CO2, NH3, NOx... de mensheid maakt het niet gemakkelijk voor het milieu. Veel mensen maken zich hier zorgen om. Maar een hele grote groep ziet het andersom: het milieuw maakt het niet gemakkelijk voor de mensheid: hoe meer het milieu onze leven belemmerd, hoe meer mensen hun kop in het zand steken en niet willen geloven dat ons milieu het steeds lastiger heeft.
Zoals je verwacht hoor ik bij de eerste groep. Ik ben geen Greta Thunberg die zijn hele leven aan demonstreren wijdt, maar ik probeer m'n leven wel zo in te richten dat mijn foodprint zo klein mogleijk is, zonder aan levenskwaliteit in te hoeven boeten.
Daarom neem ik zoveel mogelijk de fiets, en als ik de auto neem, dan rij ik niet harder dan 100km/u. Een paar jaar geleden heb ik al laten zien dat langzamer rijden geld bespaart, maar ook minder verkeersslachtoffers, CO2 uitstoot en files. Als deze argumenten waren blijkbaar niet genoeg voor de VVD alias de vroempartij. Maar nu komt er nog een extra voordeel bij: minder stikstofuitstoot. En aangezien nu de hele Nederlandse economie vast begint te lopen door stikstof gaat de VVD waarschijnlijk overstag. En zij zijn niet de enige. D66 wil zelfs een stapje verder gaan door alle snelwegen maximaal 90km/u te maken, zie hier.
Dit past bij een pragmatische partij die zijn wetenschappelijk bureau op orde heeft. 90 km/u is inderdaad de snelheid die de beste doorstroming geeft, en waarbij de meeste auto's het zuinigste lopen.
Ook bij longartsen, omwonenden en Veilig Verkeer Nederland gaan de vlaggen uit als de maximum snelheid wordt verlaagd. Zie hier een NOS reportage.
Minimalisme, opgelegd door de Raad van State. Half Nederland mokt, maar over een paar jaar weten we niet beter.
Zie ook:
wat levert langzamer rijden op de snelweg op?
100km/u levert meer op dan alleen geld
maandag 11 november 2019
maandag 4 november 2019
Dit is waarom je nog steeds heel blij moet zijn met je spaarhypotheek
De spaarhypotheek is tegenwoordig geen populair onderwerp meer, want het produkt wordt al 5 jaar niet meer aan de man gebracht. Maar voor de mensen die een spaarhypotheek hebben, is het onderwerp hotter dan ooit. Ik krijg veel vragen van mensen waarvan de rentevaste periode van de spaarhypotheek afloopt, en dat de premie ineens flink omhoog gaat. Kan je dan maar beter de hele spaarhypotheek afkopen? Of is hij rendabeler dan je denkt?
Voor wie de spaarhypotheek niet kent: het idee is dat je de hypotheek de hele looptijd laat staan, maar dat je op een gesloten spaarrekening geld spaart, zodat je na 30 jaar de hele hypotheek ineens kan aflossen. De grap in deze constructie zat dat je 30 jaar lang maximaal hypotheekrente kreeg, maar de volle mep rente opbouwde op het gespaard bedrag. Ter vergelijking: bij een annuitaire of linaire hypotheek is het begin van de looptijd redelijk hetzelfde, maar na het einde ontvang je nauwelijks nog hypotheekrenteaftrek, omdat de hypotheek flink is afgenomen.
Bij de spaarhypotheek komt het zoet na het zuur: op het einde van de looptijd is er al veel geld opgebouwd, waar je het volle rendement op krijgt. Zo kan er zelfs een situatie ontstaan waarbij de spaarpot sneller stijgt dan je totale hypotheekkosten. Je bent dan aan het rentenieren op je hypotheek!
Om te kijken hoe rendabel je spaarhypotheek op dit moment is, heb ik het volgende voorbeeld van mijn eigen spaarhypotheek. Die is op dit moment 67.000,- groot, en staat nog 10 jaar en 10 maanden vast op 5.3%. Voor de huidige maatstaven is dat een enorm rentepercentage, maar schijn bedriegt. Ik betaal netto slechts 171,63 aan rente.
Aan de andere kant heb ik een spaarpot van rond de 32500,-. Deze pot levert elke maand 143,56 aan rente op! Dus eigenlijk betaal ik netto maar 28,07 per maand.
Als ik dit vertaal naar een "gewone" hypotheek, dan heb ik eigenlijk slechts 67000-32500=34500,- uitstaan, en dat kost me maandelijks 28,07. Dat is omgerekend 0,98%. Een lening van 0,98% is bijna gratis. Het is dus niet gunstig om deze spaarhypotheek af te kopen. Als ik geld over heb kan ik dit beter in andere hypotheken investeren.
En het wordt nog leuker: deze spaarpot groeit maar door, dus de netto kosten van m'n spaarhypotheek worden steeds kleiner. Over twee en een half jaar kost de spaarhypotheek helemaal niets meer. Gratis geld lenen! En daarna wordt het zelfs negatieve rente. Daar kan geen lening aan tippen!
Ja, maar wat als de rente veel lager wordt vastgezet?
Als de rente zakt, dan rendeert je spaarpot slechter, dus zal de maandelijkse inleg omhooggaan. Maar van de andere kant ga je minder hypotheekrente betalen. Als mijn rente nu zou wijzigen naar 2.5%, dan zou mijn netto rente zelfs zakken naar 0.46%
Ik heb nog een peperdure ORV, die gooit roet in het eten
Ja, ORV's hebben niet meer veel zin als je hard aan het aflossen bent. Vak ben je verplicht om een ORV te nemen, maar vaak kan je wel het verzekerd bedrag wijzigen. Ik heb het verzekerde bedrag zo laag gezet, dat de premie nihil is.
En de eigenwoningforfait dan?
De Eigenwoningforfait is een vast bedrag dat je betaalt op basis van de WOZ waarde. Dankzij wet Hillen hoe je die niet meer te betalen als je huis (bijna) afgelost is. Het ding is dat ik meer hypotheken heb dan alleen een spaarhypotheek. Als ik de spaarhypotheek nu zou aflossen, dan zou ik nog steeds eigenwoningforfait moeten betalen. Dus hoef ik die niet mee te nemen in deze berekening.
Wet Hillen gaat de komende tijd langzaam afgebouwd worden. Over 30 jaar ofzo zal iedereen EWF moeten betalen, of hij een hypotheek heeft of niet. Dan maakt het dus helemaal niet meer uit.
Een hoop berekeningen, kan ik het ook zelf proberen?
Zelfs proberen met jouw spaarhypotheek? Probeer zelf hier:
De berekening die ik nu geef is een momentopname: hoe rendabel is de spaarhypotheek op dit moment. Eigenlijk is het beter om te kijken wat de spaarhypotheek gemiddeld in zijn resterende tijd kost of oplevert. Daar ga ik binnenkort eens naar kijken.
Voor wie de spaarhypotheek niet kent: het idee is dat je de hypotheek de hele looptijd laat staan, maar dat je op een gesloten spaarrekening geld spaart, zodat je na 30 jaar de hele hypotheek ineens kan aflossen. De grap in deze constructie zat dat je 30 jaar lang maximaal hypotheekrente kreeg, maar de volle mep rente opbouwde op het gespaard bedrag. Ter vergelijking: bij een annuitaire of linaire hypotheek is het begin van de looptijd redelijk hetzelfde, maar na het einde ontvang je nauwelijks nog hypotheekrenteaftrek, omdat de hypotheek flink is afgenomen.
Bij de spaarhypotheek komt het zoet na het zuur: op het einde van de looptijd is er al veel geld opgebouwd, waar je het volle rendement op krijgt. Zo kan er zelfs een situatie ontstaan waarbij de spaarpot sneller stijgt dan je totale hypotheekkosten. Je bent dan aan het rentenieren op je hypotheek!
Om te kijken hoe rendabel je spaarhypotheek op dit moment is, heb ik het volgende voorbeeld van mijn eigen spaarhypotheek. Die is op dit moment 67.000,- groot, en staat nog 10 jaar en 10 maanden vast op 5.3%. Voor de huidige maatstaven is dat een enorm rentepercentage, maar schijn bedriegt. Ik betaal netto slechts 171,63 aan rente.
Aan de andere kant heb ik een spaarpot van rond de 32500,-. Deze pot levert elke maand 143,56 aan rente op! Dus eigenlijk betaal ik netto maar 28,07 per maand.
Als ik dit vertaal naar een "gewone" hypotheek, dan heb ik eigenlijk slechts 67000-32500=34500,- uitstaan, en dat kost me maandelijks 28,07. Dat is omgerekend 0,98%. Een lening van 0,98% is bijna gratis. Het is dus niet gunstig om deze spaarhypotheek af te kopen. Als ik geld over heb kan ik dit beter in andere hypotheken investeren.
En het wordt nog leuker: deze spaarpot groeit maar door, dus de netto kosten van m'n spaarhypotheek worden steeds kleiner. Over twee en een half jaar kost de spaarhypotheek helemaal niets meer. Gratis geld lenen! En daarna wordt het zelfs negatieve rente. Daar kan geen lening aan tippen!
Ja, maar wat als de rente veel lager wordt vastgezet?
Als de rente zakt, dan rendeert je spaarpot slechter, dus zal de maandelijkse inleg omhooggaan. Maar van de andere kant ga je minder hypotheekrente betalen. Als mijn rente nu zou wijzigen naar 2.5%, dan zou mijn netto rente zelfs zakken naar 0.46%
Ik heb nog een peperdure ORV, die gooit roet in het eten
Ja, ORV's hebben niet meer veel zin als je hard aan het aflossen bent. Vak ben je verplicht om een ORV te nemen, maar vaak kan je wel het verzekerd bedrag wijzigen. Ik heb het verzekerde bedrag zo laag gezet, dat de premie nihil is.
En de eigenwoningforfait dan?
De Eigenwoningforfait is een vast bedrag dat je betaalt op basis van de WOZ waarde. Dankzij wet Hillen hoe je die niet meer te betalen als je huis (bijna) afgelost is. Het ding is dat ik meer hypotheken heb dan alleen een spaarhypotheek. Als ik de spaarhypotheek nu zou aflossen, dan zou ik nog steeds eigenwoningforfait moeten betalen. Dus hoef ik die niet mee te nemen in deze berekening.
Wet Hillen gaat de komende tijd langzaam afgebouwd worden. Over 30 jaar ofzo zal iedereen EWF moeten betalen, of hij een hypotheek heeft of niet. Dan maakt het dus helemaal niet meer uit.
Een hoop berekeningen, kan ik het ook zelf proberen?
Zelfs proberen met jouw spaarhypotheek? Probeer zelf hier:
De berekening die ik nu geef is een momentopname: hoe rendabel is de spaarhypotheek op dit moment. Eigenlijk is het beter om te kijken wat de spaarhypotheek gemiddeld in zijn resterende tijd kost of oplevert. Daar ga ik binnenkort eens naar kijken.
maandag 28 oktober 2019
Welke beleggingen heb ik nu precies?
Ik doe vaak vaag over mijn exacte investeringen, dus het wordt eens tijd om een overzicht te geven:
Crowdfunding:
Een paar jaar geleden heb ik 600,- geinvesteerd in crowdfunding. Maar ik ga er niet mee door: de verhouding tussen winst en risico is niet goed. 5% rendement staat niet in verhouding tot de continue angst dat een bedrijf failliet gaat. Over een stuk of 5 jaar is hopelijk al het geld weer terug, en dan stop ik hiermee. Tot die tijd laat ik de boel dus gewoon doorsudderen.
Aandelen/ETF:
Een jaar ofzo geleden heb ik een paar voorzichtige stapjes in ETF's gedaan, Een half jaar geleden heb ik alle ETF's de deur uitgedaan. Dat was toen ruim 1000,-. Ik werd zenuwachtig van de koersen en ik kon wel een grotere buffer gebruiken ivm het kopen van mijn huis. Daarna is de koers nog een aardig stukje doorgestegen, maar ik ben achteraf best blij dat ik ze heb weggedaan. Ik heb nu een duidelijk mikpunt wanneer ik weer ga kopen: de ETF's moeten in ieder geval lager staan dan toen.
Ik heb destijds ook een paar aandelen gekocht. Dat was gewoon om te kijken hoe dat werkte. Ik heb deze niet verkocht omdat ik niet zinloos transactiekosten wil betalen. Bij ETF's heb ik dat probleem niet bij DeGiro.
Aandelen van werk:
Mijn werk heeft een constructie waarbij je een percentage van je loon kunt inzetten om aandelen te kopen. Als je deze aandelen minimaal een jaar in bezit houdt, ontvang je netto ongeveer 5% bovenop de dividend en koerswijzigingen. De kans is dus best groot dat ik hiermee meer verdien dan gemiddelde beleggingen. Op dit moment laat ik 5% van mijn salaris omzetten. Ik moet hier binnenkort eens over na gaan denken wat ik hier precies me wil gaan doen.
Beleggen bij ASN.
ASN heeft net als bijna alle banken eenvoudige fondsen om mee te beleggen. Deze fondsen zijn actief beheerd, dus je moet beseffen dat je indirect betaalt voor de beheerskosten. Het rendement is dus lager dan direct beleggen.
De fondsen van ASN zijn groene fondsen. Dit hoeft niet perse minder op te leveren, het enige verschil is dat ze kiezen voor bepaalde bedrijven en branches.
