FIRE kengetal: hypotheek

Een gemeenschappelijke hobby van FIRE adepten (Financial independent, retire early) is het bijhouden van getalletjes, zoals hoeveel men per maand spaart (saving rate), hoeveel vermogen er is opgebouwd, en hoever men tot financieel onafhankelijk is verwijderd. De komende weken wil ik al die getallen eens onder de loupe nemen: hoe bereken ik het, en welke bedragen neem ik mee? Ik besprak al eerder Het eigen vermogen, en de saving rate, deze week: de hypotheek aflossen.

Wat is het?

Als je elke maand leuke kengetalletjes bijhoudt, dan kan het aflossen van de hypotheek niet ontbreken. Normaal gesproken worden er grafiekjes gemaakt van hoeveel er nog resteert van de hypotheek ten opzichte van de oorspronkelijke hypotheek, maar eigenlijk is het veel mooier om te zien hoeveel er al afgelost is. Je krijgt dan dus:

%afgeloste hypotheek = afgelost bedrag / totale hypotheek * 100%

Op deze manier krijg je dus een mooie stijgende lijn, die als het goed is ooit 100% zal bereiken.

Waarom is het belangrijk om te bekijken?

In principe hoeft het aflossen van je hypotheek geen onderdeel te zijn van je strategie naar FIRE. FIRE gaat om het laten renderen van je spaargeld, en het aflossen van een hypotheek hoeft niet perse het hoogste rendement op te geven. Aflossen is geld steken in stenen, maar beleggen geeft risico. 

Ik heb het idee dat er een flinke aandachtswijziging heeft plaatsgevonden. Toen ik in 2013 begon met bloggen kon je werkelijk digitaal struikelen over blogs over het aflossen van hypotheken, mede aangewakkerd door Gerhard Hormann. Ik heb het idee dat dit enthousiasme is getaand, mede door de lage hypotheekrentes.

Hoe dan ook, elk stijgend lijntje dat extra motivatie geeft om door te gaan is er eentje, dus deze houdt de moed er zeker in. Hieronder zie je de verschillende lijntjes in mijn geval bij elkaar:

De saving rate lijn begon te stijgen vanaf 2013, toen ik wat meer financieel bewust werd. Spoedig werd de hypotheek langzaam aangepakt. Het eigen vermogen is in mijn geval vooral bepaald voor de WOZ waarde, en begint daardoor pas de laatste 4 jaar te stijgen. Ten slotte begint het passieve inkomen interessant te worden sinds dat ik wat ben gaan beleggen.

Welk getal vinden jullie de beste indicator? Zijn er nog meer getallen die ik in dit grafiekje bij kan houden?

Zie ook:

eigen vermogen

saving rate

passief inkomen

buffer

FIRE kengetal: buffer

Een gemeenschappelijke hobby van FIRE adepten (Financial independent, retire early) is het bijhouden van getalletjes, zoals hoeveel men per maand spaart (saving rate), hoeveel vermogen er is opgebouwd, en hoever men tot financieel onafhankelijk is verwijderd. De komende weken wil ik al die getallen eens onder de loupe nemen: hoe bereken ik het, en welke bedragen neem ik mee? Ik besprak al eerder het eigen vermogen, en de saving rate, deze week: de bufer.

Wat is het?

De buffer is voornamelijk bedoeld voor het opvangen van financiele tegenslagen (kapotte auto) en het zonder werk komen te zitten. Maar voor FIRE adepten is de buffer nog iets, namelijk: "f$$k you money". Hoe groter je buffer, hoe minder afhankelijk je bent van je huidige inkomensstroom. En hoe gemakkelijker je je baas simpelweg "f$$K you" kan zeggen als je het werk niet meer bevalt, en hoe langer je tijd hebt om te bedenken wat je dan met je leven wilt gaan doen. Om het goed met anderen te vergelijken, deel ik door mijn uitgaven:

buffer = spaargeld / maandelijkse uitgaven

De eenheid van de buffer is in dit geval dus niet euro's of procenten, maar maanden. Met andere woorden: hoe lang kan ik op mijn spaargeld teren?

Wat neem ik mee?

Deze keer is het heel simpel: ik neem al het direct op te nemen spaargeld mee. Ik heb niks aan geld dat over een jaar vrij komt als de wasmachine kapot is. Je zou kunnen overwegen om je aandelenportefeuille mee te nemen. Over dit geld kan je namelijk in een relatief korte tijd beschikken. In uiterste nood zou dat natuurlijk gebeuren. Zolang je nog een vette aandelenportefeuille hebt ga je niet verhongeren. Maar omdat het niet wenselijk is, neem ik het niet mee.

Nadelen?

Zoals elk kengetal is de buffer niet oneindig nauwkeurig. Mocht iemand zonder werk komen te zitten, dan verandert de financiele situatie op meer punten dan alleen op salaris. Sommige kosten hoeven niet meer gemaakt te worden, zoals reiskosten en kinderopvang. Bovendien leef je normaal gesproken niet op de meest zuinige manier. Als je zonder werk komt te zitten zullen grote uitgaves uitgesteld worden.  

Hoeveel is precies nodig?

Hierover verschillen de meningen extreem. In het algemeen wordt er gesproken over een buffer van 3 tot 6 maanden. Het Nibud heeft een rekentool gemaakt om je buffer te bepalen. Ik heb een beetje met die tool zitten spelen, en voor een driepersoonsgezin met een gemiddeld huis is dit de verhouding tussen buffer en inkomen:

Het Nibud gaat er dus van uit dat een gezin altijd 4000,- nodig heeft voor inventaris en 800,- voor onderhoud huis. deze bedragen gaan per euro inkomen met respectievelijk 70 cent en 20 cent omhoog. Nibud koppelt de waarde van het inventaris en huis dus duidelijk aan de welvaart die door het inkomen wordt gebracht, hetgeen voor FIRE adepten natuurlijk totaal niet vanzelfsprekend is.

Persoonlijk probeer ik minimaal voor 3 maanden spaargeld te hebben:

Je ziet dat de buffer niet altijd stabiel is. Op dit moment wacht ik op een beurskrach, dus heb ik een beetje meer in kas. En ruim een jaar geleden had ik mijn hele buffer opgemaakt aan het afkopen van de rentevaste periode van de hypotheek. Ik wist dat de dertiende maand er aan zat te komen, dus kon ik het risico lopen. 

Hoeveel buffer houden jullie aan?

Zie ook:

eigen vermogen

saving rate

passief inkomen

FIRE kengetal: passief inkomen

Een gemeenschappelijke hobby van FIRE adepten (Financial independent, retire early) is het bijhouden van getalletjes, zoals hoeveel men per maand spaart (saving rate), hoeveel vermogen er is opgebouwd, en hoever men tot financieel onafhankelijk is verwijderd. De komende weken wil ik al die getallen eens onder de loupe nemen: hoe bereken ik het, en welke bedragen neem ik mee? Ik besprak al eerder het eigen vermogen, en de saving rate, deze week: passieve inkomen.

Wat is het?

Hoewel we het eigen vermogen iets zegt over hoeveel geld er is dat voor je kan werken om je van een gratis inkomen te voorzien, geeft dit geen garantie dat dit vermogen genoeg inkomen genereert. Daarom is het interessant om te kijken hoeveel van je uitgaven je zou kunnen dekken met passieve inkomsten. Op deze manier wordt het een inzichtelijk dimensieloos getal:

passief inkomen% = (onvoorwaardelijke inkomsten waar je niet voor hoeft te werken) / uitgaven.

