Investeren in akkerland

Nu mijn tuin al behoorlijk duurzaam begint te worden, begint het af en toe te kriebelen of ik niet meer grond zou kunnen kopen. Voor de duidelijkheid: ik hoef die grond niet perse als lucratieve investering, zoals CheesyFinance wel eens een keer heeft overwogen; mij gaat het eigenlijk vooral om het duurzamer gebruik van de Nederlandse grond. 

Af en toe kijk ik op fundainbusiness of er agrarische grond in de buurt te koop staat. Dat is soms het geval, maar het grootste probleem is dat het direct om flinke porties gaat. We hebben het meteen over een paar ton ofzo. En als ik deze grond zou hebben, wat zou ik er dan mee willen doen? Het liefst zou ik de hele boel laten verwilderen en kijken wat voor leven er allemaal op af komt. Maar eigenlijk is dat kapitaalvernietiging: agrarische grond levert veel meer op dan woeste grond.

Dus heb ik besloten dat ik zulke dingen beter niet kan doen, en deze soort dingen beter uit handen kan geven aan mensen die wel weten wat ze aan het doen zijn. In Nederland zijn een paar stichtingen actief die landbouwgrond kopen, om het vervolgens door duurzame boeren te gebruiken. Doordat deze stichtingen geen winstoogmerk hebben, kunnen de boeren de grond relatief goedkoop pachten, waardoor er financiele ruimte ontstaat voor biodiversiteit, weidevogels, groene verbindingszone, en uiteraard geen bestrijdingsmiddelen.

Stichting Grondbeheer is een voorbeeld. Sinds 1978 hebben ze dankzij giften 533 hectare grond opgekocht en verpacht aan duurzame boeren. Het voordeel van deze stichting is dat ze een ANBI status hebben, waardoor de giften aftrekbaar zijn. Het nadeel van deze stichting is dat je niet echt het gevoel hebt dat je geld in de grond hebt gestopt...

Daarom was ik blij om te lezen over een nieuwe kid-on-the-block: Land van Ons. Deze cooperatie is ongeveer een jaar geleden opgericht met een vergelijkbaar doel als Stichting Grondbeheer. Het enige verschil is dat het een cooperatie is: leden brengen geld in, waar grond van gekocht wordt. Maar het mooie is: die grond wordt dus daadwerkelijk van jou! En als lid heb je inspraak over welke percelen worden gekocht en wat er met eventuele winsten gaat gebeuren.

De cooperatie heeft in zijn eerste levensjaar al 8000 betalende leden aan zich weten te binden, en ze hebben ondertussen 37 hectare grond aangekocht, verspreid over 4 percelen die in 4 verschillende provincies liggen. Ze steken hun ambities niet onder stoelen of banken: binnen 10 jaar willen ze 300.000 hectare grond in bezit hebben, oftewel 15% van alle landbouwgrond. Ik help ze graag mee met hun doel, dus ondertussen ben ik nu trotse bezitter van 40 extra vierkante meters!

De winstverwachting.

Land van Ons windt er geen doekjes om: het doel is niet om winst te maken. Ze proberen de pachtkosten zo laag mogelijk te maken, zodat de duurzame boeren zo duurzaam mogelijk te werk kunnen. Desalniettemin denk ik niet dat dit weggegooid geld is. Grond is een hele waardevaste investering. Volgens het CBS en het kadaster stijgt grond flink in waarde:

De grafiek gaat helaas niet verder dan 2010, maar de universiteit van Wageningen heeft recentere getallen over grondprijs. Wat gebeurt er als Land van Ons daadwerkelijk winst maakt? Dit is aan de leden om te beslissen. Ze zouden kunnen besluiten om de winst uit te keren aan de leden, of om met dat geld nog meer grond aan te schaffen.

Voor mijn boekhouding beschouw ik deze investering hetzelfde als aandelen. De investering kan immers altijd weer ongedaan gemaakt worden, en er kan zelfs winst gemaakt worden. En de investering telt gewoon mee als vermogensbelasting. Het zal dus niet mijn meest lucratieve investering worden, maar misschien wel de investering waar ik later met het beste gevoel op terugkijk.

Waterkoker of fluitketel?

