maandag 29 juni 2020

Wat is het rendement van mijn hypotheekaflossingen?

Een paar weken geleden heb ik gekeken naar het rendement van mijn beleggingen. Ik kijk naar rendement, omdat ik dat eerlijk kan vergelijken met een spaarrekening. Op deze manier kan ik dus ook het rendement van mijn hypotheekaflossingen en -bijstortingen bepalen.

Als ik niets had geinvesteerd in de hypotheek, dan moest ik nu nog steeds elke maand de oorspronkelijke premie betalen. Ik zie dit als het uitgangspunt. Alles wat ik extra investeer, zie ik als een belegging, die ook waarde vertegeenwoordigt, namelijk een vermindering van de hypotheek. Als daarna de maandelijkse premie is gezakt, dan beschouw ik dat als een maandelijke uitbetaling, een soort dividend zeg maar.

Vanaf 2013 ben ik begonnen met bijstorten in de spaarhypotheek. In stapjes van pakweg 2000,- heb ik steeds wat bijgestort. In de onderstaande grafiek is de blauwe lijn wat is geinvesteerd:

Maar na elke bijstorting werd de maandelijkse premie minder, dus kreeg ik eigenlijk maandelijks wat uitbetaald. Het rendement lag dus rond de 5.3%, belijk aan de bruto premie van de spaarhypotheek. Eind 2017 heb ik de ORV opnieuw onder de loep laten nemen. Het bleek dat deze ORV niet markt conform was, dus hebben ze het te veel opgebouwde ORV bedrag in de spaarhypotheek gestopt. Vandaar dat mijn rendement zelfs naar bijna 8% ging!

Midden 2019 moest ik een extra stukje hypotheek aflossen om mijn ex uit te kunnen kopen. Daardoor zakken zowel de blauwe als de rode lijn. Het voordeel is dat het nieuwe stukje hypotheek tegen een lagere rente is dan de oorspronkelijk hypotheek, dus gratis rendement zonder extra investering!
Eind 2019 besloot ik de renteboete te betalen van een leningdeel, waardoor ik een nieuwe lagere rentevaste periode kon kiezen. Dit was een flinke investering, terwijl mijn hypotheek er niet direct door afnam. Hier zie je dat de rode lijn ineens flink stijgt, maar de blauwe niet:
Hierdoor zakte het overall rendement naar zo'n 4%. Het voordeel was dat de rente en dus de maandelijkse premie flink omlaag ging. Maandelijks heb ik hier dus voordeel van, dus zakt de rode lijn van wat ik geinvesteerd heb. Pas over 5 jaar zie ik het echte profijt van deze actie, en zal het uitkomen op pakweg 7-8% rente over alle aflossingen bij elkaar.

Een gemiddeld rendement van 7% over de afgelopen 7 jaar is niet slecht. de beurs had het wellicht beter gedaan, maar dit heeft meer zekerheid geboden.

Zie ook:

3 opmerkingen:

  1. Aandelen met dividend en hypotheekaflossingen zijn normaal gesproken niet echt goed te vergelijken, dus ik waardeer de andere kijk die je er op hebt.
    Een lagere rente aan het einde van je looptijd is slecht! Dus geen extra rendement in dat geval, maar juist minder.
    Ik zelf zie het enige rendement dat ik uit mijn woning haal dat de onderliggende waarde van de woning stijgt. Ik zie de hypotheek als waardeneutraal. En dat is fantastisch, want de meeste hypotheken zijn waardenegatief.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bij een spaarhypotheek is lage rente aan het einde slecht. Voor andere hypotheken geldt gewoon: hoe minder rente, hoe beter. Daarom koop ik alleen de rente af van de aflossingsvrije hypotheek.

      Verwijderen
  2. Wat een interessante manier om ernaar te kijken! Ik ga eens op dezelfde manier rekenen aan mijn eigen lineaire hypotheek, maar dan met de door ons bespaarde rente door de extra inleg als rendement.

    BeantwoordenVerwijderen