Tooltjes update

Ik heb een avondje van de kerstvakantie benut aan het updaten van een paar tooltjes. Bedankt voor alle suggesties! Deze post verscheen per ongeluk afgelopen maandag al, maar ik post 'm nu opnieuw omdat ik nog een extra verbetering heb doorgevoerd.

Bandbreedtetool:
-Er kwam terecht de opmerking dat men in het verleden en jaar heel weinig ingelegd heeft. Dus heb ik een extra veld toegevoegd waar je dit kan invullen.
-Daarnaast heb ik de ORV(overlijdensrisicoverzekering) default op 0 staan, omdat de meeste mensen deze verzekering niet aan un spaarhypotheek gekoppeld hebben. Als de ORV nul is, dan wordt hij ook niet weergegeven in de berekening.
-In sommige gevallen gaat de ORV omlaag als je extra bijstort of inkort. Voor deze situatie kan je nu de huidige ORV en de toekomstige ORV invullen. De berekening van de ORV is vaak zeer obscuur, en veel hypotheekverstrekkers geven deze berekening niet, dus ik kan dit ook niet voor jullie doen, dit zal je toch echt moeten afwachten of inschatten.

Klik hier voor de bandbreedtetool.
  
Spaarhypotheektool 
-Als je de boel exporteerde naar excel, dan waren de kolommen van "hypotheek" en "woz waarde" omgedraaid. Dit is nu opgelost.
-Er gaat de komende jaren het een en het ander wijzigen aan de eigenwoningforfait (EWF) en hypotheekrenteaftrek (HRA). DE HRA zou eigenlijk een half procentpunt per jaar afgebouwd worden, maar de overheid heeft besloten om dit vanaf 2020 te versnellen, met 3 procentpunt per jaar:
2018: 49,5%
2019: 49%
2020: was 48.5%, wordt 46%
2021: was 48.0%, wordt 43%
2022: was 47.5%, wordt 40%
2023: was 47.0%, wordt 37%
2024: was 46.5%, wordt 37%
enz.
Op deze manier gaan middeninkomens al vanaf 2022 iets merken van de afbouw van HRA. Als compensatie wordt de EWF ook afgebouwd. Voor 2017 was deze nog 0.75%, die gaat voor 2018 naar 0.7%. Het is nog niet duidelijk hoe deze afbouw verder gaat, maar voor nu neem ik aan dat het percentage in 2019 verder zakt naar 0.65% en in 2020 naar 0.6%. Ook gaat de wet Hillen afgebouwd worden, maar het is mij nog neit duidelijk hoe precies. Voor een hypotheek van en ton en 5% rente gaat het er nu zo uit zien:

Ik merk dat het steeds moeilijker wordt om aanpassingen te doen in de tool zonder dat er ergens iets omvalt. Ik ben bezig met unittests, maar het zal een behoorlijke tijd kosten om alles goed te testen.


klik hier voor de spaarhypotheektool

Doe er je voordeel mee;-)

Spaarhypotheek met bandbreedte van 11!

De spaarhypotheek is geen gemakkelijke hypotheekconstructie, maar wel een lucratieve. Er wordt optimaal gebruik gemaakt van de hypotheekrenteaftrek, terwijl je wel optimaal profiteert van de spaarrente van de spaarhypotheek. Maar je moet er wel voor zorgen dat de bandbreedte van 10 niet overschreden worden.
Hoe zat het ook alweer met die bandbreedte? Neem het jaar waarin je het meeste geld in de spaarhypotheek pompt, en het jaar waar je het minste erin pompt. De verhouding tussen deze bedragen mag niet groter dan 10 zijn.
 Voor uitgebreide uitleg, zie hier.
Wil je zelf wat experimenteren met bandbreedte, probeer deze tool.


Toch zijn er enkele kleine lettertjes in de wet die wat extra flexibiliteit geven. In enkele uitzonderlijke gevallen is het toegestaan dat bandbreedte van 10 mag worden overschreden, tot maximaal 11!