Als dit getal 100% is, dan kan je al je uitgaven dekken met geld waar je niets voor hebt hoeven doen. 

Wat neem ik mee?

• rente op spaarrekeningen
• dividend
• giften
• reclameinkomsten
• koersverschillen
• rente op spaarhypotheek
• kinderbijslag / AOW / pensioen

Ik heb er voor gekozen om de rente op de spaarhypotheek als inkomen te zien, omdat dit een ander component dan de gewone hypotheek(rente). Kinderbijslag, AOW en pensioen zijn onvoorwaardelijke inkomstenbronnen: er worden geen voorwaarden gesteld om het te ontvangen. Dit in tegenstelling tot WW of bijstand. Ook heb neem ik giften (bijvoorbeeld van ouders) mee in dit lijstje. Voor een gift hoef je immers niks te doen dan aardig geworden worden. Al veroorzaakt dit component wel een paradox: als je afhankelijk bent van giften, hoe onafhankelijk ben je dan eigenlijk?

Voordelen?

Een groot voordeel is dat dit getal geen aanname doet over de safe withdrawal rate, zoals bij het eigen vermogen. Dit getal is direct gekoppeld aan de mate waarin passief inkomen voor je uitgaven kunnen dekken. Voor de rest is het een getal dat (hopelijk) mooi langzaam stijgt van 0% naar 100%, en dat je ook kan opsplitsen in verschillende componenten:

In mijn geval heb ik beleggingen onderaan gezet, want die kunnen wel eens ooit negatief zijn...

Nadelen?

Op begin van een reis naar FIRE kan dit een motiverend getal zijn om te zien hoeveel uitgaven je al met passieve inkomsten kan dekken. Maar na verloop van tijd zal het getal steeds grilliger worden. Met een grote aandelenportefeuille zullen koersverschillen de grafiek heel schokkerig maken. Om dit te voorkomen is het wellicht verstandig om het jaarlijks gemiddelde koerswinst mee te nemen. 

Wat vinden jullie van dit getal? Welke componenten nemen jullie mee inde berekening?

Zie ook:

eigen vermogen

saving rate

FIRE kengetal: saving rate

Een gemeenschappelijke hobby van FIRE adepten (Financial independent, retire early) is het bijhouden van getalletjes, zoals hoeveel men per maand spaart (saving rate), hoeveel vermogen er is opgebouwd, en hoever men tot financieel onafhankelijk is verwijderd. De komende weken wil ik al die getallen eens onder de loupe nemen: hoe bereken ik het, en welke bedragen neem ik mee? Vorige week besprak ik het eigen vermogen, deze week: saving rate

Wat is het?

Als je het bereiken van financieel onafhankelijk vergelijkt met het beklimmen van een berg, dan is het eigen vermogen de huidige hoogte op de berg. Je kunt omlaag kijken hoeveel geld je al gespaard hebt, en je kunt omhoog kijken hoever de top nog is. Maar om te weten hoe lang het nog duurt voordat je bij de top zult zijn, zal je moeten weten hoe hard je klimt. Daar komt de saving rate om de hoek kijken. Het vertelt je hoeveel procent van je inkomen je kunt sparen, dus hoe snel je vermogen groeit.

Hoogte = Eigen vermogen

Hellingspercentage = Saving rate

De saving rate is verreweg het meest bekende kengetal om FIRE te bereiken, maar helaas minder intuitief dan het eigen vermogen. MrMoneyMustache heeft er ooit eens een mooie longread over gemaakt. De definitie van de saving rate zijn de meeste mensen het gelukkig over eens, namelijk:

Saving rate = (inkomsten - uitgaven) / inkomsten * 100%

oftewel:

Saving rate = (wat je over houdt) / inkomsten * 100%

Doordat dit getal door je inkomsten deelt, is het dus een inkomstenneutraal getal: een modale werker kan in theorie dezelfde saving rate halen als een hartchirurg.

Wat neem ik mee?

De volgende zaken zijn in mijn definitie inkomsten:

• salaris: een nobrainer lijkt me
• rente op spaarrrekeningen
• rente op spaarhypotheek
• giften
• belastingteruggaven. Ik geef toe, dit is een beetje arbitrair.
• uitbetalingen van crowdfunding. 
• resultaat op de beurs, zowel koersveranderingen als dividend. De voornaamste reden is dat ik iets niet de ene keer een inkomsten, de andere keer een uitgaven wil laten zijn, dus zet ik het altijd aan de inkomstenkant. Doordat koersveranderingen ook negatief kunnen zijn, kan dit dus een negatief stukje inkomsten worden. Dit is wellicht niet meer houdbaar als mijn aandelenportefeuille in de toekomst groter is.

Tot de uitgaven behoren: tja, eigenlijk al het andere. Ik hou geen boekhouding bij van wat ik allemaal uitgeef, omdat het teveel op werk lijkt. Ik kijk gewoon wat er op het einde van de maand overblijft. Er zijn wel een paar dingen die ik niet meetel:

• aflossingen op hypotheek. Dit is een vestzak-broekzak investering, dus geen echte uitgaven
• investeringen in aandelen. Dit is immers een investering in vermogen. De winst of verlies wordt bij de inkomsten meegeteld.
• waardeverandering van het huis beschouw ik niet als een inkomsten. Het zou hele gekke sprongen veroorzaken bij elke jaargrens zonder dat het iets met mijn financieen te maken heeft.
• hypotheekrenteaftrek beschouw ik als een korting op de hypotheekrente, dus als korting op de uitgaven.

Ik bereken de uitgaven dus als:

Uitgaven = oude banksaldo - nieuwe banksaldo + inkomsten + aflossingen + investeringen

Voordelen?

De saving rate is een heel krachtige manier om iets te vertellen over de gezondheid van je financien. De meeste financieel onbewuste mensen hebben een saving rate van tussen de 0% en 5%. Deze bewustwording helpt vaak al meer dan 100 bespaartips bij elkaar. Ook zegt de saving rate iets over wat de vooruitzichten zijn wanneer je financieel onafhankelijk zou kunnen zijn. Hoewel het niet direct zegt wanneer je met pensioen kan, valt er wel een schatting aan af te leiden, zoals met deze tool, afhankelijk van hoeveel rendement je verwacht op je vermogen.

Nadelen?

Hoewel de saving rate dus een mooi instrument is bij beginnende spaarders, komen er na een tijdje een paar rare dingen om de hoek kijken.

In de berekening van de saving rate zit namelijk iets geks: minder uitgeven is gunstiger dan meer verdienen. Neem iemand die een ton per jaar verdient en de helft er van verbruikt. De saving rate is dus 50.000/100.000 *100% = 50%. Als deze persoon een stuk huis zou aflossen, waardoor de vaste lasten met 10.000 dalen, dan houdt hij ineens 60.000 per jaar over, dus wordt de saving rate 60%. Maar als deze persoon spaargeld in de beurs stopt en 10.000 per jaar jaar aan dividend opstrijkt, dan zou het inkomen 10.000 stijgen, en houdt hij dus ook 10.000 extra over. De saving rate zou dan 60.000 / 110.000 * 100% = 54.5% worden. 

