Extra storten op spaarhypotheek: de eerste stap gemaakt

Vandaag heb ik de eerste officiële stap tot aflossing gemaakt: ik heb de hypotheekverstrekker aangekondigd dat ik E 2000,- wil gaan aflossen. Ik verwacht over ongeveer 2 weken antwoord. Daarna kan ik overgaan tot storten, en behoor ik eindelijk tot de club van aflossers!
Hopelijk zit er in het antwoord van de hypotheekverstrekker ook de nieuwe maandlasten en nieuwe levensverzekeringspremie, zodat ik mijn berekeningen kan toetsen.

zie ook:
extra sparen op spaarhypotheek: bereken de beste tactiek

Extra sparen op spaarhypotheek: bereken je beste taktiek

Ik heb al veel artikelen besteed aan het extra storten op een spaarhypotheek, maar de grote vraag is, wat is de beste tactiek? Hoe meer je extra stort op de hypotheek, hoe langer je kan profiteren van hoge rente. Als je echter te veel bijstort in één jaar, dan gaat je minimale bedrag dat je maandelijks moet storten in de resterende jaren omhoog. Dit komt door de beperking van de bandbreedte (voor meer uitleg, zie hier). Maarja, waar ligt nu het optimum?
Helaas zijn er erg veel dingen waar je rekening mee moet houden:

• De premie van een bijbehorende levensverzekering wordt ook meegeteld bij het bepalen van de bandbreedte. Dit is gelukkig gunstig voor ons, maar wel een extra factor om rekening meer te houden.
• Er is vaak een minimum bedrag voor een extra storting. Dit is gedaan om de bank niet op te zadelen met een hoop bureaucratische kosten voor elke nieuwe storting.
• De officiële bandbreedte is 10, maar een bank hanteert meestal een lagere bandbreedte om aan de veilige kant te blijven zitten.

Ik ben eens gaan rekenen, met een voorbeeld hypotheek van E100.000 tegen 5%, en bovendien E1000,- per jaar aan levensverzekeringskosten. Voor verschillende bedragen die ik extra zou willen storten ben ik gaan kijken hoelang je kan blijven storten totdat je aan het limiet van de bandbreedte zit, en hoeveel geld je in totaal in de hypotheek moet stoppen om uiteindelijk E100.000,- te sparen.
Als ik niet extra zou sparen, dan zou ik elk jaar E1433,- aan inleg kwijt zijn.
Als ik E2000,- extra zou sparen vanaf het eerste jaar, dan zou ik dat ruim 5 jaar kunnen doen, daarna hoef ik nog maar E554,- per jaar te betalen.
Zou ik het eerste jaar E6000,- extra bijstorten, dan zou dat de enige keer zijn dat ik mag storten; daarna zou je inleg nog steeds E1054,- per jaar zijn. Je hebt dus dan wel veel vroeg kunnen aflossen, maar de overige 29 jaar moet je nog steeds relatief veel inleggen per jaar. Als ik dit voor veel verschillende bedragen uitzet tegen de totale inleg, dan krijg je de volgende grafiek:

Als je dus niets bijstort, dan moet je dus over de hele looptijd van de hypotheek zo'n E43000,- inleggen. Besluit je om elk jaar E2000,- extra in te leggen, dan daalt de totale inleg al naar E32400,-.
Dit is natuurlijk niet helemaal eerlijk. Het geld dat je niet gebruikt voor aflossing zou je op een bankrekening kunnen zetten tegen 2% rente ofzo. Als ik hiervoor corrigeer, dan ziet de grafiek er als volgt uit:

Hier is alle inleg gecorrigeerd met 2% rente per jaar, en we kijken naar de waarde van de inleg op het moment dat de hypotheek afloopt. Je ziet dat het verschil een beetje kleiner wordt, maar de vorm van de grafiek blijft gelijk. Conclusie: voor dit geval levert de eerste E2000,- extra storting per jaar veel op, daarna levert het bijna niets meer op.