Waarom ik hier ben gaan beleggen? Om 1 simpele reden: er was een actie, als je een beleggingsrekening opende en minimaal 3 maanden lang 20,- euro belegde, dan krijg je een bonus van 20,-. Dus heb ik meteen wat geld op die rekening gezet. 50,- om precies te zijn. En warempel, het maakt wat winst op dit moment. Maar beheerd beleggen is niks voor mij, dus zodra de bonus binnen is, trek ik mijn keutel terug.
Om een lang verhaal kort te maken: elke maand beleg ik alleen in aandelen van mijn werk, omdat ze extra rendement opleveren. Alle andere dingen zijn op dit moment "sterfhuisconstructies": ik laat ze gewoon doorsudderen, en hoe eerder ik er af kan komen, hoe beter. Zodra een flinke crisis begint ga ik echt beginnen met beleggen.
Ik voel me een beetje zo'n generaal bij een middeleeuwse veldslag. Mijn leger (geld) staat te popelen om aan te vallen, maar ik moet ze in bedwang houden: de vijand (de beurs) moet eerst zijn pijlen afschieten en wij moeten even verdedigen. Als het juiste moment daar is, net als de vijand zijn zwakke plek toont, roep ik heel hard "ten aanval!" waarop mijn soldaten schreeuwend op de vijand afrennen.
En als die vijand het komende tijd geen pijlen afschiet? Dan kies ik voor plan B, namelijk de rentevaste periode van de hypotheek afkopen. Ik wacht nog een paar weken...
Crowdfunding:
Een paar jaar geleden heb ik 600,- geinvesteerd in crowdfunding. Maar ik ga er niet mee door: de verhouding tussen winst en risico is niet goed. 5% rendement staat niet in verhouding tot de continue angst dat een bedrijf failliet gaat. Over een stuk of 5 jaar is hopelijk al het geld weer terug, en dan stop ik hiermee. Tot die tijd laat ik de boel dus gewoon doorsudderen.
Aandelen/ETF:
Een jaar ofzo geleden heb ik een paar voorzichtige stapjes in ETF's gedaan, Een half jaar geleden heb ik alle ETF's de deur uitgedaan. Dat was toen ruim 1000,-. Ik werd zenuwachtig van de koersen en ik kon wel een grotere buffer gebruiken ivm het kopen van mijn huis. Daarna is de koers nog een aardig stukje doorgestegen, maar ik ben achteraf best blij dat ik ze heb weggedaan. Ik heb nu een duidelijk mikpunt wanneer ik weer ga kopen: de ETF's moeten in ieder geval lager staan dan toen.
Ik heb destijds ook een paar aandelen gekocht. Dat was gewoon om te kijken hoe dat werkte. Ik heb deze niet verkocht omdat ik niet zinloos transactiekosten wil betalen. Bij ETF's heb ik dat probleem niet bij DeGiro.
Aandelen van werk:
Mijn werk heeft een constructie waarbij je een percentage van je loon kunt inzetten om aandelen te kopen. Als je deze aandelen minimaal een jaar in bezit houdt, ontvang je netto ongeveer 5% bovenop de dividend en koerswijzigingen. De kans is dus best groot dat ik hiermee meer verdien dan gemiddelde beleggingen. Op dit moment laat ik 5% van mijn salaris omzetten. Ik moet hier binnenkort eens over na gaan denken wat ik hier precies me wil gaan doen.
Beleggen bij ASN.
ASN heeft net als bijna alle banken eenvoudige fondsen om mee te beleggen. Deze fondsen zijn actief beheerd, dus je moet beseffen dat je indirect betaalt voor de beheerskosten. Het rendement is dus lager dan direct beleggen.
De fondsen van ASN zijn groene fondsen. Dit hoeft niet perse minder op te leveren, het enige verschil is dat ze kiezen voor bepaalde bedrijven en branches.
Waarom ik hier ben gaan beleggen? Om 1 simpele reden: er was een actie, als je een beleggingsrekening opende en minimaal 3 maanden lang 20,- euro belegde, dan krijg je een bonus van 20,-. Dus heb ik meteen wat geld op die rekening gezet. 50,- om precies te zijn. En warempel, het maakt wat winst op dit moment. Maar beheerd beleggen is niks voor mij, dus zodra de bonus binnen is, trek ik mijn keutel terug.
Om een lang verhaal kort te maken: elke maand beleg ik alleen in aandelen van mijn werk, omdat ze extra rendement opleveren. Alle andere dingen zijn op dit moment "sterfhuisconstructies": ik laat ze gewoon doorsudderen, en hoe eerder ik er af kan komen, hoe beter. Zodra een flinke crisis begint ga ik echt beginnen met beleggen.
Ik voel me een beetje zo'n generaal bij een middeleeuwse veldslag. Mijn leger (geld) staat te popelen om aan te vallen, maar ik moet ze in bedwang houden: de vijand (de beurs) moet eerst zijn pijlen afschieten en wij moeten even verdedigen. Als het juiste moment daar is, net als de vijand zijn zwakke plek toont, roep ik heel hard "ten aanval!" waarop mijn soldaten schreeuwend op de vijand afrennen.
En als die vijand het komende tijd geen pijlen afschiet? Dan kies ik voor plan B, namelijk de rentevaste periode van de hypotheek afkopen. Ik wacht nog een paar weken...
maandag 21 oktober 2019
De herfsttuin, met complimenten van Gaia
De herfst is niet mijn favourite seizoen, want dan moet ik ineens lichten op mijn racefiets gaan monteren en de tuin begint er troosteloos uit te zien. Toch heeft de herfst ook wel mooie kanten.
Als eerste is de herfst natuurlijk een oogstmaand. De druiven in mijn achtertuin deden het uitstekend dit jaar, en ook de appels en pruimen in de moestuin waren overvloedig. De kelder staat ondertussen vol met geconserveerde moes, jam en sap. De appels kan ik nog een tijdje van blijven eten.
Om mijn druivenstruik doe ik altijd een net, zodat de vogels niet alles wegpikken. Helaas had ik het net niet goed dicht gemaakt, en is er een merel en een mees in gestikt... Ik voelde me er behoorlijk schuldig over. Ik heb liever niet dat de vogels al mijn druiven opeten, maar ze hoeven hun instinctieve daad niet met de dood te bekopen.
Daarom heb ik het net meteen weggehaald. Na het oogsten heb ik express wat trossen laten hangen. Een paar weken lang zag ik meerdere vogels zich een delirium eten aan druiven. Dus bij deze hoop ik dat ik genoeg boetedoening heb gedaan.
De herfst is ook de tijd dat de insekten op winterslaap gaan. Dus voor het eerst kan ik zien of mijn insektenhotel in de smaak valt. het leuke is dat mijn zoontje op school ook een insektenhotel heeft gemaakt:
Het mooie van dit hotel is dat het drie soorten beestjes bedient: vliegende insekten die een holletje zoeken, kruipende insekten, zoals pissebedden, kunnen hun intrek nemen bij de dennenappels bedenen. En ten slotte zijn er de dagjestoeristen die alleen voor een maaltijd komen: vogels komen door de dennenappels zoeken naar eten....de borige categorie aan bezoekers dus. Elke ochtend liggen er een paar dennenappels naast het hotel. Ik beschouw het als compliment aan de kok.
En dan de voortuin: daar probeer ik al een tijdje een biotoop te maken voor insekten en sedum. Dit jaar is er een nieuwe categorie bijgekomen: schimmels!
Ik heb begrepen dat paddestoelen alleen gedijen als de grond zuiver is van verontreinigingen. Wederom een mooi compliment dus.
Als laatste heb ik nog iets nieuws geplant. De laatste tijd is er veel discussie over CO2 uitstoot en stikstofuitstoot. Terwijl veel politieke partijen dit louter als last zien, kwamen Groenlinks en SP met een mooi positief plan: plant 17 miljoen nieuwe bomen in nederland. Voor elke inwoner 1 dus. Op deze manier wordt Nederland schoner en mooier zonder dat het veel kost.
Maar een beter milieu begint bij jezelf, dus heb ik besloten om mijn boom alvast in de tuin te planten. Vorige week heb ik in de tuin van een vriend van me geholpen, en daar stonden een hoop esdoornstekjes. Nu staat er dus eentje in m'n voortuin.
Ik vind dit een leuke manier van planten verzamelen. Ik wil tegenwoordig namelijk zo min mogelijk planten kopen. Niet alleen omdat dit goedkoper is, maar dit is een stuk persoonlijker. Ik denk niet dat ik nog ooit hier weg kan...
Als eerste is de herfst natuurlijk een oogstmaand. De druiven in mijn achtertuin deden het uitstekend dit jaar, en ook de appels en pruimen in de moestuin waren overvloedig. De kelder staat ondertussen vol met geconserveerde moes, jam en sap. De appels kan ik nog een tijdje van blijven eten.
Om mijn druivenstruik doe ik altijd een net, zodat de vogels niet alles wegpikken. Helaas had ik het net niet goed dicht gemaakt, en is er een merel en een mees in gestikt... Ik voelde me er behoorlijk schuldig over. Ik heb liever niet dat de vogels al mijn druiven opeten, maar ze hoeven hun instinctieve daad niet met de dood te bekopen.
Daarom heb ik het net meteen weggehaald. Na het oogsten heb ik express wat trossen laten hangen. Een paar weken lang zag ik meerdere vogels zich een delirium eten aan druiven. Dus bij deze hoop ik dat ik genoeg boetedoening heb gedaan.
De herfst is ook de tijd dat de insekten op winterslaap gaan. Dus voor het eerst kan ik zien of mijn insektenhotel in de smaak valt. het leuke is dat mijn zoontje op school ook een insektenhotel heeft gemaakt:
Het mooie van dit hotel is dat het drie soorten beestjes bedient: vliegende insekten die een holletje zoeken, kruipende insekten, zoals pissebedden, kunnen hun intrek nemen bij de dennenappels bedenen. En ten slotte zijn er de dagjestoeristen die alleen voor een maaltijd komen: vogels komen door de dennenappels zoeken naar eten....de borige categorie aan bezoekers dus. Elke ochtend liggen er een paar dennenappels naast het hotel. Ik beschouw het als compliment aan de kok.
En dan de voortuin: daar probeer ik al een tijdje een biotoop te maken voor insekten en sedum. Dit jaar is er een nieuwe categorie bijgekomen: schimmels!
Ik heb begrepen dat paddestoelen alleen gedijen als de grond zuiver is van verontreinigingen. Wederom een mooi compliment dus.
Als laatste heb ik nog iets nieuws geplant. De laatste tijd is er veel discussie over CO2 uitstoot en stikstofuitstoot. Terwijl veel politieke partijen dit louter als last zien, kwamen Groenlinks en SP met een mooi positief plan: plant 17 miljoen nieuwe bomen in nederland. Voor elke inwoner 1 dus. Op deze manier wordt Nederland schoner en mooier zonder dat het veel kost.
Maar een beter milieu begint bij jezelf, dus heb ik besloten om mijn boom alvast in de tuin te planten. Vorige week heb ik in de tuin van een vriend van me geholpen, en daar stonden een hoop esdoornstekjes. Nu staat er dus eentje in m'n voortuin.
maandag 14 oktober 2019
Mijn plan dat 6,79% rente oplevert
Twee weken geleden vertelde ik dat ik even niet meer ga aflossen, maar dat ik geld ga opsparen voor het geval dat binnenkort de beurs keldert. Maar wat als de beurs niet keldert? Dan overweeg ik een backup plan dat voor mij 6,79% rente oplevert. En dat backupplan bestaat uit... de rentevaste periode openbreken.
Hoe werkt het?
Negen jaar geleden stond de hypotheekrente historisch laag, namelijk 5.1% voor 15 jaar vast. Nu vinden we het belachelijk hoog, maar voor die tijd was het dus historisch laag. Niemand kon toen zeer weten dat de rente nog verder zou zakken. De meeste hypotheekboeren bieden aan om de rente af te kopen, zodat je erna een nieuwe lage rente hebt. Helaas zijn hypotheekverstrekkers geen liefdadigheidsinstellingen en willen ze een compensatie zien voor hun misgelopen winst.
Wat levert het me in mijn geval op?
Ik heb een aflossingsvrije hypotheek van 50.000,- tegen 5.1% die nog 5 jaar en 10 maanden vaststaat. De boete om dit af te kopen is...
hou je vast...
8915,-
Maar dan kan ik de rente voor 10 jaar vastzetten tegen 1.39%. Ik kan 'm ook langer vastzetten, maar dan betaal ik meer. En ik weet nog niet wat de situatie over 10 jaar is. Misschien is de rente dan nog steeds heel laag, of heb ik al genoeg gespaard om de hele boel ineens af te lossen. Dus 10 jaar is prima voor mij. En wat levert dat voor me op? Zie het overzicht hieronder:
Elke maand ga ik 154.58 bruto op mijn hypotheekrente besparen. In 4 jaar en bijna 10 maanden heb ik de investering terugverdiend, waarna ik winst ga maken. 1905,83 in mijn geval. De return on investment is ruim 21%! Maar dat is niet direct te vergelijken met rentepercentages. Ik ben het geld namelijk bijna 5 jaar kwijt. Bovendien neemt het bedrag dat ik uit heb staan steeds af. Om het toch eerlijk te vergelijken heb ik het volgende gedaan:
"Stel ik zou 8915,- op de bank zetten, elke maand 154.38 opnemen, en na 5 jaar en 10 maanden is de rekening precies leeg. Hoeveel rente had deze bank me moeten geven om ervoor te zorgen dat ik precies genoeg geld op de rekening zou hebben?"
