Mijn hypotheek... wat had beter gekund?

Vorige keer besprak ik hoeveel winst ik uiteindelijk heb gemaakt door het bijstorten in de spaarhypotheek. Ik ben heel tevreden met het resultaat, maar het is wellicht wel eerlijk om te vermelden wat ik nog beter had kunnen doen aan mijn hypotheek, zodat het wellicht nog lucratiever was geweest:

• Spaarhypotheek op voorhand volstorten
  Als je later gaat bijstorten heb je een hoop rekenwerk te doen om binnen de bandbreedte te blijven. Bij sommige hypotheekverstrekkers is het echter mogelijk om op voorhand een bijstortschema te bepalen. Zo kan je bijvoorbeeld instellen dat je de eerste 5 jaar 10 keer zoveel premie betaalt als de 15 jaar erna. En de laatste 10 jaar? Daar mag je zelfs voor instellen dat je helemaal geen premie betaalt, zie hier. Ik heb nooit een tooltje gemaakt voor deze optie, omdat deze optie niet meer mogelijk was tegen de tijd dat ik iets van javascript begon te begrijpen, maar om je en idee te geven: een hypotheek van een ton tegen 5% kost over 30 jaar 43078,- aan inleg. De rest wordt door de spaarrente gegenereerd. Maar als je het hieromschreven traject aanhoudt, dan kost het je slechts 27665,- aan inleg.
  Waarom hebben we dit niet gedaan? Simpel: we hadden geen idee dat dit mocht, en bovendien hadden we geen ruimte over om extra te storten.
  
  
• Aflossingsvrije hypotheek omzetten naar spaarhypotheek
  Vanaf 1 januari 2013 is een hypotheek alleen aftrekbaar als hij minimaal annuitair afgelost wordt. Hiermee kwam defacto een einde aan de spaarhypotheek (en ook aan de aflossingsvrije hypotheek, al is deze vorm nog een tijdje populair geweest toen de rente extreem laag stond). Naar aanloop van deze transitie was het mogelijk om je aflossingsvrije hypotheek nog snel te laten omzetten naar spaar. In het najaar van 2012 was er zelfs een wachtrij bij hypotheekverstrekkers omdat veel mensen dit wilde doen. 
  Dit was een goede optie voor mij geweest. De hypotheek liep ondertussen al twee jaar, en na twee loonsverhogingen was het wellicht mogelijk om de hogere last van een extra spaarhypotheek te kunnen dragen. Helaas was is ik er te laat bij om dit te regelen. 
• Rente aflossingsvrije hypotheek afkopen
  Dat mijn spaarhypotheek een rente van 5.3% heeft is niet zo erg. Na een tijdje ging dit percentage in mijn voordeel werken. Maar mijn aflossingsvrije hypotheek van 5.1% was achteraf gezien minder gunstig. Eind 2015 heb ik een keer bekeken of het afkopen van de rente gunstig was. Destijds zou het een slordige E20.000 kosten, maar wel grofweg 7% rente op mijn investering krijgen. Hoewel ik dit geld op dat moment niet had, was dit een achteraf gezien een hele goede investering geweest in verband met mijn scheiding in 2019: ik zou dan een hele gunstige rente kunnen overnemen, terwijl het geld niet in overwaarde zou gaan zitten die ik met mijn ex zou moeten delen. Maarja, als ik zulke goede vooruitziende blik had, dan had ik net zo goed niet kunnen trouwen...
  

Zijn er hypotheekzaken waar jij achteraf spijt van hebt?

zie ook:

rentevaste periode openbreken: wat is de winstverwachting?

Hoe is het ondertussen met mijn spaarhypotheek?

spaarhypotheektools

spaarhypotheek: laatste jaren premievrij?

Zijn de boeren de spil in de Nederlandse economie?

De provinciale verkiezingen gaan voor een groot deel over de problematiek rond de agrarische sector. Een tijdje terug heb ik het al gehad over uitspraken gehad als "stikstof is alleen een probleem in Nederland" en "geen boer geen voer", dus hebben we nog een belangrijk speerpunt van de boeren over: "de veeteelt is onmisbaar voor de Nederlandse economie".

En dat is meteen een hele lastige uitspraak, want hoe meet je dit, en waar leg je de grens? Tel je bij landbouw alleen de produktie, of ook de verwerking, zoals de slagerijen en andere voedingsmiddelenindustrieen? Maar als je die bedrijfstakken meetelt, mag je dan de verwerking van geimporteerde produkten meetellen? En bedrijven die boeren ondersteunen, zoals loonwerkers, transporteurs? En bedrijven die bedrijven ondersteunen die de boeren ondersteunen? En hoe zit het met subsidies?

Om bovenstaande redenen dienen de getallen die in dit artikel genoemd worden slechts als orde van grootte. 