Ik heb trouwens de volgende aannames gemaakt:

• rente wordt steeds op het einde van het jaar berekend en erbij geteld
• de premie van de levensverzekering blijft altijd constant

zie ook:

• extra storten op spaarhypotheek nader uitgelegd
• eerst sparen dan aflossen een voorbeeld
• aflossen of bijstorten in spaarhypotheek

Hypotheek aflossen met spaargeld van de kinderen

Voor ons zoontje van 3 hebben we een regenboogrekening bij de Rabobank. Het is een spaarrekening waar wij onbeperkt over kunnen beschikken, maar de rekening komt vrij voor onze zoon zodra hij 18 is. Op deze rekening sparen zetten wij elk kwartaal de kinderbijslag en het geld wat in zijn spaarpot zit. Steeds als ik wisselgeld heb dan mag hij dat in de spaarpot doen, en af en toe kunnen we dus naar de bank om de spaarpot te legen. Spaarzaamheid kan je niet vroeg genoeg leren!
Nu is het probleem dat deze rekening minder dan 2% rente geeft. Niet bepaald een zilvervloot dus. Dus zocht ik naar iets wat meer rente geeft. Ik kon me niets beters bedenken dan onze eigen hypotheek! Die levert immers meer dan 5% rente op, gegarandeerd. Daarom ben ik van plan om zijn spaargeld te gebruiken om extra te storten op de spaarhypotheek of extra af te lossen. Hiervoor geef ik hem 3.5%, wat ik in een excelsheetje bijhoud. zo hebben we allemaal profijt van deze constructie: hij krijgt meer rente, en wij lossen meer af. Voor elke 1000,- kreeg hij eerst 20,- per jaar. Nu gaat hij 35,- per jaar krijgen, en wij 15,- per jaar.
Belangrijk is natuurlijk wel om er voor te zorgen dat we voldoende geld op een lopende rekening hebben zodra hij 18 is. Wellicht moeten we rond zijn 15de verjaardag al beginnen met geld hiervoor opzij zetten. Mocht hij willen studeren ofzo, dan moet hij wel die mogelijkheid hebben.

Natuurlijk maakt het allemaal niet heel veel uit. Hij heeft geen weet van hoeveel er op deze rekening staat, en alles wat er op staat komt van ons. Maar voor onze genoegdoening is het wel netjes om alles goed te noteren.

Zuinige mensen zijn goed voor de economie

Onze overhitte economie is uiteindelijk in een recessie terecht gekomen. Terwijl de overheid hard aan het bezuinigen is, wordt er halsstarrig gesmeekt of de burger zoveel mogelijk geld wil uitgeven, "om de economie te helpen". Zie bijvoorbeeld hier en hier. Het feit dat de burger blijkbaar geld over de balk moet smijten en de overheid noodzakelijke investeringen nalaat is al hypocriet an sich, maar er zijn nog meer dingen waar ik me aan stoor.

Ten eerste: geld wordt toch altijd gebruikt? Bijna niemand heeft geld meer in een oude sok zitten, dus als ze het niet uitgeven, dan hebben ze het op de bank staan. Hierdoor wordt de kredietwaardigheid van banken beter. Of ze gebruiken het om hypotheek af te lossen. Het kleiner maken van de hypotheekschuld van Nederland is ook geen overbodige luxe.

Maar het ergste vind ik dat onze regering dus eigenlijk helemaal niet weet wat economie is. Volgens wikipedia is economie de wetenschap hoe de mens met schaarse middelen handelt om zijn behoeften te bevredigen. In deze definitie staat niets over dat we moeten "kopen, kopen, kopen!", hetgeen ze bij de reclames van de Mediamarkt prediken. Nee, we moeten proberen om met onze schaarse middelen proberen onze behoeften te bevredigen. Welke middelen zijn schaars? Arbeidskracht, energie, grondstoffen, geld. Dus als er iets kapot is, probeer je het met zomin mogelijk extra materiaal en energie te repareren in plaats van meteen een nieuwe kopen. Kortom, duurzaamheid is goed voor de economie.

Op één punt hebben ze wel gelijk: economie is gebaat bij regelmaat. Doordat er nu minder wordt geconsumeerd dan andere jaren, gaan er veel bedrijven over de kop. Dit zou opgelost moeten worden door iedereen te laten consumeren als in de jaren 2000, zelfs al zijn het zinloze aankopen.