Op deze manier reken je de interne opbrengstvoet of "rente die je eerlijk met je hypotheek kunt vergelijken". Voor meer info, zie hier.
Om het nog iets ingewikkelder te maken kan je rekenen met een nominale rente of effectieve rente. Voor meer informatie hierover, zie hier
Aangezien de hypotheekpolis meestal de nominale rente vermeldt, lijkt het me nu eerlijk om naar de nominale rente te kijken. 6,79% dus, niet slecht!
bruto of netto?
Het verhaal is nog iets ingewikkelder, want er is natuurlijk ook nog hypotheekrenteaftrek (HRA). Een gemiddelde burger krijgt pakweg 42% van zijn hypotheekrente terug via de belasting. Zie ik de besparing op de rente dan te rooskleurig in? Valt mee, het is namelijk zo dat de belastingdienst de boete beschouwd als vooruitbetaalde rente. Over deze boete krijg je dus ook HRA. Onder de streep maakt het voor de winstverwachting niets uit.
Echt niets?
Ja, toch iets. Ons belastingstelsel is namelijk onderhevig aan wat wijzigingen. De traditionele "42%" klopt al een tijdje niet meer. Een middeninkomen betaalt in 2019 slechts 38,1% loonheffing. Maar omdat de algemene heffingskorting wordt afgebouwd, betaal je stiekem toch iets meer, namelijk 5,147%, zodat je op het mooie ronde getal (ahum) komt van 43,247%.
Voor meer uitleg over afbouw van heffingskorting, zie hier. Voor de schijventarieven, zie wikipedia
Maar wat is er nu aan de hand? In 2020 zal het tarief ongeveer 0.8% omlaag gaan. Dat is leuk voor de burger, maar veel mensen beseffen niet dat dit automatisch betekent dat je ook minder HRA ontvangt. En hier komt de truuk: als je in 2019 de boete betaald, krijg je over dat bedrag nog de oude, hogere HRA, dus wordt je winst nog een tandje hoger. Ik durf hier geen nauwkeurige uitspraken over te doen, maar de winst zou zomaar ene half procentje hoger uit kunnen vallen.
Fantastisch! Doen dan maar?
Dit idee klinkt fantastisch, maar er is natuurlijk een addertje onder het gras. Als ik de komende jaren als een idioot ga aflossen op mijn aflossingsvrije hypotheek, dan gaat de rente omlaag, en dan is de effectieve winst van deze actie minder. Gelukkig heb ik keuze uit genoeg hypotheken om af te lossen:-).
Het grotere probleem ligt in de toekomst. Met dit plan moet ik nu flink investeren, en hopen dat de komende bijna 6 jaar winst binnendruppelt. Mocht ik voor die tijd op m'n heupen krijgen om te verhuizen, dan is het hele plan voor niets geweest. Met verhuizen mag je sowieso boetevrij overstappen.En het blijft altijd moeilijk om in de toekomst te kijken.
Wil je zelf weten hoe winstgevend het kan zijn om de rente te wijzigen, zie hier
De nieuwe rente en de boete kan je opvragen bij je hypotheekverstrekker. Mocht je deze informatie niet hebben, dan kan je de tool je boete proberen te schatten. Zet dan het vinkje "geen idee, geef me en schatting van de boete" aan.
Heeft er iemand ervaring met de rentevaste periode openbreken?
Zie ook:
interne opbrengstvoet
nominale rente vs effectieve rente
van 4 naar 2 schijven? we hebben er nu al 8!
mijn hypotheek
Hoe werkt het?
Negen jaar geleden stond de hypotheekrente historisch laag, namelijk 5.1% voor 15 jaar vast. Nu vinden we het belachelijk hoog, maar voor die tijd was het dus historisch laag. Niemand kon toen zeer weten dat de rente nog verder zou zakken. De meeste hypotheekboeren bieden aan om de rente af te kopen, zodat je erna een nieuwe lage rente hebt. Helaas zijn hypotheekverstrekkers geen liefdadigheidsinstellingen en willen ze een compensatie zien voor hun misgelopen winst.
Wat levert het me in mijn geval op?
Ik heb een aflossingsvrije hypotheek van 50.000,- tegen 5.1% die nog 5 jaar en 10 maanden vaststaat. De boete om dit af te kopen is...
hou je vast...
8915,-
Maar dan kan ik de rente voor 10 jaar vastzetten tegen 1.39%. Ik kan 'm ook langer vastzetten, maar dan betaal ik meer. En ik weet nog niet wat de situatie over 10 jaar is. Misschien is de rente dan nog steeds heel laag, of heb ik al genoeg gespaard om de hele boel ineens af te lossen. Dus 10 jaar is prima voor mij. En wat levert dat voor me op? Zie het overzicht hieronder:
"Stel ik zou 8915,- op de bank zetten, elke maand 154.38 opnemen, en na 5 jaar en 10 maanden is de rekening precies leeg. Hoeveel rente had deze bank me moeten geven om ervoor te zorgen dat ik precies genoeg geld op de rekening zou hebben?"
Op deze manier reken je de interne opbrengstvoet of "rente die je eerlijk met je hypotheek kunt vergelijken". Voor meer info, zie hier.
Om het nog iets ingewikkelder te maken kan je rekenen met een nominale rente of effectieve rente. Voor meer informatie hierover, zie hier
Aangezien de hypotheekpolis meestal de nominale rente vermeldt, lijkt het me nu eerlijk om naar de nominale rente te kijken. 6,79% dus, niet slecht!
bruto of netto?
Het verhaal is nog iets ingewikkelder, want er is natuurlijk ook nog hypotheekrenteaftrek (HRA). Een gemiddelde burger krijgt pakweg 42% van zijn hypotheekrente terug via de belasting. Zie ik de besparing op de rente dan te rooskleurig in? Valt mee, het is namelijk zo dat de belastingdienst de boete beschouwd als vooruitbetaalde rente. Over deze boete krijg je dus ook HRA. Onder de streep maakt het voor de winstverwachting niets uit.
Echt niets?
Ja, toch iets. Ons belastingstelsel is namelijk onderhevig aan wat wijzigingen. De traditionele "42%" klopt al een tijdje niet meer. Een middeninkomen betaalt in 2019 slechts 38,1% loonheffing. Maar omdat de algemene heffingskorting wordt afgebouwd, betaal je stiekem toch iets meer, namelijk 5,147%, zodat je op het mooie ronde getal (ahum) komt van 43,247%.
Voor meer uitleg over afbouw van heffingskorting, zie hier. Voor de schijventarieven, zie wikipedia
Maar wat is er nu aan de hand? In 2020 zal het tarief ongeveer 0.8% omlaag gaan. Dat is leuk voor de burger, maar veel mensen beseffen niet dat dit automatisch betekent dat je ook minder HRA ontvangt. En hier komt de truuk: als je in 2019 de boete betaald, krijg je over dat bedrag nog de oude, hogere HRA, dus wordt je winst nog een tandje hoger. Ik durf hier geen nauwkeurige uitspraken over te doen, maar de winst zou zomaar ene half procentje hoger uit kunnen vallen.
Fantastisch! Doen dan maar?
Dit idee klinkt fantastisch, maar er is natuurlijk een addertje onder het gras. Als ik de komende jaren als een idioot ga aflossen op mijn aflossingsvrije hypotheek, dan gaat de rente omlaag, en dan is de effectieve winst van deze actie minder. Gelukkig heb ik keuze uit genoeg hypotheken om af te lossen:-).
Het grotere probleem ligt in de toekomst. Met dit plan moet ik nu flink investeren, en hopen dat de komende bijna 6 jaar winst binnendruppelt. Mocht ik voor die tijd op m'n heupen krijgen om te verhuizen, dan is het hele plan voor niets geweest. Met verhuizen mag je sowieso boetevrij overstappen.En het blijft altijd moeilijk om in de toekomst te kijken.
Wil je zelf weten hoe winstgevend het kan zijn om de rente te wijzigen, zie hier
De nieuwe rente en de boete kan je opvragen bij je hypotheekverstrekker. Mocht je deze informatie niet hebben, dan kan je de tool je boete proberen te schatten. Zet dan het vinkje "geen idee, geef me en schatting van de boete" aan.
Heeft er iemand ervaring met de rentevaste periode openbreken?
Zie ook:
interne opbrengstvoet
nominale rente vs effectieve rente
van 4 naar 2 schijven? we hebben er nu al 8!
mijn hypotheek
maandag 7 oktober 2019
Kleine huisverbeteringen
Nu mijn huis langzaamaan leger, overzichtelijker en bewoonbaarder wordt, komen er steeds meer kleinere dingen aan bod om te verbeteren. Een voorbeeld hiervan is de televisie op mijn slaapkamer.
Toen we dit huis 9 jaar geleden kochten zat er een televisie ingebouwd tegen het plafond. Persoonlijk ben ik nooit een fan geweest van televisies, laat staan eentje op de slaapkamer, maar dit ding vond ik wel heel onzinnig: het scherm is veel te klein om op die afstand te kunnen zien.
We hebben de televisie al die tijd nooit aangehad. Als we iets in bed kijken dan was het laptop op schoot. Toen ik een paar jaar geleden een wand op zolder maken ging maken, kwam ik de televisiekabel tegen op de plek waar de wand moest komen. Ik heb de kabel toen doodleuk doorgeknipt. De televisie heb ik nooit durven weg te halen, omdat ik bang was dat het een lelijke plek zou achterlaten.
Maar na een tijdje kreeg ik weer last van een familiekwaal. Die kwaal is dat alle mannen in mijn familie niet stil kunnen zitten en om de zoveel tijd iets aan het huis moeten veranderen. Dus moest de televisie er aan geloven.
Dus: hoppa! weg met dat lelijke ding! Van het hout kan ik vast nog wel een keer een bijzetkrukje maken ofzo. Daarna kwam er plsatische chirurgie aan te pas: hoe krijg ik alle gaten weg?
Na wat gevul is dit het resultaat:
Dan nog een restje witte latex eroverheen kwakken:
Ziezo, mijn klushonger is weer voor een tijdje gestild. Ik ben benieuwd wanneer de familiekwaal weer gaat opspelen..
We hebben de televisie al die tijd nooit aangehad. Als we iets in bed kijken dan was het laptop op schoot. Toen ik een paar jaar geleden een wand op zolder maken ging maken, kwam ik de televisiekabel tegen op de plek waar de wand moest komen. Ik heb de kabel toen doodleuk doorgeknipt. De televisie heb ik nooit durven weg te halen, omdat ik bang was dat het een lelijke plek zou achterlaten.
Maar na een tijdje kreeg ik weer last van een familiekwaal. Die kwaal is dat alle mannen in mijn familie niet stil kunnen zitten en om de zoveel tijd iets aan het huis moeten veranderen. Dus moest de televisie er aan geloven.
Dus: hoppa! weg met dat lelijke ding! Van het hout kan ik vast nog wel een keer een bijzetkrukje maken ofzo. Daarna kwam er plsatische chirurgie aan te pas: hoe krijg ik alle gaten weg?
Ziezo, mijn klushonger is weer voor een tijdje gestild. Ik ben benieuwd wanneer de familiekwaal weer gaat opspelen..
maandag 30 september 2019
The hypotheek-aflos-machine goes on!
Medio 2018 is de laatste keer geweest dat ik een hypotheekaflossing heb gedaan. Daarna ontplofte ons huwelijk en moest dus eerst de boel verdeeld worden, papierwerk ingevuld worden, en een nieuwe hypotheek geregeld te worden. En dat duurde langer dan me lief was.
Ik zat dus een vol jaar met aflos-afkickverschijnselen. Toen een paar weken geleden dus eindelijk het nieuwe hypotheekoverzicht op de website van de hypotheekboer stond, was er vooral één knop die me met puppy-ogen aankeek: de knop om een aflossing aan te vragen.
Het duurde niet lang voordat ik de verleiding niet meer kon weerstaan en een aflossing aanvroeg van 2000,-. En dat ik me weer kon verheugen op een nieuwe grafiek:
Waar je naar moet kijken? Naar het piepkleine dipje in de lichtgroene lijn, ook wel de annuitaire-hypotheek-voormalig-bekend-als-spaarhypotheek genoemd. Deze hypotheek was slachtoffer van mijn afloswoede, omdat die nog steeds een rente heeft van maarliefst 5.3%. Hierdoor hoef ik maandelijks netto 9.16 minder naar de hypotheekboer over te maken:
Het ironische van dit verhaal is dat de resterende hypotheek nu precies net zo hoog is als een jaar geleden, toen ik de laatste aflossing deed. Je zou dus ook kunnen zeggen dat de scheiding me financieel een jaar terug in de tijd heeft gegooid. Gelukkig wordt de schade nu met rasse schreden rechtgezet. Qua maandelijkse lasten ben ik maarliefst 4 jaar terug in de tijd gegaan, maar dat is helemaal een eerlijke vergelijking, omdat ik in het verleden alleen aflossingsvrij en spaarhypotheek had. Nu heb ik veel meer annuitaire delen, waardoor ik verplicht aflos.
Mijn saving rate is nu dermate hoog dat ik best nog wel een aflossing zou kunnen permitteren, maar ik hou me even in. De kans dat Boris Johnson en Donald Trump de wereld in een crisis laten storten is groot, en dan moet ik wel een voorraadje geld klaar hebben staan.