Omzet
Dus laten we maar snel naar de getallen gaan! Volgens het CBS droeg de landbouw 1.4% bij aan het bbp van Nederland, oftewel een slordige 11 miljard. Om de landbouw heen hangt een "wolk" van leveranciers, verwerkers en handelaren, het zogenaamde "agrocomplex". Als je die meetelt, dan kom je op 6.4%, oftewel 52 miljard. Van deze omzet wordt grofweg 38% door veelteelt opgewekt, dus grofweg respectievelijk 4 en 20 miljard.

Is dat veel? Laten we het vergelijken met een paar grote bedrijven in Nederland. Ik heb de "overlopers" Unielever (omzet 60 miljard) en Shell (omzet 381miljard) bewust weggelaten:

Zoals eerder gezegd: dit is appels met peren vergelijken, maar het geeft wel een orde van grootte: ASML, Philips Medical en Randstad hebben samen meer omzet dan het hele agrocomplex. En als je dan bedenkt dat deze bedrijven pakweg 200 hectaren innemen, en het agrocomplex een slordige 2.000.000 hectaren, dan geeft dat wel te denken: het geld dat verdiend wordt met een industrie die ongeveer de helft van Nederland inneemt had ook verdiend kunnen wordt met slechts 0,01% van het oppervlak! Ondankt de exportrestricties verwacht ASML te kunnen groeien naar 40 tot 60 miljard omzet per jaar in 2030, dus de halvering van veestapel voor 2030 wordt ruimschoots gecompenseerd. 

Als we het grafisch weergeven wordt het nog meer duidelijk:

Het hele agrocomplex is geen enorme speler. Vooral als je gaat kijken naar de echte veroorzaker van het stikstofprobleem. Het donkergroene vakje linksonder het agrocomplex is de pure veeteelt. Het rechtse stuk van de veeteeltbalk wordt voornamelijk ingenomen door agroreuzen als De Heus en For Farmers.

Subsidies

Subsidies worden in vele vormen gegeven, van directe Europese potjes tot stoppremies. Hieronder volgens enkele potjes:

• In 2018 gaf de hele EU 59 miljard aan landbouwsubsidies. 835 miljoen was bestemd voor Nederlandse boeren.
• het saneren van nertsenfokkerijen kostte in 2021 176 miljoen.
• tot 2035 komt er 25 miljard vrij voor landbouwtransitie

Is dit veel? Deze subsidies zijn hele moeilijk te verhouden tot wat het oplevert en tot andere bedrijfssectoren. De meeste grote techbedrijven ontvangen ook bakken aan subsidie in de vorm van WBSO (Wet Bevordering van speur- en Ontwikkelingswerk) en kost de belastingbetaler in 2018 al 1.7 miljard. Bedrijven als Shell, ASML en Booking.com profiteren hier het meeste van.

Hoewel ik 835 miljoen op een omzet van 11 miljard aan de hoge kant vind, is het waarschijnlijk niet heel veel meer dan andere bedrijven ontvangen. Zoals altijd is het erg lastig om het geld op de juiste plek te laten landen. 

Afzet 

Omzet is een lastige term, omdat daar ook de inkoopkosten inzitten, en subsidies zijn al helemaal ondoorzichtig. Dus wellicht is het leuk om te gaan kijken wat onze veeteelt nu echt oplevert. De website Agrimatie van de universiteit van Wageningen geeft mooie infographics over de veelteelt. Zo kan je zien welke ruwe grondstoffen Nederland binnenstromen en hoeveel producten er geexporteerd of geconsumeerd worden:

bron: Agrimatie

Als ik alle binnenlandse afzet en export neem en daar de import van aftrek, dan kom ik voor zuivel, varken en pluimvee op ongeveer een totale omzet van 20 miljard. Dit komt behoorlijk overeen met de omzet van het "veeteelt agrocomplex" stukje.

Samengevat:

Voor een sector die ongeveer de helft van het oppervlak van Nederland opeist, daarmee grote schade toebrengt aan het milieu en daarmee de rest van het land op slot zet, levert het beroerd weinig op.

Stem komende woensdag dus liever op een partij die je provincie mooier en leefbaarder wil maken

zie ook:

Stikstof alleen een probleem in Nederland?
Geen boer geen voer?

Hoe is het ondertussen met.... mijn spaarhypotheek?

Laatst kwam ik er achter dat ik sinds 2013 aan het bloggen ben, dus is dit mijn 10de jaar! Daarom leek het me leuk om dit jaar een paar onderwerpen aan te snijden waar ik de afgelopen jaar meermaals over heb geschreven, om te kijken hoe het er nu mee staat. Vandaag: mijn spaarhypotheek.

Om te begrijpen waarom ik dit blog begon moeten we terug naar drie jaar voor de start van dit blog, namelijk toen ik en mijn destijds vrouw in 2010 dit huis kochtten. In die tijd was een aflossingsvrije hypotheek heel normaal. Pas in augustus 2011 kwam er een "gedragscode" die bepaalde dat men maximaal de helft van de WOZ waarde aflossingsvrij mocht doen, de rest zou dan spaarhypotheek moeten zijn. Onze hypotheekverstrekker liep blijkbaar op de troepen vooruit, en gebruikte deze gedragscode al in 2010. Voor een uitgebreide geschiedenis van de Nederlandse hypotheek, zie hier. Ook de rentes waren anders: met ruim 5% was hij "historisch laag", dus hadden we de rente zo lang mogelijk vastgezet. 