Ik heb een gasfornuis, en aangezien ik niet teveel spullen op het aanrecht wil hebben, gebruik ik een fluitketel. Omdat ik er 2 of 3 liter thee doorheen jaag per dag, vroeg ik me af: wat is eigenlijk zuiniger: een waterkoker of fluitketel?

Internet staat al behoorlijk vol met deze vergelijking, maar een eenduidig antwoord is er niet:

• teapottery.nl geeft de voorkeur aan een waterkoker, want bij een fornuis gaat er energie langs de fluitketel. Hoeveel dat is, dat vertellen ze niet. Wat ze ook niet vertellen is dat de gemiddelde elektriciteitscentale ook niet 100% efficient is.
• olino.org laat ook de fluitketel winnen, door m³ gas direct om te rekenen naar kWh. dat is een beetje dezelfde beredering als bij teapotter.nl. Bovendien zitten er vreemde knikken in de grafieken.
• groener.wordpress.com zegt dat het nek aan nek gaat, mits de fluitketel op gas wordt verwarmd. Ook schijnt het afhankelijk van de hoeveelheid water te zijn. Wellicht lekt er meer warmte weg bij een grotere hoeveelheid water.
  

Hoogtijd om het zelf te proberen! Om een eerlijke vergelijking te maken heb ik 4 verschillende hoeveelheden water gekookt (uiteraard niet verspild, maar allemaal als thee opgedronken), met

1. een waterkoker (mijn vriendin kookt op elektra, dus die gebruikt wel een waterkoker),
2. een fluitketel op een kleine pit, en 
3. een fluitketel op een grote pit (waar dus wat vuur langs de ketel afgaat).

Voor het gas heb ik gewoon even de thermostaat laag gedraaid, zodat het fornuis de enige gasverbruiker is. Voor elektra is dit lastiger, omdat elk huis wat sluipverbruik heeft. Mijn energiemeter kon ik niet vinden. Daarom ga ik uit van de specificatie van de waterkoker (2000W).

Ik weet dat dit experiment niet super wetenschappelijk is. Voor een goede vergelijking moet ik meerdere fluitketels proberen, meerdere waterkokers, elektra exacter meten enz, maar voor de orde van grootte lijkt me dit voldoende.

Na wat meten kwam ik op de volgende resultaten:

 

 

Zoals ik had verwacht is de waterkoker sneller: bijna twee keer zo snel. Voor het verschil in pit wist ik niet wat ik moest verwachten. Er gaat wat vuur langs de fluitketel op de grote pit, maar het water is wel sneller heet, dus kan het niet tussendoor afkoelen. Uiteindelijk blijkt de kleine pit 25% zuiniger te zijn. Andere belangrijke conclusie: het verband tussen tijd en hoeveelheid water is behoorlijk lineair. De kleine knikjes zijn waarschijnlijk meetonnauwkeurigheden. Ik zie dus geen extra voor- of nadeel bij meer water voor een fluitketel of waterkoker. 

Als ik er van uitga dat ik per jaar 1000 liter water kook, dan kost het mij ongeveer 30m³ gas, oftewel pakweg 3% van mijn totale gasverbruik.

Helaas zijn kWh en m³ gas appels en peren om te vergelijken, dus moeten we iets pakken om ze gelijk te schakelen. Bij andere referenties wordt vaak het gas vertaald naar calorische waarde. Persoonlijk vind ik dat niet echt eerlijk. Bij de elektriciteitsopwekking gaat heel veel energie verloren tijdens opwekking (kolencentrales leveren vooral restwarmte), transformatie en weerstand in de kabels. Het rendement van elektriciteitsopwekking in Nederland pakweg 42% (bron: Delft Integraaal). Dus van elke 100 kWh aan energie die er vooraan ingaat, komt er 42kWh uit jouw stopcontact. Het verlies van rendement van gas is vele malen kleiner.

