maandag 2 november 2020

Lezersvraag over spaarhypotheek

Regelmatig krijg ik emails om hypotheekadvies. Hoewel ik natuurlijk geen adviseur ben vind ik het wel vaak interessant om mee te denken. Op deze manier kan ik goed kijken of mijn tooltjes ook kloppen voor hypotheken anders dan die van mij. En sommige vragen lenen zich best goed voor een blog! (namen en getallen heb ik aangepast zodat het verhaal niet naar de persoon te herleiden is).

Dus vandaag de vraag van Andre:

"We hebben in 1997 een aflossingsvrije hypotheek en een spaarhypotheek genomen, maar de aflossingsvrije hypotheek is ondertussen al afgelost. De spaarhypotheek van €42.000,- heeft een vaste rente van 5.1% tot 1-6-2021, daarna loopt hij nog door tot 1-6-2027. De WOZ waarde is € 230.000,-.

Een jaar geleden hebben we € 4000,- afgelost op deze spaarhypotheek (niet zo slim begrijp ik uit je blog?). Op dit moment zijn we maandelijks €18,95  aan inleg kwijt en €10,32 aan overlijdensrisicoverzekering(ORV). In de spaarpot zit 26036,-

De vraag is nu: wat is wijsheid? In principe hebben we genoeg geld om de hele spaarhypotheek af te kopen, maar is aflossen of inkorten niet slimmer? "

Veel mensen die tussen 1990 en 2013 een hypotheek hebben afgesloten zullen in deze situatie zitten: de aflossingsvrije hypotheek is wellicht al een stuk afgelost, en de spaarhypotheek begint al aardig te renderen. Wat is nu wijsheid, zeker als de overheid misschien in de toekomst de HRA verder gaat afbouwen? En was het inderdaad onderstandig geweest om een stuk spaarhypotheek af te lossen?

In het algemeen is aflossen op de spaarhypotheek geen goed idee: de spaarhypotheek is vooral gunstig als de zowel de hypotheek als gekoppelde spaarpot hoog zijn. Want over de hypotheek krijg je Hypotheekrenteaftrek (HRA), maar over de spaarpot krijg je de volle mep rente.

In eerste instantie wilde ik meteen gaan kijken of het nog mogelijk is om wat bij te storten, zodat de spaarhypotheek extra rendeert. Maar al snel kwam ik er achter dat dit niet meer lukt bij deze spaarhypotheek. Deze spaarhypotheek heeft zijn renderende kracht verloren, en kan het beste direct worden afgelost.

Hoe zit dat dan?

Dit heeft te maken met de Eigenwoningforfait en de Wet Hillen. Hieronder zie je de bruto en netto rente van een hypotheek van 5.1%. Links zie je de totale rente: hoe groter je hypotheek, hoe meer rente je betaalt. Rechts zie je hoeveel rente je voor een stukje van 1000,- betaalt.

Het brutoverhaal (blauwe lijn) is niet zo ingewikkeld: voor elke 1000,- euro die je extra leent, betaal je 51,- per jaar aan rente. De netto rente is anders (rode lijn). De rente mag je van je inkomen aftrekken, zodat je netto minder hoeft te betalen, grofweg 40% minder. De rente per 1000,- zakt dus naar pakweg 30,-. Echter moet je ook nog een eigenwoningforfait betalen. Dit is een vaste bijtelling gebaseerd op de WOZ waarde. Daarom zie je dat je netto netto niet bij 0 begint. Zelfs als je geen hypotheek hebt, moest je de eigenwoningforfait betalen. Dat vond Hillen nier eerlijk, en hij heeft er voor gezorgd dat de netto rente nooit hoger is dan de bruto rente (zwart gestreepte lijn me de rare knik/sprong). Gevolg: over het eerste stukje hypotheek betaal je 51,- per 1000,- hypotheek, en over de rest "slechts" 30,- per 1000,-.

Voor een uitgebreider verhaal hierover, zie hier.

Wat betekent dat voor deze spaarhypotheek? De spaarhypotheek doet zijn werk doordat je HRA ontvangt: de hypotheeklasten zijn netto, en de winst op de spaarpot zijn bruto. Toen Andre zijn hypotheek afsloot (ik weet niet precies hoe groot die was, de grootte van het blok is gewoon ter illustratie), had hij nog een aflossingsvrije hypotheek, waardoor de spaarhypotheek mooi in de "HRA zone" lag.

 

Maar in de afgelopen jaren heeft Andre de aflossingsvrije hypotheek afgelost. Hierdoor ontvangt hij nog nauwelijks hypotheekrenteaftrek.

Gevolg: de spaarhypotheek werkt niet meer...

Het een en ander zie je ook terug als je deze gegevens in mijn tool invult. Als je het vinkje "ik heb nog een hypotheek" aanzet, dan ziet het er best rooskleurig uit:

Zoals je ziet zou deze spaarhypotheek de resterende tijd nog 3179.45 winst gaan maken. Maar als je het vinkje "ik heb nog een hypotheek" uitzet, slaat het helemaal om:

Je zult je wellicht afvragen dat het veel uitmaakt of je hiernaast nog een piepkleine hypotheek of nog een megahypotheek hebt. Eigenlijk maakt het niet heel veel uit: zodra die andere hypotheek groter is dan het knikpunt in de grafiek (in dit geval 35000,-, typisch pakweg 15% van de WOZ waarde), dan is het al genoeg om de spaarhypotheek vol te laten werken.