En mocht het optimisme van de beurs zegevieren? Dan heb ik nog een ander plannetje, maar dat moet ik nog even uitwerken. Hierover later meer...
zie ook:
mijn hypotheek
Ik zat dus een vol jaar met aflos-afkickverschijnselen. Toen een paar weken geleden dus eindelijk het nieuwe hypotheekoverzicht op de website van de hypotheekboer stond, was er vooral één knop die me met puppy-ogen aankeek: de knop om een aflossing aan te vragen.
Het duurde niet lang voordat ik de verleiding niet meer kon weerstaan en een aflossing aanvroeg van 2000,-. En dat ik me weer kon verheugen op een nieuwe grafiek:
Mijn saving rate is nu dermate hoog dat ik best nog wel een aflossing zou kunnen permitteren, maar ik hou me even in. De kans dat Boris Johnson en Donald Trump de wereld in een crisis laten storten is groot, en dan moet ik wel een voorraadje geld klaar hebben staan.
En mocht het optimisme van de beurs zegevieren? Dan heb ik nog een ander plannetje, maar dat moet ik nog even uitwerken. Hierover later meer...
zie ook:
mijn hypotheek
maandag 23 september 2019
Hoera! Er is een nieuwe Vermogensrendementsheffing!
Als de overheid de heffingskorting of loonheffing een procentje wijzigt hoor ik niemand, maar als men aan de vermogensrendementsheffing komt, zijn de rapen gaar. Nadat ik een stuk of 5 negatieve blogs heb gelezen over de wijziging van de vermogensrendementsheffing (oh, wacht, gelukkig toch een positief geluid), wil ik toch even een tegengeluid geven.
3 jaar geleden is de vermogensrendementsheffing al op zijn kop gegaan door 3 schijven in te voeren. Op deze manier betaalde men tot 1.000.000,- relatief minder belasting dan erboven, en onder de 100.000,- nog minder. De beweegreden erachter was het feit dat vermogendere mensen relatief meer geld in beleggingen hebben zitten, en dus meer rendement halen.
Twee klachten die ik destijds veel hoorden waren:
En dat deze wijziging kostenneutraal is, is ook begrijpelijk. Er zijn weinig landen die zo weinig belasting op vermogen hebben, dus wat mij betreft mag er best een schepje bovenop.
Voor meer redenen waarom belasting op vermogen terecht is, zie is vermogensrendementsheffing eerlijk?
Of het nog beter kan? Ja, men zou het daadwerkelijke vermogensrendement kunnen belasten. Maar dit is niet zo eenvoudig, vooral als je koerswinsten wil belasten. En wat mij betreft worden de schijver nog veel extremer: tot een ton of 2 geen belasting, en langzaam oplopend tot 10% bij meer dan 10 miljoen.
Maarja, je moet nog wat mensen overhouden voor de overheid.
zie ook:
is vermogensrendementsheffing eerlijk?
3 jaar geleden is de vermogensrendementsheffing al op zijn kop gegaan door 3 schijven in te voeren. Op deze manier betaalde men tot 1.000.000,- relatief minder belasting dan erboven, en onder de 100.000,- nog minder. De beweegreden erachter was het feit dat vermogendere mensen relatief meer geld in beleggingen hebben zitten, en dus meer rendement halen.
Twee klachten die ik destijds veel hoorden waren:
- De vermogensrendementsheffing voor relatief kleine bedragen is veel hoger dan de spaarrente.
- Als starter heb je steeds meer eigen vermogen nodig om een huis te kunnen betalen, maar de overheid beboet het hebben van spaargeld.
En dat deze wijziging kostenneutraal is, is ook begrijpelijk. Er zijn weinig landen die zo weinig belasting op vermogen hebben, dus wat mij betreft mag er best een schepje bovenop.
Voor meer redenen waarom belasting op vermogen terecht is, zie is vermogensrendementsheffing eerlijk?
Of het nog beter kan? Ja, men zou het daadwerkelijke vermogensrendement kunnen belasten. Maar dit is niet zo eenvoudig, vooral als je koerswinsten wil belasten. En wat mij betreft worden de schijver nog veel extremer: tot een ton of 2 geen belasting, en langzaam oplopend tot 10% bij meer dan 10 miljoen.
Maarja, je moet nog wat mensen overhouden voor de overheid.
zie ook:
is vermogensrendementsheffing eerlijk?
maandag 16 september 2019
Tuinbank zelf gemaakt
Een paar maanden geleden heb ik van oude plafondplanken uit de gang een hangtafel met barkrukken gemaakt. Maar sommige bezoekers van mijn huis houden niet van hoge barkrukken en bovendien had ik nog steeds een ladinkje hout over dat mij smeekte om er iets van te maken, dus is het dit geworden:
Het leek simpel, maar stiekem had ik al een best lange lijst van eisen:
Een dingetje maakte het iets gemakkelijker: de zichtbare planken moesten zeker van plafondplanken zijn; de steunbalken eronder kunnen ook van andere planken zijn. Hier ben ik de zijkant aan het maken:
En hier zie je dat ik van pallethout extra steunen heb gemaakt. Het vierkante plankje in het midden heb ik toegevoegd om de rugleuning extra sterk te maken tegen schuifspanning: zeg maar als meten naar links en rechts gaan wiebelen op de bank. De achterkant zie je niet, dus kan gewoon geverfd blijven. Wel heb ik de verf weggeschuurd als er een lijmverbinding kwam.
En toen was de bank af en het hout bijna op. Van de laatste planken heb ik er nog een klein tafeltje uit kunnen persen:
En zo hebben we de hele zomer gegeten:-)
Ik vind dat de bank er erg strak uitziet, ben heel blij met het resultaat. Ik denk dat er hooguit voor 5,- tot 10,- aan lijm en schroeven in zit. Al het hout was afval. En nu kunnen we er nog hopelijk jaren van genieten.
Zie ook:
plafond uit de gang slopen
tuin hangtafel met barkrukken
In dit hoekje van het afdak plant ik elk jaar cherrytomaten enzo, maar meestal wordt het na een tijd het hele wildernis:
Daarom wilde ik die hoek gebruiken voor ene bank, maar eigenlijk wilde ik nog steeds tomaten kunnen planten. Zo kwam ik op het idee om een tuinbank te maken met plantenbakken in de rugleuning:
- het moet precies onder het afdak passen
- er moeten precies 3 bloembakken in de rugleuning passen
- het moet gemaakt worden van resthout dat ik nog heb. Dat betekent ook dat ik alles in een veelvoud van de houtdikte wil maken, zodat ik minimaal aan zaagverlies heb.
Een dingetje maakte het iets gemakkelijker: de zichtbare planken moesten zeker van plafondplanken zijn; de steunbalken eronder kunnen ook van andere planken zijn. Hier ben ik de zijkant aan het maken:
De zijleuningen wilde ik eerst van binnen openlaten, zodat je er een drankje ofzo kunt neerzetten. Uiteindelijk heb ik toch besloten om het dicht te maken. Het kostte immers weinig hout, en het ziet er veel netter uit:
Ik vind dat de bank er erg strak uitziet, ben heel blij met het resultaat. Ik denk dat er hooguit voor 5,- tot 10,- aan lijm en schroeven in zit. Al het hout was afval. En nu kunnen we er nog hopelijk jaren van genieten.
Zie ook:
plafond uit de gang slopen
tuin hangtafel met barkrukken
maandag 9 september 2019
Overzicht van mijn 5 hypotheken
Het heeft even geduurd, maar eindelijk heeft mijn hpyotheekboer mijn hypotheekoverzicht bijgewerkt. In 2010, toen "ik" nog "wij" was, hebben we een hypotheek afgesloten die grofweg voor de helft aflossingsvrij was (rode lijn) en voor de helft spaarhypotheek (groene lijn). Als ik deze twee componenten bij elkaar optel krijg ik dus 100% hypotheek. De stippelijnen geven het oorspronkelijke plan aan.
Dit jaar heb ik de hele hypotheek overgenomen, en is mijn hypotheek grafiek een behoorlijk vrolijke boel geworden. Dit is het plan voor de komende tijd:
Ik mag slechts de helft van de (rode) aflossingsvrije hypotheek overnemen. Het andere deel (geel) is annuitair geworden, en wordt de komende 30 jaar afgelost. De (donkergroene) spaarhypotheek is ook doormidden gehakt. Maar het mooie is dat ik wel de hele spaarpot heb kunnen overnemen. De spaarhypotheek is dus half zo groot, maar de spaarpot is dus relatief zeer vol. Het gevolg is dat ik niets meer kan bijstorten. Sterker nog, ik heb de spaarhypotheek ongeveer 10 jaar moeten inkorten om niet buiten de bandbreedte te komen. Ik vind het prima zo. De rente van de spaarhypotheek staat deze hele periode vast. er is dus geen onzekerheid meer over dit hypotheekdeel: hij suddert gewoon door waarbij ik maximaal hypotheekrenteaftrek en maximaal spaarrente geniet, en over pakweg 10 jaar is dit deel afgelost. Na 2030 is er geen donkergroene lijn meer.
De andere helft van de spaarhypotheek is ook annuitair geworden en wordt aangegeven als lichtgroen. Over dit stuk moet ik 5.3% rente betalen dus staat het hoogst op de nominatielijst om versneld af te lossen.
Ten slotten is er nog een kleine nieuwe schuld van 6000,-. Deze schuld zou ik in principe binnen een jaar ofzo kunnen aflossen, maar hij heeft een rente van 2 komma nogwat, dus heeft geen prioriteit.
Oja, en de blauwe lijn is de WOZ waarde.Zo kan je mooi zien dat de keet ondertussen weer boven water staat. Ik ga geen uitspraken doen over het vervolg van deze lijn.
Al met al een bonte verzameling dus. Ik zie het hebben van veel hypotheekdelen maar als voordeel: ik kan steeds kiezen welk deel ik ga aanpakken. Misschien ga ik wel een keer van een deel de rentemiddelen ofzo, maar van andere delen juist niet, omdat ik die liever aflos.
wat ik wel een apart detail vindt: we mogen geen aflossingsvrije hypotheken meer, maar de nieuwe hypothkeen mag ik wel opnieuw over 30 jaar aflossen. Het gevolg is dat ik in 2040, als de oorspronkelijke hypotheek zou aflopen, in de nieuwe situatie ongeveer net zoveel heb afgelost als in de oude situatie.
En dan de maandelijkse kosten. Tot afgelopen jaar bestond mijn rekening uit 4 elementen: rente aflosvrije hypotheek (rood), rente spaarhypotheek (donker groen), inleg en orv voor spaarhypotheek (paars) en hypotheekrenteaftrek (blauw). De hypotheekrenteaftrek krijg ik terug, dus is negatief. Om toch de lijntjes op elkaar te kunnen stapelen begin ik met de negatieve HRA, en stapel daarna de rest er bovenop. In de afgelopen jaren heb ik veel bijgestort in de sparhypotheek, dus de inleg was al flink gezakt. Zo gaat het plaatje er in de toekomst uitzien:
De aflossingsvrije hypotheek en spaarhypotheek zoijn voor de helft omgezet in annuitaire delen. De premie van deze delen blijft dus de hele looptijd gelijk. Maarja, naarmate de hypotheek krimpt, neemt ook de hypotheekrenteaftrek af. De nettokosten gaan dus langzaam stijgen. Maar in 2030 is de spaarhypotheek klaar, en vervalt er dus een heel groot stuk aan kosten.
De tijd gaat het leren hoe deze grafiek er daadwerkelijk uit gaat zien. Het lijkt me in ieder geval een mooi streven om te voorkomen dat de maandelijkse kostengrafiek gaat stijgen. Met ongeveer 1000,- per jaar aflossing kan ik dat al voorkomen.
Dit jaar heb ik de hele hypotheek overgenomen, en is mijn hypotheek grafiek een behoorlijk vrolijke boel geworden. Dit is het plan voor de komende tijd:
De andere helft van de spaarhypotheek is ook annuitair geworden en wordt aangegeven als lichtgroen. Over dit stuk moet ik 5.3% rente betalen dus staat het hoogst op de nominatielijst om versneld af te lossen.
Ten slotten is er nog een kleine nieuwe schuld van 6000,-. Deze schuld zou ik in principe binnen een jaar ofzo kunnen aflossen, maar hij heeft een rente van 2 komma nogwat, dus heeft geen prioriteit.
Oja, en de blauwe lijn is de WOZ waarde.Zo kan je mooi zien dat de keet ondertussen weer boven water staat. Ik ga geen uitspraken doen over het vervolg van deze lijn.
Al met al een bonte verzameling dus. Ik zie het hebben van veel hypotheekdelen maar als voordeel: ik kan steeds kiezen welk deel ik ga aanpakken. Misschien ga ik wel een keer van een deel de rentemiddelen ofzo, maar van andere delen juist niet, omdat ik die liever aflos.
wat ik wel een apart detail vindt: we mogen geen aflossingsvrije hypotheken meer, maar de nieuwe hypothkeen mag ik wel opnieuw over 30 jaar aflossen. Het gevolg is dat ik in 2040, als de oorspronkelijke hypotheek zou aflopen, in de nieuwe situatie ongeveer net zoveel heb afgelost als in de oude situatie.
