maandag 14 oktober 2019

Mijn plan dat 6,79% rente oplevert

Twee weken geleden vertelde ik dat ik even niet meer ga aflossen, maar dat ik geld ga opsparen voor het geval dat binnenkort de beurs keldert. Maar wat als de beurs niet keldert? Dan overweeg ik een backup plan dat voor mij 6,79% rente oplevert. En dat backupplan bestaat uit... de rentevaste periode openbreken.

Hoe werkt het? 
Negen jaar geleden stond de hypotheekrente historisch laag, namelijk 5.1% voor 15 jaar vast. Nu vinden we het belachelijk hoog, maar voor die tijd was het dus historisch laag. Niemand kon toen zeer weten dat de rente nog verder zou zakken. De meeste hypotheekboeren bieden aan om de rente af te kopen, zodat je erna een nieuwe lage rente hebt. Helaas zijn hypotheekverstrekkers geen liefdadigheidsinstellingen en willen ze een compensatie zien voor hun misgelopen winst.

Wat levert het me in mijn geval op?
Ik heb een aflossingsvrije hypotheek van 50.000,- tegen 5.1% die nog 5 jaar en 10 maanden vaststaat. De boete om dit af te kopen is...

hou je vast...

8915,-

Maar dan kan ik de rente voor 10 jaar vastzetten tegen 1.39%. Ik kan 'm ook langer vastzetten, maar dan betaal ik meer. En ik weet nog niet wat de situatie over 10 jaar is. Misschien is de rente dan nog steeds heel laag, of heb ik al genoeg gespaard om de hele boel ineens af te lossen. Dus 10 jaar is prima voor mij. En wat levert dat voor me op? Zie het overzicht hieronder:
Elke maand ga ik 154.58 bruto op mijn hypotheekrente besparen. In 4 jaar en bijna 10 maanden heb ik de investering terugverdiend, waarna ik winst ga maken. 1905,83 in mijn geval. De return on investment is ruim 21%! Maar dat is niet direct te vergelijken met rentepercentages. Ik ben het geld namelijk bijna 5 jaar kwijt. Bovendien neemt het bedrag dat ik uit heb staan steeds af. Om het toch eerlijk te vergelijken heb ik het volgende gedaan:

"Stel ik zou 8915,- op de bank zetten, elke maand 154.38 opnemen, en na 5 jaar en 10 maanden is de rekening precies leeg. Hoeveel rente had deze bank me moeten geven om ervoor te zorgen dat ik precies genoeg geld op de rekening zou hebben?"

Op deze manier reken je de interne opbrengstvoet of "rente die je eerlijk met je hypotheek kunt vergelijken". Voor meer info, zie hier.


Om het nog iets ingewikkelder te maken kan je rekenen met een nominale rente of effectieve rente. Voor meer informatie hierover, zie hier
Aangezien de hypotheekpolis meestal de nominale rente vermeldt, lijkt het me nu eerlijk om naar de nominale rente te kijken. 6,79% dus, niet slecht!

bruto of netto?
Het verhaal is nog iets ingewikkelder, want er is natuurlijk ook nog hypotheekrenteaftrek (HRA). Een gemiddelde burger krijgt pakweg 42% van zijn hypotheekrente terug via de belasting. Zie ik de besparing op de rente dan te rooskleurig in? Valt mee, het is namelijk zo dat de belastingdienst de boete beschouwd als vooruitbetaalde rente. Over deze boete krijg je dus ook HRA. Onder de streep maakt het voor de winstverwachting niets uit.

Echt niets?
Ja, toch iets. Ons belastingstelsel is namelijk onderhevig aan wat wijzigingen. De traditionele "42%" klopt al een tijdje niet meer. Een middeninkomen betaalt in 2019 slechts 38,1% loonheffing. Maar omdat de algemene heffingskorting wordt afgebouwd, betaal je stiekem toch iets meer, namelijk 5,147%, zodat je op het mooie ronde getal (ahum) komt van 43,247%.

Voor meer uitleg over afbouw van heffingskorting, zie hier. Voor de schijventarieven, zie wikipedia

Maar wat is er nu aan de hand? In 2020 zal het tarief ongeveer 0.8% omlaag gaan. Dat is leuk voor de burger, maar veel mensen beseffen niet dat dit automatisch betekent dat je ook minder HRA ontvangt. En hier komt de truuk: als je in 2019 de boete betaald, krijg je over dat bedrag nog de oude, hogere HRA, dus wordt je winst nog een tandje hoger. Ik durf hier geen nauwkeurige uitspraken over te doen, maar de winst zou zomaar ene half procentje hoger uit kunnen vallen.