Kunnen we het niet beter omdraaien? Laten we met z'n allen vanaf nu zo zuinig blijven leven zoals we nu in crisistijd doen. De economie zal uiteindelijk aanpassen aan ons kooppatroon. Dit heeft een hoop voordelen. Het is beter voor het milieu, we zijn beter bestand tegen crises, we zitten niet opgescheept met al die nutteloze troep in huis, we hoeven minder te werken, dus we hebben een beter leven.

zie ook:

• levensverzekering afkopen voor hypotheek?
• wat is de ideale buffer?

Wat is de ideale buffer?

Volgens het Nibud zou elk gezin minimaal E 5000,- als buffer op de bank moeten hebben om financiële tegenslagen tegemoet te kunnen komen. Tegen al mijn principes in, wil ik toch even advocaat van de duivel spelen door te pleiten dat de buffer lager kan.
Stel dat je besluit om je buffer te verlagen naar E 3000,- en de overige E 2000,- te gebruiken voor extra storting/aflossing. Dan ontvang je geen 2% rente meer over dit bedrag van je spaarrekening, maar een hypotheekrente van 5%. De opbrengst per jaar van deze E 2000,- is dus niet meer E 40,-, maar E 100,- geworden. De buffer van E 3000,- is nog steeds genoeg om een wasmachine, een vaatwasser en een oude auto van te kopen. Het zal maar heel zelden voorkomen dat je meer dan E 3000,- nodig hebt.
Mocht er nu toch een situatie voordoen dat je die extra E 2000,- nodig hebt, dan zou je dit bij kunnen lenen. Dit kost doorgaans 7%. Dit is slechts 2% meer dan een gemiddelde hypotheek. Dus op dat moment bespaar je 100,- per jaar op je hypotheek, en betaal je E 140,- per jaar voor de extra lening.
Dit levert de volgende situaties op:

	E 2000,- sparen	E 2000,- aflossen
Buffer niet nodig	E +40,- per jaar	E +100,- per jaar
Buffer wel nodig	E 0,- per jaar	E -40,- per jaar

Een grote tegenslag die meer dan 3000,- kost verwacht je niet erg snel, dus in de meeste gevallen levert dit dus E 60,- per jaar op; in hele zeldzame gevallen kost dit E 40,- per jaar. Als je er van uit gaat dat je normaal per maand ongeveer E 200,- over hebt om te sparen, dan ben je binnen een jaar weer van de extra lening af.

Dit is geen oproep op massaal je buffer te gaan gebruiken om af te lossen: het nut van de buffer is erg afhankelijk van je situatie: vaste baan/flexwerk, huurhuis/koophuis etc. Ook kan je je afvragen hoe erg je het zou vinden om een jaar niet op vakantie te kunnen om de extra geld lening snel te kunnen aflossen. Maar het kan geen kwaad om te bekijken wanneer een grote buffer nodig zou zijn, en hoe lastig het is om een grote financiële tegenslag te boven te komen.

zie ook:

• aflossen of levensloopregeling
• aflossen of bijstorten in spaarhypotheek?

Mijn meest winstgevende besparingen

Als je googlet op "bespaartips", dan kom je een breed scala van ideeën tegen om geld te besparen, van zelf schoonmaakmiddel maken tot theezakjes twee keer gebruiken. Dit zijn stuk voor stuk nuttige tips, het is echter maar de vraag hoeveel deze tips op een jaarbudget gaan schelen.
Om een flinke deuk in mijn hypotheek te slaan ben ik op zoek naar besparingen die echt zoden aan de dijk zetten. Daarom wil ik een lijst gaan maken van dingen die mij minimaal E 100,- per jaar besparen. Ook moeten de besparingen geen drastische inbreuk op mijn levensstandaard zijn. Ik zet de verwarming in de winter zo laag mogelijk, maar aangezien ik hierdoor veel aan comfort inlever, zet ik dit niet op het lijstje. Ook ga ik daarbij bijhouden wat de bijkomende voor- en nadelen zijn.
Als andere mensen nog goede ideeën hebben, dan zijn die meer dan welkom.

