Mijn hypotheek... wat had beter gekund?

Vorige keer besprak ik hoeveel winst ik uiteindelijk heb gemaakt door het bijstorten in de spaarhypotheek. Ik ben heel tevreden met het resultaat, maar het is wellicht wel eerlijk om te vermelden wat ik nog beter had kunnen doen aan mijn hypotheek, zodat het wellicht nog lucratiever was geweest:

• Spaarhypotheek op voorhand volstorten
  Als je later gaat bijstorten heb je een hoop rekenwerk te doen om binnen de bandbreedte te blijven. Bij sommige hypotheekverstrekkers is het echter mogelijk om op voorhand een bijstortschema te bepalen. Zo kan je bijvoorbeeld instellen dat je de eerste 5 jaar 10 keer zoveel premie betaalt als de 15 jaar erna. En de laatste 10 jaar? Daar mag je zelfs voor instellen dat je helemaal geen premie betaalt, zie hier. Ik heb nooit een tooltje gemaakt voor deze optie, omdat deze optie niet meer mogelijk was tegen de tijd dat ik iets van javascript begon te begrijpen, maar om je en idee te geven: een hypotheek van een ton tegen 5% kost over 30 jaar 43078,- aan inleg. De rest wordt door de spaarrente gegenereerd. Maar als je het hieromschreven traject aanhoudt, dan kost het je slechts 27665,- aan inleg.
  Waarom hebben we dit niet gedaan? Simpel: we hadden geen idee dat dit mocht, en bovendien hadden we geen ruimte over om extra te storten.
  
  
• Aflossingsvrije hypotheek omzetten naar spaarhypotheek
  Vanaf 1 januari 2013 is een hypotheek alleen aftrekbaar als hij minimaal annuitair afgelost wordt. Hiermee kwam defacto een einde aan de spaarhypotheek (en ook aan de aflossingsvrije hypotheek, al is deze vorm nog een tijdje populair geweest toen de rente extreem laag stond). Naar aanloop van deze transitie was het mogelijk om je aflossingsvrije hypotheek nog snel te laten omzetten naar spaar. In het najaar van 2012 was er zelfs een wachtrij bij hypotheekverstrekkers omdat veel mensen dit wilde doen. 
  Dit was een goede optie voor mij geweest. De hypotheek liep ondertussen al twee jaar, en na twee loonsverhogingen was het wellicht mogelijk om de hogere last van een extra spaarhypotheek te kunnen dragen. Helaas was is ik er te laat bij om dit te regelen. 
• Rente aflossingsvrije hypotheek afkopen
  Dat mijn spaarhypotheek een rente van 5.3% heeft is niet zo erg. Na een tijdje ging dit percentage in mijn voordeel werken. Maar mijn aflossingsvrije hypotheek van 5.1% was achteraf gezien minder gunstig. Eind 2015 heb ik een keer bekeken of het afkopen van de rente gunstig was. Destijds zou het een slordige E20.000 kosten, maar wel grofweg 7% rente op mijn investering krijgen. Hoewel ik dit geld op dat moment niet had, was dit een achteraf gezien een hele goede investering geweest in verband met mijn scheiding in 2019: ik zou dan een hele gunstige rente kunnen overnemen, terwijl het geld niet in overwaarde zou gaan zitten die ik met mijn ex zou moeten delen. Maarja, als ik zulke goede vooruitziende blik had, dan had ik net zo goed niet kunnen trouwen...
  

Zijn er hypotheekzaken waar jij achteraf spijt van hebt?

zie ook:

rentevaste periode openbreken: wat is de winstverwachting?

Hoe is het ondertussen met mijn spaarhypotheek?

spaarhypotheektools

spaarhypotheek: laatste jaren premievrij?

Lezersvraag: wat te doen met aflossingsvrije hypotheek?

Onlangs kreeg ik de volgende vraag:

"Ik heb een behoorlijk bedrag dat ik kan gebuiken om mijn hypotheek af te lossen, maar mijn spaarhypotheek is dankzij jouw tooltjes al helemaal geoptimaliseerd (bijgestort/ingekort). Daarnaast heb ik een aflossingsvrije hypotheek van 70.000,- tegen 4.5% rente die nog 18 maanden vaststaat en waar dit jaar nog geen aflossingen op zijn gedaan. Wat kan ik hier het beste mee doen?"

Deze lezer heeft zich er goed aan gedaan om eerst de spaarhypotheek aan te pakken: investeringen in de spaarhypotheek doe je immers voor de winst op de lange termijn. Daarna kan je je op de aflossingsvrije hypotheek storten, die immers veel flexibeler is. 

In eerste opzicht zou je denken dat het gunstig is om op deze hypotheek af te lossen. De rente is relatief hoog, en zelfs na hypotheekrenteaftrek heb je zo'n 2.7% winst op je investering. Het probleem is dat je voordeel slechts van korte duur is: over 18 maanden wordt er en nieuwe rente vastgesteld, en met de huidige koersen is het waarschijnlijk dat de rente dan vastgezet kan worden voor 1-1.5%. Kortom, je hebt dan anderhalf jaar kunnen profiteren van een leuke besparing, maar daarna zakt de besparing naar netto minder dan een procent, en heb je wellicht spijt dat je het geld in stenen hebt gestopt. 

Wat is wel mogelijk? De meeste banken bieden aan om de rentevaste periode te laten afkopen. Met deze tool kan je berekenen hoeveel het in dit geval gaat kosten:

Het boetebedrag is niet mals: er moet 2801.61 op tafel worden gelegd om de boete af te betalen. Gelukkig is dit bedrag aftrekbaar (je moet het wel zelf vermelden op je belastingaangifte), dus is het netto ruim 1600,-. Maar in het overzicht zie je ook dat dit bedrag wordt terugverdiend: elke maand betaal je maandelijks 101.50 minder. Na 16 maanden heb je de boete dus terug, terwijl de rente 18 maanden vaststond. Onder de streep bespaar je dus ruim 200,-. 

Je kan je afvragen of het de moeite waard is om voor 200,- deze kunstjes uit te halen. Maar er is nog een ander aspect: we kunnen niet in de toekomst kijken. De huizenmarkt maakt gekke sprongen en misschien overspoelt India ons met een nieuwe Covidversie. Het gevolg voor de rente is moeilijk te overzien, maar veel langer kan hij niet worden. Hoger wel. Door nu al de rente opnieuw vast te zetten ben je verzekerd van een lage rente en voorkom je het risico dat de rente over anderhalf jaar is gestegen.

