Een hypotheek helemaal afgelost!

Afgelopen week was een bijzondere mijlpaal van mijn hypotheek: ik heb een hypootheek volledig afgelost! Nu heb ik dus slechts 4 hypotheken in plaats van 5...

In plaatjes: het lichtgroene deel is nu dus verleden tijd:

En daarmee duik ik dus officieel door de 50% barriere!

In 2010 zijn we begonnen met 2 hypotheken: grofweg de helft aflossingsvrij, de rest spaar. Met de scheiding in 2019 zijn beide hypotheekdelen gesplitst omdat het om oude hypotheekvormen gaat, en ik alleen maar recht heb op "mijn deel". De andere delen werden dus annuitair. Bovendien moest er nog een een klein hypotheekje afgesloten worden voor de restschuld. Ingewikkeld? Wellicht wel, maar het geeft ook mogelijkheden. Zo kon ik wat aan spreiding doen: van het ene hypotheekdeel kon ik de rente afkopen, en ondertussen kon ik van een ander hypotheekdeel de rente hoog houden zodat aflossen meer loont. Het deel dat ik heb afgelost is bewust gekozen: van dit deel stond de rente het langst vast, dus het afkopen van de rente zou het duurst zijn.

In het renteplaatje is ook te zien dat er een flinke hap uit het maandelijkse bedrag is:

Achteraf ben ik zeer tevreden hoe ik mijn hypotheek optimaal heb geminimaliseerd: eerst bijstorten in de spaarhypotheek, vervolgens van enkele delen de rente afkopen toen de rente laag stond, en ten slotte het deel met hoge rente tegen lange restevaste periode aflossen. En hoewel mijn hypotheek nog lang niet is afgelost, is de angel er al uit: als ik de hypotheekrenteaftrek en aflossingen niet meetel, betaal ik slechts 45,- per maand aan netto rente! Dus hoewel de totale maandelijkse kosten nog steeds meer dan 50% van het oorspronkelijke bedrag is, is het component rente slechts een fractie van wat het ooit geweest is:

Sterker nog: over 4 jaar zal de netto rente zelfs onder de 0,- zakken, waardoor mijn gehele hypotheek meer geld oplevert dan hij kost. Dat noem ik pas rentenieren op mijn hypotheek! Dit zal "helaas" afgelopen zijn zodra mijn spaarhypotheek in 2030 wordt afgelost.

Maar deze aflossing heeft ook een groot nadeel: minder flexibiliteit. Nu nog meer aflossen is gwoonweg niet rendabel meer. Mijn duurste hypotheek is 2.14%, veel lager dan de huidige marktrente. Wellicht wordt aflossen weer gunstig al een rentevaste periode eindigt, maar daar zijn we nog zeker 7 jaar vandaan.
Het alternatief is het geld naar de beurs brengen. Zoals bekend hou ik nog steeds koppig vol dat de markt een beetje te timen is, vooral op lange termijn schaal. Immers, om de zoveel jaar komt er wel weer een economisch dipje. Deze taktiek werkt een stuk beter als je alternatieven hebt om in te investeren: als je even niet in de beurs wil investeren, dan kan je gewoon je hypotheek aflossen. Nu mijn hypotheek niet meer rendabel is om af te lossen, vervalt mijn alternatief, en zal ik me meer gaan aansluiten bij de mensen met het adagio "time to market beats timing the market". Maar wellicht is dit een mooi moment om ander nuttige investeringen te overwegen, zoals pensioensparen.

Maar ondertussen ga ik even genieten dat mijn maandlasten van het huis lager zijn dan die van mijn internetkabel!

Zie ook:

eindelijk kan ik rentenieren op mijn spaarhypotheek!
verloop van mijn hypotheek

Flinke sprong in eigen vermogen...met een nare bijsmaak

In de tien jaar dat ik aan het bloggen ben is er veel in mijn situatie veranderd. Tien jaar geleden was ik al blij als ik een paar duizend euro per jaar kon aflossen. En ondertussen droomde ik van een afgelost huis, zodat ik eerder met pensioen kon gaan. Afgelopen maand is die droom een heel stuk dichterbij gekomen, maar het is heel anders dan ik me had voorgesteld. 

Waarschijnlijk voel je 'm al aankomen: mijn dementerende vader is ondertussen in een verpleeghuis opgenomen, en we hebben zijn huis verkocht. De afgelopen maanden zijn dus heel druk en hectisch geweest. Hij had dit huis pas gekocht nadat ik uit huis was, dus voor mij had het huis een beperkte emotionele waarde. Enfin, nu is hij dus een zielige oude man, maar wel met een recordbedrag op zijn bankrekening. 

Voor mijn broer en ik was het nu overwegen wat te doen. Van de belastingdienst mag je jaarlijks 6035,- schenken aan je kinderen, en 2418,- aan ieder ander persoon, zoals kleinkinderen. Met twee kinderen en drie kleinkinderen schiet dat niet echt op. Niemand durft een schatting te maken hoe lang mijn vader nog blijft leven, maar ik denk niet dat hij lang genoeg leeft om al zijn geld belastingvrij weg te schenken. Ook moet hij vanaf het volgend jaar vermogensrendementsheffing betalen. Als het geld gewoon op een spaarrekening staat zal dat niet zo veel zijn, maar er is een groter probleem: voor de zorgkosten gaan ze zijn vermogen zien als forfaitair inkomen, waardoor hij pakweg 4% per jaar moet afdragen aan de SVB.

Bovendien kon mijn broer wel wat geld gebruiken voor een verbouwing, heeft hij nu een gunstige wisselkoers en zijn wij aan het rondkijken om te gaan samenwonen, dus kan het geen kwaad om alvast wat uit te delen. We hebben het bedrag zo gekozen dat er nog meer dan ruim voldoende overblijft voor een begrafenis, gelaten aan alle kleinkinderen en belastingvrij schenken voor nog enkele jaren. 

Het voelt zuur om belasting te moeten betalen over een erfenis. Maar van de andere kant: tot 136.000,- betaal je slechts 10% belasting (zie belastingdienst). Eigenlijk bizar dat je een slordige 40% belasting betaalt over salaris waar je hard voor hebt gewerkt, en slechts 10% voor geld dat je gewoon in je schoot krijgt geworpen. 
Ik heb jarenlang op elke bruiloft tegen de stelling "erfbelasting is belachelijk, want daar is al een keer belasting over betaald" gediscussieerd. Ik ga mijn argumenten hier niet nogmaals herhalen, als je ze graag wilt lezen, zie dan mijn artikel "is vermogensrendementsheffing eerlijk" en het mooie artikel uit de Trouw "Mark Rutte, Anti-liberaal". Het zou een beetje hypocriet zijn als ik nu alles op alles zou zetten om erfbelasting te vorkomen.

En nu eindig ik deze maand dus met een saving rate van pakweg 95%, en een passief inkomen waar ik een paar jaar op zou kunnen uitzingen.... Ik voel me bijna schuldig om de gelddromen die ik tien jaar geleden had die nu zijn uitgekomen...

zie ook:

Zorg om aftakelende ouders
Erfrecht: legaat
Is vermogensrendementsheffing eerlijk?

Mijn hypotheek... wat had beter gekund?