Fantastisch! Doen dan maar?
Dit idee klinkt fantastisch, maar er is natuurlijk een addertje onder het gras. Als ik de komende jaren als een idioot ga aflossen op mijn aflossingsvrije hypotheek, dan gaat de rente omlaag, en dan is de effectieve winst van deze actie minder. Gelukkig heb ik keuze uit genoeg hypotheken om af te lossen:-).
Het grotere probleem ligt in de toekomst. Met dit plan moet ik nu flink investeren, en hopen dat de komende bijna 6 jaar winst binnendruppelt. Mocht ik voor die tijd op m'n heupen krijgen om te verhuizen, dan is het hele plan voor niets geweest. Met verhuizen mag je sowieso boetevrij overstappen.En het blijft altijd moeilijk om in de toekomst te kijken.

Wil je zelf weten hoe winstgevend het kan zijn om de rente te wijzigen, zie hier
De nieuwe rente en de boete kan je opvragen bij je hypotheekverstrekker. Mocht je deze informatie niet hebben, dan kan je de tool je boete proberen te schatten. Zet dan het vinkje "geen idee, geef me en schatting van de boete" aan.


Heeft er iemand ervaring met de rentevaste periode openbreken?

Zie ook:
interne opbrengstvoet
nominale rente vs effectieve rente 
van 4 naar 2 schijven? we hebben er nu al 8!
mijn hypotheek

24 opmerkingen:

  1. En stel dat je die 8915,- meteen als extra aflossing in de aflossingsvrije hypotheek zou stoppen? En je lost die besparing iedere maand af (sneeuwbaleffect). Hoeveel bespaar je dan???

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Ik zou gewoon die € 50.000,- beginnen af te lossen. Los van alle berekeningen betaal je uiteindelijk rente over een schuld die niet verminderd en ben je op het het einde alsnog aan het huren van de bank. Immers na 10 jaar komt de bank langs om te vragen hoe je die 50k gaat herfinancieren. Dus hoe verhoudt je 'opbrengst' in deze 10 jaar, met de periode die erna komt?

    Daarnaast is de overheid een uiterst onbetrouwbare partner.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik focus op rendement in plaats van schuld. Ik ga het geld dat ik bespaar aan rente gebruiken voor aflossen, dus met dit plan heb ik de boel uiteindelijk sneller afgelost.

      Verwijderen
    2. Over de overheid:de overheid gaat de HRA eerder verkleinen dan verhogen, dus je kunt er beter nu van profiteren

      Verwijderen
    3. Deze reactie is verwijderd door de auteur.

      Verwijderen
    4. Een afgeloste schuld is geen rendement? Ik zou mij eerder focussen op het laten toenemen van eigendom (en beperken van het winstmodel van de bank). Zeker nu de HRA op last van Brussel/d'66 gaat verdwijnen.

      Verwijderen
    5. een afgeloste schuld heeft voor mij een rendement van 2.9%. Rentewijzigen heeft voor mij een rendement van 6.79%. De winst die ik daar van krijg kan ik gebruiken om nog harder af te lossen dan normaal. En als de HRA gaat verdwijen, dan heb ik dat belastingvoordele nog lekker even meegepakt.

      Verwijderen
    6. Zie het antwoord van Anoniem 14 oktober 2019 om 13:30 beneden. Als je de schuld gaat aflossen ben je uiteindelijk voordeliger uit en je maandsalaris gaat omhoog. Ook in het geval van een verdwijnend HRA. Daarbij levert een HRA op een aflossingsvrije hypotheek mi te weinig op om deze onafgelost te laten. Zeker als je van de veronderstelling uitgaat dat aflossingen ook een besparing en je eigen vermogen doen toenemen.

      Verwijderen
  3. Kleine aflossingsvrije hypotheek afgekocht en opnieuw vastgezet. Daar maar weinig boete over betaalt, dit kwam weer door het feit dat de jaarlijkse 10% boetevrije aflossingsmogelijkheid (over alle leningdelen) in mindering werd gebracht op de boete voor dit deel.