Wat zouden jullie in dit geval doen? 

Zie ook:

tool voor afkopen aflossingsvrije hypotheek

winstverwachting van aflossingsvrije hypotheek afkopen

Hypotheekrenteaftrek en Hillen: hoe zat het ook alweer?

Vorige week heb ik laten zien hoe onze inkomstenbelasting nodeloos ingewikkeld is, nu is het tijd voor de zinloze kronkels van de hypotheekrenteaftrek.

Stel je een hypotheek voor van 100.000,- met 5% rente. Voor elke euro hypotheek betaal je dus 5 cent rente per jaar, of 50,- per 1000,- dus 5000,- in totaal. De onderstaande grafiek is vergelijkbaar met die van vorige week: links is hoeveel rente je betaalt afhankelijk van hoe groot je hypotheek is, en rechts zie je hoeveel je voor elke 1000,- betaalt. Elk stukje huis is dus even duur. Dit lijkt logisch, maar je zult zodadelijk zien dat dit niet het het geval is!

In Nederland betaal je in praktijk een ander bedrag. Je kunt de hypotheekrente namelijk aftrekken van de belasting. Wat betekent dit? Je mag je rente van je inkomen aftrekken, en dan pas betaal je inkomensbelasting. Vorige week heb je kunnen lezen hoe veel dit is. Voor een modaal inkomen zit dit rond de 40%. Deze korting wordt niet direct verrekend met je hypotheek, dus het is niet echt inzichtelijk. Maar eigenlijk mag je dus stellen dat je maar 60% van de hypotheekrente moet betalen.

Helaas is het nog een beetje ingewikkelerder. Naast dat je de rente van je inkomen mag aftrekken, moet je ook een bedrag optellen bij je inkomen, namelijk de eigenwoningforfait (EWF). Na deze twee regeltjes ziet de rode lijn er zo uit:

Na belastingaftrek betaal je dus aanzienlijk minder, vooral voor grote hypotheken. Elke E1000 die je nu aflost levert nog een maar een besparing op van pakweg de helft. En er komt zelfs een punt waar je belasting moet betalen op je huis, namelijk als je hypotheek voor grofweg 90% is afgelost! Om die reden hielden heel veel mensen krampachtig deze hypotheek aan, want stel je eens voor dat je geld aan de overheid zou moeten betalen. Maar de rechter grafiek laat zien dat zowel de eerste als de laatste aflossing van evenveel oplevert per maand.

Maar Hillen was het er niet mee eens. Die had immers een afbetaalde villa in het Gooi, en deed er alles aan om geen belasting te hoeven betalen. Dus kwam er een wet dat de bijtelling van EWF nooit hoger mocht zijn dan de HRA. Gevolg: de groene lijn, die een knik vertoont rond de E15000,-:

In de afloslijn zie je nu een gekke sprong: boven de E15000,- levert aflossen slechts de helft op, daaronder maarliefst ineens de volle mep! Het werd nu dus extra voordelig om het laatste stukje hypotheek af te lossen (en nog steeds bestaan er mensen die bang zijn om dit te doen).

Maar de VVD vond dat er niet genoeg knikjes in de lijn zaten, en toverde dus nog een paar wetjes uit de hoge hoed. Zo werd het percentage waar tegen je de hypotheekrente mag aftrekken langzaam verlaagd. Je krijgt dan situaties waarbij de eigenwoningforfait en je inkomen wel tegen de 40% of 50% worden belast, maar de hypotheekrente slechts voor 38%.

En ten slotte kwam men er achter dat iets teveel mensen hun huis gingen aflossen. Als alleen Hillen in het Gooi een belastingvoordeel heeft is het prima, maar als al het gepeupel gaat aflossen, dan is het niet meer exclusief, en moet er pal en perk worden gesteld.

Dus kwam met op het idee om de wet Hillen weer af te schaffen. Maarja, wat eens gegeven is, kan je niet zomaar afpakken. Daarom wordt wet Hillen in 30 (!!!) jaar afgebouwd. Niemand weet wat de belastingschijven rond die tijd zullen zijn, wat voor kabinet we dan hebben, en of Nederland uberhaubt nog boven de zeespiegel ligt, maar we weten in ieder geval zeker dat de wet Hillen dan is afgebouwd.

Anyway, als je je huis bijna hebt afgelost, dan moet je elk jaar dus 3,33% meer betalen van het stukje tussen de rode en paarse lijn in bovenstaande grafiek.

Hoe wordt dan het totaalplaatje? Tja, dat is dus elk jaar anders. Niet alleen door de afbouw van wet Hillen, maar ook door andere dingen. Had ik al gezegd dat ze bijna elk jaar de schalen voor inkomensbelasting en bijtellingstarief van eigenwoningforfait aanpassen? Anders zou het natuurlijk veel te eenvoudig zijn.

Op basis van de gegevens die ik links en rechts heb gevonden heb ik een tooltje gemaakt die interactief laat zien hoeveel belasting je terugkrijgt als functie van de tijd en als functie van de grootte van de hypotheek:

Klik hier voor de tool.

Tsjonge, ik sta in een boek van Gerhard Hormann

Ik ben niet altijd enorm positief over boekjes van Gerhard Hormann geweest, dus het verbaasde me toen ik op groeigeld.blogspot.nl las dat ik werd geciteerd in "Eindelijk Hypotheekvrij". Zou het gaan omdat Gerhard tot inzicht was gekomen dat hij eigenlijk eerst had bij moeten storten in zijn spaarhypotheek voordat hij aan zijn aflossingsvrije hypotheek begon? Of om het feit dat het heel ongunstig is om de spaarhypotheek in het laatste jaar af te kopen? Dus ben ik even naar de boekhandel gegaan om zijn boek door te bladeren, op zoek naar mijn citaat. Het duurde even voordat ik het gevonden had, want ik had niet verwacht dat mijn citaat op de eerste pagina stond... bij de "lovende recensies":

 

Uhm...tja...

Ik kan hier van allerhande conclusies aan trekken, maar ik kan beter de recensie uit 2015 zelf laten spreken:

Recensie Hypotheekvrij!