Onder de streep maken beide taktieken niets uit, waarom maakt het wel uit voor de saving rate?

Ook is de saving rate extra verwarrend als je financiele onafhankelijkheid hebt bereikt. In tegenstelling tot wat je misschien zou verwachten, kan de saving rate in praktijk nooit 100% bereiken. 100% betekent namelijk dat je net zoveel overhoudt als je verdient, dus dat je helemaal niets uitgeeft. Als je gaat stoppen met werken wordt het helemaal vervelend: zonder inkomsten staat er niks onder de noemer, en delen door nul is flauwekul. Natuurlijk zal je wat passief inkomen ontvangen, maar dat kan ook ooit negatief zijn. Kortom, de saving rate verliest zijn nut als je diht bij financieel onafhankelijkheid komt. 

 

Conclusie

Vooral voor beginende spaarders is de saving rate de perfecte tool om een richting te geven in het pad naar financiele onafhankelijkheid. Ook zit er een mooi moraal achter de bergbeklim-analogie: natuurlijk is het fijn om zo snel mogelijk te klimmen, maar pas op dat je jezelf niet opblaast. Dan sta jij met een overhitte motor aan de zijlijn, terwijl anderen die het rustiger aandeden je weer gaan inhalen. Dus kies een tempo waar je je prettig bij voelt, en vergeet niet te genieten van het uitzicht! 

Zie ook:

MrMoneyMustache: The Shockingly Simple Math Behind Early Retirement

Eigen vermogen

FIRE kengetal: eigen vermogen

Een gemeenschappelijke hobby van FIRE adepten (Financial independent, retire early) is het bijhouden van getalletjes, zoals hoeveel men per maand spaart (saving rate), hoeveel vermogen er is opgebouwd, en hoever men tot financieel onafhankelijk is verwijderd. De komende weken wil ik al die getallen eens onder de loupe nemen: hoe bereken ik het, en welke bedragen neem ik mee? Deze week: eigen vermogen

Wat is het?

Om financieel onafhankelijk te zijn is het vooral belangrijk om een stevige zak geld te hebben, en om dat geld vervolgens te laten werken om zo een inkomen te genereren. De grote vraag is natuurlijk: hoeveel precies? Internet staat vol met theorieen en aannames, zoals bij MrMoneyMustache

en al deze theorieen komen er meestal op neer dat je op een lange termijn elk jaar ongeveer 4% van je vermogen kan opmaken: het passieve inkomen vult het weer aan. Dit wordt de "safe withdrawal rate" genoemd. Met andere woorden: je moet dus 25 keer je jaaruitgaven bij elkaar zien te harken...

Op internet zie ik dat mensen hun eigen vermogen op verschillende manieren uitdrukken. Ten eerste kan je gewoon het absolute getal bijhouden. Het nadeel is dat mensen over het algemeen niet graag absolute bedragen op straat gooien. Een alternatief is om het bedrag te vergelijken met een startbedrag, bijvoorbeeld het vermogen op 1-1-2010, of om het te vergelijken met het doelbedrag. In het laatste geval heb je dan mooi een percentage dat hopelijk in de toekomst ooit 100% wordt.

Het nadeel van deze aanpakken is dat het nog steeds een beetje arbitrair is, en niet gemakkelijk vergelijkbaar met andere mensen, met andere leefomstandigheden. Daarom definieer ik mijn eigen vermogen als:

Eigen vermogen = (bezit - schuld) / jaarlijkse uitgaven * 100%

Dit getal zegt dus iets over hoe lang je op je eigen vermogen zou kunnen teren zonder rente. Hier betekent 100% dat je een jaar lang op de vermogen zou kunnen teren. Als je voor de 4% save withdrawal rate wil gaan, moet je dus 2500% bij elkaar zien te sprokkelen.

Wat neem ik mee?

Het volgende ding waar vaak discussie over is, is welke bedragen meegenomen moeten worden. Ook hier is geen elke regel heilig, maar ik hanteer de volgende regels:

Eigen vermogen bestaat uit twee dingen: bezit en schulden. Bij bezit reken ik mee:

• huis: ik reken met de WOZ waarde. Die is elk jaar openbaar, dus gemakkelijk te gebruiken
• spaargeld
• beleggingen
• auto: alleen als het substantieel is. Mijn auto is al lang en breed afgeschreven

Bij schulden neem ik mee:

• hypotheek
• studieschuld: gelukkig al afgelost
• grote leningen: mijn moeder heeft me een aardig bedrag voorgeschoten

Wat neem ik dus niet mee:

• pensioen: hier kan in het Nederlands stelsel nauwelijks een zinnig woord over gezegd worden
• crowdfunding: er staat niet direct een bezit tegenover een investering
• overige bezittingen, zoals fietsen, electra etc. Dit is allemaal kommageneuzel, zonde van de tijd

Kortom: het gaat bij mij vooral om die gemakkelijk te berekenen zijn en van redelijk omvang zijn.

Voordelen?

Het voordeel van het berekenen van eigen vermogen is dat dit getal heel eenvoudig uitdrukt hoever je bent op de reis naar financiele onafhankelijkheid, zonder moeilijk rare berekeningen.  

Ook is het fijn dat je dit getal heel mooi kunt opsplitsen in verschillende componenten. Zo kan je extra veel informatie in een grafiek proppen. Hieronder zie je bijvoorbeeld een opsplitsing van auto (nihil), belegginen, sparen en alle schulden gestapeld:

Ten slotte is het fijn dat dit getal (bijna) altijd omhoog gaat. Het is altijd fijn als grafiekjes vooral omhoog gaan!

Nadelen?

Elk kengetal belicht maar één kant van de zaak. In dit geval vertelt het eigen vermogen niets over hoeveel geld dit vermogen genereert. De "4% safe withdrawal rate" is gebaseerd op een langdurig gemiddelde opbrengst op de beurs. Als al dit geld in een huis zit, wordt je huis wellicht elk jaar een beetje meer waard, maar er is geen passieve inkomensstroom.

Een ander nadeel is specifiek voor mijn definitie: doordat ik het eigen vermogen door de uitgaven deel, kan de grafiek een beetje schokkerig worden. In een jaar dat ik heel veel uitgeef, bijvoorbeeld voor een verbouwing, zal mijn procentueel eigen vermogen flink zakken.

Ten slotte zegt dit getal niets over hoe lang het nog duurt voordat je financieel onafhankelijk bent. Het zegt alleen hoe ver je al bent. Om het te vergelijken met het beklimmen van een berg: dit getal vertelt je op welke hoogte je zit, maar niet hoe hard je klimt. Hieruit kan je dus niet afleiden wanneer je bij de top bent. 

Gelukkig is daar een ander getal voor: de saving rate

Bonustijd

Ik ben onlangs 40 jaar oud geworden. Voor veel mensen is dit de periode waarin de midlife crisis ontstaat: heb ik bereikt waar ik van droomde dat ik zou bereiken? Welke dingen heb ik gemist? Heb ik nog een kans om de tekortkomingen in te halen?

Voor mij heeft deze leeftijd een hele andere betekenis. Ik ben geboren met een hartafwijking. Mijn hart was een lekkende pomp, waardoor ik langzamer groeide dan mijn leeftijdsgenootjes en mijn conditie ver onder de maat was. Doktoren hebben mijn ouders destijds uitgelegd dat ik hooguit 40 jaar zou worden als ze niet zouden ingrijpen. Ik kan me niet voorstellen hoe mijn ouders zich toen gevoeld hebben...