En dan de maandelijkse kosten. Tot afgelopen jaar bestond mijn rekening uit 4 elementen: rente aflosvrije hypotheek (rood), rente spaarhypotheek (donker groen), inleg en orv voor spaarhypotheek (paars) en hypotheekrenteaftrek (blauw). De hypotheekrenteaftrek krijg ik terug, dus is negatief. Om toch de lijntjes op elkaar te kunnen stapelen begin ik met de negatieve HRA, en stapel daarna de rest er bovenop. In de afgelopen jaren heb ik veel bijgestort in de sparhypotheek, dus de inleg was al flink gezakt. Zo gaat het plaatje er in de toekomst uitzien:
De tijd gaat het leren hoe deze grafiek er daadwerkelijk uit gaat zien. Het lijkt me in ieder geval een mooi streven om te voorkomen dat de maandelijkse kostengrafiek gaat stijgen. Met ongeveer 1000,- per jaar aflossing kan ik dat al voorkomen.
maandag 2 september 2019
Scheiding positief effect op saving rate
Alle financiele uitzuigers (notarissen, advocaten) zijn betaald, dus tijd om de balans op te maken: hoe vergaat het met mijn saving rate? Wat blijkt tot mijn verbazing: het gaat beter dan ooit:
Dit is de tweede belangrijke grafiek waar de scheiding geen negatieve dip veroorzaakt. Mijn eigen vermogen grafiek zou eigenlijk flink moeten zakken omdat ik een stuk overwaarde heb moeten afgeven, maar tegelijkertijd is de WOZ waarde gestegen, en die vallen mooi tegen elkaar weg, zie ook plons! huis boven water
En als ik toch bezig ben met gestapelde grafieken, dan kan ik ook mooi zulke grafiek maken van het passief inkomen. Het percentage in onderstaande grafiek is het passief inkomen gedeeld door de uitgaven. Als dit percentage 100% is, dan kan ik dus van mijn passief inkomen leven:
zie ook:
plons! huis boven water
mijn hypotheekverloop
maandag 26 augustus 2019
Dit is de beste crisis indicator... en hij staat op rood!
In het verleden behaalde resultaten geven geen garantie voor de toekomst. Is er dan helemaal niets waarmee we kunnen voorspellen of er een economische crisis aan zit te komen? Toch wel. In het verleden hebben we al veel ervaring opgebouwd. Zo zijn er veel indicatoren gevonden die later bleken te correleren met de crisis. Zo is er de PE ratio oftewel "price earnings ratio":
Deze grafiek geeft grofweg de verhouding tussen de waarde van aandelen en de winst, bijvoorbeeld dividend. Het werkt zo: als de koersen laag zijn, maar het dividend is nog steeds hetzelfde, dan krijg je dus veel winst per ingelegde euro. Dit maakt het populair om geld naar de beurs te brengen (zoals 10cc hier zingt), bovendien hebben veel mensen de verwachting dat de koers zal gaan stijgen.
Maar als de koers stijgt, maar het dividend niet meestijgt, dan wordt de PE ratio dus steeds hoger. De dividend moet over steeds groter aandelenvermogen verdeeld worden. Vaak stijgen de aandelen nog gewoon een stukje door, omdat mensen nog steeds verwachten dat ze koerswinsten kunnen halen. Maar na een tijdje zal de bubbel knappen, omdat de aandelen teweinig opleveren voor het geld dat ze kosten. Op dit moment is de PE ratio ongeveer net zo hoog als vlakvoor de beurskrach van de jaren dertig...
Nog een indicator dan? De afgelopen eeuw wisselden periodes van economische voorspoed en crises zich in een behoorlijk regelmatig tempo af. De langste periode van economische voorspoed was in de jaren tachtig: ongeveer 10 jaar lang. In alle andere periodes hadden we alweer sneller te maken met een recessie. de grafiek hieronder geeft het mooi weer:
Deze grafiek geeft grofweg de verhouding tussen de waarde van aandelen en de winst, bijvoorbeeld dividend. Het werkt zo: als de koersen laag zijn, maar het dividend is nog steeds hetzelfde, dan krijg je dus veel winst per ingelegde euro. Dit maakt het populair om geld naar de beurs te brengen (zoals 10cc hier zingt), bovendien hebben veel mensen de verwachting dat de koers zal gaan stijgen.
Maar als de koers stijgt, maar het dividend niet meestijgt, dan wordt de PE ratio dus steeds hoger. De dividend moet over steeds groter aandelenvermogen verdeeld worden. Vaak stijgen de aandelen nog gewoon een stukje door, omdat mensen nog steeds verwachten dat ze koerswinsten kunnen halen. Maar na een tijdje zal de bubbel knappen, omdat de aandelen teweinig opleveren voor het geld dat ze kosten. Op dit moment is de PE ratio ongeveer net zo hoog als vlakvoor de beurskrach van de jaren dertig...
Nog een indicator dan? De afgelopen eeuw wisselden periodes van economische voorspoed en crises zich in een behoorlijk regelmatig tempo af. De langste periode van economische voorspoed was in de jaren tachtig: ongeveer 10 jaar lang. In alle andere periodes hadden we alweer sneller te maken met een recessie. de grafiek hieronder geeft het mooi weer:
Op dit moment zitten we al 108 maanden in economische voorspoed. Gaan we een record verbreken, of breekt onze economie eerder?
En zo heb je nog tientallen verschillende indicatoren voor recessie. Voor de meest vage indicatoren (zoals de big mac indicator), zie howstuffworks
Maar wat is de beste crisis indicator?
De indicator die het de laatste 6 crises bij het rechte eind had, was de "inverse yieldcurve". De watte? De inverse yield curve. Het zit zo: overheden en banken zetten leningen op de markt. Dit zijn korte en lange termijn leningen. Normaal gesproken is de lening voor een lange termijn iets duurder (dus hogere rente) dan de lening voor een korte termijn. Er zit namelijk wat risico ingebakken voor het geval de rente in de toekomst gaat stijgen. Dit noemen ze een "normale yieldcurve".
Maar als banken en overheden bang zijn voor een crisis, kan het voorkomen dat de lange termijn rente lager is dan de korte termijn rente. Op deze manier willen ze de belegger verleiden om voor langer in het schip te gaan, ondanks een aankomende crisis. Dit is de "inverse yieldcurve"
De onderstaande grafiek geeft het verschil tussen korte en lange termijn leningen in de VS weer, en de periodes van recessie. En wat blijkt? De laatste 6 keer dat er een inverse yieldcurve was, begon binnen een jaar een recessie! De inverse yield curve daarvoor, in 1966, was een "false positive", daarna duurde het nog een stuk of 5 jaar. Maar deze indicator is dus al 50 jaar 100% correct!
Gaat hij deze keer weer correct zijn? Niemand kan het zeggen. De enige "verzachtende omstandigheid" is dat op dit moment de rente historisch laag staat. Deze situatie hebben we nog niet eerder gehad, dus we weten niet precies hoe de economie erop reageert.
Voor meer info, zie bijvoorbeeld NRC.
Mijn inschatting? Twee jaar geleden voorspelde ik een crisis binnen 5 jaar. Bedenk dat een flinke crisis de economie een stuk of 5 jaar teruggooit in de tijd, dus dat de laatste 5 jaar niet slim is om te investeren. Nu voorspel ik dat het binnen 2 jaar gebeurt. En om een wilde schatting te doen van het moment: komende oktober. Oktober is altijd een leuke maand voor een recessie, en dat is de maand van de Brexit. Maar het kan net zo goed al eerder, omdat mensen hun geld vlak voor de recessie terugtrekken.
Wat nu?
Dus al je geld van de beurs halen? Geld dat al op de beurs kan prima blijven staan. Het overleeft de crisis wel. Maar nu het lijkt me niet de ideale tijd om meer geld naar de beurs te brengen. Ik houd het nog even in de broekzak voor als de crisis begint, of ik ga aflossen op de hypotheek.
Zie ook:
maandag 19 augustus 2019
Wat is het resultaat van periodiek inleggen?
De afgelopen weken heb ik het rente op rente effect besproken en laten zien dat het redelijk eenvoudig te berekenen is. Maar wat als we bijvoorbeeld elk jaar hetzelfde bedrag inleggen? Kunnen daar ook een simpele formule voor maken? Het antwoord is ja, en het is de kern van mijn spaarhypotheektool en annuitaire tool. Ik riskeer hiermee dus dat niemand meer mijn tools gaat gebruiken en de formules zelf gaat toepassen, maar het zij zo.
Stel ik leg elk jaar "I" in met een rente van "r". Na een jaar heb ik dan:
na 1 jaar: I(1+r)
na 2 jaar: I((1+r)+(1+r)2)
na 3 jaar: I((1+r)+(1+r)2+(1+r)3)
Enzovoorts. Stel dat ik elk jaar 100,- inleg met 4% rente, dan is I dus 100 en r 0.04. Na 1 jaar heb ik 104,-, na 2 jaar 212,16 en na 3 jaar 324,65. Kijk, dat tikt nog eens aan!
Voor computers is dit natuurlijk allemaal peanuts om te berekenen, maar na vele jaren wordt dit toch wel een gedrocht van een formule. Kan het simpeler? Jawel! Het bovenstaande kunnen we ook schrijven als:
I∑n=1t (1+r)n
En dat herkennen wiskundigen als een zogenaamde "meetkundige rij". En daar kan je met behulp van inductie een mooie formule van maken:
eindbedrag na t jaren = I((1+r)t-1)(1+r)/r
Dit is alles! Even controleren als I=100, r=0.04 en t=3: 100x((1+0.04)3-1)(1+0.04)/0.04 = 324,65 Tadaa! Kritische lezers zullen gezien hebben dat de fomule niet werkt als de rente nul is, dan delen door nul is flauwekul. Maarja, als de rente nul is, dan is het bedrag na 3 jaar natuurlijk gewoon 3x100=300,-
Deze formule kan je ook gebruiken voor als je per maand inlegt, maar dan wordt het ietsje ingewikkelder, want dan moet je je rente eerst naar rente per maand omrekenen.
Maar je kan ook gewoon mijn spaartool gebruiken:
Met deze tool kan je het verloop van zowel eenmalige als periodieke inleggen bekijken. Het leuke is dat hij ook achteruit kan rekenen: aan de linkerkant kan je aangeven welk onbekend getal hij voor je moet uitrekenen. Wil je bijvoorbeeld weten hoeveel je periodiek moet inleggen om een bepaald doelkapitaal te bereiken, dan selecteer je links "periodieke inleg", en vervolgens vul je de juiste looptijd, rente en eindbedrag in. De periodieke inleg past dan automatisch aan zodat de som weer klopt!
Doe er je voordeel mee!
zie ook:
Rente op rente het 8ste wereldwonder?
Rente op rente: produktie en produktiemiddel tegelijk
Hoe groot is het rente op rente effect?
Simpel rente op rente truukje: de 72 regel
link naar spaarhypotheektool
link naar annuitaire hypotheektool
link naar spaartool
Stel ik leg elk jaar "I" in met een rente van "r". Na een jaar heb ik dan:
na 1 jaar: I(1+r)
na 2 jaar: I((1+r)+(1+r)2)
na 3 jaar: I((1+r)+(1+r)2+(1+r)3)
Enzovoorts. Stel dat ik elk jaar 100,- inleg met 4% rente, dan is I dus 100 en r 0.04. Na 1 jaar heb ik 104,-, na 2 jaar 212,16 en na 3 jaar 324,65. Kijk, dat tikt nog eens aan!
Voor computers is dit natuurlijk allemaal peanuts om te berekenen, maar na vele jaren wordt dit toch wel een gedrocht van een formule. Kan het simpeler? Jawel! Het bovenstaande kunnen we ook schrijven als:
I∑n=1t (1+r)n
En dat herkennen wiskundigen als een zogenaamde "meetkundige rij". En daar kan je met behulp van inductie een mooie formule van maken:
eindbedrag na t jaren = I((1+r)t-1)(1+r)/r
Dit is alles! Even controleren als I=100, r=0.04 en t=3: 100x((1+0.04)3-1)(1+0.04)/0.04 = 324,65 Tadaa! Kritische lezers zullen gezien hebben dat de fomule niet werkt als de rente nul is, dan delen door nul is flauwekul. Maarja, als de rente nul is, dan is het bedrag na 3 jaar natuurlijk gewoon 3x100=300,-
Deze formule kan je ook gebruiken voor als je per maand inlegt, maar dan wordt het ietsje ingewikkelder, want dan moet je je rente eerst naar rente per maand omrekenen.
Maar je kan ook gewoon mijn spaartool gebruiken:
Doe er je voordeel mee!
zie ook:
Rente op rente het 8ste wereldwonder?
Rente op rente: produktie en produktiemiddel tegelijk
Hoe groot is het rente op rente effect?
Simpel rente op rente truukje: de 72 regel
link naar spaarhypotheektool
link naar annuitaire hypotheektool
link naar spaartool
maandag 12 augustus 2019
Simpel rente op rente truukje: de 72 regel
Zoals we vorige week hebben gezien is rente op rente redelijk eenvoudig uit te rekenen, maar helaas net iets te ingewikkeld om even uit je hoofd te schatten. Toch is er een leuk en eenvoudig truukje dat de verdubbeltijd vindt, oftewel de tijd die nodig is om een bedrag te verdubbelen:
"De verdubbeltijd in jaren is 72 gedeeld door de rente"
Wow! is het zo simpel? Stel je rente is 4%. Dan is je verdubbeltijd dus 72 / 4 = 18 jaar.
In werkelijkheid is het 17,7 jaar. Niet slecht dus! Nog eentje? Voor 3% geldt 72 / 3 = 24 jaar. Scheelt maar heel weinig met de 23 en een half jaar dat-ie in het echt is.