Ik moest er ook maar aan geloven: ik heb "Hypotheekvrij" van Gerhard Hormann gelezen. Zoals een echte consuminderaar betaamt heb ik het boek bij de bieb geleend. Ik heb het idee dat half aflossend blogland dit boek beschouwd als een soort van Bijbel. Na het lezen van het boek viel me op dat het boek veel kenmerken met de Bijbel deelt:

Er wordt veel gepredikt
De Bijbel probeert mensen te overtuigen, en dat wil dit boek ook. En ik denk zelfs dat dit boek overtuigender is. Het hele idee van einde aan de oneindige groei, geld lenen van je eigen toekomst en "minder consumeren is minder zorgen" wordt zeer goed verwoord. Ik kan me zeker voorstellen dat dit een overtuigend boek is voor mensen die nog een laatste zetje nodig hebben om anders te gaan leven.

Ook mag wel gezegd worden dat hij een trendzetter is op gebied van hypotheek aflossen. In 2008 dacht maar een klein deel van de bevolking over aflossen, maar volgens mij is deze groep in 7 jaar tijd verveelvoudigd.

Helaas heeft het boek ook nadelige overeenkomsten met de bijbel:

Het pretendeert iets anders te zijn dan het is
Veel mensen denken dat de Bijbel een leuk verhalenboek is. Al ze gaan lezen komen ze bedrogen uit en merken ze dat de boeken Numeri en Leviticus nog saaier zijn dan een telefoonboek. De teleurstelling is vaak groot als blijkt dat het verhaal van de toren van Babel slechts een halve bladzijde (!!!) beslaat.
Dit geldt ook voor dit boek. De subtitel is "je huis aflossen in 10 simpele stappen". Mijn verwachting was dat het boek dus over aflossen ging. In werkelijkheid gaat hooguit 10% van de tekst over hypotheken, en daarbij zijn de 10 stappen die hij noemt ontzettende open deuren: "zoek al je hypotheekpapieren bij elkaar, doe wat berekeningen", enz. Vervolgens vertelt hij niet HOE je die berekeningen moet doen. Blijkbaar wilde Gerhard geen gras voor mijn voeten wegmaaien, waarvoor mijn grote dank.
Ook vertelt hij in het boek dat hij geen bespaartips wil geven, want internet staat al bol van de praktische tips. Vervolgens gaat een groot deel van het boek over thuisblijven in plaats van op vakantie gaan, een goedkopere auto nemen, en de verwarming lager zetten.
Eén belofte maakt hij wel waar: hij zegt dat het boek niet over aflossen in het algemeen gaat, maar over zíjn aflossing. En dat klopt: hij bespreekt in geuren en kleuren zijn tweede huis dat hij verkocht, het stuk tuin dat hij bij kocht, zijn voorliefde voor auto's en zijn verstandhouding met media.

Het boek neemt het niet zo nauw met wiskunde

In 1 Koningen 7:23 wordt gesproken over een ronde tafel die een omtrek heeft die 3 keer zo groot is als zijn diameter. Ik heb op school altijd geleerd dat dit getal niet 3, maar pi (ongeveer 3,14) moet zijn.
In Hypotheekvrij! wordt gezegd dat de kans op het winnen van 20 miljoen in een loterij 0,002 procent is, oftewel 1 op 50000. Als deze loterij het de volledige inleg gebruikt voor de hoofdprijs , dan zouden ze dus 50000 loten van elk 400,- moeten verkopen. In werkelijkheid zijn er ook nog andere prijzen en wil de loterij zelf ook nog wat winst maken, dus zouden de lootjes al snel rond de 1000,- moeten liggen. Ik ken geen loterijen die zulke dure loten hebben.
Dit klinkt misschien flauw, maar als een bijna cijferloos hypotheekboek schrijft, dan verwacht ik dat die zeldzame cijfers wel correct zijn.

Het boek deelt niet mijn mening
Het zal geen verrassing zijn dat ik het niet eens ben met alles wat in de Bijbel staat. Zo ben ik het ook niet met alles uit dit boek eens. Zoals de mening dat je de hypotheekrenteaftrek nooit mee moet nemen in je berekeningen, dat je HRA pas achteraf moet laten uitbetalen, dat de spaarhypotheek een tekenbeet is (link) en dat de politiek de politiek het fiscaal stelsel snel grondig zal veranderen.
Ik ga mijn mening niet nog eens herhalen, dat heb ik op dit blog al vaak genoeg gedaan.
Mocht je het nogmaals na willen lezen, zie:

• waarom ik mijn HRA maandelijks laat uitbetalen
• waarom voor mij spaarhypotheek veel meer oplevert dan aflossen 
• waarom ik geen foto's van afgeloste stukken huis maak
• waarom ik bandbreedte niet eng vind
• waarom ik niet bang ben voor toekomstige politieke plannen

Het boek is sektarisch
In de Bijbel wordt afgoderij veroordeeld, en wordt er gezegd dat de Bijbel de enige waarheid verkondigt. Zulke teksten zijn te verwachten in een geloofsboek van enkele jaren oud, maar niet in een hypotheekboek van 2012. Meerdere keren wordt er gezegd dat men vooral niet moet luisteren naar wat andere zeggen. Als Erica Verdegaal zegt dat een spaarhypotheek een tekenbeet is, dan is dat waar, maar als iemand twijfels heeft over aflossen, dan is dit per definitie een ketter die je van het juiste pad af wil helpen.
Op het einde van het boek draaft de schrijver helemaal door: "Het versneld aflossen van je hypotheek is net zoiets als stemmen tegen de Europese grondwet [...] Aflossen kan dan een afrekening zijn met de politieke arrogantie, vooral als je het doet zonder dat het fiscaal wordt gestimuleerd."
Jaah! Laten we lekker gaan aflossen, zo zullen we die klootzakken in Den Haag en Brussel een lesje leren! En als trap na zorgen we er voor dat we zo min mogelijk belastingvoordeel hebben!!

Conclusie:
Twijfel je of je zou moeten aflossen, dan kan dit een overtuigend boek zijn. Verwacht alleen geen praktische tips. Als je nuchter genoeg bent om eigen keuzes te maken, of juist zó gevoelig dat je kwetsbaar bent voor sektarische ideeën, dan raadt ik dit boek af.

Update:
Ondertussen is Gerhard zelf van zijn eigen geloof afgestapt, en had hij eigenlijk liever bijgestort op zijn spaarhypotheek! Zie is Gerhard Hormann van zijn geloof gevallen?