Vorige keer besprak ik hoeveel winst ik uiteindelijk heb gemaakt door het bijstorten in de spaarhypotheek. Ik ben heel tevreden met het resultaat, maar het is wellicht wel eerlijk om te vermelden wat ik nog beter had kunnen doen aan mijn hypotheek, zodat het wellicht nog lucratiever was geweest:

• Spaarhypotheek op voorhand volstorten
  Als je later gaat bijstorten heb je een hoop rekenwerk te doen om binnen de bandbreedte te blijven. Bij sommige hypotheekverstrekkers is het echter mogelijk om op voorhand een bijstortschema te bepalen. Zo kan je bijvoorbeeld instellen dat je de eerste 5 jaar 10 keer zoveel premie betaalt als de 15 jaar erna. En de laatste 10 jaar? Daar mag je zelfs voor instellen dat je helemaal geen premie betaalt, zie hier. Ik heb nooit een tooltje gemaakt voor deze optie, omdat deze optie niet meer mogelijk was tegen de tijd dat ik iets van javascript begon te begrijpen, maar om je en idee te geven: een hypotheek van een ton tegen 5% kost over 30 jaar 43078,- aan inleg. De rest wordt door de spaarrente gegenereerd. Maar als je het hieromschreven traject aanhoudt, dan kost het je slechts 27665,- aan inleg.
  Waarom hebben we dit niet gedaan? Simpel: we hadden geen idee dat dit mocht, en bovendien hadden we geen ruimte over om extra te storten.
  
  
• Aflossingsvrije hypotheek omzetten naar spaarhypotheek
  Vanaf 1 januari 2013 is een hypotheek alleen aftrekbaar als hij minimaal annuitair afgelost wordt. Hiermee kwam defacto een einde aan de spaarhypotheek (en ook aan de aflossingsvrije hypotheek, al is deze vorm nog een tijdje populair geweest toen de rente extreem laag stond). Naar aanloop van deze transitie was het mogelijk om je aflossingsvrije hypotheek nog snel te laten omzetten naar spaar. In het najaar van 2012 was er zelfs een wachtrij bij hypotheekverstrekkers omdat veel mensen dit wilde doen. 
  Dit was een goede optie voor mij geweest. De hypotheek liep ondertussen al twee jaar, en na twee loonsverhogingen was het wellicht mogelijk om de hogere last van een extra spaarhypotheek te kunnen dragen. Helaas was is ik er te laat bij om dit te regelen. 
• Rente aflossingsvrije hypotheek afkopen
  Dat mijn spaarhypotheek een rente van 5.3% heeft is niet zo erg. Na een tijdje ging dit percentage in mijn voordeel werken. Maar mijn aflossingsvrije hypotheek van 5.1% was achteraf gezien minder gunstig. Eind 2015 heb ik een keer bekeken of het afkopen van de rente gunstig was. Destijds zou het een slordige E20.000 kosten, maar wel grofweg 7% rente op mijn investering krijgen. Hoewel ik dit geld op dat moment niet had, was dit een achteraf gezien een hele goede investering geweest in verband met mijn scheiding in 2019: ik zou dan een hele gunstige rente kunnen overnemen, terwijl het geld niet in overwaarde zou gaan zitten die ik met mijn ex zou moeten delen. Maarja, als ik zulke goede vooruitziende blik had, dan had ik net zo goed niet kunnen trouwen...
  

Zijn er hypotheekzaken waar jij achteraf spijt van hebt?

zie ook:

rentevaste periode openbreken: wat is de winstverwachting?

Hoe is het ondertussen met mijn spaarhypotheek?

spaarhypotheektools

spaarhypotheek: laatste jaren premievrij?

Hoe is het ondertussen met.... mijn spaarhypotheek?

Laatst kwam ik er achter dat ik sinds 2013 aan het bloggen ben, dus is dit mijn 10de jaar! Daarom leek het me leuk om dit jaar een paar onderwerpen aan te snijden waar ik de afgelopen jaar meermaals over heb geschreven, om te kijken hoe het er nu mee staat. Vandaag: mijn spaarhypotheek.

Om te begrijpen waarom ik dit blog begon moeten we terug naar drie jaar voor de start van dit blog, namelijk toen ik en mijn destijds vrouw in 2010 dit huis kochtten. In die tijd was een aflossingsvrije hypotheek heel normaal. Pas in augustus 2011 kwam er een "gedragscode" die bepaalde dat men maximaal de helft van de WOZ waarde aflossingsvrij mocht doen, de rest zou dan spaarhypotheek moeten zijn. Onze hypotheekverstrekker liep blijkbaar op de troepen vooruit, en gebruikte deze gedragscode al in 2010. Voor een uitgebreide geschiedenis van de Nederlandse hypotheek, zie hier. Ook de rentes waren anders: met ruim 5% was hij "historisch laag", dus hadden we de rente zo lang mogelijk vastgezet. 

Drie jaar later kwam langzaam het besef dat ik niet tot mijn 73ste loonslaaf en consumeerslaaf wilde blijven en stuitte ik op blogs over hypotheek versneld aflossen. Veel van deze blogs waren duidelijk geinspireerd door het boek "hypotheekvrij" van Gerhard Hormann, waarbij wordt gepredikt om zo snel mogelijk je aflossingsvrije hypotheek af te lossen voor lagere maandlasten. Dat je hiervoor ook hypotheekrenteaftrek misliep was niet erg, want als je de HRA pas op het einde van het jaar liet uitkeren dat merkte je het verschil niet....of zoiets. De spaarhypotheek durfde niemand aan, want dat had iets met bandbreedtes en dat was eng. 

Anyway, dit mantra schreeuwde om een tegengeluid dat een spaarhypotheek veel rendabeler was om af te lossen, en dus begon ik met een blog genaamd "rentenieren op je hypotheek". Later ging ik over meer dingen schrijven en vond ik de naam te lang, dus veranderde ik het in Geld is Tijd.

En zo begon ik dus met een reis van bijstorten van de spaarhypotheek. In september 2013 deed ik mijn eerste storting. In de jaren erna stortte ik in totaal 13350 euro bij en kortte ik de hypotheek in tot 20 jaar. Hiermee is de spaarhypotheek volledig "vol", en is het dus een mooi moment om de balans op te maken. Het vorig jaar liet ik al zien dat mijn spaarhypotheek op dit moment meer oplevert dan hij kost. Maar de belangrijkere vraag is: wat heeft al dat bijstorten en inkorten opgeleverd?

Dat is helaas niet zo eenvoudig om te zeggen, omdat in 2019 wegens mijn scheiding mijn spaarhypotheek is gehalveerd. Hoewel de spaarhypotheek halveerde, mocht ik wel de volledige spaarpot meenemen. Om te voorkomen dat er teveel gespaard zou worden, had ik de maandelijkse bijstorting in elk geval moeten aanpassen. Daarom heb ik zitten rekenen met 2 scenarios: dat de premie minimaal zou worden en de hypotheek dus zo lang mogelijk zou blijven bestaan, of dat ik net zoveel zou inkorten als dat ik daadwerkelijk heb gedaan. dan krijg je het volgende plaatje:

De groene lijn is dus opbouw in de spaarhypotheek zoals hij daadwerklijk loopt/is gelopen. Let maar niet op het rare knikje van 2017, toen is er het een en ander aan versleuteld aan de spaarhypotheek, zie hier. De rode en blauwe lijn geven twee scenarios weer hoe het had kunnen lopen als ik niet had bijgestort.

De vergelijking tussen maandelijkse (netto) kosten is als volgt:

De piekjes in de groene lijn zijn de bijstortingen. Je ziet dat de groene lijn na 2019 ongeveer dezelfde premie heeft als de blauwe lijn. Dit is namelijk de minimale maandelijkse kosten die toegestaan zijn wegens de bandbreedte. het verschil is dat er in het blauwe scenario ongeveer 5 jaar langer betaald moet worden. 