Gelukkig hebben ze me op mijn tiende kunnen opereren. De jaren erna begon ik met een groeispurt en nu ben ik van gemiddelde lengte. En ik ben al jaren in prima conditie, ik fiets 5.000-10.000 per jaar, bij voorkeur in het hooggebergte. Bij mijn laatste controle vertelde de dokter dat ik geen lagere levensverwachting of vermindering van levenskwaliteit heb ten opzichte van iemand anders.

Dus ik beleef mijn 40ste verjaardag heel anders dan een doorsnee mens. Voor velen ligt de standaard hoog en is het een tegenvaller dat een bepaalde droom niet is uitgekomen. Ik zie mijn 40ste verjaardag als het begin van mijn bonustijd: tijd die ik zonder de moderne medische wetenschap niet zou hebben gehad. Vanaf nu is alle fijne tijd die ik meemaak extra meegenomen. 

Het doet me een beetje denken aan Stephen Hawking, de genie die bijna zijn hele leven aan een rolstoel gekluisterd heeft gezeten. Toen iemand hem ooit vroeg hoe het mogelijk was dat hij, ondanks zijn beperkingen, altijd zo vrolijk was, antwoordde hij: "Op mijn 21ste zakte mijn levensverwachting naar 0%. Alles erna beschouw ik als bonus".

Wat betekent dat voor mij in praktijk? Ik ben me op nieuw bewust van het feit dat ik geluk heb dat ik in deze tijd leef. Mijn leven is niet mislukt als ik een bepaalde droom niet heb gehaald: ik ben nu 40, en dat had dezelfde ik een eeuw geleden niet kunnen navertellen. En daarom ben ik al blij met de simpele dingen van het leven. Gewoon een beetje samen zijn, wandelen en fietsen, lekkere dingen eten, in de tuin hobby'en.

Ook heb ik besloten om zomin mogelijk stress in mijn leven toe te laten. Het leven is veel te kort om druk te maken over futiliteiten. Als ik me gestressed voel, dan probeer ik me in te denken wat het ergste is dat me kan overkomen, en dan valt het meestal mee.

En ik heb bedacht dat ik sympathieker wil zijn naar mijn omgeving. Ik vergeet heel vaak andermans verjaardag, dus mijn voornemen is om meer kaartjes te sturen. En het eerste kaartje is een bedankkaartje dat ik naar de hartchirurg van weleer heb gestuurd. De kans is heel klein dat ze me nog herinnert, maar het gaat om het gebaar. 

Ik ben 40, mijn bucketlist is leeg, en het voelt fantastisch!

Loan to value zakt flink

Bij bijna iedereen is hij ondertussen op de mat gevallen: de gemeentebelastingen. En terwijl de meeste mensen klagen over hoe hoog het te betalen bedrag is, zijn FIRE adepten eigenlijk vooral benieuwd naar hun WOZ waarde.

De score van dit jaar: volgens de gemeente is mijn toko 3.3% meer waard geworden. 

Of dat ergens op slaat? Geen idee. Ik kijk elk jaar via wozwaardeloket.nl naar de waarden van het rijtje van 8 huizen waarin ik het vierde huis heb, en dat zie ik het volgende patroon:

Hier kan je zien dat de waarde van mijn huis al 5 jaar lang precies de waarde van "huis8" volgt, en alle huizen op "huis1" en "huis5" na veranderen de laatste 3-4 jaar met dezelfde percentages. De gemeente gaat er dus van uit dat het hele dorp 3.3% meer waard is geworden. Ik ben trouwens heel benieuwd of "huis5" het volgend jaar nog een sprongetje gaat maken, want dat is onlangs voor een halve ton boven de WOZ waarde verkocht.

Dit heeft ook een effect op de loan-to-value (LTV) van het huis. Naast waardevermeerdering heb ik afgelopen maand 10% van mijn "annuitaire hypotheek (was spaar)" afgelost, want dat is het enige hypotheekdeel dat nog een hoge rente heeft. Het gevolg is dat de LTV van 77.7% naar 72% zakt:

Overigens heeft dit geen effect op risico opslag, want ik heb NHG.

Een heel verschil met de LTV van ruim 122% in 2015... 

Koudetest

Met dit schitterende weer is het nauwelijks voor te stellen dat we een week geleden nog konden schaatsen. Kou betekent niet alleen winterpret, maar ook een test voor dingen die ik buiten heb gemaakt: kan het deze extreme weersomstandigheden aan? Ik had twee zorgenpuntjes: de wadi en het afdak.

Wadi

Het afgelopen jaar heb ik een wadi in de voortuin gemaakt om regenwater van het dak in de tuin te infiltreren. Enkele weken later werd de wadi al tot het uiterste getest: er kwam een slordige 50-100mm neerslag uit de lucht. Maar een vraag was nog niet beantwoord: wat als het gaat vriezen? De afvoerpijp zou met ijs verstopt kunnen raken. Gelukkig viel het mee: er lag zoveel sneeuw dat de afvoerpijp niet meer zichtbaar was, maar zodra het ging dooien, liep de wadi netjes vol:

Afdak

6 jaar geleden heb ik een afdak gemaakt achter het huis. Destijds heb ik de stevigheid van het dak ingeschat door eerst op de ligger te gaan staan om te kijken hoe ver die zou doorzakken. Dat was slechts 1 cm. Aangezien het afdak aan drie kanten zit ingeklemd in muren en schuttingen leek het me sterk genoeg tegen sneeuw. 
Ik had met een dingetje geen rekening gehouden: afgelopen week is de sneeuw op het dak van het huis langzaam gaan compacteren tot een soort van gletsjer bij de dakgoot. En zodra het begon te dooien, begonnen stukken ijs zo groot als dakpannen naar beneden te storten. Dit ging met zoveel geweld gepaard, dat een polycarbonaat plaat uit zijn aluminium groef schoof:

Gelukkig schoot, na al het ijs van het afdak afgehaald te hebben, de plaat weer netjes terug. 

Heeft bij jullie alles de vorst overleefd?

Alle fabeltjes rond Bitcoin

In het verleden heeft de mensheid al veel tulpenbollenmanies gekend. Dat is niet gek, want de mensheid heeft nu eenmaal een kort geheugen. Zo leven er niet veel mensen meer die de beurskrach van 1929 hebben meegemaakt. Tegenwoordig schijnen mensen een steeds korter geheugen te hebben, want de huidige tulpenbol, de Bitcoin, is voor de derde keer in zijn korte leven bezig aan een bubbel.

Ik zie steeds meer bloggers weer investeren in Bitcoin, volgens mij is het niet zonder toeval dat dit vaak dezelfde mensen zijn die vijf jaar terug in Recyclix investeerde, onder het motto "boeien wat er allemaal achter zit, het schijnt geld op te leveren, dus ik moet er bij zijn". Dus is het weer eens tijd voor een tegengeluid. Tijd om de grootste flauwekul rond Bitcoin te ontkrachten.