Hoe balanceren tussen aflossen en beleggen?

Dagelijks lees ik artikelen over de keus tussen aflossen of beleggen. Al deze overwegingen behandelen grofweg deze zaken:

• hypotheek geeft een stabiel rentepercentage, rendement uit beleggen fluctueert
• hypotheek zit in stenen, beleggingen kan je terughalen
• over hypotheek ontvang je hypotheekrenteaftrek, over beleggingen betaal je belasting

Dat weten we ondertussen wel, maar als je zowel wilt aflossen als beleggen, wat is dan een goede balans? Hieronder laat ik een paar taktieken zien:

Verschillende potjes voor verschillende doelen
Veel mensen hebben verschillende vormen van passieve inkomsten, die ze vervolgens voor verschillende dingen kunnen besteden. Zo kan ik me voorstellen dat iemand zijn marktplaatsverkopen in aandelen stopt, omdat dit leuke "bijwangsten" zijn. De hypotheekrenteaftrek daarentegen gaat naar de aflossing van het huis. Dit geld is immers ontvangen dankzij het huizenbezit.
Hoewel dit heel mooi klinkt, zit er geen enkele ratio achter zulke beslissing. Waarom zou je vlak voor een crisis veel aandelen kopen, alleen maar omdat je net de babyspullen hebt verkocht? Deze aanpak past in ieder geval niet bij mij.

Herbalanceren, net als bij beleggen
Een tactiek die vaak bij balanceren wordt gebruikt is "potjes aanvullen totdat ze weer gelijk zijn". Stel je hebt 10.000 afgelost en 10.000 in aandelen zitten. Na een tijdje zijn de aandelen gegezakt tot 9.500 en heb je 1000 te investeren. Het idee is dan dat je 250,- in je hypotheek stopt en 750,-, zodat ze beide weer op 10.250 komen. Op deze manier vang je het tijdelijke dipje in je aandelenportefeuille op en profiteer je op een objectieve manier van de tijdelijk lage koers.
Het probleem zit 'm in wat je moet nemen als uitgangspunt. Neem je de oorspronkelijke hypotheekwaarde als "0,-" afgelost? Of tel je alleen de waarde dat het huis boven water staat? In het tweede geval zou je eerst je huis moeten aflossen totdat het boven water staat. Pas daarna kan er gebalanceerd worden met beleggingen.


Begin risicovol, vervang langzaam met minder risico
Een variant van de bovenstaande strategie is je leeftijd als percentage beleggen in laag risico beleggingen en de rest in risicovolle beleggingen. Met laag risico beleggingen worden onder andere obligaties als voorbeeld gebruikt. Iemand van 40 jaar zou dan 40% van zijn vermogen in zijn huis stoppen en 60% in aandelen.

De visie hierachter is dat je op jonge leeftijd het geld nog niet nodig hebt en dat het risico over de lange looptijd wordt uitgesmeerd. Naarmate je ouder wordt stap je langzaam over op laag risico beleggingen.
Er is een dingetje waardoor de vergelijking niet helemaal opgaat: aflossen is minder risicovol, maar het geld zit wel in stenen. Wellicht is het niet verstandig om dicht tegen je pensioen al je geld in stenen te stoppen, omdat je het geld spoedig nodig zult hebben. Mijn ouders hebben hun huis bijna afgelost, maar ik raad ze niet aan om verder af te lossen.

Ik vind het interessant om te zien dat dit best contra-intuitief is en dat veel mensen het tegenovergestelde doen (inclusief ik). Het voelt prettiger om eerst af te gaan lossen, en zodra de schaapjes op het droge zijn mag er meer risico worden genomen. Maar volgens deze theorie moet het dus andersom.

Probeer de markt te timen.
Hoewel ik door veel mensen voor gek wordt verklaard, zit ik nog steeds in deze categorie. Ik weet dat markt timen geen goed idee is, omdat je vooral veel geld gaat verliezen door de tijd dat je geld niet in aandelen zit.
Bij mijn "balanceertaktiek" is dit probleem minder groot: als de beursen totaal overgewaardeerd zijn, zoals nu, dan los ik liever af. Mijn geld levert dan weliswaar minder op dan op de beurs, maar nog steeds 3%. Zodra de beurs in mekaar zakt en de beurs een meer realistische waarde heeft, dan stap ik over naar beleggen. Uitgaande van het vorige puntje zou het goed kunnen dat ik dan enkele jaren helemaal niets aflos en alleen maar geld naar de beurs breng.
De vraag is of ik een objectieve manier kan bedenken wanneer ik moet gaan overstappen op beleggen. Bij welke beursdip is het tijd om in te stappen?

Boeterente betaald: nu flink lagere lasten

Een paar weken geleden heb ik besloten om de rentevaste periode van de aflossingvrije hypotheek af te kopen. Het kost me bijna 9000,-, maar nu ga ik van 5.1% naar 1.39% rente. Bovendien is deze boete aftrekbaar, dus krijg ik het volgend jaar bijna de helft van dit bedrag terug.

Voor de hypotheekrente heeft het dus een flink gevolg. Er beginnen zoveel sprongen in de grafiek te komen dat hij nauwelijks leesbaar was, dus heb ik de boel omgezet naar een stacked barchart:

De verandering is omcirkeld: de rente van de aflossingsvrije hypotheek (in rood) is ongeveer driekwart kleiner geworden. Pakweg 40% van deze besparing gaat naar de belasting omdat ik nu minder hypotheekrenteaftrek krijg. De rest is voor mijn portemonnee. Door deze actie zijn de stijgende hypotheekkosten van na de scheiding ruimschoots teniet gedaan.

De nieuwe rente staat nu voor 10 jaar vast. De aflossingsvrije hypotheek is voor mij een vast gegeven voor de komende jaren. Voor de rest zal ik me vooral op de annuitaire hypotheken richten. Daar is nog genoeg werk aan de winkel.


Zie ook:
mijn plan dat 6.79% rente oplevert
mijn hypotheekverloop

Mijn plan dat 6,79% rente oplevert

Twee weken geleden vertelde ik dat ik even niet meer ga aflossen, maar dat ik geld ga opsparen voor het geval dat binnenkort de beurs keldert. Maar wat als de beurs niet keldert? Dan overweeg ik een backup plan dat voor mij 6,79% rente oplevert. En dat backupplan bestaat uit... de rentevaste periode openbreken.