    Daarna ook de spaarhypotheek rente gemiddeld. helemaal doorgerekend scheelde het toch een paar tientjes netto. En met het oog op de verlaagde aftrekbaarheid van de rente, heb ik mijn inleg omhoog gezet en mijn rente omlaag.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Restant spaarhypotheek van 5k ineens afgelost.
    Blijf binnen de 20% dus geen afloskosten.
    Netto rente+ maandelijkse spaarinleg+verzekering overlijden vallen de laatste 2 jaar hoger uit dan het restant ineens te betalen. Rente spaarhypotheek is maar 1.8% momenteel. Scheelt bijna 1500 euro in 2 jr.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. De orv kan na verloop van tijd duur worden, maar ik heb onlangs de orv verwijderd, dus probleem ook opgelost

      Verwijderen
  5. Hier voor een andere aanpak gekozen: 3 jaar geleden besloten om mijn aflossingsvrije hypotheek versneld te gaan aflossen en eerst rentemiddeling toegepast met nieuwe rentevastperiode voor 20 jaar en daarna jaarlijks maximaal aflossen. Heb jij toevallig ook een rekentool voor zo'n keuze, om het te vergelijken met een andere methode?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. interessant: waarom zet je de rente voor 20 jaar vast als je toch besluit om maximaal af te lossen, dus in 10 jaar alles afgelost te hebben? Ik had voor een kortere rentevaste periode gekozen, want die heeft doorgaans een lagere rente.

      Verwijderen
    2. Inderdaad, kortere rentevast periode geeft lagere rente maar daardoor is je oversluitboete ook stukken hoger. In dit geval had ik al 20% van de oorspronkelijke bedrag afgelost en kreeg ik ook de standaard 10% korting op boete bij het oversluiten. Nu kan ik dus eigenlijk 12,5% jaarlijks boetevrij aflossen (= 10% van het oorspronkelijke bedrag) en loop ik best veel van de (over 20 jaar uitgesmeerde) boete mis. Het verschil tussen 10 en 20 jaar vast was toen rond half procent en met het plan van versneld aflossen dacht ik zo het meest voordelig uit te komen.

      Verwijderen
    3. In jouw geval zou dat inderdaad positief uit kunnen komen, slim bekeken!

      Verwijderen
  6. Slim bekeken! Met ruim 5% rente lijkt het me ook lucratief. Ik heb weleens gekeken naar rentemiddeling, maar dat leverde met 2,45% rente weinig op helaas.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Mooi gedaan!
    Er zou ook een tooltje voor het aflossen van spaarhypotheken moeten komen,
    Er zijn momenteel veel mensen waarvan de rentevaste periode afloopt en een lage rente krijgen aangeboden, waardoor de maandpremie hoger wordt en die is niet aftrekbaar?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Nice, misschien kan het in de huidige spaarhypotheektool ingebouwd worden? Zo blijft het totaaloverzicht in stand. Maar wat als er meerdere hypotheken zijn? Meesterklus!

      Verwijderen
  8. Met behulp van jouw tools heb ik iemand bijgestaan om de hypotheek over te sluiten. Het ene deel werd gemiddeld (spaarhypotheek) omdat de rente nog lang vaststond maar nog langer vastzetten nog mogelijk was, het andere deel werd overgesloten met boeterente (aflossingsvrij) waardoor de vaste lasten flink daalden. De te betalen wijzigingskosten golden toen voor max 2 wijzigingen, dus dat voelde ook heel fijn.
    Wat de anoniem van 15 okt vraagt was mijns inziens te doen (al was aflossen van gehele hypotheek geen optie), als je tooltjes combineert en de kennis over het break-even point van spaarhypotheken en zelf een beetje rekent. En de bank aan het werk zetten met vragen over nieuwe offertes bij middelen van spaarhypotheek om te kijken wat het meest loont. De eigenaar van deze hypotheken was verbaasd dat de boeterente en de maandelijkse besparing tot op de euro klopten (heb ik je daarvoor ooit gecomplimenteerd???). Hanna

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ja Hanna, de Rentenier zou eens wat meer naamsbekendheid moeten krijgen. Heeft al vele duizenden euro's bespaard voor mensen!
      De spaarhypotheek is in de 90 jaren populair geworden, dus de eerste beginnen nu vrij te vallen. Er is momenteel ook een grote groep die nog maar een paar jaar te gaan hebben maar wel een lage rente voor de kiezen krijgen waardoor de spaarpot niet snel oploopt. Veelal beschikt deze groep van 50+ wel over wat spaarmuntjes om de hypotheek mee af te lossen.
      Waarom wordt daar geen aandacht aan besteed door de media, banken en verzekeringsmaatschappijen?
      Aflossingsblij voor aflossingsvrije hypotheken, maar ondertussen ook voor veel spaarhypothen. Ben blij dat de master daar eens naar gaat kijken ipv dat je maar mailtjesmoet gaan sturen naar je tussenpersoon, omdat het gevaarlijk is om aan je spaarhypotheek te sleutelen.
      Met de huidige lage rente worden momenteel miljarden verdiend op spaarhypotheek door de overheid en bovenstaande instanties.

      Verwijderen
    2. https://www.banksparen.nl/hypotheek/informatie/geschiedenis-ontstaan-bankspaarhypotheek.aspx

      Verwijderen