Laat ik vooropstellen dat ik blockchain technologie fantastisch vind. Blockchains stellen ons in staat om kennis vast te leggen die prive kan zijn, maar toch verificeerbaar door de hele wereld. Heel veel mensen denken dat je in Blockchains alleen maar transacties kan vastleggen, maar in principe kan je alle soort informatie vastleggen. Als jij dit jaar een checksum van een gedicht/lied/boek/formule in een bockchain vastlegt, dan kan je daarna voor altijd bewijzen dat jij de schrijver bent. Want jij bent de enige die weet welk wachtwoord je moet toevoegen aan je gedicht/lied/boek/formule om dezelfde checksum te verkrijgen. Ook kunnen blockchains gebruikt worden voor het internationaal vastleggen van academische titels, eigendomsbewijzen: de toepassingen zijn eindeloos.

Helaas denkt het gros van de mensheid dat je blockchains alleen kan gebruiken om mee te betalen. En omdat het over geld gaat en over nieuwe technologie, dan denken mensen meteen dat er geld te halen valt. En tadaa: daar is de bubbel. Met de volgende kreten wordt ontkend dat het een bubbel is:

"Er zijn steeds meer bedrijven die Bitcoin accepteren"

Het is altijd fijn om je mening ondersteund te zien door anderen. Maar zijn er nu zoveel bedrijven de Bitcoin aan het steunen? Je ziet enkele bedrijven die nu aankondigen dat ze Bitcoins willen accepteren. Dit klinkt voor mijn vooral als een vorm van "fear of missing out". Voor praktische doeleinden heeft Bitcoin geen enkel voordeel over het gewoon betalen met geld, behalve dan dat je de belasting kunt omzeilen, en oja, dat is illegaal. Iets vergelijkbaars zag je in de jaren '00 met Second Life: iets futuristisch waarvan bedrijven meteen als vliegen op stront afvlogen, maar de echte consument bleef weg. 

Eigenlijk ben ik heel benieuwd naar de verdeling van transacties van Bitcoin. Hoeveel procent is illegaal, welk deel is puur speculeren op de koers, en welk deel wordt echt gebruikt voor transacties? In 2018 scheen 44% van de transacties illegaal te zijn. Hoeveel mensen daadwerkelijk iets kopen met Bitcoins? Ik denk dat het heel weinig is.

"Elon Musk investeert erin, dus moet het goed zijn"

Laat ik vooropstellen dat ik de Elon's bijdrage aan de mensheid enorm waardeer. Maar bedenk dat Elon nogal wispelturig kan worden als hij door de overheid wordt tegengehouden. Toen zijn fabrieken dicht moesten wegens corona, en toen Starship SN9 niet mocht vliegen van de FAA reageerde hij furieus. Ik kan me heel goed voorstellen dat Elon een toekomst ziet in Bitcoin, omdat hij hiermee de overheid kan omzeilen. Door zijn kapitaalinjectie van anderhalf miljard in Bitcoins, schoot de koers omhoog. Maar bedenk dat het ook andersom kan gaan: als Elon gefrustreerd raakt over Bitcoin, kan hij ineens besluiten om alles te verkopen...

"Bitcoin is het nieuwe goud: het is ook schaars"

Deze zin staat meestal onder een plaatje waarom een bitcoin staat als een gouden munt met van die printplaat contactpuntjes erop. Alsof Bitcoin een keihard ding is. In werkelijkheid kan het verschil niet groter zijn: de enige plek waarvan we weten dat er goud kan worden gemaakt is in een supernova. de voorraad op aarde is ongeveer zo groot als een olympisch zwembad en zal nooit veranderen. Bovendien is goud mooi en heeft het hele interessante eigenschappen zoals het uiterlijk, edelheid, smeedbaarheid enzovoorts. 

De hoeveelheid Bitcoins is door zijn eigen code beperkt, maar de code zelf is open source. Er zit dus geen enkele intellectual property op Bicoin. Iedereen is vrij om een kopie van Bitcoin te maken om zijn eigen lokale munteenheid te starten. Op dit moment staan de Bitcoin-investeerders te juichen als een groot bedrijf Bitocin accepteert, maar er gaat een omslagpunt komen. Wat als de Amerikaanse overheid het gaat accepteren? Wat als de Chinese overheid voor 100 miljard aan Bitcoins koopt, zodat ze de prijs heel gemakkelijk kunnen sturen? Vinden we het dan nog steeds zo leuk? Veel mensen zullen het debacle van Hyves nog herinneren. Hyves was een Nederlands vriendennetwerk dat in 2010 10 miljoen gebruikers had. Door de overname van TMG en de opkomst van Facebook was het binnen 3 jaar gedaan met Hyves. Zulke risico staat Bitcoin ook te wachten: zodra het sentiment omslaat, wegens bemoeienis van overheden, dalende koersen of door een beter alternatief, kan het binnen een korte tijd gedaan zijn.

"Om bitcoins te mijnen moet je een ingewikkelde rekensom oplossen."

Deze zin kom ik heel vaak tegen. Deze zin wekt de suggestie dat het mijnen van bitcoins zoiets is als het vinden van nieuwe mersennepriemgetallen. In werkelijkheid doen mijnende computers niks anders dan domweg proberen om een getal te vinden dat voldoet aan de eisen volgens een puur loterijsysteem. De moeilijkheidsgraad van het mijnen wordt kunstmatig bijgestuurd, zodat er elke 10 minuten een boock wordt gemijnd. Als er meer copmuters gaan mijnen, dan gaat de moeilijkheid gewoon omhoog. Vooral in China staat talloze computers de energie van een klein land te verstoken voor dit doel. Nouja, doel? Met dat in gedachte is het eigenlijk heel vreemd dat Elon Musk het beste voorheeft met Bitcoin.

"Het is niet erg dat Bitcoin digitaal is, het huidige geld is dat immers ook"

Als Bitcoin de trage transactietijd, de hoge transactiekosten en de slechte gebruiksvriendelijkheid zou kunnen oplossen, dan zou Bitcoin een aardig betaalmiddel kunnen worden. De vraag alleen is of dat het investeren waard is. Ik denk dat de komende jaren de Euro en Yuan als betaalmiddel harder zullen groeien dan Bitcoin. Toch investeert niemand erin. Waarom niet? Hierbij kom ik bij de belangrijkste paradox rond Bitcoin:

Het nut als betaalmiddel en het nut als investeringsobject sluiten elkaar uit

Een goed investeringsobject is iets dat in waarde stijgt. Een betaalmiddel is iets dat heel waardevast is, hooguit een beetje devalueert, zodat mensen gestimuleerd worden om het uit te geven. Op dit moment is er geen mens die een Bitcoin gaat uitgeven, omdat iedereen aan de HODL strategie doet. Wanneer denken die mensen dat Bitcoin ineens wel een betaalmiddel gaat worden? Als de koers op een stabiele 1.000.000 per Bitcoin staat? Maar als die koers zo lang stabiel is, dan trekken alle investeerders weg naar dingen die wel rendement opleveren. Gevolg: de koers zakt in, en iedereen wil er vanaf. Een paar jaar later stijgt de koers natuurlijk weer, omdat Jeff Bezos ofzo een positieve tweet over Bitcoin lanceert, en het hele circus begint weer opnieuw.

En het circus zal nog lang doorgaan, want het geheugen van de mensheid is helaas heel kort.

Zie ook:

wat moeten we eigenlijk met de Bitcoin?