Bandbreedte van 11? Hoe kan dit?
De spaarhypotheek is blijkbaar zo ingewikkeld dat veel hypotheekadviseurs het ook niet helemaal begrijpen. In het verleden is het dus vaak misgegaan. Zo gebeurde het wel eens dat mensen het advies kregen om een bedrag bij te storten dat precies 10 keer de resterende jaarlijkse inleg was. Ze vergaten dan dat in het huidige jaar ook inleg betaald moet worden, waardoor ze dus op 11 uitkomen. Het onderstaande plaatje geeft het schematisch meer. In dit geval probeert men in het derde jaar 10 keer zoveel extra in te leggen als de resterende jaarlijkse inleg, mar men vergeet de gewone inleg:

Als men er een jaar telaat achter kwam, was het kwaad al geschied. In het plaatje is in jaar 7 geprobeerd om de schade te herstellen door de hypotheek in te korten, maar de bandbreedte van 11 blijft. Kortom, er is een onherstelbare schade, dat een probleem opleverd voor de hypotheekrenteaftrek.

Om deze rede heeft de staatssecretaris besloten dat een bandbreedte van 11 wordt toegestaan, maar alleen als het om een incidentele fout gaat, en dat er voor de rest aan alle eisen wordt gedaan.

Tja, zul je denken, als de hypotheekadviseurs het verkeerd doen, hoe kan je verwachten dat gewone consumenten het beter doen? Ik denk dat de consument ondertussen de spaarhypotheek beter begrijpt dan de hypotheekadviseur!

bron: financieel actief

spaarhypotheek-tooltje versie 2

Ik kreeg een paar tips binnen om de "bandbreedte-tool" te verbeteren, waarvoor dank. Het bleek redelijk gemakkelijk door te voeren te zijn, dus bij deze presenteer ik versie 2 van de tool:

spaarhypotheektool versie 2

Versie 2 heeft de volgende verbeteringen:

Bandbreedte: nu als tooltje

Twee weken geleden schreef ik over hoe je de bandbreedte van een spaarhypotheek zo slim mogelijk kan inzetten. De vraag resteert hoe je het gevolg van stortingen zelf kan berekenen. De website www.hypohype.nl geeft je de mogelijkheid om de gevolgen tot 5 stortingen door te rekenen. Maar ik ben juist geïnteresseerd wat er gebeurt als je heel veel jaren lang probeert bij te storten. En bovendien hou ik er niet van dat je eerst op een "bereken" knop moet drukken. Ik wil dat de antwoorden direct veranderen als een invoergetal verandert.

Daarom heb ik weer wat met javascript en html5 zitten spelen en een rekentooltje gemaakt, zie bereken zelf!

Bandbreedte: wat is de beste taktiek?

Vorige week heb ik hier alle regels omtrent bandbreedte van een spaarhypotheek uitgestald, maar hoe maak je optimaal gebruik van deze regels? De kunst van extra sparen op de spaarhypotheek kan je samenvatten als:

Zo vroeg mogelijk zoveel mogelijk geld in de spaarhypotheek storten, 

zodat je zolang mogelijk rente kan opbouwen

Meer dan dit is het niet. Als we de looptijd niet aanpassen, dan wordt de spaarhypotheek altijd afgelost na 30 jaar, of we bijstorten of niet. Bijstorten doe je dus niet om je restschuld te verkleinen, maar puur om zoveel mogelijk rente te ontvangen. En dat geld kan je weer gebruiken goedkoop te leven, of om je aflossingsvrije hypotheek af te lossen.

Uitgelicht: bandbreedte

Voor veel mensen heeft de bandbreedte van een spaarhypotheek een sterke overeenkomst met de bandbreedte van je internet verbinding: men heeft geen flauw idee wat het precies is, maar het gevoel zegt dat een grotere bandbreedte beter is.