Hoe werkt het? 
Negen jaar geleden stond de hypotheekrente historisch laag, namelijk 5.1% voor 15 jaar vast. Nu vinden we het belachelijk hoog, maar voor die tijd was het dus historisch laag. Niemand kon toen zeer weten dat de rente nog verder zou zakken. De meeste hypotheekboeren bieden aan om de rente af te kopen, zodat je erna een nieuwe lage rente hebt. Helaas zijn hypotheekverstrekkers geen liefdadigheidsinstellingen en willen ze een compensatie zien voor hun misgelopen winst.

Wat levert het me in mijn geval op?
Ik heb een aflossingsvrije hypotheek van 50.000,- tegen 5.1% die nog 5 jaar en 10 maanden vaststaat. De boete om dit af te kopen is...

hou je vast...

8915,-

Maar dan kan ik de rente voor 10 jaar vastzetten tegen 1.39%. Ik kan 'm ook langer vastzetten, maar dan betaal ik meer. En ik weet nog niet wat de situatie over 10 jaar is. Misschien is de rente dan nog steeds heel laag, of heb ik al genoeg gespaard om de hele boel ineens af te lossen. Dus 10 jaar is prima voor mij. En wat levert dat voor me op? Zie het overzicht hieronder:

Elke maand ga ik 154.58 bruto op mijn hypotheekrente besparen. In 4 jaar en bijna 10 maanden heb ik de investering terugverdiend, waarna ik winst ga maken. 1905,83 in mijn geval. De return on investment is ruim 21%! Maar dat is niet direct te vergelijken met rentepercentages. Ik ben het geld namelijk bijna 5 jaar kwijt. Bovendien neemt het bedrag dat ik uit heb staan steeds af. Om het toch eerlijk te vergelijken heb ik het volgende gedaan:

"Stel ik zou 8915,- op de bank zetten, elke maand 154.38 opnemen, en na 5 jaar en 10 maanden is de rekening precies leeg. Hoeveel rente had deze bank me moeten geven om ervoor te zorgen dat ik precies genoeg geld op de rekening zou hebben?"

Op deze manier reken je de interne opbrengstvoet of "rente die je eerlijk met je hypotheek kunt vergelijken". Voor meer info, zie hier.


Om het nog iets ingewikkelder te maken kan je rekenen met een nominale rente of effectieve rente. Voor meer informatie hierover, zie hier
Aangezien de hypotheekpolis meestal de nominale rente vermeldt, lijkt het me nu eerlijk om naar de nominale rente te kijken. 6,79% dus, niet slecht!

bruto of netto?
Het verhaal is nog iets ingewikkelder, want er is natuurlijk ook nog hypotheekrenteaftrek (HRA). Een gemiddelde burger krijgt pakweg 42% van zijn hypotheekrente terug via de belasting. Zie ik de besparing op de rente dan te rooskleurig in? Valt mee, het is namelijk zo dat de belastingdienst de boete beschouwd als vooruitbetaalde rente. Over deze boete krijg je dus ook HRA. Onder de streep maakt het voor de winstverwachting niets uit.

Echt niets?
Ja, toch iets. Ons belastingstelsel is namelijk onderhevig aan wat wijzigingen. De traditionele "42%" klopt al een tijdje niet meer. Een middeninkomen betaalt in 2019 slechts 38,1% loonheffing. Maar omdat de algemene heffingskorting wordt afgebouwd, betaal je stiekem toch iets meer, namelijk 5,147%, zodat je op het mooie ronde getal (ahum) komt van 43,247%.

Voor meer uitleg over afbouw van heffingskorting, zie hier. Voor de schijventarieven, zie wikipedia

Maar wat is er nu aan de hand? In 2020 zal het tarief ongeveer 0.8% omlaag gaan. Dat is leuk voor de burger, maar veel mensen beseffen niet dat dit automatisch betekent dat je ook minder HRA ontvangt. En hier komt de truuk: als je in 2019 de boete betaald, krijg je over dat bedrag nog de oude, hogere HRA, dus wordt je winst nog een tandje hoger. Ik durf hier geen nauwkeurige uitspraken over te doen, maar de winst zou zomaar ene half procentje hoger uit kunnen vallen.

Fantastisch! Doen dan maar?
Dit idee klinkt fantastisch, maar er is natuurlijk een addertje onder het gras. Als ik de komende jaren als een idioot ga aflossen op mijn aflossingsvrije hypotheek, dan gaat de rente omlaag, en dan is de effectieve winst van deze actie minder. Gelukkig heb ik keuze uit genoeg hypotheken om af te lossen:-).
Het grotere probleem ligt in de toekomst. Met dit plan moet ik nu flink investeren, en hopen dat de komende bijna 6 jaar winst binnendruppelt. Mocht ik voor die tijd op m'n heupen krijgen om te verhuizen, dan is het hele plan voor niets geweest. Met verhuizen mag je sowieso boetevrij overstappen.En het blijft altijd moeilijk om in de toekomst te kijken.

Wil je zelf weten hoe winstgevend het kan zijn om de rente te wijzigen, zie hier
De nieuwe rente en de boete kan je opvragen bij je hypotheekverstrekker. Mocht je deze informatie niet hebben, dan kan je de tool je boete proberen te schatten. Zet dan het vinkje "geen idee, geef me en schatting van de boete" aan.


Heeft er iemand ervaring met de rentevaste periode openbreken?

Zie ook:
interne opbrengstvoet
nominale rente vs effectieve rente 
van 4 naar 2 schijven? we hebben er nu al 8!
mijn hypotheek

2079,- afgelost

Vorige week vertelde ik dat ik voorzichtig aan het beleggen ben geslagen, maar ons huis is nog steeds de voornaamste investering. Vandaar dat we afgelopen maan weer 2079,- hebben afgelost. Waarom 2079,- zou je denken? Het vorig jaar hebben we de overlijdensrisicoverzekering van de spaarhypotheek gewijzigd. Daardoor kwam er geld vrij dat niet allemaal in de sparhypotheek gestopt kom worden, zodat er een stukje van 1921,- werd afgelost op de aflossingsvrije hypotheek. Voor het volledige verhaal zie hier. Zo bleven wij achter met een aflossingsvrije hypotheek van xxx.079,-, en als financiele neuroot krijg ik jeuk van zulk onafgerond getal. Dus vandaar dat er nu 2079,- afgaat, zodat ik weer met een gerust hart naar afgeronde cijfers in excel kan zitten staren.