Why Bitcoin is Stupid - MrMoneyMustache

Veganuary

Hoewel ik al ruim 20 jaar vegetarier-die-wel-vis-eet ben, heb ik nooit overwogen om veganist te worden. Ik associeerde de term veganist altijd met extremistische typetjes die het hele plezier uit hun leven verbannen hadden. Dit is waarschijnlijk ook hoe de gemiddelde karnivoor naar vegetariers kijkt, maar dat terzijde. Het scheelde ook dat ik nooit een grote vleeseter ben geweest, maar wel een fervent kaaseter.

Mijn beweegredenen om geen vlees te eten hadden niet zozeer met dierenleed te maken, maar wel de energie, water, voedsel en landverkwistende industrie die achter het produceren van vlees zit. Oja, de huidige en toekomstige pandemieen zullen grotendeels van de veeteelt afkomstig zijn. Maar als dat mijn beweegreden is, dan hoor ik dus eigenlijk geen enkel dierlijk product te gebruiken. 

Dus had ik afgelopen december besloten om met Veganuary mee te doen: een maand lang veganistisch eten. Ik had me er totaal niet in verdiept of op een ander manier voorbereid. Ik besloot gewoon te zien hoe de maand zou verlopen zonder moeilijke recepten te zoeken ofzo.

Ik ontbijt meestal met havervlokken, maar haverpap op waterbasis wordt een erg saaie substantie. Dit heeft me er wel toe gezet om mijn dagelijks papje wat op te leuken met vruchten en rozijnen.

De lunch vond ik wel behoorlijk saai worden. Als ik kaas uit mijn dieet haal, dan bleef er vooral zoete rommel over. Dat is best leuk voor een boterham, maar na de zoveelste boterham begint de suikerspiegel wel erg hoog te worden. Daarom heb ik vooral veel humus gekocht.

Avondeten is een stuk eenvoudiger. Er zijn zoveel manieren om te varieren met avondeten, dat het eigenlijk nooit saai is, ook niet zonder dierenproducten. 

En voor het toetje  speelde de Lidl afgelopen maand mooi in op mijn behoefte, want ze hadden onder andere veganistisch roomijs in de aanbieding. Smaakte helemaal niet slecht.

Ben ik de hele maand strict geweest? Uhm, nee. Als ik bij anderen eet, dan ben ik allang blij dat ze zich aanpassen voor vegetariers. Dus als het gerecht kaas of vis bevatte, dan heb ik niks over mijn vegan project verteld. Ook laat ik uit principe geen lekkernijen aan mijn neus voorbij gaan, alleen maar omdat er toevallig een ei in zit. Principes zijn leuk, maar het moet wel leefbaar blijven.

Wat heb ik er van opgestoken? Ik vond het vooral lastig om kaas te laten staan. Ik was op 1 februari zo hard toe aan kaas dat ik bang ben dat ik een groot deel van vegaruary teniet heb gedaan... Met melk, vis en eieren had ik er minder last van, dus ik denk dat ik die voortaan minder zal eten.

Dus misschien ben ik door dit project veranderd van een pescotarier naar een flexiveganist.

Zijn er meer mensen die met Veganuary hebben meegedaan?

Bereken het rendement van annuitaire hypotheekrente afkopen

Onlangs heb ik van een stukje annuitaire hypotheek de rente afgekocht, zodat ik geen 5.1%, maar slechts 1.35% rente betaal. Twee weken geleden heb ik gekeken naar het effect op de maandlasten, vorige week heb ik de boete berekend, maar nu komt het belangrijkste: wat levert het op?

Vorige week zagen we hoe de boete werd berekend (zie tool)

Ik heb nu toegevoegd hoeveel je ongeveer netto aan boete moet betalen, want het boetebedrag is vooruitbetaalde rente, dus gewoon aftrekaar. Het zou kunnen dat je hypotheekverstrekker een iets andere berekening hanteert. Om toch je rendement te kunnen bepalen is het kunst om gewoon een beetje met de marktrente te spelen totdat de boete ongeveer gelijk is aan die van je hypotheekverstrekker.

We hoeven nu nog slechts 1 getalletje in te vullen om de winst te bepalen: de nieuwe rente die je gaat betalen. Deze is meestal anders dan de marktrente, en is afhankelijk van hoelang je de hypotheek opnieuw vast gaat zetten: hoe langer vast, hoe hoger de rente. Vervolgens kunnen we zien wat de gevolgen zijn:

Zoal we twee weken geleden zag, zakt de rente weliswaar flink, maar wordt er meer automatisch afgelost, waardoor de totale annuiteit niet heel veel kleiner is geworden. Voor het bepalen van de winst zijn we alleen geinteresseerd in de rentelast: aflossen is een kostenneutrale activiteit, maar minder rente betalen, dat is wat we willen meten. In de volgende regel staat daarom de totale winst, dat is de besparing in rente minus de boeterente. Ik kijk naar de winst die gemaakt wordt in de resterende rentevaste periode, in dit geval 10 jaar. Het kan zijn dat je de rente langer vastzet, maar de oude rente zou hoe dan ook na 10 jaar aflopen, dus na 10 kan ik niet meer eerlijk vergelijken. Ook is het mogelijk dat je de rente korter dan 10 jaar vastzet. Ik weet natuurlijk niet wat de rente daarna gaat doen, maar vanuit nu gezien is de huidige rente de meest realistische. 

Hoewel de boete dus in dit geval rond de 25000,- is, levert het op het einde van de rentevaste periode ongeveer 4750,- op. Vervolgens bereken ik de "return on investment", oftewel de winst gedeeld door de investering. Persoonlijk vind ik dit niet een heel belangrijk getal, want het zegt niets over de looptijd van je investering. 19% winst na 100 jaar vind ik niet veel, 19% na 1 jaar wel. 

Om daar meer over te zeggen heb ik ook de terugverdientijd bepaald. Dit getal zegt vooral hoelang je "onder water staat" met je investering. In dit geval heb je de investering na 8 jaar terugverdiend. Dit is vooral handig om te weten als je plannen hebt om te verhuizen. Als je binnen 8 jaar zou willen verhuizen, dan is deze boete niet verstandig. 

Ten slotte heb ik de rente berekend. Hierbij doe ik net alsof ik de boete op een bankrekening heb gezet en elke maand het verschil aan rente opneem. de vraag is dan: hoeveel rente moet ik op deze rekening ontvangen om na 10 jaar precies op 0,- uit te komen? Deze rente, die ook wel interne-opbrengstvoet of internal rate of return wordt genoemd, is een mooi getal om eerlijk te kunnen vergelijken met spaarrekingen of beleggingen.