Drie jaar later kwam langzaam het besef dat ik niet tot mijn 73ste loonslaaf en consumeerslaaf wilde blijven en stuitte ik op blogs over hypotheek versneld aflossen. Veel van deze blogs waren duidelijk geinspireerd door het boek "hypotheekvrij" van Gerhard Hormann, waarbij wordt gepredikt om zo snel mogelijk je aflossingsvrije hypotheek af te lossen voor lagere maandlasten. Dat je hiervoor ook hypotheekrenteaftrek misliep was niet erg, want als je de HRA pas op het einde van het jaar liet uitkeren dat merkte je het verschil niet....of zoiets. De spaarhypotheek durfde niemand aan, want dat had iets met bandbreedtes en dat was eng. 

Anyway, dit mantra schreeuwde om een tegengeluid dat een spaarhypotheek veel rendabeler was om af te lossen, en dus begon ik met een blog genaamd "rentenieren op je hypotheek". Later ging ik over meer dingen schrijven en vond ik de naam te lang, dus veranderde ik het in Geld is Tijd.

En zo begon ik dus met een reis van bijstorten van de spaarhypotheek. In september 2013 deed ik mijn eerste storting. In de jaren erna stortte ik in totaal 13350 euro bij en kortte ik de hypotheek in tot 20 jaar. Hiermee is de spaarhypotheek volledig "vol", en is het dus een mooi moment om de balans op te maken. Het vorig jaar liet ik al zien dat mijn spaarhypotheek op dit moment meer oplevert dan hij kost. Maar de belangrijkere vraag is: wat heeft al dat bijstorten en inkorten opgeleverd?

Dat is helaas niet zo eenvoudig om te zeggen, omdat in 2019 wegens mijn scheiding mijn spaarhypotheek is gehalveerd. Hoewel de spaarhypotheek halveerde, mocht ik wel de volledige spaarpot meenemen. Om te voorkomen dat er teveel gespaard zou worden, had ik de maandelijkse bijstorting in elk geval moeten aanpassen. Daarom heb ik zitten rekenen met 2 scenarios: dat de premie minimaal zou worden en de hypotheek dus zo lang mogelijk zou blijven bestaan, of dat ik net zoveel zou inkorten als dat ik daadwerkelijk heb gedaan. dan krijg je het volgende plaatje:

De groene lijn is dus opbouw in de spaarhypotheek zoals hij daadwerklijk loopt/is gelopen. Let maar niet op het rare knikje van 2017, toen is er het een en ander aan versleuteld aan de spaarhypotheek, zie hier. De rode en blauwe lijn geven twee scenarios weer hoe het had kunnen lopen als ik niet had bijgestort.

De vergelijking tussen maandelijkse (netto) kosten is als volgt:

De piekjes in de groene lijn zijn de bijstortingen. Je ziet dat de groene lijn na 2019 ongeveer dezelfde premie heeft als de blauwe lijn. Dit is namelijk de minimale maandelijkse kosten die toegestaan zijn wegens de bandbreedte. het verschil is dat er in het blauwe scenario ongeveer 5 jaar langer betaald moet worden. 

Maar de grote vraag is natuurlijk: wat heeft het echt opgeleverd? De frappante is dat het blauwe en het rode scenario ongeveer evenveel zouden kosten. In het rode scenario bouw je sneller geld op, maar de hypotheek is ook kosrter, dus je profiteert minder lang van het spaaarhypotheekvoordeel. Het scenario dat ik heb gevolgd heeft over de hele looptijd ongeveer 9000,- opgeleverd. Het is hierbij niet eerlijk om dit te rekenen als 9000/13350 = 67% winst. De bijstortingen zijn immers in de jaren '10 gedaan, terwijl de winst pas rond de jaren '30 wordt gemaakt. Als je ook de duur meetelt, dan kom je op een rendement van grofweg 5% per jaar. Achteraf gezien is het bijstorten dus een lucratieve en veilige manier geweest om rendement te maken. 

Zelf Gerhard Hormann heeft in 2016 toegegeven dat aflossen op een aflossingsvrije hypotheek niet echt gunstig is, en dat bijstorten op een spaarhypotheek veel rendabeler is. Maarja, achteraf is gemakkelijk praten. Er zijn genoeg dingen die ik beter had kunnen doen bij het afbreken van mijn hypotheek, dus het is ook eerlijk om dat te vermelden. Ik zal daar binnenkort eens over uitwijden.

zie ook:

de geschiedenis van de spaarhypotheek
recensie "hypotheekvrij"
eindelijk kan ik rentenieren op mijn spaarhypotheek
is Gerhard Hormann van zijn geloof gevallen?
een overzicht van mijn hypotheekaflossingen