Maar de grote vraag is natuurlijk: wat heeft het echt opgeleverd? De frappante is dat het blauwe en het rode scenario ongeveer evenveel zouden kosten. In het rode scenario bouw je sneller geld op, maar de hypotheek is ook kosrter, dus je profiteert minder lang van het spaaarhypotheekvoordeel. Het scenario dat ik heb gevolgd heeft over de hele looptijd ongeveer 9000,- opgeleverd. Het is hierbij niet eerlijk om dit te rekenen als 9000/13350 = 67% winst. De bijstortingen zijn immers in de jaren '10 gedaan, terwijl de winst pas rond de jaren '30 wordt gemaakt. Als je ook de duur meetelt, dan kom je op een rendement van grofweg 5% per jaar. Achteraf gezien is het bijstorten dus een lucratieve en veilige manier geweest om rendement te maken. 

Zelf Gerhard Hormann heeft in 2016 toegegeven dat aflossen op een aflossingsvrije hypotheek niet echt gunstig is, en dat bijstorten op een spaarhypotheek veel rendabeler is. Maarja, achteraf is gemakkelijk praten. Er zijn genoeg dingen die ik beter had kunnen doen bij het afbreken van mijn hypotheek, dus het is ook eerlijk om dat te vermelden. Ik zal daar binnenkort eens over uitwijden.

zie ook:

de geschiedenis van de spaarhypotheek
recensie "hypotheekvrij"
eindelijk kan ik rentenieren op mijn spaarhypotheek
is Gerhard Hormann van zijn geloof gevallen?
een overzicht van mijn hypotheekaflossingen

Terugblik persoonlijke financien van 2022

Ziezo, 2022 is achter de rug. Persoonlijk was het geen geweldig jaar, met veel gedoe rond mijn aftakelende vader en nog meer medisch leed van vrienden en familie. Maargoed, dit blijft een financieel blog, dus laten we snel de cijfers er bij halen: 

Financien

Na 2021, waarin een behoorlijk stuk geld in de keuken is verdwenen, ziet het er voor 2022 weer een stuk rooskleuriger uit. De savingrate voor heel 2022 eindigt op 49%:

Volgens MrMoneyMustache betekent dit grofweg dat ik nog 17 jaar moet werken. Tegen die tijd ben ik 58. Geen slecht vooruitzicht, maar eigenlijk ben ik van plan om al wat eerder Barista Fire wil gaan worden. Ik heb hier nog geen nauwkeurige berekeningen over gemaakt, maar over 8 jaar is zowel de alimentatie als de spaarhypotheek afgelopen, dus wellicht is dat een mooi moment om het rustiger aan te gaan doen.

Een andere manier om naar financiele onafhankelijkheid te kijken is het passieve inkomen. De grafiek hieronder geeft verschillende componenten van passief inkomen (gedeeld door de totale uitgaven. Als de grafiek 100% procent kan ik al mijn uitgaven dekken): 

Je ziet dat dit jaar geen feest was op de beurs, want de inkomsten van beleggingen was niet veel. Van de andere kant: dit was juist een goed jaar om aandelen te kopen. De op- en neergaande koersen maakten het redelijk gunstig om de aankopen te timen. Ten slotte zie je dat het component "giften" flink is gestegen. Het vorig jaar heeft mijn moeder wat apparatuur voor de keuken gedoneerd, en dit jaar heeft mijn vader de maximale schenking gedaan (nouja, mijn broer en ik beheren zijn rekening...).

De buffer (hoeveel maanden kan ik het met mijn spaargeld uithouden) is het hele jaar rond de vijf maanden geweest. Normaalgesproken vind ik een buffer van drie maanden voldoende, maar doordat ik de markt aan het afwachten ben heb ik minder belegd dan ik eigenlijk gewild had. Geen zorgen, dit geld staat nog steeds klaar voor de volgende dip!

Ten slotte het eigen vermogen. in deze grafiek deel ik het eigen vermogen door de uitgaven. Bij 100% zou ik dus een jaar op mijn vermogen kunnen teren (er van uitgaande dat het vermogen vrij opneembaar is), en bij 2500% heb ik genoeg vermogen voor de "safe withdrawal rate" van 4%.

Het vermogen is grofweg gestegen van 300% naar 400%. Dat is in lijn met de saving rate van 49%: ik heb ongeveer net zoveel gespaard als uitgegeven, dus na een jaar heb ik genoeg geld om het een extra uit te kunnen zingen. 

Je ziet dat het extra vermogen voor een deel in aandelen is gaan zitten, maar het grootste deel is naar de hypotheek gegaan. Dus is het meteen tijd voor het volgende kopje:

Hypotheek

Aangezien de keuken dit jaar afgerond werd, had ik minder buffer nodig en kon er weer met vol enthousiasme worden afgelost. In februari heb ik al eens 10.000 afgelost, en in december kwamen er nog eens twee keer 5000 bij. Samen met de autmatische aflossingen is de hypotheek gekrompen van grofweg 70% van de oorspronkelijk hypotheek naar 60%:

Dit is een jaarrecord voor mij! Met dit tempo kan ik over 6 jaar hypotheekvrij zijn! Maar dat is waarschijnlijk niet wat er gaat gebeuren. Ik ga proberen om het annuitaire stuk van 5.3% binnen een of twee jaren af te lossen. De rest van de hypotheek is dermate goedkoop dat het op dit moment beter is om het geld te reserveren voor aandelen.

De hypotheekkosten zakte slechts van 75% naar 70%:

Dit getal lijkt een beetje tegen te vallen als je vergelijkt met de aflossingen, maar zoals je hier kan lezen zijn de huidige kosten vooral aflossingen. Als je mijn netto kosten bekijkt zonder aflossingen, dan betaal ik ongeveer 1% rente! En de spaarhypotheek maakt het helemaal bont, want die levert netto zelfs geld op!

Klussen

Ik heb niet het gevoel dat ik het afgelopen jaar aan veel dingen ben toegekomen. Toch is het me gelukt om de verbouwing van de keuken af te ronden en de badkamer een beetje op te kalefateren, waar ik heel blij mee ben. Voor de rest zijn het vooral kleine klusjes die ik heb gedaan die niet interessant genoeg zijn voor een blogpost, zoals drie lekkages (dak, badkraan en wasmachine afvoer) en een verrotte deur repareren. Op dit moment heb ik geen grootste plannen voor het komende jaar, maar dat zou kunnen veranderen omdat ik een nieuwe buurman krijg die wellicht dingen gezamelijk wil oppakken, zoals een nieuw dak.

Bij deze wens ik iedereen een voorspoedig 2023!

En? Lukt mijn timen van de markt een beetje?

Zoals wellicht bekend beleg ik al een tijdje periodiek via mijn werk, en bovendien koop ik af en toe wat ETF-jes bij DeGiro. En dat laatste kan je niet bepaald periodiek noemen. Hoewel ik weet dat talloze studies hebben aangetoond dat "time to market beats timing the market", blijf ik onregelmatig kopen, afhankelijk van de stand van de beurs. De beurs staat in mijn ogen al jarenlang veel te hoog, en is het de moeite waard om even te wachten, want "what comes up, must come down". In het verleden heb ik al eens geschreven over dat beleggen op de piek is als zomergoed zaaien in de herfst: over de lange termijn zal de beurs blijven stijgen, maar waarom niet profiteren van een grote kans dat de beurs binnenkort zal dalen? En een jaar voor de corona pandemie heb ik een keer alles verkocht. Ik geef toe, dat was een beetje een toevalstreffer. De beurs stond in mijn ogen behoorlijk hoog, maar niemand kon een pandemie verwachten. Dit geeft dus geen garanties voor de toekomst.