actie	besparing per jaar	bijkomende voordelen	bijkomende nadelen
geen leaseauto nemen	2000,- (afhankelijk van het contract, maar bij mij scheelt het echt zoveel)	het heeft zin om langzamer of niet te rijden, zie onderstaande puntjes	geen nieuwe auto onderhoud zelf regelen
eigen lunch meenemen	400,-(2,- per dag)	geen wachtrijen gezonder eten	meer tijd nodig 's ochtends
1 keer per week op de fiets naar het werk	300,-	beter voor milieu beter voor conditie	100 uur extra reistijd
100 km/u ipv 120 km/u op de snelweg zie link	230,-	minder gestressed beter voor milieu	17 uur extra reistijd
zelf haar knippen	120,-(15,- per keer)	minder tijd kwijt aan de kapper	minder goed kapsel (maar de meeste mensen weten het niet eens)
eigen groente en fruit kweken	100,-	gezonder goed voor milieu educatief voor kinderen	100 uur extra tijd (maar dat is hobby)

Aflossen of met een loterij meedoen?

Ik hoef niemand uit te leggen dat het meedoen van de loterij in bijna alle gevallen een slechte investering is. Net als bij verzekeringen, is de organisator uiteindelijk de enige winnaar. In de meeste gevallen wordt ongeveer 60% van het ingelegde geld als prijzengeld uitgekeerd. De rest is -na aftrek van bedrijfskosten- winst. Ik vraag mij meer af hoe deze winstverwachting verdeeld is. Hoeveel kans heb je op een kleine prijs, en hoeveel kans heb je op een kolossale prijs? 
Laten we daarom de Staatsloterij nemen. Het mooie van de Staatsloterij is eenvoudige berekening van de winstverwachting: je is eenvoudig te berekenen hoe groot de kans is dat je de laatste cijfers goed hebt. Het verhaal is bij de Postcode loterij veel ingewikkelder: je winst is afhankelijk van de hoeveelheid loten in je postcodegebied.

Laten we eens het geval nemen van een persoon die 50 jaar lang elke maand straatje staatsloterij-loten koopt, zonder kans te maken op de jackpot. Hoeveel kost dit nu, en hoeveel kans heeft deze persoon op een interessante prijs? 
De kosten van deze 6000 loten van 13,- zijn 78000,-. Maar wat levert het op? Op de wiki pagina van de staatsloterij staat een overzicht van de prijzen:

Aantal keer	Aantal prijzen	Prijsbedrag	Eindcijfers goed	Gemiddelde uitkering
1	290 000	€ 5	1	€ 0,50
2	580 000	€ 7,50	1	€ 1,50
1	290 000	€ 10	1	€ 1,00
1	290 000	€ 20	1	€ 2,00
3	87 000	€ 30	2	€ 0,90
8	23 200	€ 100	3	€ 0,80
7	2030	€ 250	4	€ 0,175
7	203	€ 450	5	€ 0,0315
5	145	€ 1000	5	€ 0,05
41	1148	€ 100	5	€ 0,0396
20	20	€ 10 000	5 + serieletters	€ 0,0690
10	10	€ 25 000	5 + serieletters	€ 0,0862
10	10	€ 100 000	5 + serieletters	€ 0,3448
1	1	€ 1000 000	5 + serieletters	€ 0,3448

Met zo'n enorme hoeveelheid loten win je erg vaak prijzen voor het laatste cijfer, zelfs voor de laatste 2, 3 en 4 cijfers. In totaal win je ongeveer 600 x 5,-, 1200 x 7,50, 600 x 10,-, 600 x 20,-, 180 x 30,-, 48 x 100,- en 4.2 x 250,-. Kortom, je bent redelijk verzekerd van 41250,-! Dus eigenlijk kost die hele pak loten slechts 36750,-, oftewel 6,13 per lot.

Waarschijnlijk zijn veel mensen hier blij mee, maar voor zover ik weet gaan loterijen eigenlijk over het winnen van geld, niet over het beperken van het verlies. Dus laten we doorgaan met de groter prijzen.