Een paar opmerkingen:

• Ik neem aan dat er geen aflossingen in de toekomst worden gedaan. Aflossingen doen het effect van het afkopen van rentevaste periode een beetje teniet: je gaat boete betalen over een stukje rente dat je eigenlijk in de toekomst niet meer hoeft te betalen. Ik heb het "geluk" dat ik meerdere hypotheekdelen heb, dus ik kan er voor kiezen om het ene deel af te kopen en het andere deel af te lossen.
• Hoe lager de marktrente, hoe lager de winst. Waarom is dat, zou je denken? Large marktrente betekent meer boete, maar ook meer maandelijkse besparing? De verklaring is te vinden in het indexeren van de boete, waarover ik het vorige week heb gehad. In het kort: om de boete te bepalen wordt de misgelopen rente voor de rentevasteperiode teruggerekend naar nu. En voor dat terugrekenen wordt de marktrente gebruikt. Hoe hoger de marktrente, hoe lager de boete wordt, dus uiteindelijk hoe hoger de winst. 
• Wil je je rendement verhogen, los dan eerst een jaar flink af, en koop de rente af in het jaar erna.  Het boetevrije blijft evenhoog, maar het restant van de hypotheek is een stuk kleiner. Het gevolg is dat je boete een stuk lager is, dus meer winst.
• Ik doe geen uitspraak over welke nieuwe rente je moet kiezen, dit is heel persoonlijk. Toen ik het vorig jaar een stuk rente afkocht, was het verschli in rente tussen 10 jaar vast en 15 jaar vast best groot. Toen heb ik voor 10 jaar vast gekozen. Mocht de rente over 10 jaar flink omhoog zijn gegaan, dan komt dit hypotheekdeel bovenaan het lijstje om afgelost te worden. Deze keer was het verschil tussen 10 en 15 jaar vast slechts 0.01%. Voor 0.01% koop ik graag 5 jaar extra zekerheid.

Wat het voor mij heeft opgeleverd? Ik mag niet klagen:

Een boete van ongeveer 4000,- netto levert me 654,- op. Deze investering heb ik in minder dan 4 jaar terugverdiend. Binnen die tijd ben ik niet van plan om te verhuizen. Een rendement van 6.87% is misschien niet zo spectaculair als op de beurs, maar dit rendement is gegarandeerd, en dat van de beurs niet...

Zie ook:

Annuitaire hypotheekrente afkopen

bereken de boete bij annuitaire hypotheekrente afkopen

rekentool annuitaire hypotheekrente afkopen 

Bereken de boete bij annuitaire hypotheekrente afkopen

Vorige week vertelde ik dat ik de rente van een annuitaire hypotheek had afgekocht, en wat het effect op de maandelijkse kosten waren. Bij het afkopen gaat het natuurlijk niet alleen om het eindresultaat, maar ook om hoeveel boete je moet betalen. Laat ik er vandaag eens verder op in gaan.

Bij het vastzetten van de hypotheekrente ga je een lange termijn afspraak aan met een hypotheekverstrekker. Als je tussendoor besluit om het contract te wijzigen, dan is het logisch dat de hypotheekverstrekker een compensatie wil. Deze wordt als volgt berekend:

Allereest mag je bij veel hypotheken een vast percentage per jaar boetevrij aflossen. Dit percentage is typisch 10%. Aangezien je dit deel boetevrij mag aflossen, wordt hier ook gene boete over gerekend als je de rente gaat wijzigen. Dit percentage wordt genomen over de oorspronkelijke hypotheeksom, niet over de huidige hypotheeksom. Het is gunstig om van te voren al extra te hebben afgelost, want dan heb je relatief een groot boetevrij deel. Van een hypotheek van 100.000 mag je typisch 10.000 boetevrij aflossen. Als er al een groot stuk is afgelost, waardoor je bijvoorbeeld nog maar 50.000 over hebt, dan heb je dus eigenlijk 20% boetevrij. 

Aflossen loont hier dus, maar bij voorkeur niet in het jaar dat je de rente gaat afkopen, wnat dan gaat het van je boetevrij deel af. Voorbeeld: van die hypotheek van 100.000 is 10.000 boetevrij, maar als in dat jaar al 3.000 is afgelost, dan wordt voor de bereking van de rente afkopen slechts 7.000 boetevrij geteld. Een jaar later geldt "nieuwe ronde, nieuwe kansen", dus dan geldt wel weer gewoon de 10.000.

Hieronder zie je een ander voorbeeld in praktijk:

Vervolgens gaat de hypotheekverstrekker berekenen hoeveel rente ze zullen mislopen over dit bedrag. Hierbij kijken ze voor de resterende rentevaste periode hoeveel rente ze zouden ontvangen, en hoeveel rente ze gaan ontvangen als de huidige marktrente wordt gebruikt. Het verschil is het bedrag dat ze mislopen. Dit is geen eenvoudige berekening, want een annuitaire hypotheek wordt steeds kleiner, en wordt er dus steeds minder rente betaald. 

Maar het wordt nog een beetje ingewikkelder: je gaan dit bedrag indexeren naar nu. Wat bedoelen ze daarmee? Als je iets koopt op afbetaling, dan moet je vaak uiteindelijk meer betalen, omdat je later betaalt dan oorspronkelijk de bedoeling. Er wordt een rentepercentage meegenomen. In het geval van rente afkopen is het tegenovergestelde het geval: je betaalt de rente vooruit! En hoe eerder je betaalt, hoe goedkoper het is. Om het juiste bedrag te krijgen, wordt elke rentebedrag dat je zou moeten betalen gecorrigeerd met de huidige rente, dus de marktrente. 

Als je dit allemaal doet, dan krijg je dus het volgende:

Zelf proberen? Klik hier

Nu weten we dus hoeveel de nieuwe premie gaat worden en hoeveel boete we moeten betalen. De vraag is of het hele verhaal rendabel is. Hierover binnenkort meer.

Zie ook:

Annuitaire hypotheekrente afkopen

link naar de tool

Annuitaire hypotheekrente afkopen

In 2019 heb ik al een keer van een stuk hypotheek de rente afgekocht, een investering die bijna 7% rente opleverde. In dat geval ging het om een stuk aflossingsvrije hypotheek dat van 5.1% naar 1.39% ging. Dat smaakte naar meer, dus heb ik vorige maand dit nogmaals gedaan, maar dan voor een annuitair deel. Nu merk ik het voordeel van meerdere kleinere hypotheken: ik kan de investeringen spreiden. 

Destijds heb ik een rekentool gemaakt voor het afkopen van aflossingsvrije hypotheken. Annuitaire hypotheken zijn een heel stuk ingewikkelder, dus dit vraagt om iets meer inspanning voor een tooltje en ook om een serie van blogartikelen. Hopelijk lukt het me om over een paar weken een tooltje af te hebben waarin alles berekend kan worden. Deze week beginnen we met het effect van het afkopen. Hieronder zie je mijn maandlasten: 

Halverwege 2019 is vanwege de scheiding de aflossingsvrije hypotheek gesplitst in een deel aflossingsvrij en een deel annuitair, beide 5.1%. Eind 2019 heb ik de rente van het rode aflossingsvrije deel afgekocht, en je ziet het rode deel meteen ongeveer 3 keer zo klein worden. Dit jaar heb ik het oranje annuitaire deel afgekocht, maar de grafiek zakt maar een beetje, terwijl de nieuwe rente zelfs lager is. Hoe zit dat?

Het principe van een annuitaire hypotheek is dat de (bruto) kosten elke maand constant zijn, en dat op het einde van de periode de hele hypotheek is afgelost. Op het begin is de hypotheek nog hoog, dus betaal je veel rente, en op het einde van de hypotheek is het de bedoeling dat hij bijna is afgelost, dus dat je minder rente betaalt. Als je elke maand evenveel wilt betalen, dan zal je dus op het begin veel rente betalen en weinig af kunnen lossen, en op het einde is het andersom. 