En wat ben ik nu aan het doen? Ik leg behoorlijk vaak in, maar alleen als de beurs relatief laag staat. De markt is erg volatiel en ik verwacht veel schommelingen, of zelfs een crisis, dus zijn er genoeg momentjes om een dipje te kopen. Hieronder zie je de koers van VWRL, en de momenten waarop ik heb ingelegd:

Je ziet dat ik vooral koop

De afgelopen twee jaar heeft deze taktiek redelijk goed gewerkt. Hoewel de gemiddelde koers ongeveer 99,74 was, heb ik voor gemiddeld 95,45 kunnen kopen. Dat klinkt mooi, maar er zijn natuurlijk wel wat kanttekeningen te maken:

• Ik heb in 2021nauwelijks iets in kunnen leggen. Dit wil ook zeggen dat ik een jaar aan dividend ben misgelopen
• Deze taktiek werkt alleen in momenten dat de beurs volatiel is. In een normale beurs stijgt hij jaarlijks, waardoor je met markttimen alleen maar achter de feiten aanloopt.
• DeGiro heeft een beleid waarbij je geen transactiekosten betaald voor de eerste aankoop in een maand, en voor de volgende aankopen als ze minimaal 1000,- zijn. Bij veel van bovenstaande rode stipjes heb ik dus voor minimaal 1000,- moeten kopen. Deze taktiek lukt dus niet bij een kleine portemonnee.
• Het blijft gokken wanneer je bescheiden porties koopt en wanneer je je hele spaarrekening leegtrekt. In mijn geval heb ik nog steeds te defensief gekocht. Ik had nog best wat willen bijkopen, maar de moment is nog niet gekomen. En dan kom ik meteen op het laatste punt:
• Het is handig om een alternatieve investeringsmogelijkheid te hebben voor als de beurs te hoog voor je smaak is. En daarom heb ik deze week nogmaals 5000,- afgelost van mijn annuitaire hypotheek van 5.3%: 

Dus: kan ik het aanraden om de markt te timen? Nee, ik kan niks aanraden. Maar zolang ik nog kan aflossen op de hypotheek en er is nog geen echte economische crisis, ga ik nog even op dezelfde voet door.

Eigenlijk had ik nu nog een analyse moeten maken over mijn inleggedrag versus regelmatig inleggen en het extra effect van dividend, maar gelukkig heeft Geldnerd dat voor mij gedaan. Een aanrader om te lezen!

Eindelijk kan ik rentenieren op mijn spaarhypotheek!

Na 9 jaar is eindelijk een mega mijlpaal bereikt: vanaf nu levert mijn spaarhypotheek me meer op dan hij kost! De netto rente is kleiner dan de bruto rente waarmee de spaarpot maandelijks groter wordt.

Zo bereken je zelf je actuele rente van je spaarhypotheek. Bij mij geeft hij nu dus aan dat mijn actuele rente -0.08% is, en dat ik in de resterende 8 jaar van de looptijd ongeveer 5700,- winst ga maken!

Hieronder zie je het verloop van mijn spaarhypotheek. De bruto rente is 5.3%, maar dankzij hypotheekrente aftrek is de netto rente dus een stuk lager:

In de grafiek kan je goed zien dat ik in 2014 tot 2017 enkele keren heb bijgestort, want het groen vlak wordt in sprongetjes groter. In 2018 is de ORV die hieraan gekoppeld zit flink omlaag gegaan. Maar eerlijkheidshalve dient gezegd te worden dat de grootste verandering mijn scheiding was: hierdoor had ik nog maar recht op de helft van de spaarhypotheek, maar ik mocht wel de hele spaarpot laten staan. Hierdoor had ik ineens relatief veel afgelost. Bovendien heb ik destijds de ORV helemaal opgezegd en de hypotheek ingekort tot 20 jaar. 
En daarna was het "achteroverleunen en de boel door laten pruttelen". Tot het moment dat de spaarhypotheek voor mij ging werken. De maandelijkse winst wordt steeds groter, en die wordt gedeeld door de restwaarde (het rode gebied) dat langzaam naar nul gaat. De actuele rente gaat dus asymptotisch naar min oneindig!

Ik ben dit blog oorspronkelijk begonnen met als titel "Rentenieren op je Hypotheek", omdat ik wilde aantonen dat bijstorten op je spaarhypotheek veel rendabeler is; aflossen op de aflossingsvrije hypotheek kan later wel. 9 Jaar geleden was blogland nog heel anders dan nu. Het bestond vooral uit veel mensen die "Hypotheekvrij" van Gerhard Hormann hadden gelezen, en dus allemaal overtuigd waren dat je je aflossingsvrije hypotheek moest aflossen, want dat zou je "aflossingsblij" maken. Je moest vooral niet in de buurt komen van je spaarhypotheek, want die was ingewikkeld, en een "tekenbeet": je kwam er niet zomaar van af. Achteraf is Gerhard zelf ook teruggekomen van zijn statement en heeft toegegeven dat hij beter had kunnen bijstorten op zijn spaarhypotheek. 

Bijstorten vereist wel wat rekenwerk: met behulp van wat tooltjes kan je het effect van bijstorten berekenen, en ook kijken of je de bandbreedte niet overtreedt. Maar als je het goed doet, gaat je aflossing een stuk sneller!

Zijn er al meer mensen die dit punt hebben bereikt? Mocht je het niet weten: check het zelf op actuele rente van je spaarhypotheek

Saving rate van 2021 (en een stukje 2022)

Al enkele jaren post ik gemiddeld twee keer per jaar mijn saving rate en nog meer van die cijfers. Dit jaar was het er nog niet van gekomen doordat ik flink in de buidel aan het tasten voor een keuken. Er zijn helaas serieus wat deuken in mijn stijgende grafieken gemaakt. De andere reden is dat de getalletjes me steeds minder interesseren. 9 jaar geleden (wow, zolang geleden al!) vond ik mijn baan nog niet zo interessant en verdween het grootste gedeelte van mijn salaris in een niet al te gelukkig huwelijk. Het maken van een financieel overzicht gaf me houvast en hoop om langzaam uit een dal te kunnen klimmen. Ondertussen ziet het er allemaal een stuk florisanter uit en ben ik eigenlijk veel meer bezig met gelukkig leven dan met naar getalletjes staren. Maargoed, toch maar een overzicht dan maar!

Saving rate

Terwijl ik lekker op weg was om structureel door de magische grens van 50% te gaan, heeft de keuken eind 2021 flink roet in het eten gegooid (gelukkig heb ik de oude schoorsteenpijp boven het aanrecht nu goed dichtgepurd ;-) ). Drie maanden achter elkaar ging er meer geld uit dan in. Maar is dit erg? Ik denk dat het erger was geweest als ik niet had geinvesteerd in leefcomfort. Het is moeilijk om het in waardevermeerdering van het huis uit te drukken, maar de keuken is zijn geld dubbel en dwars waard. Voorlopig ben ik wel klaar met verbouwen, en 2022 laat al weer mooie pieken zien, dus wie weet wordt 2022 wel een record saving rate!