Ten eerste heb je 42% kans om een keer 450,- te winnen en 30% procent kans om 1000,- te winnen. Deze kansen zijn aanzienlijk, maar ze verkleinen niet echt ons verlies van 36750,-. Dit zijn nog steeds druppels op de gloeiende plaat. Om na 50 jaar winst te hebben gemaakt, zul je toch echt een keer een echte klapper moeten maken, dat wil zeggen, alle cijfers en letters goed.

Wat zijn de kansen hierop? Meestal doen er 2.9 miljoen loten mee. Laten we er van uitgaan dat de grote prijzen altijd uit worden gekeerd (al zijn er veel mensen die dit betwijfelen). Dan hebben we dus 20*6000/2600000=1/22 om 10.000,- te winnen, 1/43 voor 25.000,-, 1/43 voor 100.000, en slechts 1/433 kans op 1.000.000. De 10.000,- en 25.000 zijn niet eens genoeg om onze loten terug te betalen, dus eigenlijk hebben we een kans van 1/43 om een winst te maken van 63250,- en een kans van 1/433 op een winst van 963250,-. De kansen dat je in deze tijd twee of meer grote prijzen wint, is zo klein, dat ik die kans niet eens ga berekenen.

Als we al dit geld op een bankrekening hadden gezet tegen 3%, hadden we een kapitaal kunnen opbouwen van 181241,-

Samengevat:

50 jaar lang 10 loten kopen:

0.23% kans op 1.041.250,-

2.3%   kans op    141.250,-

2.3%   kans op      66.250,-

2.6%   kans op      46.750,-

91%    kans op      36.750,- tot 37.750,-

50 jaar lang 130,- per maand:

in een oude sok stoppen:       78.000,-

op de bank tegen 3% rente: 181.241,-

op de bank tegen 5% rente: 342.912,-

Kortom, je hebt slechts 0.23% kans dat je meer winst maakt dan met een spaarrekening.

Aflossen of levensloopregeling?

Vandaag is mijn levensloopregeling uitgekeerd. Bij mijn vorige werk heb ik meegedaan met deze regeling, zonder er eigenlijk bij na te denken waarvoor ik dit spaarcentje nodig zou hebben. Op dat moment had ik nog geen koophuis, dus nog genoeg geld over om te sparen.
Ik heb er lang spijt van gehad dat ik dat ik ooit met deze regeling had meegedaan, maar dit jaar is het toch goed gekomen: de overheid heeft een regeling gemaakt om dit geld uit te laten keren. Als je dit jaar je levensloop opneemt, hoef je maar over 80% van het bedrag inkomensbelasting te betalen.
Bovendien krijg je op een levensloop doorgaans lage rente, in mijn geval 2%. Ironisch genoeg liep deze levensloopregeling bij dezelfde "geldboer" als mijn huidige hypotheek. Kortom, ik zet geld opzij bij een financieel bedrijf, zodat ik er 2% rente over krijg, en wat doet dit bedrijf? Die investeert het in mijn eigen hypotheek en vangt vervolgens ruim 5% rente! Dit is eigenlijk te belachelijk voor woorden. Bij een gewone spaarrekening kan ik de lage rente nog een beetje begrijpen. Ik kan immers altijd direct beschikken over dit bedrag. Bij de levenslooprekening staat dit bedrag lang vast, vergelijkbaar met een hypotheek.
Helaas waren we deze maand hoognodig aan het nieuwe auto toe (veel sluipende mankementjes, waarvan de belangrijkste een voorruit die barsten begon te vertonen), dus kan ik heb geld niet aan aflossing besteden. Maar goed, anders had ik een nieuwe auto van onze financiële buffer moeten betalen, dus komt het toch goed uit.
Dit voorbeeld is voor mij typerend voor de hele financiële dienstverlening: uiteindelijk is de dienstverlener de enige winnaar. Daarom probeer ik zo min mogelijk financiële producten te hebben.

Levensverzekering afkopen voor hypotheek?