De grafiek ziet er ondertussen zo uit:

Zie ook:
spaarhypotheek helemaal omgegooid
het verloop van onze hypotheek

Op de valreep van 2017 nog een aflossing

Afgelopen jaar hebben we de spaarhypotheek omgegooid, wardoor de kosten voor de overlijdensrisicoverzekering flink omlaag zijn gegaan. Een bijkomend effect was dat er van twee spaardelen 1 is gemaakt, en dat wordt door de fiscus blijkbaar gezien als bijstorting op de spaarhypotheek. Dus hebben we onze maximale bijstorting al gedaan, pas in augustus kunnen we weer gaan bijstorten.
Dus hadden we besloten om nog een aflossing te doen van 4000,-. Het levert netto ongeveer een besparing op van E9,86 per maand, oftewel bijna 3% rente. Dit is niet veel ten opzichte van bijstorten in de spaarhypotheek, beleggen of speculeren in bitcoins, maar het is wel 100% gegarandeerde rente. En bovendien levert het een beparing van E7,14 per maand op voor de belastingdienst, dus voor jullie dus, waarde lezer!

Het verloop ziet er nu zo uit:

Qua aflossing hebben we er dus al 17% afgesnoept, en qua maandlasten ongeveer 12%. Ook komt de hoogte van de hypotheek en de WOZ waarde steeds dichterbij. Het zou mogelijk moeten zijn om het huis in 2018 boven water te krijgen.

zie ook:
het verloop van onze hypotheekaflossing

Onze spaarhypotheek helemaal omgegooid

Je zou misschien verwachten dat ik alles van onze spaarhypotheek begrijp, maar dat valt soms best tegen. AEGON heeft ons destijds een product aangesmeerd waar ik nog steeds geen kaas van kan maken. Het is zelfs zo erg dat ik mijn eigen tools niet kan loslaten op onze hypotheek. Gelukkig heb ik afgelopen tijd met onze financiele adviseur de spaarhypotheek omgebouwd tot iets dat begrijpelijker en vooral lucratiever is.

Hoe zag de hypotheek er uit?
De spaarhypotheek bestond uit twee delen, waarbij deel 1 het spaardeel is, en deel 2 het verzekeringsdeel, allebei met een rente van 5.3%. De kosten waren oorspronkelijk voor deel 1 116,- p/m, en voor deel 2 95,- p/m. Het verzekeringsdeel was dus bijna net zo duur als het spaardeel!? Maar als ik ging rekenen, dan klopte er niets van. Je zou geen 116,-, maar 152,- p/m nodig hebben om tot het doelkapitaal te komen. Deel 1 bouwde dus consequent teweinig kapitaal op.
Ik hou maandelijks bij hoeveel er in deze spaardelen staan. Deel 1 stijgt slechts tegen 5.3% rente, dus het doelkapitaal zou niet behaald worden. Maar in deel 2 werd ook wat kapitaal opgebouwd, maar ik kon niet achterhalen of dit op een gegeven moment gebruikt zou worden voor de steeds duurdere overlijdensrisico of voor aflossings van de spaarhypotheek.

3000,- afgelost!

Mijn financiele adviseur is een beetje traag met het veranderen van onze ORV (het zal wel vakantie zijn), en ik heb geen zin om ons geld nog langer op onze spaarrekening te laten verpieteren. Dus hebben we weer wat geld een enkele reis richting hypotheekboer gegeven. Deze keer kies ik voor de aflossingsvrije hypotheek. Waarom? Om de volgende redenen:

Plannen voor onze hypotheek

We hebben ondertussen al bijna een jaar lang geen aflossing of bijstorting gedaan in de hypotheek. De voornaamste reden is dat ik al een jaar zit te dubben wat we precies zouden moeten doen. Hieronder zie je alle mogelijkheden:


SpaarhypotheekEr zijn heel veel manieren om aan een spaarhypotheek te tornen. We hebben in totaal al 13.350,- bijgestort, en de spaarhypotheek ingekort van 30 naar 29 jaar. Hierdoor de premie flink gedaald, maar is de bandbreedte ook flink gestegen. Wat zijn nu nog de mogelijkheden?

• Premievrijmaken: dit mag volgens de overheid niet meer, dus dit is een no-go. Zie ook hier.
• Bijstorten: we zitten nu op ongeveer 7. Van mijn hypotheekverstrekker mag ik niet verder gaan, en persoonlijk vind ik dat niet verstandig, aangezien over 13 jaar (na 20 hypotheekjaren) de rente wordt aangepast. Zodra we over 13 jaar de rente opnieuw hebben vastgezet, zijn er geen onzekerheden meer, en kunnen we de boel volstorten tot de maximale bandbreedte, en nog 9 jaar profiteren (onze spaarhypotheek heeft nu een duur van 29 jaar). 
• Inkorten. Dit is nog steeds mogelijk, maar steeds minder gunstig. Door het inkorten profiteer ik minder lang van hypotheekrenteaftrek, en is het dus lang niet zo gunstig als alleen bijstorten. Van de andere kant: er bestaat het risico dat de rente over 13 jaar veel lager is dan nu. Dan heeft een spaarhypotheek niet zoveel zin, en hadden we 'm eigenlijk net zo goed kunnen inkorten. Maar eigenlijk valt of staat alles bij of we de aflossingsvrije hypotheek ook optijd kunnen aflossen. Volgens wet Hillen is het zeer gunstig om een kleine hypotheek af te lossen. Het zou zonde zijn als 1 van de twee hypotheekdelen heel lang doorsuddert. Maar dit is erg koffiedikkijken. Als een van onze ouders komt te overlijden zouden we ineens heel veel kunnen aflossen, maar dit is iets waar ik absoluut niet op wil gaan speculeren.
• ORV eraf slopen: onder motto "verzeker alleen het risico dat je zelf niet kan afdekken" zou de ORV opgezegd kunnen worden. Wij hebben beiden een medisch verleden, zodat onze premie behoorlijk hoog is. Bovendien heeft mijn huidige werkgever ook een ORV: bij overlijden keert men netto anderhalf jaarsalaris uit. Maar van de andere kant: ik heb geen idee hoe lang ik nog bij deze werkgever wil blijven. Op dit moment zal onze hypotheekverstrekker die ORV nog steeds eisen, omdat onze keet nog steeds onder water staat. Zodra we genoeg hebben afgelost, zouden we dit kunnen overwegen.