 

Ik heb voor een vele praktischer vergelijking gekozen: ik heb het omgerekend naar Euro's (23cent per kWh en 60cent per m³ gas). Om ook het duurzaamheidsaspect te vergelijken, heb ik de CO₂ berekend. Die is voor Nederlandse elektriciteit gemiddeld 0.649 kg (Bron: Delft Integraal). Dit geld dus voor het gemiddelde: voor die zonnepanelen en windmolens staan nog steeds een paar vieze kolencentrales roet uit te blakeren. Voor gas kom ik via wikipedia op een uitstoot van 1.79 kg per m³:

 

Uit deze grafieken komt dat de waterkoker pakweg 50% duurder en milieubelastender is dan een fluitketel. Dit zal in de toekomst hopelijk gaan veranderen: steeds meer elektriciteit zal duurzaam opgewerkt worden, maar met het tempo dat we dat in Nederland doen verslijt ik meerdere fluitketels.

En dan de laatst overweging: wat levert het op qua uurloon? Dit blog heet immers "geld is tijd". Dus kijk ik hoeveel extra tijd het me kost en wat het oplevert als ik eerst van een waterkoker naar de grote pit ga, en vervolgens wat het me oplevert als ik nog een stapje verder ga, naar de kleine pit:

Met langer wachten op mijn kokend water verdien ik een wopping 10 cent per uur als ik overstap op een grote pit, en nog eens 25cent per uur als ik nog langer wil wachten met de kleine pit. Kortom: voor het geld hoef ik het niet te doen. Die 1000 liter water per jaar kost me 18 tot 30 euro, afhankelijk van de warmtebron. De thee is vele malen duurder..

Conclusie: zowel op financieel vlak als op het gebied van CO₂ uitstoot wint de fluitketel. Belangrijke kanttekening: als de waterkoker in praktijk 30% minder verbruikt dan de specificatie, dan slaat het voordeel om naar de waterkoker.

Zolang ik geen zonnepanelen heb en op gas kook, voldoet mijn fluitketel prima. En dat langer wachten? Het wachten op het fluitje hoort bij mij een beetje bij het ritueel van theezetten.

Wat heeft jouw voorkeur? Heb ik iets over het hoofd gezien in deze uiteenzetting?

Lezersvraag over spaarhypotheek

Regelmatig krijg ik emails om hypotheekadvies. Hoewel ik natuurlijk geen adviseur ben vind ik het wel vaak interessant om mee te denken. Op deze manier kan ik goed kijken of mijn tooltjes ook kloppen voor hypotheken anders dan die van mij. En sommige vragen lenen zich best goed voor een blog! (namen en getallen heb ik aangepast zodat het verhaal niet naar de persoon te herleiden is).

Dus vandaag de vraag van Andre:

"We hebben in 1997 een aflossingsvrije hypotheek en een spaarhypotheek genomen, maar de aflossingsvrije hypotheek is ondertussen al afgelost. De spaarhypotheek van €42.000,- heeft een vaste rente van 5.1% tot 1-6-2021, daarna loopt hij nog door tot 1-6-2027. De WOZ waarde is € 230.000,-.

Een jaar geleden hebben we € 4000,- afgelost op deze spaarhypotheek (niet zo slim begrijp ik uit je blog?). Op dit moment zijn we maandelijks €18,95  aan inleg kwijt en €10,32 aan overlijdensrisicoverzekering(ORV). In de spaarpot zit €26036,-

De vraag is nu: wat is wijsheid? In principe hebben we genoeg geld om de hele spaarhypotheek af te kopen, maar is aflossen of inkorten niet slimmer? "

Veel mensen die tussen 1990 en 2013 een hypotheek hebben afgesloten zullen in deze situatie zitten: de aflossingsvrije hypotheek is wellicht al een stuk afgelost, en de spaarhypotheek begint al aardig te renderen. Wat is nu wijsheid, zeker als de overheid misschien in de toekomst de HRA verder gaat afbouwen? En was het inderdaad onderstandig geweest om een stuk spaarhypotheek af te lossen?

In het algemeen is aflossen op de spaarhypotheek geen goed idee: de spaarhypotheek is vooral gunstig als de zowel de hypotheek als gekoppelde spaarpot hoog zijn. Want over de hypotheek krijg je Hypotheekrenteaftrek (HRA), maar over de spaarpot krijg je de volle mep rente.