In het nieuws verscheen onlangs het plan om geld in levensverzekeringen zonder loonheffing vrij te laten komen om hypotheken af te lossen.
Bij het voorstel wordt gezegd dat dit gunstig is voor de consument, die immers geen loonheffing hoeft te betalen, gunstig voor de overheid, die minder hypotheekrenteaftrek betaalt, en gunstig voor de bank, omdat de hypotheeklast daalt. Dit alles zou de economie moeten aanjagen.
Maar voor zover ik weet is er geen enkele financiële wet mogelijk die gunstig is voor alle partijen. Dus wat levert het voor elke partij op?

De consument zal een levensverzekering alleen gebruiken voor hypotheekaflossing, als de rente van de hypotheek veel hoger is dan die van de levensverzekering. Mocht hij namelijk tot aflossen overgaan, dan krijgt de consument geen hypotheekrenteaftrek meer.
Voor de overheid investeert vooral in korte termijn voordeel. Hoewel ze nu direct minder hypotheekrenteaftrek hoeven te betalen, gaan ze veel loonbelasting in de toekomst mislopen.
Uiteindelijk is de bank de grootste klos. Een bank keert een relatief laag rente percentage uit voor een levensverzekering, terwijl ze grof geld ontvangen voor een hypotheek. Als deze twee tegen elkaar worden weggestreept, gaat de bank er op achteruit. Geen wonder dat vooral de banken nu gaan klagen, zogenaamd onder het mom dat het slecht zou zijn voor de consumenten.

Wat gebeurt er met de levensverzekering als je bijstort op spaarhypotheek?

de kosten van een spaarhypotheek bestaan doorgaans uit 3 delen:

• rente op de "aflossingsvrije" hypotheek
• inleg voor de spaarpot, zodat de aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar afbetaald kan worden
• een verzekering, voor het geval dat een van de hypotheekafsluiters komt te overlijden.

De eerste twee posten zijn voor de hand liggend, maar de laatste post is een best ingewikkelde. Het te verzekeren bedrag verandert namelijk continue over de looptijd van 30 jaar. Mocht iemand na 1 jaar al komen te overlijden, dan moet de verzekering bijna het gehele hypotheekbedrag uitkeren. Gebeurt dit echter na 29 jaar, dan is er al zoveel geld opgespaard op de spaarrekening van de spaarhypotheek, dat de verzekering bijna niets meer hoeft uit te keren. Toch is de maandelijkse premie over de 300 jaar constant. Hoe is dit opgelost? In de eerste jaren betaal je eigenlijk te weinig verzekeringspremie. De premie die je te weinig hebt betaald, wordt geleend. Op het einde van de looptijd van de hypotheek betaal je relatief te veel premie. Van het geld dat teveel betaald wordt, wordt de tijdelijke lening afbetaald. Ik weet niet precies of er rente wordt berekent over deze lening, dit zal wel bij elke hypotheekverstrekker anders zijn.

Een reactie die ik wel eens lees ik "stel ik heb meerdere keren extra gestort op mijn spaarhypotheek en mijn partner komt te overlijden, dan wordt de gehele hypotheek kwijtgescholden. Dan heb ik dus voor niks gespaard". Deels is dit waar. Als je nu dit bedrag in de aflossingsvrije hypotheek had gestopt, was je verder geweest met aflossen.
Maar hetzelfde zou je kunnen zeggen als je onderhoud pleegt aan je huis, dat niet het wooncomfort verandert (bijvoorbeeld schilderen of de verwarmingsketel nakijken ofzo). Als direct daarna je huis afbrandt, dan krijg je een vaste vergoeding, ongeacht of je het huis geschilderd had of niet. Je zou dus kunnen zeggen dat je huis schilderen een riskante, zinloze investering is, maar dit geldt dus alleen als je huis binnenkort gaat afbranden. Hetzelfde geldt voor deze verzekering. Het is alleen jammer van het geld als je partner komt te overlijden, maar ik denk dat je op dat moment wel iets anders aan je hoofd hebt.

Mijn hypotheekadviseur heeft me bovendien verzekerd dat de levensverzekering wordt aangepast na een storting: als er extra gestort wordt op de spaarhypotheek, dan is er dus ook minder verzekeringspremie nodig om het restant te verzekeren. De hypotheekverstrekker zal de levensverzekeringspremie dus omlaag bijstellen. Dus niet alleen de maandlasten van de hypotheek gaan omlaag, maar ook de maandlasten van de levensverzekering. Dit is vooral gunstig als je een medisch verleden hebt en dus een dure levensverzekering.