Aflossingsvrije hypotheek:De rente staat nog 8 jaar vast. We hebben eenmalig 2000,- afgelost. Wat kunnen we nog meer doen:

• rentemiddelen: dit is tegenwoordig mogelijk. het levert netto ongeveer 50,- per maand op, maar daarvoor lever je wat flexibiliteit in. Het is daarna een tijdje niet mogelijk om nog iets te veranderen aan de hypotheek. mmm...
• Rentevaste periode openbreken: de boete hiervoor is nog steeds in de orde van 20 ruggen. Het rendement hiervan is wel ongeveer 5-7%, maar alleen als we de komende 8 jaar niets aan de hypotheek veranderen. Als we in die tijd veel willen aflossen/verhuizen/hypotheek oversluiten, dan verdwijnt het rendement als sneeuw voor de zon.
• Hypotheek oversluiten. Het schijnt tegenwoordig mogelijk te zijn om hypotheken die onder water staan toch over te sluiten. Dit zal waarschijnlijk ook met een flinke boete gepaard gaan, die we pas na jaren lang terugverdienen. Maar alles is te overwegen.

Zo zie je maar: alle rekentools ten spijt valt het soms nog niet mee om een goed plan te maken. Dus heb ik een gesprek aangevraagd met de hypotheekadviseur, misschien kan die nog iets zinnigs zeggen.

Iemand nog tips?

Fiscale strop voor aflosser?

Afgelopen donderdag stond het met grote letters in de Telegraaf: "fiscale strop voor aflossers". Door de afbouw van de hypotheekrenteaftrek kan er een situatie ontstaan waarbij een huizenbezitter netto belasting moet betalen aan zijn huis. Fiscalist Cor Overduin spreekt van "onrecht", en er werden kamervragen gesteld, zoals Carola Schouten van de ChristenUnie "de Kamer heeft dit niet zo gewild, dus los het op!". Zijn aflossers de pineut, of is dit een storm in een glas water?

rentemiddelen: voors en tegens

Die rentemiddeling houdt me al de hele week bezig, maar mijn beeld begint wel steeds duidelijker te worden. Op het begin van de week had ik nog de volgende opties:

1. gewoon langzaam aflossen
2. enkele jaren sparen zodat ik de boete kan betalen om de rentevaste periode open te breken.
3. hypotheek oversluiten
4. rentemiddelen

Optie 2 lijkt me geen goed plan: de huidige boete staat op ongeveer E26.000. De boete zal dalen naarmate ik dichter bij de afloop van de rentevaste periode kom, maar ondertussen moet ik een hele berg geld op mijn bankrekening laten staan wegrotten. Dat gaat me denk ik niet lukken.
Optie 3 heb ik bekeken met behulp van ikbenfrits.nl. Op deze site kan je laten uitrekenen of het verstandig is om je hypotheek te laten oversluiten. Vaak is dit het goedkoopste, maar dan moet je huis niet onder water staan, dus dit feestje ging niet door.


Dan toch maar naar die rentemiddeling kijken?
Het fijne van Aegon is dat ze de vrijheid hoelang we de rente opnieuw vast willen zetten. Voor ons ziet dat er als volgt uit:

Hoe langer je de rente opnieuw vastzet, hoe meer de boete verspreid kan worden, dus hoe lager de nieuwe rente. Als we de rente 2 jaar willen vastzetten zijn we 789,- per maand extra kwijt, slik...
Van de andere kant geldt: hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de marktrente. Het gevolg is dat bij 21-30 jaar de rente weer ietsje hoger is.
Kortom: een hoop vrijheden, maar voor ons zijn er eigenlijk maar drie opties:

1. we zetten de rente voor ons zo kort mogelijk vast. Dit betekent 5 jaar vast voor 154,- bruto per maand extra. Als we dit doen, dan gaan we er van uit dat de rente over 5 jaar nog steeds heel laag is.
2. we zetten de rente gewoon weer 9 jaar vast. Op deze manier loopt de rentevaste periode precies op hetzelfde moment af ten opzichte van nu. Op deze manier speculeren we niet met de rente, en besparen we maandelijks 43,- bruto. Dit scenario is altijd beter dan gewoon aflossen!
3. we zetten de rente voor de resterende 24 jaar vast. Op deze manier hebben we de garantie dat we de komende 9 jaar 101,- bruto per maand besparen, en weten we dat we de overige 15 jaar geen belachelijk hoge rentes hoeven te betalen. 4.03% procent is niet geweldig, maar bedenk dat dit historisch gezien een geweldig laag percentage is. Ook moeten we beseffen dat een groot deel van dit percentage uit boete bestaat. Als we de boel openbreken, dan moeten we die boete hoe dan ook betalen. Van de andere kant: toen we de hypotheek afsloten, was de rente ook historisch laag... 

Ik kan proberen om deze opties onderling te vergelijken. Als ik de kortste periode kies, dan kost het me elke maand 154+43 bruto per maand ten opzichte van de middelste optie. Als ik dit verlies in de overige 4 jaar wil inhalen, dan zou de rente daarna op minder dan 2.04% moeten staan wil ik na 9 jaar quitte spelen. Dit vind ik erg riskant. Uiteraard zou het kunnen dat ik over 5 jaar een goede deal kan sluiten voor de rest van de looptijd, en niet over 9 jaar, maar dat ik wel heel erg koffiedikkijken.

Daarnaast kan ik de middelste en de laatste opties met elkaar vergelijken. Ik kan dus kiezen uit 24 jaar lang 101,- bruto besparing, of 9 jaar lang 43,- besparing. Om de middelste optie te laten winnen, zou de rente na 9 jaar op minder dan 3.66% uitkomen. Ik acht het niet onwaarschijnlijk dat de rente na 9 jaar lager dan 3.66% staat, maar van de andere kant, waarom zou ik het risico nemen?


Ik neig naar de laatste optie, die biedt de meeste zekerheid.


zie ook:
Rentemiddeling bij Aegon

Rentemiddeling bij Aegon

Ik heb me nog nooit verdiept in rentemiddeling, omdat Aegon dit niet aanbood. Maar opeens lees ik dat Aegon dit vanaf 1 oktober mogelijk heeft gemaakt. Sterker nog, ze hebben hun berekening redelijk transparant op het internet staan, zie hier.
Ik wilde meteen een tooltje gaan bouwen die mijn nieuwe rente kon berekenen, tot dat ik er achter kwam dat Aegon me voor is: op mijnaegon kan je direct je nieuwe rente laten berekenen.