Na een hoop rekenwerk komt er dit uit voor het verloop van de hypotheek en de maandlasten:

Deze grafiek kan je interactief zelf maken met deze tool. In de onderste grafiek zie je dat de maandelijkse aflossing (zwart) elke steeds groter wordt. Dit is mogelijk omdat er elke maand steeds minder bruto hypotheekrente betaald hoeft te worden (rood). En samen is het precies constant. In Nederland hebben we natuurlijk het fenomeen hypotheekrenteaftrek (HRA), waarbij het rentedeel aftrekbaar is van de belasting. Deze aftrek is afhankelijk van je inkomen en WOZ waarde (EWF), en daarom zeer onderheving aan politiek gekrakeel, vandaar dat de grafiek wat gekke sprongetjes heeft.

Van gebeurt er nu als de rente ineens veranderd naar 1.35%. Bij het verloop van de hypotheek zie je dat de grafiek minder bol wordt, maar meer linear. Het gevolg is dus dat er meer wordt afgelost:

Bij de maandelijkse lasten zie je dat het aflossingsdeel dus flink omhoog gaat. de rente gaat omlaag, maar, in totaal dempen deze effecten elkaar dus uit. Om het effect te zien van meerdere rentes, heb ik de initiele maandlasten uitgezet in een grafiek:

Als de rente 0% is, dan is de berekening gemakkelijk: je betaalt geen rente, en elke maand los je 1/360 deel van de hypotheek af. Naarmate de rente stijgt, wordt het totale bedrag groter, maar niet zo snel als bij een aflossingsvrije hypotheek, want in de eerste mand los je minder af als de rente meer is. De rode lijn is wat je netto totaal betaalt, en zoals je kan zien verandert dit bedrag nauwelijks als de rente toeneemt.

Conclusie: het veranderen van de rente van een annuitaire hypotheek heeft heel weinig effect op je maandlasten. Het voordeel zit dus nauwelijks in het verlagen van maandlasten, maar vooral dat de aflossing sneller gaat. Eens kijken of ik de komende weken kan berekenen of deze investering de moeite waard is.

Zie ook:

Mijn plan dat 6.79% rente oplevert 

Lineaire /annuitaire hypotheektool

Tv apparatuur wegwerken

Sinds ik afgelopen juli ben gestopt met lesgeven heb ik elke donderdag tijd om te doen wat ik wil. Dus de laatste tijd heb ik veel klusjes gedaan. Het zijn vaak kleine klusjes, omdat de grote klusjes gelukkig al gedaan zijn. Nouja, alle grote klusjes, ik heb nog wat grote wensen die ik blijf uitstellen. En als excuus om er niet aan te beginnen, doe ik al deze kleine dingetjes. Maargoed, het is ook fijn als er kleine klusjes worden gedaan.

In 2015 heb ik ons televisiemeubel verruild voor een simpel plankje naast de televisie. Dat was de tijd dat de videorecorder de deur uitging, en we alleen nog een DVD speler, een mediabox en een telefoon hadden. Ondertussen heb ik de mediabox en de vaste lijn ook de laan uitgestuurd. De DVD speler wordt ook nog zelden gebruikt, dus eigenlijk blijft de raspberrie pie en de losse HDMI kabel voor een laptop over.

Zo zag het er dus uit:

Het stoorde me aan vele kanten: het plankje hing in de weg, de boekenkast ernaast staat helemaal niet handig, want je kunt heel moeilijk bij de onderste boeken, en het is in zijn geheel heel rommelig. 

Dus heb ik de thermostaat verplaatst, het plankje weggehaald en de kast op die plek gezet. Die ziet er al een stuk rustgevender uit:

Het enige probleem is waar ik mijn raspberrie pie laat om televisie te kijken. Ik had een gat gemaakt in de kast, zodat alle kabels enzo in een vakje kunnen liggen. Het nadeel is dat het een behoorlijk rommeltje is:

Dus kwam ik op het idee om een "dubbele bodem" te maken in een van de plankjes in de kast. Ruim een jaar geleden heb ik het televisiekastje op de slaapkamer weggehaald. Gelukkig gooi ik zelden hout weg, dus kon ik dit hout gebruiken:

Dit is het idee:

De raspberrie pie en de verdeeldoos liggen nu in de dubbele bodem. Door middel van een klein gat in de boden kan je de schakelaar van de verdeeldoos omzetten, en start de raspberrie pie automatisch op. Het draadloze toetsenbord wewrkt prima door het hout heen. Na een schilderbeurt zie je nauwelijks dat het niet origineel bij de kast hoort (behalve voor mensen die de Ikea collectie te goed kennen):

Ziezo, een heel stuk rustgevender: geen uitstekende kasten, plankjes of kabels meer!

2020: gelukkig hebben we de financiele cijfers nog

2020 is voorbij...maar gelukkig hebben we de financiele cijfers nog. 2020 is voor mij het eerste volledige jaar zonder echtgenote (nouja, sinds 2010 dan), dus altijd interessant hoe ik het er in mijn eentje van af breng. Het was een jaar waarin ik stopte met lesgeven, dus voor 20% met pensioen ging. En natuurlijk was het een jaar waarin de vakanties in eigen land bleven, en waarin ik eigenlijk nauwelijks iets nieuws kocht.

Eind 2019 had ik op de valreep een stuk hypotheekrente afgekocht, waardoor mijn saving rate een duikeling maakte. Afgelopen maand veerde de jaarlijkse gemiddelde saving rate weer terug, en was ik op weg naar een persoonlijke saving rate record...ware het niet dat ik op de valreep nogmaals een stuk rente heb afgekocht (hierover binnenkort meer). Zo eindig ik dus met een jaarlijkse saving rate van rond de 49%:

(blauw is maandelijkse saving rate, rood is het jaarlijkse gemiddelde)

Dankzij deze saving rate (en ook dankzij de toename van WOZ waarde) zag ik het eigen vermogen ook aardig stijgen. Begin 2020 stond mijn relatief eigen vermogen (eigen vermogen gedeeld door jaarlijkse uitgaven) op net iets boven de 100%, dus ik zou had het op mijn eigen vermogen ongeveer tot nu kunnen uitzingen (dan kan ik wel eerst wat stenen moeten verkopen). Op dit moment staat dit al op ruim 200%, dus ruim twee keer mijn jaarlijkse uitgaven. Klinkt misschien leuk, maar een beetje fire mens heeft minimaal 25 keer zijn jaarlijkse uitgaven.... Hoe dan ook, het gaat de goede kant uit.

Ten slotte hebben we nog de passieve inkomsten. Doordat ik in maart veel ETF's had gekocht (die ik overigens al weer heb verkocht, maar enkele aandelen hou ik wel aan) waren de passieve inkomsten behoorlijk hoog. Als ik de passieve inkomsten deel door de uitgaven, dan kom ik dit jaar uit in de orde van 16%. Eenzesde van mijn uitgaven zijn dus al "gratis" gedekt. Overigens tel ik de rente van de spaarhypotheek ook mee als passieve inkomstenbron. Hieronder zie je welke passieve inkomstenbronnen ik meetel:

Wat dit jaar in petto heeft? Ik heb eigenlijk vooral grote plannen om mijn huis te gaan verbeteren, dus wellicht zal de saving rate een beetje achterblijven in 2021...

zie ook:

overzicht van saving rate/eigen vermogen etc