Eigen vermogen:

Aan de eigen vermogen grafiek kan je nauwelijk zien dat er verbouwd is. De daling van eind 2022 valt in het niet bij de waardevermeerdering van het huis. Ondertussen is mijn toko en spaarrekening dus 250% van mijn jaarlijkse uitgaven. Ik zit nu dus op 10% van de magische 25x jaarlijkse uitgaven, een waarde die vaak wordt gebruikt als safe withdrawal rate. Ben ik hiermee dus op 10% van de reis? Ik denk het niet: de grafiek is behoorlijk exponentieel, dus ik verwacht dat de resterende 90% aanzienlijk sneller gaat. Ook is het wel interessant om te kijken waar het vermogen nu in zit:

Voornamelijk in overwaarde dus. Ik heb het afgelopen jaar nauwelijks aandelen gekocht, eigenlijk alleen via het aandelenprogramma van mijn werk, voor de rest koop ik af en toe in een dipje, en wacht ik nog steeds op de grote klapper...

Passief inkomen:

Ten slotte nog het passieve inkomen, oftewel: hoeveel van mijn inkomen komt aanwaaien? En daar begint iets vervelends op te treden wat ik al jaren had kunnen zien aankomen: de grafiek knalt alle kanten uit. Ik beschouw koerswinsten of verliezen als passief inkomen, en naarmate mijn aandelenportefeuille langzaam groter wordt, worden de maandelijkse winsten of verliezen navenant groter. De rode lijn, die het jaarlijkse gemiddelde aangeeft, is nog wel redelijk stabiel, maar het is een kwestie van tijd voordat deze lijn ook niet meer te volgen valt. Ik moet hier echt iets op gaan bedenken...

Voor de uitsplitsing van passief inkomen gebruik ik wel de jaarlijkse gemiddelden, anders zou het een janboel worden:

En hier zie je nog een leuk kadootje: mijn moeder had besloten om het kookgedeelte van de keuken te doneren, dus heel erg bedankt daardoor :-). Je kunt je afvragen of dat bij passief inkomen hoort, maar als ik van giten zou kunnen leven, dan hoef ik niet te werken, toch? Anyway, je ziet dat aandelen inderdaad de grootste bijdrage hebben in het passieve inkomen. 2020 en 2021 waren een goed jaar, maar op het einde werd de beurs volatiel.

Dus ja, niet zo heel spannend, zelfs als ik het halve huis verbouw gaat het gewoon zijn gangetje. Maar zoals altijd: de beste financiele cijfers zijn saaie cijfers!

zie ook:
saving rate
eigen vermogen
passief inkomen

Ik betaal 80% minder rente aan hypotheek!

Als ik naar de plaatjes kijk van een tijdje terug, dan word ik uiteraard blij van de zakkende hypotheek een maandlasten, maar van de andere kant lijkt het nog steeds niet hard op te schieten. Na 8 jaar actief extra aflossen is nogsteeds slechts eenderde afgelost, en de maandelijkse lasten zijn met nauwelijks 30% gezakt. 

Hoog tijd om de boel van een optimistischere kant te bekijken!

Want deze getallen zeggen niet alles. Ik heb mijn spaarhypotheek ingekort van 30 naar 20 jaar, waardoor ik sneller van deze hypotheek afben, maar waardoor ik ook hogere maandlasten heb. Ook heb ik van twee hypotheekdelen de rente opengebroken. Hierdoor gaat de rente uiteraard omlaag, maar omdat eentje een annuitaire hypotheek is wordt het aflossingscomponent juist hoger, wat dus tot een hogere premie leidt.

Dus leek het me interessant om te kijken hoeveel ik maandelijks kwijt ben aan premie, en hoeveel aan aflossing. En dan zie je een wereld van verschil ten opzichte dan 8 jaar terug:

De totale premie (het blauwe en rode stuk) is weliswaar hooguit met 30% gezakt, de verhouding tussen aflossing (blauw) en rente en ORV (rood) is volledig omgedraaid. In het begin ging slechts 17% van de premie naar aflossen, nu 45%, en waar eerst 83% werdt verspild aan rente en ORV, is dat nu slechts 17%. Dat is dus 5 keer zo weinig! Uiteraard heb ik liever nog lagere maandlasten, maar maandlasten die direct worden gebruikt als aflossing kan ik mee leven.

De andere frustratie zit uiteraard in de huidige lage rentestanden. In 2010 dachten we slim te zijn door de hypotheekrente lang vast te zetten (5.1% aflosvrij en 5.3% voor spaar), want de rente stond historisch laag. De rest is geschiedenis. Maar hoeveel rente betaalden we dan effectief? Als ik het de rente en ORV door de actuele hypotheekstand deel, dan kan ik berekenen hoeveel rente is eigenlijk gemiddeld aan het betalen was. En dat ziet er als volgt uit:

De kleine piekjes op de lijn komen doordat er aflossingen waren die pas later zijn verwerkt. Je kunt het dus als ruis beschouwen. Door de ORV kwamen we niet tussen de 5.1% en 5.3% uit, maar zelfs op 5.5%! Gelukkig werd er al snel een daling ingezet. De echte dalingen kwamen pas toen in in 2020 en 2021 de rente heb afgekocht voor twee hypotheekdelen. Op dit moment betaal ik gemiddeld slechts 1,1% netto! Hoewel ik nog steeds een stuk hypotheek heb van 5.3%, is levert de spaarhypotheek al bijna net zo veel rente op als hij kost, dus dat component is bijna gelijk aan 0%. Daarom die je dus een enorm verschil tussen bruto en netto: de spaarhypotheek zorgt voor een extra groot stuk hypotheekrenteaftrek.

Om het eerlijk te kunnen vergelijken met een hedendaagse hypotheek heb ik geprobeerd om om te rekenen met hoeveel bruto rente deze 1.1% overeen komt. Je krijgt dan de volgende grafiek:

Mijn huidige rentelast is dus ongeveer gelijkwaardig aan een annuitaire of lineaire hypotheek van 1.53%. Dit is ongeveer de huidige marktrente!

Dus al met al ben ik blij met mijn hypotheeksituatie: de rentelasten zijn net zo laag als een hedendaagse hypotheek, maar ik heb wel een hypotheekcomponent van 5.3% dat de moeite waard is om af te lossen (en zo de gemiddelde rente verder te laten zakken)

10.000 afgelost!

Het afgelopen jaar heb ik niet veel geld geinvesteerd omdat ik niet wist hoeveel mijn keuken ging kosten. Bovendien had ik al 10% van mijn duurste hypotheek (5.3%) afgelost, en dat was het maximale bedrag dat boetevrij afgelost kon worden per jaar. 

Dit jaar kunnen we weer met een schone aflos-lei beginnen. Bovendien heb ik nu meer inzicht in hoeveel de keuken gaat kosten. De aandelenbubbel is nog steeds niet gebarsten, dus besloot ik om maar weer eens een die jaarlijkse 10% van die dure hypotheek af te lossen. Maar wat zie ik tot mijn verbazing? Mijn hypotheekboer heeft een regeltje gewijzigd: de 10% is niet meer beperkt per hypotheekdeel, maar ik mag nu 10% van de totale hypotheek op een hypotheekdeel naar keuze aflossen. In het verleden gold deze regel wel voor aflossingsvrije hypotheken, maar niet voor annuitaire. Ik kan dus ineens grofweg 4 keer zoveel aflossen!

Dus was ik even van mijn a propos. Zou de hypotheekverstrekker een foutje hebben gemaakt en moet ik er nu snel (mis)bruik van maken? Moet ik nu al mijn spaargeld in de hypotheek pompen? Dit lijkt me geen goed idee. Ik wil altijd een buffertje achter de hand houden voor het geval dat de beurs crasht. Dus heb ik het mooie bedrag van 10.000 gekozen om af te lossen. Dit is tevens het grootste bedrag dat ik ooit uit eigen portemonnee heb betaald. Mijn auto's komen meestal niet verder dan een paar duizend, en zo groot was mijn studieschuld niet toen ik hem in een keer afloste. 