Hoe werkt dit?
Luca Pacioli was een Italiaanse wiskundige die het truukje in 1494 als eerste beschreef. Het werkt zo: vorige week zagen we al hoe een inleg groter wordt na enkele jaren:
bedrag na 1 jaar = (1+r)
bedrag na 2 jaar = (1+r)x(1+r) = (1+r)2
bedrag na 3 jaar = (1+r)3
De vraag is nu: na hoeveel jaar is het bedrag verdubbeld, oftewel:
bedrag na t jaar = (1+r)t = 2
Om dit op te lossen moeten we een logaritme toepassen:
t = log(1+r)2
De grafiek van deze functie ziet er zo uit:
"hey, dat lijkt veel op de grafiek van 72 / rente" moet onze Luca gedacht hebben:
Dit is best bijzonder. Deze twee wiskundige formules hebben niets met elkaar te maken, en toch lijken ze verdraaid veel op elkaar. Maar dus niet precies. Misschien is die 72 niet zo goed gekozen, en zou het een beetje anders moeten zijn. Kunnen we de exacte waarde van dit getal berekenen. Laten we het getal C noemen. Dan geldt dus:
t = log(1+r)2 = C / r
C wordt dus:
C = log(1+r)2 x r
In grafiekvorm:
Mmmm..72 is alleen leuk als je 8% rente hebt. Het is helaas al weer een tijdje geleden dat ik 8% rente kreeg. Voor rentes anno 2019 is 69 of 71 een stuk beter. Had Luca dan zulke rendabele aandelen? Waarschijnlijk gebruikte hij het getal 72 omdat dit getal gemakkelijk deelbaar is door veel getallen (72 = 2x36=3x24=4x18=6x12=8x9).
Dus als je snel een schatting wilt maken van je verdubbeltijd: neem dan gewoon 70 of 72 en deel het door de rente. De afwijking die je hebt is te klein om je er druk om te maken.
Zie ook:
Rente op rente het 8ste wereldwonder?
Rente op rente: produktie en produktiemiddel tegelijk
Hoe groot is het rente op rente effect?
"De verdubbeltijd in jaren is 72 gedeeld door de rente"
Wow! is het zo simpel? Stel je rente is 4%. Dan is je verdubbeltijd dus 72 / 4 = 18 jaar.
In werkelijkheid is het 17,7 jaar. Niet slecht dus! Nog eentje? Voor 3% geldt 72 / 3 = 24 jaar. Scheelt maar heel weinig met de 23 en een half jaar dat-ie in het echt is.
Hoe werkt dit?
Luca Pacioli was een Italiaanse wiskundige die het truukje in 1494 als eerste beschreef. Het werkt zo: vorige week zagen we al hoe een inleg groter wordt na enkele jaren:
bedrag na 1 jaar = (1+r)
bedrag na 2 jaar = (1+r)x(1+r) = (1+r)2
bedrag na 3 jaar = (1+r)3
De vraag is nu: na hoeveel jaar is het bedrag verdubbeld, oftewel:
bedrag na t jaar = (1+r)t = 2
Om dit op te lossen moeten we een logaritme toepassen:
t = log(1+r)2
De grafiek van deze functie ziet er zo uit:
"hey, dat lijkt veel op de grafiek van 72 / rente" moet onze Luca gedacht hebben:
Dit is best bijzonder. Deze twee wiskundige formules hebben niets met elkaar te maken, en toch lijken ze verdraaid veel op elkaar. Maar dus niet precies. Misschien is die 72 niet zo goed gekozen, en zou het een beetje anders moeten zijn. Kunnen we de exacte waarde van dit getal berekenen. Laten we het getal C noemen. Dan geldt dus:
t = log(1+r)2 = C / r
C wordt dus:
C = log(1+r)2 x r
In grafiekvorm:
Mmmm..72 is alleen leuk als je 8% rente hebt. Het is helaas al weer een tijdje geleden dat ik 8% rente kreeg. Voor rentes anno 2019 is 69 of 71 een stuk beter. Had Luca dan zulke rendabele aandelen? Waarschijnlijk gebruikte hij het getal 72 omdat dit getal gemakkelijk deelbaar is door veel getallen (72 = 2x36=3x24=4x18=6x12=8x9).
Dus als je snel een schatting wilt maken van je verdubbeltijd: neem dan gewoon 70 of 72 en deel het door de rente. De afwijking die je hebt is te klein om je er druk om te maken.
Zie ook:
Rente op rente het 8ste wereldwonder?
Rente op rente: produktie en produktiemiddel tegelijk
Hoe groot is het rente op rente effect?
maandag 5 augustus 2019
Hoe groot is het rente op rente effect?
Rente op rente is geen 8ste wereldwonder, maar toch kan het een klein bedrag tot iets gigantisch laten groeien. Vorige week hebben we dat gezien als de rente 100% procent is, oftewel dat de hoeveelheid elke keer verdubbeld. Helaas ken ik geen investeringen die een rendement van 100% geven, dus is het zinniger om eens naar kleinere rentes te gaan kijken.
Als er rente wordt uitgekeerd komt er een bepaald percentage bij de inleg. Percentage betekent letterlijk "per 100". Als iets dus 4% rente geeft, dan krijgen we 0.04 keer de inleg erbij. Ik reken lever met 0.04 dan met 4%. Laten we dit getal even r noemen. Als je inleg op het begin 1 was, dan is na een jaar het gespaarde bedrag (1+r).
Hoeveel is het na 2 jaar? In het tweede jaar krijg je weer (1+r) = 1.04 keer het huidige bedrag. Dus wordt het (1+r)x(1+r). Van middelbare school hebben we geleerd dat je alle alle termen binnen de haakjes met alle termen binnen de andere haakjes moet vermenigvuldigen, dus wordt het:
(1+r)x(1+r) = 1x1+rx1+1xr+rxr = 1+2r+r2 (ik laat vanaf hier de "x" weg, dus 2xr is gewoon 2r)
De eerste term (1) is gewoon je inleg, de tweede term (2r) is de rente over 2 jaar, en de r2 is de rente op rente. In het geval van 4% krijg je dus 0.08 rente, en het rente op rente effect is 0.0016, ruim eentiende cent dus.
Hoe gaat het verder? Na 3 jaar is je bedrag gegroeid tot (1+r)x(1+r)x(1+r). Ik ga dit niet helemaal uitschriven, maar dit is 1+3r+3r2+r3
De "rente op rente" term, r2 is nu al 3 keer zo groot geworden, dus 0.0048. Al bijna een halve cent! Ook is er een extra term bijgekomen, r3, maar bedenk dat die term wederom 25 keer zo klein is als de vorige term. Deze term kunnen we voorlopig verwaarlozen.
Wat is er tot nu toe opgevallen: de "gewone" rente wordt elk jaar eentje meer (r, 2r, 3r), maar de rente op rente gaat van 0, naar r2 naar 3r2. De grote vraag is nu: hoe gaat dit verder? Zit er regelmaat in?
Het antwoord is: natuurlijk! In de 17de eeuw ontdekte Blaise Pascal een bijzondere getallendriehoek, waarbij elke getal de optelling is van de twee bovenliggende getallen:
Wat blijkt nu? Dit zijn precies de termen die bij rente op rente samenkomen!
De "r2" term is dus steeds de rente op rente term. De term kan je dus berekenen door de term van het vorig jaar te pakken plus de hoeveelheid rente in het vorig jaar. Voor het 5de jaar wordt de rente op rente term dus 6+4 =10. Daarna wordt hij 10+5=15. En die term loopt best hard op: 1, 3, 6, 10, 15, 21, 28, 35.
In dit geval is r gelijk aan 1/25. Zodra de rente op rente term de 25 is gepasseerd, is de rente op rente term dus gelijk aan 1 jaar extra rente!
Er is nog een ander wiskundig grapje waar deze getallen terugkomen: in de hoeveelheid stippen in een driehoek:
En dit plaatje geeft meteen een directe formule voor de rente op rente (af te leiden door middel van volledige inductie, maar dat laat ik achterwege). We kunnen m helaas niet direct gebruiken, want pas na twee jaar geldt "T1" in het plaatje. Na een beetje stoeien met variabelen krijgen we:
eindbedrag = inleg x (1 + j x r + 1⁄2j(j-1)r2)
met j=aantal jaren en r = rente als fractie.
De eerste term (1) is gewoon je inleg, de tweede (j x r) de gewone rente, en de laatste term de rente op rente.
Voorbeeld: met 3% rente heb ik na 9 jaar 1⁄2 x 9 x (9-1) x 0.032 = 0.0324, dus ruim 3 cent aan rente op rente, bovenop de 27 cent aan reguliere rente. Met andere woorden: je hebt na 9 aar een extra jaar aan gratis rente ontvangen!
Rente op rente is dus redelijk eenvoudig uit te drukken in een simpele formule. Maar het kan nog simpeler. Zie volgende week!
zie ook:
is rente op rente het 8ste wereldwonder?
rente op rente: produktie en produktiemiddel tegelijk
Als er rente wordt uitgekeerd komt er een bepaald percentage bij de inleg. Percentage betekent letterlijk "per 100". Als iets dus 4% rente geeft, dan krijgen we 0.04 keer de inleg erbij. Ik reken lever met 0.04 dan met 4%. Laten we dit getal even r noemen. Als je inleg op het begin 1 was, dan is na een jaar het gespaarde bedrag (1+r).
Hoeveel is het na 2 jaar? In het tweede jaar krijg je weer (1+r) = 1.04 keer het huidige bedrag. Dus wordt het (1+r)x(1+r). Van middelbare school hebben we geleerd dat je alle alle termen binnen de haakjes met alle termen binnen de andere haakjes moet vermenigvuldigen, dus wordt het:
(1+r)x(1+r) = 1x1+rx1+1xr+rxr = 1+2r+r2 (ik laat vanaf hier de "x" weg, dus 2xr is gewoon 2r)
De eerste term (1) is gewoon je inleg, de tweede term (2r) is de rente over 2 jaar, en de r2 is de rente op rente. In het geval van 4% krijg je dus 0.08 rente, en het rente op rente effect is 0.0016, ruim eentiende cent dus.
Hoe gaat het verder? Na 3 jaar is je bedrag gegroeid tot (1+r)x(1+r)x(1+r). Ik ga dit niet helemaal uitschriven, maar dit is 1+3r+3r2+r3
De "rente op rente" term, r2 is nu al 3 keer zo groot geworden, dus 0.0048. Al bijna een halve cent! Ook is er een extra term bijgekomen, r3, maar bedenk dat die term wederom 25 keer zo klein is als de vorige term. Deze term kunnen we voorlopig verwaarlozen.
Wat is er tot nu toe opgevallen: de "gewone" rente wordt elk jaar eentje meer (r, 2r, 3r), maar de rente op rente gaat van 0, naar r2 naar 3r2. De grote vraag is nu: hoe gaat dit verder? Zit er regelmaat in?
Het antwoord is: natuurlijk! In de 17de eeuw ontdekte Blaise Pascal een bijzondere getallendriehoek, waarbij elke getal de optelling is van de twee bovenliggende getallen:
| na 0 jaar: | 1 | ||||||||
| na 1 jaar: | 1 | + | r | ||||||
| na 2 jaar: | 1 | + | 2r | + | r2 | ||||
| na 3 jaar: | 1 | + | 3r | + | 3r2 | + | r3 | ||
| na 4 jaar: | 1 | + | 4r | + | 6r2 | + | 4r3 | + | r4 |
De "r2" term is dus steeds de rente op rente term. De term kan je dus berekenen door de term van het vorig jaar te pakken plus de hoeveelheid rente in het vorig jaar. Voor het 5de jaar wordt de rente op rente term dus 6+4 =10. Daarna wordt hij 10+5=15. En die term loopt best hard op: 1, 3, 6, 10, 15, 21, 28, 35.
In dit geval is r gelijk aan 1/25. Zodra de rente op rente term de 25 is gepasseerd, is de rente op rente term dus gelijk aan 1 jaar extra rente!
Er is nog een ander wiskundig grapje waar deze getallen terugkomen: in de hoeveelheid stippen in een driehoek:
eindbedrag = inleg x (1 + j x r + 1⁄2j(j-1)r2)
met j=aantal jaren en r = rente als fractie.
De eerste term (1) is gewoon je inleg, de tweede (j x r) de gewone rente, en de laatste term de rente op rente.
Voorbeeld: met 3% rente heb ik na 9 jaar 1⁄2 x 9 x (9-1) x 0.032 = 0.0324, dus ruim 3 cent aan rente op rente, bovenop de 27 cent aan reguliere rente. Met andere woorden: je hebt na 9 aar een extra jaar aan gratis rente ontvangen!
Rente op rente is dus redelijk eenvoudig uit te drukken in een simpele formule. Maar het kan nog simpeler. Zie volgende week!
zie ook:
is rente op rente het 8ste wereldwonder?
rente op rente: produktie en produktiemiddel tegelijk
maandag 29 juli 2019
Rente op rente: produktie en produktiemiddel tegelijk
Nog steeds beschouwen mensen rente op rente als 8ste wereldwonder. Hoe kan het dat geld steeds harder groeit?
Rente op rente heeft voor mensen iets tegennatuurlijks. De meeste mensen krijgen elke maand hetzelfde salaris, de auto rijdt elke dag even hard en een fabriek produceert elke dag evenveel produkten. Onze auto gaat niet elke dag een paar procent sneller, totdat hij door de geluidsbarriere gaat. Wij zijn gewend aan dingen die constant produceren.