Waarom heeft de spaarhypotheek een bandbreedte, en hoe werkt het?
In de jaren tachtig ontstond het idee van de spaarhypotheek: mensen losten niet af op de hypotheek, maar spaarden op afgesloten rekening. Zo werd de hypotheek vlakvoor het einde van de looptijd alsnog afgelost, maar kon de consument 30 jaar lang optimaal profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Voor een geschiedenis overzicht van de Nederlandse hypotheek, zie hier.
Slimmeriken hadden de volgende maas in de wet al snel gevonden: hoe sneller die spaarhypotheek met geld wordt gevuld, hoe meer rente er opgestreken kan worden. De spaarpot levert immers bruto rente op (typisch 5%), terwijl de hypotheekschuld netto rente kost (typisch 3%).
Aangezien de overheid ook niet gek is, (en nooit te beroerd is om een ingewikkelde constructie te bedenken), is de bandbreedte ingevoerd. Dit houdt in:

Misverstanden bij hypotheek aflossen

Ik probeer de meeste blogs over hypotheek aflossen te volgen, maar ik stuit regelmatig op de volgende misverstanden (tenminste, ik denk dat het misverstanden zijn):

1) Mensen rekenen zich rijk met het aflossen van een aflossingsvrije hypotheek. In zoveel blogs lees ik dat mensen verheugd vertellen dat ze 5% procent rente besparen door het deels aflossen van hun aflossingsvrije hypotheek. Meestal vertellen ze er wel bij dat de HRA hierdoor verandert, maar ze geven de getallen er niet bij, onder het motto "daar komen we bij de volgende belastingaanslag wel achter". Maar wat heeft het voor zin om het percentage van 5% te noemen, als het in werkelijkheid netto slechts 2.9% is? Natuurlijk is het goed om van een schuld af te zijn, en wie weet verdwijnt de HRA het volgend jaar wel, maar op dit moment krijg je met het aflossen van een aflossingsvrije hypotheek slechts 2.5-3% rente. Het is nog steeds een nobel streven om minder afhankelijk te zijn van banken en de overheid, maar ben gewoon eerlijk naar jezelf en naar je lezers.

2) Extra sparen op een spaarhypotheek wordt vaak afgedaan als "moeilijk en gevaarlijk, dus niet aan beginnen". Deze mensen hebben vaak het afschrikwekkende het woord "bandbreedte" gehoord, en dat er boetes aan kunnen hangen.
Het ironische aan dit verhaal is dat dit mensen zijn die een paar jaar geleden een aflossingsvrije hypotheek, of nog erger, een beleggingshypotheek zijn aangegaan, zonder zich te verdiepen in de gevolgen. Blijkbaar is het wel normaal om voor een paar ton een ingewikkelde constructie aan te gaan zonder je goed voor te laten lichten, maar als je op een bepaalde manier slim kan sparen, dan is het ineens te veel moeite.
Per slot van rekening beschermen de meeste hypotheekvertrekkers je tegen het overschrijden van de bandbreedte. En mochten ze het niet doen, dan zijn er genoeg websites die je het zo kunnen voorrekenen. En mocht je toch de bandbreedte hebben overschreden, dan kan je altijd besluiten om de looptijd van de hypotheek te verkorten.
Helaas is niet altijd mogelijk om extra te sparen. Het kan zijn dat je hypotheekvertrekker het niet toelaat, of dat je al maximaal gespaard hebt. Dan gaat deze vlieger niet op. Voor alle andere gevallen kan het geen kwaad om een keer te informeren wat de mogelijkheden zijn.

Zie ook:

• Extra sparen op spaarhypotheek nader uitgelegd 

Extra storten op spaarhypotheek: nader uitgelegd

Op dit moment ben ik aan het sparen voor mijn eerste storting op de spaarhypotheek. Ik heb de hypotheekverstrekker alvast benaderd om te vragen wat hun procedure is. Blijkbaar moet ik eerst een aanvraag doen om een bepaald bedrag te mogen storten. De hypotheekverstrekker gaat dan berekenen of het mogelijk is ivm de bandbreedte van de jaarlijkse inleg. Als het bedrag goed gekeurd wordt, kan ik tot overboeken overgaan.
Hoe werkt dat extra storten, en wat bedoelen ze met bandbreedte?