In eerste instantie wilde ik meteen gaan kijken of het nog mogelijk is om wat bij te storten, zodat de spaarhypotheek extra rendeert. Maar al snel kwam ik er achter dat dit niet meer lukt bij deze spaarhypotheek. Deze spaarhypotheek heeft zijn renderende kracht verloren, en kan het beste direct worden afgelost.

Hoe zit dat dan?

Dit heeft te maken met de Eigenwoningforfait en de Wet Hillen. Hieronder zie je de bruto en netto rente van een hypotheek van 5.1%. Links zie je de totale rente: hoe groter je hypotheek, hoe meer rente je betaalt. Rechts zie je hoeveel rente je voor een stukje van 1000,- betaalt.

Het brutoverhaal (blauwe lijn) is niet zo ingewikkeld: voor elke 1000,- euro die je extra leent, betaal je 51,- per jaar aan rente. De netto rente is anders (rode lijn). De rente mag je van je inkomen aftrekken, zodat je netto minder hoeft te betalen, grofweg 40% minder. De rente per 1000,- zakt dus naar pakweg 30,-. Echter moet je ook nog een eigenwoningforfait betalen. Dit is een vaste bijtelling gebaseerd op de WOZ waarde. Daarom zie je dat je netto netto niet bij 0 begint. Zelfs als je geen hypotheek hebt, moest je de eigenwoningforfait betalen. Dat vond Hillen nier eerlijk, en hij heeft er voor gezorgd dat de netto rente nooit hoger is dan de bruto rente (zwart gestreepte lijn me de rare knik/sprong). Gevolg: over het eerste stukje hypotheek betaal je 51,- per 1000,- hypotheek, en over de rest "slechts" 30,- per 1000,-.

Voor een uitgebreider verhaal hierover, zie hier.

Wat betekent dat voor deze spaarhypotheek? De spaarhypotheek doet zijn werk doordat je HRA ontvangt: de hypotheeklasten zijn netto, en de winst op de spaarpot zijn bruto. Toen Andre zijn hypotheek afsloot (ik weet niet precies hoe groot die was, de grootte van het blok is gewoon ter illustratie), had hij nog een aflossingsvrije hypotheek, waardoor de spaarhypotheek mooi in de "HRA zone" lag.

 

Maar in de afgelopen jaren heeft Andre de aflossingsvrije hypotheek afgelost. Hierdoor ontvangt hij nog nauwelijks hypotheekrenteaftrek.

Gevolg: de spaarhypotheek werkt niet meer...

Het een en ander zie je ook terug als je deze gegevens in mijn tool invult. Als je het vinkje "ik heb nog een hypotheek" aanzet, dan ziet het er best rooskleurig uit:

Zoals je ziet zou deze spaarhypotheek de resterende tijd nog 3179.45 winst gaan maken. Maar als je het vinkje "ik heb nog een hypotheek" uitzet, slaat het helemaal om:

Je zult je wellicht afvragen dat het veel uitmaakt of je hiernaast nog een piepkleine hypotheek of nog een megahypotheek hebt. Eigenlijk maakt het niet heel veel uit: zodra die andere hypotheek groter is dan het knikpunt in de grafiek (in dit geval 35000,-, typisch pakweg 15% van de WOZ waarde), dan is het al genoeg om de spaarhypotheek vol te laten werken.

Maar het wordt nog erger:

Aan de spaarhypotheek van Andre zit ook nog een overlijdensrisicoverzekering van 10.32 per maand. Als ik die toevoeg, dan wordt het plaatje nog erger:

Er moet nog 6 en een half jaar worden betaald aan het ORV, terwijl de hypotheek nagenoeg is afgelost. Zonde van het geld dus. De spaarhypotheek mist nog 42000-4000-26036= 11964,-. Andre gaf aan dat hij genoeg spaargeld heeft, dus het lijkt mij verstandig om deze hypotheek zo snel mogelijk af te lossen en te genieten van een hypotheekvrije huis.

Zo zie je maar: spaarhypotheken zijn niet altijd gunstig om aan te blijven houden. En het is belangrijk om eerst te investeren in de spaarhypotheek en een plan te maken hoe dat ding het beste gaat renderen. Zodra die helemaal vol zit ga je pas aan de aflossingsvrije hypotheek werken.

Zie ook:

hypotheekaftrek en Hillen, hoe zat het ook al weer?