In de natuur gaat het anders. Ik heb een druivenstruik in de tuin. Die gaf in het eerste jaar een paar schamele trosjes druiven. Het jaar erna waren het al een stuk of 4 flinke trossen. Daarna werd het pak 'm beet 8 trossen. Zo ging het een paar jaar door, totdat ik meer ging snoeien om te voorkomen dat de hele tuin zou overwoekeren.
Mijn druivenstruik groeit niet alleen druiven, het groeit ook druivenstruik. Of om in economische termen uit te drukken: de druivenstruik produceert, maar investeert ook in het productiemiddel.
Zo is het ook met geld op een spaarrekening of belegging: het geld produceert geld, maar het geld wordt direct ingezet als productiemiddel: de rente gaat het jaar erna zelf ook rente produceren.
En net als bij planten, zit het geduld in de lange termijn. Op het begin is een plantje kwetsbaar en lijkt het nauwelijks te groeien, maar na een paar jaar is het snoeien nauwelijks bij te houden.
Een voorbeeld dat mooi illustreert dat bij rente op rente het venijn in de staart zit is Om een gevoel te krijgen dat bij groeien het venijn in de staart zit is de schaakbordlegende. De legende gaat over de uitvinder van het schaakbord, en een koning die zo blij was met dit spel dat hij de uitvinder alles wilde geven wat hij mar wilde. De uitvinder antwoordde dat hij op het eerste vakje 1 graankorrelte wilde, op het tweede 2, op het derde 4, en op de volgende steeds 2 keer zoveel graagkorrels.
De koning was aanvankelijk beledigd omdat de beloning heel klein leek. Maar toen de assistenten van de koning gingen rekenen, kwamen ze uit op... 18 446 744 073 709 551 615 graankorrels! Dit is ongeveer 1500 keer de jaarlijkse wereldproductie van tarwe! Hoe de legende afloopt verschilt van boek tot boek, in sommige verhalen wordt de uitvinder een belangrijke adviseur, in andere verhalen belandt hij op de brandstapel...
De volgende vraag is dan: hoe is het graan verdeeld over de vakjes? Hoeveel procent van het graan ligt er op het laatste vakje? Om dat te zien kunnen we beter eerst naar het eerste deel kijken. Op vakje 1 en 2 liggen samen 3 korrels. Op vakje 3 liggen er 4, dus eentje meer. Op vakje 4 liggen er 8, dus precies 1 meer als alle vorige vakjes. Zo kan je door beredeneren dat op het laatste vakje 1 korrel meer ligt dan op alle voorgaande vakjes bij elkaar! Op de eerste 63 vakjes ligt dus net iets minder dan 50%. Het lijkt alsof de eerste vakjes er niet toe doen, maar als de eerste vakjes er niet waren, was de berg graankorrels nooit zovaak verdubbeld.
Dit lijkt heel veel op een ander gedachte experiment. Wat heb je het liefste: een miljoen euro, of 1 eurocent op 1 januari, 2 op 2 januari, 4 op 3 januari, 8 op 4 januari enzovoorts?
Laat ik je de berekening besparen: al die centen samen leveren ruim 20 miljoen op!
Wat is hier de les? Iets dat geld produceert is leuk, maar het wordt een stuk leuker als je het geld in kan zetten op nog meer geld te produceren. En als je een hele lange adem hebt...
Maarja, helaas zijn er weinig investeringen die in korte tijd het geld laten verdubbelen. Laten we volgende week kijken naar gewone dagelijkse rentes.
Zie ook:
rente op rente het 8ste wereldwonder?
Rente op rente heeft voor mensen iets tegennatuurlijks. De meeste mensen krijgen elke maand hetzelfde salaris, de auto rijdt elke dag even hard en een fabriek produceert elke dag evenveel produkten. Onze auto gaat niet elke dag een paar procent sneller, totdat hij door de geluidsbarriere gaat. Wij zijn gewend aan dingen die constant produceren.
In de natuur gaat het anders. Ik heb een druivenstruik in de tuin. Die gaf in het eerste jaar een paar schamele trosjes druiven. Het jaar erna waren het al een stuk of 4 flinke trossen. Daarna werd het pak 'm beet 8 trossen. Zo ging het een paar jaar door, totdat ik meer ging snoeien om te voorkomen dat de hele tuin zou overwoekeren.
Mijn druivenstruik groeit niet alleen druiven, het groeit ook druivenstruik. Of om in economische termen uit te drukken: de druivenstruik produceert, maar investeert ook in het productiemiddel.
Zo is het ook met geld op een spaarrekening of belegging: het geld produceert geld, maar het geld wordt direct ingezet als productiemiddel: de rente gaat het jaar erna zelf ook rente produceren.
En net als bij planten, zit het geduld in de lange termijn. Op het begin is een plantje kwetsbaar en lijkt het nauwelijks te groeien, maar na een paar jaar is het snoeien nauwelijks bij te houden.
Een voorbeeld dat mooi illustreert dat bij rente op rente het venijn in de staart zit is Om een gevoel te krijgen dat bij groeien het venijn in de staart zit is de schaakbordlegende. De legende gaat over de uitvinder van het schaakbord, en een koning die zo blij was met dit spel dat hij de uitvinder alles wilde geven wat hij mar wilde. De uitvinder antwoordde dat hij op het eerste vakje 1 graankorrelte wilde, op het tweede 2, op het derde 4, en op de volgende steeds 2 keer zoveel graagkorrels.
bron: wikipedia
De koning was aanvankelijk beledigd omdat de beloning heel klein leek. Maar toen de assistenten van de koning gingen rekenen, kwamen ze uit op... 18 446 744 073 709 551 615 graankorrels! Dit is ongeveer 1500 keer de jaarlijkse wereldproductie van tarwe! Hoe de legende afloopt verschilt van boek tot boek, in sommige verhalen wordt de uitvinder een belangrijke adviseur, in andere verhalen belandt hij op de brandstapel...
De volgende vraag is dan: hoe is het graan verdeeld over de vakjes? Hoeveel procent van het graan ligt er op het laatste vakje? Om dat te zien kunnen we beter eerst naar het eerste deel kijken. Op vakje 1 en 2 liggen samen 3 korrels. Op vakje 3 liggen er 4, dus eentje meer. Op vakje 4 liggen er 8, dus precies 1 meer als alle vorige vakjes. Zo kan je door beredeneren dat op het laatste vakje 1 korrel meer ligt dan op alle voorgaande vakjes bij elkaar! Op de eerste 63 vakjes ligt dus net iets minder dan 50%. Het lijkt alsof de eerste vakjes er niet toe doen, maar als de eerste vakjes er niet waren, was de berg graankorrels nooit zovaak verdubbeld.
Dit lijkt heel veel op een ander gedachte experiment. Wat heb je het liefste: een miljoen euro, of 1 eurocent op 1 januari, 2 op 2 januari, 4 op 3 januari, 8 op 4 januari enzovoorts?
Laat ik je de berekening besparen: al die centen samen leveren ruim 20 miljoen op!
Wat is hier de les? Iets dat geld produceert is leuk, maar het wordt een stuk leuker als je het geld in kan zetten op nog meer geld te produceren. En als je een hele lange adem hebt...
Maarja, helaas zijn er weinig investeringen die in korte tijd het geld laten verdubbelen. Laten we volgende week kijken naar gewone dagelijkse rentes.
Zie ook:
rente op rente het 8ste wereldwonder?
maandag 22 juli 2019
Is rente op rente het 8ste wereldwonder?
Samengestelde rente oftewel rente op rente blijft nog steeds veel mensen verbazen. De wereldberoemde wetenschapper Albert Einstein zou ooit gezegd hebben "rente op rente is het 8ste wereldwonder". Reden genoeg voor mij om eens wat dieper in te gaan op dit fenomeen.
Het citaat van Einstein wordt door heel veel blogs en artikelen over investeren aangehaald. Maar wat ik me afvraag: heeft hij het daadwerkelijk gezegd?
Quotes van Einstein schijnen iets magisch te hebben. Einstein is waarschijnlijk de meeste beroemde wetenschapper: een naam die gemakkelijk te onthouden is, stereotype wetenschapper uiterlijk en bovendien duitser, wat wil je nog meer? Bovendien heeft Einstein mooie quotes in de wereld gebracht. Hij was veel bezig met politiek en ook gebrukte hij scherpe uitspraken om met mijn collega's te discussieren. Het is dus best logisch dat er wellicht wel eens ooit een quote in de schoenen van Einstein wordt geschoven die helemaal niet van Einstein is.
Hoe zit het met de quote over samengestelde rente? De kans is klein dat hij het gezegd heeft, om de volgende redenen:
Of om Albert Einstein te citeren: "Als je het niet simpel kan uitleggen, begrijp je het zelf niet goed genoeg."
Maar dat zal vast ook niet echt van Einstein zijn geweest
Het citaat van Einstein wordt door heel veel blogs en artikelen over investeren aangehaald. Maar wat ik me afvraag: heeft hij het daadwerkelijk gezegd?
Quotes van Einstein schijnen iets magisch te hebben. Einstein is waarschijnlijk de meeste beroemde wetenschapper: een naam die gemakkelijk te onthouden is, stereotype wetenschapper uiterlijk en bovendien duitser, wat wil je nog meer? Bovendien heeft Einstein mooie quotes in de wereld gebracht. Hij was veel bezig met politiek en ook gebrukte hij scherpe uitspraken om met mijn collega's te discussieren. Het is dus best logisch dat er wellicht wel eens ooit een quote in de schoenen van Einstein wordt geschoven die helemaal niet van Einstein is.
Hoe zit het met de quote over samengestelde rente? De kans is klein dat hij het gezegd heeft, om de volgende redenen:
- De eerste verschijning van de quote die terug te vinden is, dateert uit 1983. Helaas was onze geleerde al in 1955 van ons heengegaan. Het is best vreemd dat een quote 28 jaar wordt doorverteld voordat hij in geschreven vorm wordt vastgelegd.
- De quote varieert van bron tot bron. Soms hebben ze het over dat rente op rente het achtste wereldwonder is, soms de grootste uitvinding aller tijden, de ingewikkelste theorie van het heelal, of ingewikkelder dan de relativiteitstheorie.
Of om Albert Einstein te citeren: "Als je het niet simpel kan uitleggen, begrijp je het zelf niet goed genoeg."
Maar dat zal vast ook niet echt van Einstein zijn geweest
maandag 15 juli 2019
Waarom is annuitair beter dan lineair? Nu interactief!
Vaak lees ik dat een lineaire hypotheek "beter" zou zijn dan een
annuitaire hypotheek. Met veel bombarie wordt dan een rekenvoorbeeld
gegeven waarbij wordt berekend wat een lineaire en annuitaire hypotheek
over de hele looptijd kosten (zie bijvoorbeeld wegwijs, telegraaf, rente.nl, financieelonafhankelijkworden). Een paar jaar geleden heb ik hier al heel wat over verteld, maar ik ben nu op vakantie, dus leek het me een prima moment om dit verhaal nog een keer te herhalen. Bovendien heb ik ondertussen een hypotheektool voor linaire en annuitaire hypotheken, zodat je alle voorbeelden interactief kan naberekenen:
Maargoed, terug naar de regeltjes. Hoe zit het ook alweer?
Sinds 2013 is de eis om hypotheekrenteaftrek te krijgen drastisch versimpeld. Geen spaarhypotheekconstructies, bandbreedtes of andere ingewikkelde zaken meer. De enige regels die nog gelden zijn:
Al deze manieren kan je inzetten om je hypotheek sneller af te lossen. Als je extra aflost, wordt je hypotheekbedrag sneller kleiner. Je betaalt dus minder rente, dus de totale kosten zijn lager.
Bij een lineaire hypotheek los je sneller af dan wettelijk noodzakelijk, dus zijn de kosten lager dan bij een annuitaire hypotheek. Een open deur dus. En als we het toch open deuren aan het intrappen zijn: géén hypotheek is nog veel goedkoper!
Waarom vind ik een (puur) lineaire hypotheek dan een slecht idee?
Om de volgende 3 redenen:
(In het onderstaande voorbeeld neem ik een hypotheek voor 100.000, WOZ waarde van 100.000, 3% rente, 42% loonheffing.)
1. Onregelmatige kosten
Bij een annuitaire hypotheek zijn de bruto kosten over de hele looptijd gelijk. Maar omdat het openstaand hypotheekbedrag steeds kleiner wordt, krijg je steeds minder hypotheekrenteaftrek, dus je netto kosten stijgen licht.
Bij een lineaire hypotheek wordt er elke maand hetzelfde bedrag afgelost. Hierdoor daalt de hypotheekrente, dus daalt de maandelijkse premie. De verschillen bij een lineaire hypotheek zijn echter veel groter dan bij een annuitaire hypotheek. De maandlasten van de annuitaire hypotheek zijn slechts 79,- gestegen, maar de maandlasten van de lineaire hypotheek zijn 171,- gezakt. Ik hou niet van onregelmatige kosten.
2. Je betaalt het meest als je het minste hebt
Bij een annuitaire hypotheek lopen de kosten per maand heel langzaam op. De jaarlijkse stijging is in de orde van 1-2%, zie hier. Bij een lineaire hypotheek dalen de kosten elk jaar met 2-3%.