Maar het wordt nog erger:

Aan de spaarhypotheek van Andre zit ook nog een overlijdensrisicoverzekering van 10.32 per maand. Als ik die toevoeg, dan wordt het plaatje nog erger:

Er moet nog 6 en een half jaar worden betaald aan het ORV, terwijl de hypotheek nagenoeg is afgelost. Zonde van het geld dus. De spaarhypotheek mist nog 42000-4000-26036= 11964,-. Andre gaf aan dat hij genoeg spaargeld heeft, dus het lijkt mij verstandig om deze hypotheek zo snel mogelijk af te lossen en te genieten van een hypotheekvrije huis.

Zo zie je maar: spaarhypotheken zijn niet altijd gunstig om aan te blijven houden. En het is belangrijk om eerst te investeren in de spaarhypotheek en een plan te maken hoe dat ding het beste gaat renderen. Zodra die helemaal vol zit ga je pas aan de aflossingsvrije hypotheek werken.

Zie ook:

hypotheekaftrek en Hillen, hoe zat het ook al weer?

15 opmerkingen:

  1. Wat Andre ook zou kunnen doen is die resterende 11964 aan hypotheek omzetten in een aflossingsvrije variant, de ORV er af halen, en voor iets van een tientje per maand die 12k in zijn zak houden :)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Wat kost het afsluiten van een nieuwe avh en je schuld blijft staan. Schuld is geen eigendom.
      Ik zou er dan wel bij vertellen dat je van het bespaarde je avh gaat aflossen

      Verwijderen
  2. Zeer zeer handige tool weer. Goeie lezersvraag ook. De verwachting is ook dat de rente omlaag zal gaan als de rentevaste periode afloopt in juni 2021, waardoor de hypotheekrenteaftrek nog minder wordt de laatste jaren.
    Nu de wet hillen in 30 jaar wordt afgebouwd zal er ook bij een steeds hogere hypotheek recht op aftrek blijven bestaan. Ook hier zie je maar weer dat de spaarhypotheekbezitters die nog maar een paar jaar te gaan hebben in slaap worden gehouden. Afkopen om af te lossen wordt niet besproken, tenzij je een nieuwe hypotheek wilt afsluiten. Hetzelfde zie je met de orv, welke bank maakt je er op attent dat die omlaag kan bij een extra storting of vervalt bij afkoop.
    Wet hillen geldt voor iedereen, je krijgt 30 jaar lang steeds minder hypotheekrenteaftrek bij eenzelfde hypotheekbedrag.
    Wij hebben geen hypotheek meer, maar moeten volgend jaar voor het eerst gaan betalen voor ons huis. Eerst 20 euro per jaar maar dat loopt op tot plm. 500 tot 600 per jr. afhankelijk hoogte woz en % daarvan. Dat kun je ook mooi uitrekenen bij het hillen tooltje. Wederom worden er weer miljarden uit de zakken van burgers geklopt en iedereen houdt zijn boek. Toptool Rentenier!!!

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Knap hoe je het allemaal precues weet te berekenen rentenier, petje af.

    Zelf verwacht ik dat de HRA in de toekomst nog sneller wordt afgevouwd dan nu al het plan is. Enige nadeel in combinatie met de lage rente er steeds meer mensen een aflossingsvrije hypotheek nemen. Iets wat de overheid juist niet wilde...

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Is met deze berekening ook rekening gehouden met de 'vermogensrendementsheffing'?
    Als je de hypotheek in 1 keer zou aflossen van je eigen vermogen (en je nog meer vermogen hebt boven de grens), dan bespaar je deze belasting over dit vermogen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Zeker waar, vooral na een erfenis of bij veel spaargeld

      Verwijderen
    2. klopt, hier hou ik geen rekening mee. Hoewel veel mensen klagenover deze belasting, is VRH behoorljk laag, met een hoge drempel. Ik wil voorkomen dat er teveel "toeters en bellen" aan een tool komen te zitten zodat mensen niet meer weten wat ze allemaal moeten invullen.

      Verwijderen
  5. Waarom ga je met deze tool niet de boer op? Je kunt er heel rijk mee worden en het is ook nog eens te rechtvaardigen.
    Bovenal je helpt er heel veel mensen mee, waarom pak je niet door?
    Toogoodtogo of zo

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Omdat het dan teveel op werken gaat lijken. Ik probeer internet te gebruiken waarvoor het oorspronkelijk is bedoeld: ervaringen en kennis delen, niet iedereen irriteren door alles vol te plempen met advertorials.
      Als tegenprestatie heb ik een adblocker en verdienen andere ook weinig aan mij, lijkt me een fair deal.

      Verwijderen
  6. Veel tumult ontstaan in deze blog, maar ik wil je onze complimenten geven.
    Wij hadden ook besloten om de spaarhypotheek af te lossen, maar hadden totaal geen notie dat het zoveel zou schelen, opleveren. Winst is een vies woord, maar zo voelt het wel. Hartelijk dank geldistijd, komt tijd tijd komt raad, top!

    BeantwoordenVerwijderen
  7. https://www.businessinsider.nl/bankspaarhypotheek-aflossingsvrij-omzetten-pensioen/

    Hans

    BeantwoordenVerwijderen