Een precieze berekening kan ik nog niet maken, omdat ik niet precies weet wat voor randvoorwaarden de hypotheekverstrekkers hanteren. Op de website www.hypohype.nl kan je de nieuwe maandlasten na een storting berekenen, maar de kosten van de levensverzekering dalen niet. Misschien is niet in het model meegenomen, omdat dit bij elke hypotheekverstrekker anders is. Een ander interessant gegeven is dat de kosten voor de levensverzekering ook meetellen voor de berekening van de bandbreedte. Dit is gunstig voor spaarders, omdat maximale bandbreedte nu minder snel bereikt wordt.

Ik ben erg benieuwd hoe de kosten van de levensverzekering zullen veranderen na een storting. Zodra ik meer weet, zal ik eens proberen om een rekenmodelletje te maken.

Eerst sparen, dan aflossen: een voorbeeld.

Zoals ik als eerder vermeld heb, zal mijn tactiek zijn om eerst sparen op mijn spaarhypotheek, en dan pas aflossen op de aflossingsvrije hypotheek. Ik heb op dit moment nog geen enkele extra cent naar mijn hypotheekvertrekker overgemaakt, dus ik kan nog steeds van tactiek wijzigen. Tijd genoeg om er goed over na te denken.

De grote vraag is natuurlijk, hoeveel voordeel biedt de spaarhypotheek over de aflossingsvrije hypotheek?

Extra storten op spaarhypotheek: nader uitgelegd

Op dit moment ben ik aan het sparen voor mijn eerste storting op de spaarhypotheek. Ik heb de hypotheekverstrekker alvast benaderd om te vragen wat hun procedure is. Blijkbaar moet ik eerst een aanvraag doen om een bepaald bedrag te mogen storten. De hypotheekverstrekker gaat dan berekenen of het mogelijk is ivm de bandbreedte van de jaarlijkse inleg. Als het bedrag goed gekeurd wordt, kan ik tot overboeken overgaan.
Hoe werkt dat extra storten, en wat bedoelen ze met bandbreedte?

Aflossen of bijstorten in spaarhypotheek?

In veel blogs zie ik dat mensen zowel een spaarhypotheek als een aflossingsvrije hypotheek hebben. De spaarhypotheek wordt meestal niet aangeraakt omdat het ingewikkeld is en omdat hij immers toch na de looptijd van 30 jaar is afgelost. Daarom keert men zich toch de aflossingsvrij hypotheek, waar elke keer een mooi stukje afgeschaafd kan worden.
in http://www.watkosteengezin.nl/2013/02/aflossen-van-de-hypotheek-of-bijstorten.html wordt een vergelijking gemaakt van beide hypotheekvormen, waarbij de aflossingsvrij hypotheek als beste investering uit de bus komt.
Ik heb een paar kanttekeningen bij de berekening die hier gevolgd is:

• de rente op de spaarhypotheek(SH) is lager dan die van de aflossingsvrije hypotheek(AVH). Dit is natuurlijk oneerlijke vergelijking. In de meeste gevallen zullen mensen een hoger rente op hun SH hebben dan op hun AVH, omdat bij de SH een zogenaamd dempend effect is op de rente. Immers, hogere rente op de SH geeft meestal ook een hogere rente op de eraan gekoppelde spaarrekening.
• er wordt van uit gegaan dat er vermogensbelasting moet worden betaald over het extra opgebouwde spaarkapitaal. Spaarhypotheken werken echter anders.
• Men gaat er vanuit dat elke uitgespaarde cent direct in de hypotheek gestopt kan worden. In werkelijkheid hebben hypotheekverstrekkers een minimum bedrag, meestal 1000-2000,-.

Hoe kunnen we dan wel eerlijk vergelijken? Om een eerlijke vergelijking te maken nemen we een hypotheek dat voor 140.000 uit een aflossingsvrij deel bestaat en voor een even groot deel uit een spaarhypotheek. Beide hebben 5% rente, en na 10 jaar wordt er 5000,- ingestopt. Wat gebeurt er?