De meeste mensen die net een huis kopen zitten nog maar net op de arbeidsmarkt, dus hebben het niet zo breed. In de meeste gevallen neemt je koopkracht naar verloop van tijd toe. Waarom zou je de meeste premie willen betalen op het moment dat je het minste verdient? Ik zeg niet dat het verstandig is om te anticiperen op loonsverhoging en dus een extra hoge hypotheek te nemen, maar het tegenovergestelde lijkt me ook een beetje overdreven.
3. Juist op het moment dat aflossen gunstig is, los je weinig af.
Dit argument vergt wat uitleg. Zoals je in bovenstaande grafieken ziet, zit er een knikje in de netto maandelijkse premie. De rede is de wet Hillen, die dicteert dat je nooit meer eigenwoningforfait(EWF) betaalt dan hypotheekrenteaftrek(HRA). Voor elke euro die je in het begin aflost, bespaar je netto slechts 1.74% aan rente (3%, waar 42% aan belasting is afgehaald). Zodra de HRA kleiner is dan de EWF, heb je geen belastingvoordeel meer. Dus elke euro die je dan aflost heeft de volle 3% voordeel.
Dus juist op het moment dat je (hopelijk) een hoog salaris hebt, is de premie nodeloos laag, en suddert de hypotheek nodeloos voort zonder enig belastingvoordeel.
Maar zijn dit de enige opties? Ik voel een nieuwsflash aankomen...
Newsflash! Er is meer tussen lineair en annuitair!
Lagere totale kosten: verkort annuitair
Kies je niet voor een tophypotheek, dus heb je budget om maandelijks meer af te lossen? In plaats van het kiezen voor een lineaire hypotheek, kan je ook een annuitaire hypotheek met kortere looptijd kiezen.
In dit geval zou je kunnen kiezen voor een looptijd van 22 jaar. Op deze manier zijn je initiele maandelijkse kosten ongeveer gelijk aan die van een lineaire hypotheek, maar ben je 8 jaar eerder van je hypotheek af. Bedenk wel dat de maandelijkse premie elk jaar een beetje stijgt, maar allas, wil je een goedkope hypotheek of niet? Op deze manier betaal je over de hele looptijd 6873,- minder dan voor een lineaire hypotheek!
Minimale effectieve rente: annuitair met eindsprint
Wil je optimaal gebruik maken van hypotheekrenteaftrek, en daardoor de hoogste effectieve rente halen? Lost dan op het begin zo langzaam mogelijk af. Hiervoor kies je dus een annuitaire hypotheek van 30 jaar. Maar nét op het moment dat de wet Hillen begint in te kicken, los je het hele restant af.
In dit geval betekent dat je na 25 jaar ineens 24906,- aflost. Dit is inderdaad een groot bedrag, maar het fijne is dat je precies weet wanneer deze aflossing eraan zit te komen, dus je kunt er voor sparen. Let wel op of het toegestaan is om zo'n groot bedrag ineens af te lossen. In dat geval moet je de eindsprint verspreiden over 2 of meerdere jaren.
Deze optie geeft de optimale gemiddelde effectieve rente, namelijk 2.210%. Vergelijk dat met de 2.277% van de lineaire hypotheek. Dit lijkt misschien weinig, maar 0.067% op 100.000,- is 67,- per jaar.
Constante maandlasten: combinatie lineair-annuitair
Wil je over de looptijd niet dat de maandlasten stijgen (zoals bij de annuitaire), maar ook niet dalen (zoals bij de lineaire)? Waarom zou je niet het beste van twee werelden nemen? Als je 40% van je hypotheek lineair doet en 60% annuitair, dan kan je de verschillen ongeveer tegen elkaar wegstrepen. De premiestijging van de annuitaire hypotheek is dan ongeveer gelijk aan de premiedaling van de lineaire hypotheek. Op deze manier komen de maandlasten nooit boven de 385,32. Een stuk lager dan voor een annuitaire (421,60) of lineaire (449,03).
Samenvatting
De onderstaande grafieken vatten de 5 opties samen.
Hieronder is een overzicht van enkele "kengetallen". Het "beste" getal is aangegeven in groen.
Zijn dit alle opties? Natuurlijk niet! de opties zijn oneindig! Je mag (meestal) zoveel en zo vaak aflossen als je wilt. Dus voegen we nog een laatste mogelijkheid toe:
Vrijheid blijheid: Annuitair
Sinds 2013 is de eis om hypotheekrenteaftrek te krijgen drastisch versimpeld. Geen spaarhypotheekconstructies, bandbreedtes of andere ingewikkelde zaken meer. De enige regels die nog gelden zijn:
- je moet je hypotheek minimaal in 30 tijd annuitair aflossen. Sneller mag dus ook.
- Alleen over de uitstaande lening krijg je hypotheekrenteaftrek, dus geen gekke spaarconstructies om de hypotheek maximaal te houden.
Al deze manieren kan je inzetten om je hypotheek sneller af te lossen. Als je extra aflost, wordt je hypotheekbedrag sneller kleiner. Je betaalt dus minder rente, dus de totale kosten zijn lager.
Bij een lineaire hypotheek los je sneller af dan wettelijk noodzakelijk, dus zijn de kosten lager dan bij een annuitaire hypotheek. Een open deur dus. En als we het toch open deuren aan het intrappen zijn: géén hypotheek is nog veel goedkoper!
Waarom vind ik een (puur) lineaire hypotheek dan een slecht idee?
Om de volgende 3 redenen:
(In het onderstaande voorbeeld neem ik een hypotheek voor 100.000, WOZ waarde van 100.000, 3% rente, 42% loonheffing.)
1. Onregelmatige kosten
Bij een annuitaire hypotheek zijn de bruto kosten over de hele looptijd gelijk. Maar omdat het openstaand hypotheekbedrag steeds kleiner wordt, krijg je steeds minder hypotheekrenteaftrek, dus je netto kosten stijgen licht.
Bij een lineaire hypotheek wordt er elke maand hetzelfde bedrag afgelost. Hierdoor daalt de hypotheekrente, dus daalt de maandelijkse premie. De verschillen bij een lineaire hypotheek zijn echter veel groter dan bij een annuitaire hypotheek. De maandlasten van de annuitaire hypotheek zijn slechts 79,- gestegen, maar de maandlasten van de lineaire hypotheek zijn 171,- gezakt. Ik hou niet van onregelmatige kosten.
2. Je betaalt het meest als je het minste hebt
Bij een annuitaire hypotheek lopen de kosten per maand heel langzaam op. De jaarlijkse stijging is in de orde van 1-2%, zie hier. Bij een lineaire hypotheek dalen de kosten elk jaar met 2-3%.
De meeste mensen die net een huis kopen zitten nog maar net op de arbeidsmarkt, dus hebben het niet zo breed. In de meeste gevallen neemt je koopkracht naar verloop van tijd toe. Waarom zou je de meeste premie willen betalen op het moment dat je het minste verdient? Ik zeg niet dat het verstandig is om te anticiperen op loonsverhoging en dus een extra hoge hypotheek te nemen, maar het tegenovergestelde lijkt me ook een beetje overdreven.
3. Juist op het moment dat aflossen gunstig is, los je weinig af.
Dit argument vergt wat uitleg. Zoals je in bovenstaande grafieken ziet, zit er een knikje in de netto maandelijkse premie. De rede is de wet Hillen, die dicteert dat je nooit meer eigenwoningforfait(EWF) betaalt dan hypotheekrenteaftrek(HRA). Voor elke euro die je in het begin aflost, bespaar je netto slechts 1.74% aan rente (3%, waar 42% aan belasting is afgehaald). Zodra de HRA kleiner is dan de EWF, heb je geen belastingvoordeel meer. Dus elke euro die je dan aflost heeft de volle 3% voordeel.
Dus juist op het moment dat je (hopelijk) een hoog salaris hebt, is de premie nodeloos laag, en suddert de hypotheek nodeloos voort zonder enig belastingvoordeel.
Maar zijn dit de enige opties? Ik voel een nieuwsflash aankomen...
Newsflash! Er is meer tussen lineair en annuitair!
Lagere totale kosten: verkort annuitair
Kies je niet voor een tophypotheek, dus heb je budget om maandelijks meer af te lossen? In plaats van het kiezen voor een lineaire hypotheek, kan je ook een annuitaire hypotheek met kortere looptijd kiezen.
In dit geval zou je kunnen kiezen voor een looptijd van 22 jaar. Op deze manier zijn je initiele maandelijkse kosten ongeveer gelijk aan die van een lineaire hypotheek, maar ben je 8 jaar eerder van je hypotheek af. Bedenk wel dat de maandelijkse premie elk jaar een beetje stijgt, maar allas, wil je een goedkope hypotheek of niet? Op deze manier betaal je over de hele looptijd 6873,- minder dan voor een lineaire hypotheek!
Minimale effectieve rente: annuitair met eindsprint
Wil je optimaal gebruik maken van hypotheekrenteaftrek, en daardoor de hoogste effectieve rente halen? Lost dan op het begin zo langzaam mogelijk af. Hiervoor kies je dus een annuitaire hypotheek van 30 jaar. Maar nét op het moment dat de wet Hillen begint in te kicken, los je het hele restant af.
In dit geval betekent dat je na 25 jaar ineens 24906,- aflost. Dit is inderdaad een groot bedrag, maar het fijne is dat je precies weet wanneer deze aflossing eraan zit te komen, dus je kunt er voor sparen. Let wel op of het toegestaan is om zo'n groot bedrag ineens af te lossen. In dat geval moet je de eindsprint verspreiden over 2 of meerdere jaren.
Deze optie geeft de optimale gemiddelde effectieve rente, namelijk 2.210%. Vergelijk dat met de 2.277% van de lineaire hypotheek. Dit lijkt misschien weinig, maar 0.067% op 100.000,- is 67,- per jaar.
Constante maandlasten: combinatie lineair-annuitair
Wil je over de looptijd niet dat de maandlasten stijgen (zoals bij de annuitaire), maar ook niet dalen (zoals bij de lineaire)? Waarom zou je niet het beste van twee werelden nemen? Als je 40% van je hypotheek lineair doet en 60% annuitair, dan kan je de verschillen ongeveer tegen elkaar wegstrepen. De premiestijging van de annuitaire hypotheek is dan ongeveer gelijk aan de premiedaling van de lineaire hypotheek. Op deze manier komen de maandlasten nooit boven de 385,32. Een stuk lager dan voor een annuitaire (421,60) of lineaire (449,03).
Samenvatting
De onderstaande grafieken vatten de 5 opties samen.
Hieronder is een overzicht van enkele "kengetallen". Het "beste" getal is aangegeven in groen.
lineair
|
annuitair
|
verkort
|
eindsprint
|
combinatie
|
|
hoogste premie
|
449.03
|
421.60
|
517.90
|
421.33
|
385.32
|
verschil hoogste - laagste premie
|
170.56
|
78.75
|
78.75
|
78.47
|
20.97
|
eenmalige aflossing
|
0
|
0
|
0
|
24906
|
0
|
looptijd (jaren)
|
30.00
|
30.00
|
22.00
|
24.75
|
30.00
|
totale kosten
|
134454
|
138673
|
127582
|
136659
|
137011
|
effectieve rente
|
2.277%
|
2.232%
|
2.251%
|
2.210%
|
2.250%
|
Zijn dit alle opties? Natuurlijk niet! de opties zijn oneindig! Je mag (meestal) zoveel en zo vaak aflossen als je wilt. Dus voegen we nog een laatste mogelijkheid toe:
Vrijheid blijheid: Annuitair
Geef
jezelf 30 jaar lang de vrijheid om te aflossen wanneer je wilt. Neem
een annuitaire hypotheek, zodat je de laagste verplichte maandlasten
hebt. Elk jaar dat je geld over hebt kan je dit geld in de hypotheek
stoppen.
-Dus erfenis ontvangen? Hoppa, gooi maar in de hypotheek!
-Auto kapot? Even geen extra aflossingen, dus lekker minimale lasten!
Ook
heb je zo de vrijheid om te kijken of er investeringen zijn die beter
renderen. Jeweetwel: aandelen, zonnepanelen, spouwmuurisolatie,
crowdfunding. Dit is afhankelijk van de vermogensrendementsheffing, de
hypotheekrente en het rendement dat je ergens anders kunt halen.
Deze mogelijkheid biedt de meeste vrijheid, maar pas op! Deze optie vereist de grootste spaar-discipline!
Conclusie
Er valt nog genoeg te kiezen in hypotheekland:
-Wil je optimaal rendement? Neem dan de Geld-is-Tijd Eindsprint Hypotheek©
Conclusie
Er valt nog genoeg te kiezen in hypotheekland:
-Wil je optimaal rendement? Neem dan de Geld-is-Tijd Eindsprint Hypotheek©
-Wil je minimale totale kosten? Neem dan de Geld-is-Tijd Verkorte Hypotheek©
-Wil je nooit te hoge maandlasten? Neem dan de Geld-is-Tijd Combinatie Hypotheek©
-Ben je zuinig aangelegd en wil je veel vrijheid? Neem dan de Geld-is-Tijd Vrijheid-Blijheid Hypotheek©
zie ook:
link naar de annuitair/linaire hypotheektool
-Ben je zuinig aangelegd en wil je veel vrijheid? Neem dan de Geld-is-Tijd Vrijheid-Blijheid Hypotheek©
zie ook:
link naar de annuitair/linaire hypotheektool
Abonneren op:
Posts (Atom)