Door deze klapper slinkt het lichtgroene hypotheek aanzienlijk:

Na bijna 12 jaar van hypotheek aflossen zit ik nu over het eenderde van het aflossen... Van de andere kant: zonder extra aflossingen zou slechts de helft afgelost worden, en gezien mijn aflostempo van de afgelopen jaren zou de boel over 10 jaar afgelost kunnen zijn.

De netto hypotheekrente maakt ook een mooie val:

Een stuk of 7 jaar geleden was iedereen druk bezig met het aflossen van hypotheken, bij voorkeur de aflossingsvrije. Tegenwoordig hoor ik er zelden iets over. Natuurlijk is ondertussen de hypotheekrente gedecimeerd en schieten de aandelenkoersen de lucht in, maar voor mij biedt het aflossen van een 5.3% hypotheek een goed, en vooral heel stabiel rendement. Wat vinden jullie? Had ik het toch beter naar de beurs kunnen brengen?

De weg naar FIRE is saai

Ik ben niet de eerste die het ooit gezegd heeft, maar ik wil het toch gezegd hebben: de weg naar FIRE is saai. In de eerste jaren ben ik veel bezig geweest met bezuinigen, optimaliseren van hypotheek en excelsheets, en daarna...tja, dan kabbelt de boel een beetje voort: 

Saving rate

De saving rate is de afgelopen 10 jaar geleidelijk opgelopen. Voornaamste redenen zijn meer salaris, minder hypotheekrente en wat meer beleggingsinkomsten:

De laatste tijd zijn er wat dipjes ontstaan. Een paar dipjes zijn veroorzaakt door het afkopen van de hoge rente van stukken hypotheek. De laatste afname is veroorzaakt doorzat ik een dag per week minder ben gaan werken. Is dit erg voor FIRE? Ik denk dat het een mooie balans is tussen nu genieten en toch nog genoeg over kunnen houden. Kortom, ik ruil geld in voor tijd :-)

Wat betreft hypotheek is het zo mogelijk nog saaier: ik heb eigenlijk nog 1 hypotheek over die de moeite waard is om versneld af te lossen, namelijk de annuitaire hypotheek van 5.3% (lichtgroen). In het begin van het jaar heb ik daarop maximaal afgelost, en nu...tja, wachten tot het volgend jaar.

De grote vraag is: is het erg dat deze weg naar FIRE saai is? Ik vind van niet. Eigenlijk is het helemaal niet leuk om de hele tijd bezig te zijn met geld. Ik vind het heel prettig dat ik mijn leven zo heb ingericht dat er weinig geld weglekt, zodat er genoeg geld overblijft om zelden geldstress te hebben. In mijn studententijd en huwelijkstijd had ik het niet breed, zodat ik in een restaurant eerst naar de prijzen keek en dan pas naar de gerechten. Ik ben heel blij dat ik dat automatisme langzaam uit mijn systeem heb kunnen halen.

Genoeg tijd om te focussen op andere dingen, zoals lekker leven, en oja, wat verbouwingen, hierover later meer.

Loan to value zakt flink

Bij bijna iedereen is hij ondertussen op de mat gevallen: de gemeentebelastingen. En terwijl de meeste mensen klagen over hoe hoog het te betalen bedrag is, zijn FIRE adepten eigenlijk vooral benieuwd naar hun WOZ waarde.

De score van dit jaar: volgens de gemeente is mijn toko 3.3% meer waard geworden. 

Of dat ergens op slaat? Geen idee. Ik kijk elk jaar via wozwaardeloket.nl naar de waarden van het rijtje van 8 huizen waarin ik het vierde huis heb, en dat zie ik het volgende patroon:

Hier kan je zien dat de waarde van mijn huis al 5 jaar lang precies de waarde van "huis8" volgt, en alle huizen op "huis1" en "huis5" na veranderen de laatste 3-4 jaar met dezelfde percentages. De gemeente gaat er dus van uit dat het hele dorp 3.3% meer waard is geworden. Ik ben trouwens heel benieuwd of "huis5" het volgend jaar nog een sprongetje gaat maken, want dat is onlangs voor een halve ton boven de WOZ waarde verkocht.

Dit heeft ook een effect op de loan-to-value (LTV) van het huis. Naast waardevermeerdering heb ik afgelopen maand 10% van mijn "annuitaire hypotheek (was spaar)" afgelost, want dat is het enige hypotheekdeel dat nog een hoge rente heeft. Het gevolg is dat de LTV van 77.7% naar 72% zakt:

Overigens heeft dit geen effect op risico opslag, want ik heb NHG.

Een heel verschil met de LTV van ruim 122% in 2015... 

Annuitaire hypotheekrente afkopen

In 2019 heb ik al een keer van een stuk hypotheek de rente afgekocht, een investering die bijna 7% rente opleverde. In dat geval ging het om een stuk aflossingsvrije hypotheek dat van 5.1% naar 1.39% ging. Dat smaakte naar meer, dus heb ik vorige maand dit nogmaals gedaan, maar dan voor een annuitair deel. Nu merk ik het voordeel van meerdere kleinere hypotheken: ik kan de investeringen spreiden. 

Destijds heb ik een rekentool gemaakt voor het afkopen van aflossingsvrije hypotheken. Annuitaire hypotheken zijn een heel stuk ingewikkelder, dus dit vraagt om iets meer inspanning voor een tooltje en ook om een serie van blogartikelen. Hopelijk lukt het me om over een paar weken een tooltje af te hebben waarin alles berekend kan worden. Deze week beginnen we met het effect van het afkopen. Hieronder zie je mijn maandlasten: 

Halverwege 2019 is vanwege de scheiding de aflossingsvrije hypotheek gesplitst in een deel aflossingsvrij en een deel annuitair, beide 5.1%. Eind 2019 heb ik de rente van het rode aflossingsvrije deel afgekocht, en je ziet het rode deel meteen ongeveer 3 keer zo klein worden. Dit jaar heb ik het oranje annuitaire deel afgekocht, maar de grafiek zakt maar een beetje, terwijl de nieuwe rente zelfs lager is. Hoe zit dat?

Het principe van een annuitaire hypotheek is dat de (bruto) kosten elke maand constant zijn, en dat op het einde van de periode de hele hypotheek is afgelost. Op het begin is de hypotheek nog hoog, dus betaal je veel rente, en op het einde van de hypotheek is het de bedoeling dat hij bijna is afgelost, dus dat je minder rente betaalt. Als je elke maand evenveel wilt betalen, dan zal je dus op het begin veel rente betalen en weinig af kunnen lossen, en op het einde is het andersom. 

Na een hoop rekenwerk komt er dit uit voor het verloop van de hypotheek en de maandlasten:

Deze grafiek kan je interactief zelf maken met deze tool. In de onderste grafiek zie je dat de maandelijkse aflossing (zwart) elke steeds groter wordt. Dit is mogelijk omdat er elke maand steeds minder bruto hypotheekrente betaald hoeft te worden (rood). En samen is het precies constant. In Nederland hebben we natuurlijk het fenomeen hypotheekrenteaftrek (HRA), waarbij het rentedeel aftrekbaar is van de belasting. Deze aftrek is afhankelijk van je inkomen en WOZ waarde (EWF), en daarom zeer onderheving aan politiek gekrakeel, vandaar dat de grafiek wat gekke sprongetjes heeft.