In het kort komt het er op neer: ik kan mijn rente laten zakken van 5.1% naar ongeveer 4.2%. Dit levert me netto ongeveer 50,- per maand op, terwijl de rentemiddeling eenmalig 200,- aan administratie kost. Dit is bijna net zoveel als ik in de afgelopen 3 jaar de premie heb laten zakken! Het klinkt dus aanlokkelijk, maar ik ben nogal in dubio. Bij aflossen of bijstorten is de winstverwachting behoorlijk nauwkeurig. Bij rentemiddeling komt nogal wat speculatie kijken. Zo mag je zelf bepalen hoe lang de je rente hierna vast gaat zetten. (de nieuwe rente is afhankelijk van de nieuw rentevaste periode).

• kan ik niet beter wachten tot ik de boete kan betalen, zodat ik naar een rente van ongeveer 2% kan gaan? Helaas is de boete rond de 20.000,-, dus het zal even duren voordat we dit kunnen ophoesten. Tegen de tijd dat we dat geld hebben is de rente misscien al weer gestegen.
• Ik kan maar 1 keer een rentemiddeling uitvoeren. Maar stel dat de rente nog verder gaat veranderen?
• onze rentevaste periode is nog 9 jaar. Ik vind het moeilijk om zover vooruit te denken. Over 9 jaar zijn mijn ouders bijna 80. De kans is aanwezig dat ze tgen die tijd kleiner gaan wonen en een groot bedrag schenken.
• kan ik niet beter onze hele aflossingsvrije hypotheek om laten zetten? 

 Dat soort vragen...soms is het beter als een hypotheekverstrekker niet zoveel mogelijkheden geeft...

zie ook:
bereken de boete bij rentevaste periode openbreken
rentevaste periode openbreken: wat is de winstverwachting?

Bereken de boete bij teveel aflossen

Vorige week heb ik de formules bekeken die hypothekvertrekkers gebruiken om de boete te bepalen als de rentevaste periode wordt opengebroken. Ik kreeg als reactie de vraag of het niet handiger is om geen boete te betalen, maar om dit geld te gebruiken om af te lossen. Helaas zit daar ook vaak een boete aan vast. Deze boete wordt eigenljk op precies dezelfde manier berekend als voor het openbreken van de rentevaste periode. Het enige verschil is dat je geen boete over de hele hypotheek hebt, maar alleen over het deel dat je aflost. En uiteraard is meestal pakweg 10% van de hypotheek boetevrij. Het resultaat is de volgende tool:

Zoals je ziet zijn er nu 3 bedragen: het aflosbedrag, dus hoeveel je gaat aflossen, de boete, het geld dat je dus kwijt bent, en het totale bedrag, de som van de twee. Het handige van deze tool is dat je ook met het totale bedrag kan spelen, zodat hij voor je utirekent hoeveel geld je aan de boete kwijt bent, en hoeveel je echt kunt aflossen.

Doe er je voordeel mee;-)

zie ook:
Bereken de boete bij rentevaste periode openbreken

Bereken de boete bij rentevaste periode openbreken

Een paar weken geleden heb ik een offerte aangevraagd om de rentevaste periode op te breken (wat ik destijds niet heb gedaan), maar ik had me eigenlijk helemaal niet verdiept in de berekening ervan. Achteraf verbaast het me dat ik een berekening aanneem zonder het zelf na te rekenen. Getriggerd door het blog van Hypotheekweg ben ik de boel eens gaan uitzoeken.

Hoe wordt de boete berekend?

De informatie over boeterente is schaars. Ik heb wel een tool gevonden van  BerekenHet. Maar zoals gebruikelijk geeft BerekenHet een antwoord, maar heb ik geen flauw idee wat en hoe ik iets berekend heb. Gelukkig geeft ikbenfrits.nl meer uitleg. Hier wordt grafisch heel mooi uitgelegd waar de boete uit bestaat.

In kort komt het op het volgende neer:

Hoe zou de ultieme (spaar)hypotheektool eruit zien?

Na mijn kneuterige bespaartips van 1 april is het weer tijd voor serieus geld besparen. Ik zit al een tijdje te broeden op een verbetering van mijn spaarhypotheektool. Maar eerst wil ik wat research doen. En bij research hoort eerst literatuuronderzoek. Dus ben ik eens gaan kijken wat voor tools er al op de markt zijn.

hypohype.nl

Hypohype is geeft zeer veel opties als invoerwaarden, en neemt veel wettelijke regeltjes mee. Het is mogelijk om bij te storten, in te korten of de rente te wijzigen, maar helaas in beperkte mate.

Rentevaste periode opbreken: wat is de winstverwachting?

Door de lage hypotheekrente-standen heb ik het aangedurfd om een offerte te laten maken voor een nieuwe rentetarief. Het aflossingsvrije deel van onze hypotheek staat 15 jaar vast op 5.1%. Daarvan is nu ongeveer 5 jaar verstreken.

Onze hypotheekboer kwam met de volgende voorstellen:
variabel: 2,25%
2 jaar vast: 2,30%
5 jaar vast: 2,40%
10 jaar vast: 2,60%
15 jaar vast: 2,80%
20 jaar vast: 2,90%
30 jaar vast: 3,30%

recensie Hypotheekvrij!

Ik moest er ook maar aan geloven: ik heb "Hypotheekvrij" van Gerhard Hormann gelezen. Zoals een echte consuminderaar betaamt heb ik het boek bij de bieb geleend. Ik heb het idee dat half aflossend blogland dit boek beschouwd als een soort van Bijbel. Na het lezen van het boek viel me op dat het boek veel kenmerken met de Bijbel deelt:

Er wordt veel gepredikt
De Bijbel probeert mensen te overtuigen, en dat wil dit boek ook. En ik denk zelfs dat dit boek overtuigender is. Het hele idee van einde aan de oneindige groei, geld lenen van je eigen toekomst en "minder consumeren is minder zorgen" wordt zeer goed verwoord. Ik kan me zeker voorstellen dat dit een overtuigend boek is voor mensen die nog een laatste zetje nodig hebben om anders te gaan leven.