De aflossingsvrije hypotheek hoeft elk jaar 250,- minder te betalen. Na 20 heeft dit dus 5000 opgelevert, plus de 5000 die afgelost is, dus 10.000. Helaas komt de belastingdienst nog om de hoek kijken, die doorgaans 42% van je zuurgespaarde centen meeneemt. Uiteindelijk komt je dus op een besparing van 7900,-.

Voor de spaarhypotheek is het een stuk ingewikkelder. De hypotheekverstrekker zal bij een extra storting het maandbedrag gaan aanpassen, zodat de spaarpot toch precies na 30 vol zal zijn. Hoe dit werkt is te berekenen op www.hypohype.nl. Vul je de waarde van hierboven in, dan zakken de maandlasten met 34,-, dus 408 per jaar. Na 20 jaar heeft dit dus 8160,- opgeleverd, dus 260,- meer dan de investering in de aflossingsvrije hypotheek.

Ik ga er nu van uit dat de uitgespaarde bedragen niet opnieuw worden geinvesteerd. Zou dit gedaan worden, dan zou de spaarhypotheek nog veel meer opleveren, omdat de spaarhypotheek 408,- per jaar opnieuw kan investeren, terwijl de aflossingsvrije hypotheek maar 250,- per jaar opnieuw kan investeren.

Slechts een argument in het voordeel van de aflossingsvrije hypotheek blijft bestaan: alleen echt aflossen helpt om van een tophypotheek af te komen. 

Kortom: investeer in je spaarhypotheek! Dit levert het snelste geld op, wat je daarna kunt gebruiken om de aflossingsvrije hypotheek nog sneller af te lossen.

zie ook:

• Extra storten op spaarhypotheek: nader uitgelegd
• Eerst sparen, dan aflossen: een voorbeeld
• In welk geval bijstorten, in welk geval aflossen op hypotheek?

Aflossingsschema: een grafische weergave

Veel mensen plaatsen hun bedragen en restschulden in hun blog. Ik ben van plan om dit grafisch te gaan doen aan de hand van het plaatje boven.

In het plaatje ga ik bijhouden hoe ver de hypotheek is afgelost. De meeste mensen gooien hun hele hypotheekgegevens op het internet, daar heb ik niet zoveel zin in. Vandaar dat je alles in percentages ziet. In de linker grafiek zie je de restschuld van de hypotheek. Zoals je kunt zien bestaat de hypotheek voor 47% uit een aflossingsvrij deel en voor 53% procent uit een spaarhypotheek. De stippellijn geeft aan hoe het verloop zal zijn als we niet extra aflossen. We zijn in 2010 met deze hypotheek begonnen, en hebben nu 3 jaar zonder extra af te lossen doorgebracht. Ook kan je zien dat ons huis nog onder water staat; omdat de de kosten koper ook in de hypotheek hebben zitten, is de hypotheek hoger dan de WOZ waarde. Bovendien is die waarde het afgelopen jaar omlaag bijgesteld. Als ik niets doe, dan staat ons huis pas in 2022 boven water.

In de rechter grafiek zie je de jaarlijkse hypotheekkosten. Net als bij de linker grafiek zijn de verschillende delen op elkaar gestapeld: ik begin met de hypotheekrenteaftrek, hetgeen een negatief bedrag is. Daar komt bovenop de kosten voor de aflossingsvrije hypotheek, de spaarhypotheek en ten slotte de levensverzekering.

Mijn doel is duidelijk: de grafieken moeten zo snel mogelijk dalen, en de linker grafiek moet in ieder geval op 0 staat voor 2040.

welkom op deze blog

Zoals vele heb ik ook besloten om onze hypotheek te gaan aflossen. Op deze blog ga ik de vorderingen bijhouden, maar wil ik ook bediscussieren wat de beste tactiek is, aflossen op een aflossingsvrije hypotheek, extra sparen op een spaarhypotheek, of investeren in heel iets anders.
In de meeste aflos-blogs wordt alleen maar op de aflossingsvrije hypotheek afgelost. In dit blog zal ik vooral de nadruk leggen op het extra storten op een spaarhypotheek.