Van gebeurt er nu als de rente ineens veranderd naar 1.35%. Bij het verloop van de hypotheek zie je dat de grafiek minder bol wordt, maar meer linear. Het gevolg is dus dat er meer wordt afgelost:

Bij de maandelijkse lasten zie je dat het aflossingsdeel dus flink omhoog gaat. de rente gaat omlaag, maar, in totaal dempen deze effecten elkaar dus uit. Om het effect te zien van meerdere rentes, heb ik de initiele maandlasten uitgezet in een grafiek:

Als de rente 0% is, dan is de berekening gemakkelijk: je betaalt geen rente, en elke maand los je 1/360 deel van de hypotheek af. Naarmate de rente stijgt, wordt het totale bedrag groter, maar niet zo snel als bij een aflossingsvrije hypotheek, want in de eerste mand los je minder af als de rente meer is. De rode lijn is wat je netto totaal betaalt, en zoals je kan zien verandert dit bedrag nauwelijks als de rente toeneemt.

Conclusie: het veranderen van de rente van een annuitaire hypotheek heeft heel weinig effect op je maandlasten. Het voordeel zit dus nauwelijks in het verlagen van maandlasten, maar vooral dat de aflossing sneller gaat. Eens kijken of ik de komende weken kan berekenen of deze investering de moeite waard is.

Zie ook:

Mijn plan dat 6.79% rente oplevert 

Lineaire /annuitaire hypotheektool

2020: gelukkig hebben we de financiele cijfers nog

2020 is voorbij...maar gelukkig hebben we de financiele cijfers nog. 2020 is voor mij het eerste volledige jaar zonder echtgenote (nouja, sinds 2010 dan), dus altijd interessant hoe ik het er in mijn eentje van af breng. Het was een jaar waarin ik stopte met lesgeven, dus voor 20% met pensioen ging. En natuurlijk was het een jaar waarin de vakanties in eigen land bleven, en waarin ik eigenlijk nauwelijks iets nieuws kocht.

Eind 2019 had ik op de valreep een stuk hypotheekrente afgekocht, waardoor mijn saving rate een duikeling maakte. Afgelopen maand veerde de jaarlijkse gemiddelde saving rate weer terug, en was ik op weg naar een persoonlijke saving rate record...ware het niet dat ik op de valreep nogmaals een stuk rente heb afgekocht (hierover binnenkort meer). Zo eindig ik dus met een jaarlijkse saving rate van rond de 49%:

(blauw is maandelijkse saving rate, rood is het jaarlijkse gemiddelde)

Dankzij deze saving rate (en ook dankzij de toename van WOZ waarde) zag ik het eigen vermogen ook aardig stijgen. Begin 2020 stond mijn relatief eigen vermogen (eigen vermogen gedeeld door jaarlijkse uitgaven) op net iets boven de 100%, dus ik zou had het op mijn eigen vermogen ongeveer tot nu kunnen uitzingen (dan kan ik wel eerst wat stenen moeten verkopen). Op dit moment staat dit al op ruim 200%, dus ruim twee keer mijn jaarlijkse uitgaven. Klinkt misschien leuk, maar een beetje fire mens heeft minimaal 25 keer zijn jaarlijkse uitgaven.... Hoe dan ook, het gaat de goede kant uit.

Ten slotte hebben we nog de passieve inkomsten. Doordat ik in maart veel ETF's had gekocht (die ik overigens al weer heb verkocht, maar enkele aandelen hou ik wel aan) waren de passieve inkomsten behoorlijk hoog. Als ik de passieve inkomsten deel door de uitgaven, dan kom ik dit jaar uit in de orde van 16%. Eenzesde van mijn uitgaven zijn dus al "gratis" gedekt. Overigens tel ik de rente van de spaarhypotheek ook mee als passieve inkomstenbron. Hieronder zie je welke passieve inkomstenbronnen ik meetel:

Wat dit jaar in petto heeft? Ik heb eigenlijk vooral grote plannen om mijn huis te gaan verbeteren, dus wellicht zal de saving rate een beetje achterblijven in 2021...

zie ook:

overzicht van saving rate/eigen vermogen etc

Investeren full throttle!

Op dit moment zijn alle scheidingskosten afgehandeld en heb ik weinig andere dingen om voor te sparen, dus heb ik het volgende besloten: ik ga full throttle investeren! Dat ga ik op de volgende manier doen:
Elke 16de van de maand ga ik al het geld dat ik boven mijn buffer heb investeren in hypotheek of aandelen. Zolang de koers nog onrealistisch hoog is zal dit de hypotheek zijn. Dit is dus nooit een mooi bedrag, want ik heb zelden precies ene mooi bedrag op de rekening. Van de andere kant: annuitaire hypotheken zijn nooit ene "mooi bedrag" groot, dus kan ik best een bedrag als 2283,85 aflossen.
Waarom de 16de? Op die dag komt de hypotheekrenteaftrek binnen. En de vaste lasten worden meestal rond het einde van de maand of het begin van de maand afgeschreven. Op de 16de verwacht ik geen grote kosten totdat rond de 24ste het salaris binnenkomt. Daarnaast is het fijn om twee keer per maand een financieel momentje te hebben: op de 16de om te zien hoeveel ik over heb, en op het einde van de maand om te zien wat de saving rate en het verbruik is. 

Door de aflossingen van de afgelopen twee maanden ziet het er zo uit:

Het verschil is bijna niet te zien, maar als ik inzoom ziet het er best spectaculair uit:

In januari ben ik door de 80% grens gegaan, en als het zo doorgaat zou de 70% ook haalbaar moeten zijn. Ik mag natuurlijk niet meer dan 10% per jaar aflossen, maar samen met het automatisch aflossen lukt het wel.
Nouja, tenzij er een crisis uitbreekt, dan krijgt beleggen de voorkeur. Maar voorlopig zit er nog veel te veel optimisme in de beurs. Een brexit en een corona virus hebben er nog geen verandering in gebracht. Zelfs Boeing, dat met veel problemen kampt, laat redelijk positieve cijfers zien. Maar waarschijnlijk begint het systeem zich wel al van binnen uit te hollen. We gaan het zien.

Nog een keer rente afkopen?

Vorig jaar heb ik de rentevaste periode van mijn aflossingsvrije hypotheek (5.1%) afgekocht en de rente voor de komende 10 jaar vastgezet tegen 1.39%. Hierdoor kromp de rode "aflossingsvrijerentebalk" flink en zakte mijn totale lasten aanzienlijk:

Smaakt dit naar meer? Jazeker! Het ingelegde bedrag levert rond de 6-7% aan netto rente op. Als ik gewoon was gaan aflossen had het me een netto rente van 2.9% opgeleverd. Nu heb ik nog een annuitaire hypotheek over van 5.1%, voor 5 jaar vast, en 5.3% voor 10 jaar vast. De 5.3% rekening wil ik niet afkopen. Als ik binnen 10 jaar besluit om te verhuizen, dan is het afkopen van de rente niet gunstig. Ik vind het te riskant om 10 jaar vooruit te moeten kijken. De 5 jaar 5.1% is wel een serieuze kandidaat.

Maar dan komt er nog een ander "probleem" om de hoek kijken: op dit moment kan ik zowel de 5.1% als de 5.3% hypotheek aflossen, waarbij ik netto ongeveer 2.9% rendement heb. Ik mag 10% boetevrij aflossen, dus ik kan ongeveer 11000 per jaar aflossen. Als ik er eentje afkoop, dan halveert dit bedrag. Natuurlijk kan ik ook een hypotheek met een laag rentepercentage aflossen, maar dan was het afkopen van de rentevaste periode dus deels verspilde moeite. Met ander woorden: door de rente van nog een hypotheekdeel te verlagen, verlies ik "aflos-slagkracht".

En dit is wel iets om serieus rekening mee te houden. Mijn gescheiden ouders van 73 en 69 hebben allebei een koopwoning. Over 10 jaar zijn ze dus 83 en 79 en bestaat de kans dat ze niet meer allebei in leven zijn. Mocht zulke erfenis om de hoek komen, dan wil ik wel de mogelijkheid hebben om dit geld te kunnen gebruiken om af te lossen.




Ook weet ik niet wat de nabije toekomst gaat brengen op het gebied van relaties. Ik kan niet uitsluiten dat ik binnen 5 jaar opnieuw wil gaan samenwonen. Als we zouden besluiten om een ander huis te kopen, dan zouden we een nieuwe hypotheek kunnen afsluiten tegen een lager tarief, en dan zou de afkoopboete voor niets zijn geweest.

Ten slotte zag ik dat ik niet mag aflossen in hetzelfde jaar nadat ik een rente heb gewijzigd. Toen ik afgelopen december de rente had gewijzigd, stond bij elk hypotheek deel dat de boetevrije ruimte 0,- was geworden. Als ik de een stuk rente wil afkopen, dan wordt dat dus op het einde van het jaar. Ik kan me dus nog 10 maanden richten op aflossen of andere investeringen, daarna kan ik opnieuw heroverwegen om de rente af te kopen.

Heeft iemand ooit de boete betaald om lagere rente te krijgen?

zie ook:
rente afgekocht: flink lagere lasten

Financiele cijfers van 2019

We zitten al weer in februari 2020, hoog tijd om terug te blikken naar 2019. Hoewel we pas officieel in februari 2019 gescheiden zijn, beschouw ik 2019 als het eerste jaar dat ik deze toko in m'n eentje run. En dit jaar moest er natuurlijk nog wel wat financiele geldwolven betaald worden. Toch mag ik niet klagen.

Hypotheek.Afgelopen juni heb ik mijn ex uitgekocht. Hiervoor heb ik 6000,- extra hypotheek afgesloten. Maar aan het eind van het jaar heb ik al weer 2000,- afgelost, en de annuitaire hypotheken en spaarhypotheken hebben samen ook automatisch 3554,- afgelost. In totaal is de hypotheek dus 446,- groter geworden. Achteruitgang? Valt mee: de oude hypotheken waren 5.1%-5.3% en de nieuwe hypotheek is maar 2.14%. Bovendien heb ik van een stuk hypotheek de rentevaste periode opengebroken, waardoor de rente gezakt is naar 1,39%. De hypotheekrente is dus wel flink gezakt, en dat is een goede investering voor de toekomst.

Saving rate:
De saving rate ging de goede kant uit, totdat ik besloot om de hypotheekrente af te kopen. Dus hoewel ik afstrevende op een saving rate van 45% besloot ik toch om iets anders met het geld te doen. Desalniettemin was de saving rate ongeveer net zo hoog als in 2018. Niet slecht in een jaar dat duur was en dat ik grote investeringen heb gedaan.

Beleggen
In januari 2019 had ik nog 1200,- geinvesteerd in ETF's. Die heb ik in dezelfde maand verkocht, omdat ik wat extra buffer nodig had, en (toegegeven) omdat ik binnen niet afzienbare tijd een crisis verwachtte. Daarna gingen de koersen stijgen.... Spijt? Op dat moment was het een goede beslissing. En laten we niet te dramatisch doen, het ging immers om een klein bedrag.
Maar ondertussen heb ik wel aandelen gekocht bij het aandelenprogramma van mijn werk, omdat je een 10% bonus krijgt als je de aandelen een jaar in bezit houdt. En die aandelen hebben het dit jaar prima gedaan, waardoor mijn belegd vermogen (nu ruim 2000,-) ongeveer 8% winst heeft gemaakt.

Al met al ben ik zeer tevreden. Er zijn geen grote sprongen gemaakt in vermogen, maar ik ben in ieder geval niet achteruit gegaan. Maar het belangrijkste is dat ik veel investeringen heb gedaan die zich hopelijk gaan terugbetalen in de komende jaren.

Eerste aflossing van het nieuwe jaar

De kruitdampen van het vuurwerk zijn nauwelijks opgetrokken, of ik heb weer een sloot geld overgemaakt aan de hypotheekverstrekker. Dankzij de dertiende maand was de buffer weer aangevuld en was er zelfs 2000,- over om af te lossen. Helaas liet de hypotheekverstrekker het niet meer toe om in 2019 af te lossen, dus dan doen we het nu maar.

De aflossing ging naar de annuitaire hypotheek van 5.3%, en de speldenprik op de grafiek is wederom verbluffend (de lichtgroene balk is dus een beetje kleiner geworden):

Nu kan je natuurlijk afvragen of het verstandig is om af te gaan lossen. Maar het afgelopen jaar heb ik een donatie van mijn ouders mogen ontvangen, en die verwachten eigenlijk dat ik dat geld gebruik om de hypotheek af te lossen. Dus ik voel me verplicht om minimaal die donatie aan aflossingen te besteden. Bovendien heeft Trump of Johnson ons nog steeds niet in een wereldwijde crisis gestort, dus ik blijf bij het investeren in iets dat pakweg 3% netto rente geeft zonder risico op waardevermindering.

zie ook:
het verloop van mijn hypotheekaflossing

Mijn grafiekjes vinden renteboete betalen een slecht idee

Een paar weken geleden heb ik een nieuwe rentevaste periode gekozen voor m'n aflossingsvrije hypotheek. Maar omdat de rente nog 5 jaar vaststond moest ik een boete betalen, die ik als het goed is ruimschoots terugverdien. 
Het zag er erg mooi uit op mijn hypotheekgrafiek, maar mijn andere grafieken zien er minder rooskleurig uit. Neem de saving rate. Een stuk hypotheek aflossen maakt niets uit voor dit getal: het enige wat er gebeurt is dat er geld en hypotheek tegen elkaar worden weggestreept. Maar bij boeterente betalen is het een ander verhaal. In de toekomst zal dit een besparing zijn, maar voor nu is er geld verdwenen zonder dat er iets voor terug is gekomen. Gevolg: een lijn omlaag:

(blauw is maandelijkse saving rate, rood is het jaarlijkse voortschrijdende gemiddelde)

Eehm...de lijn schiet buiten de grenzen van de grafiek, laten we wat gaan uitzoomen:

Ik heb blijkbaar een record verbroken met een saving rate van -139,3%! Ik heb deze maand dus bijna twee en een half maandsalaris uitgegeven. En dan maakte ik nota bene mijn ex uit voor geldverkwister...
Mijn jaarlijkse gemiddelde zakt van 45% naar 30%. Zonder deze aktie zou ik een Badass Savers Silver zijn geweest...Anyway, het is allemaal voor een goed doel, als het goed is heb ik dankzij deze investering de komende 5 jaar structureel een paar procentjes saving rate extra.


Dan de buffer. De bufer druk ik uit als "hoeveelheid reserve" / "maandelijkse uitgave". Zo kan ik zien hoelang ik nog kan teren op mijn buffer. Overigens tel ik alleen mijn spaargeld, niet mijn lopende rekening. Normaal probeer ik minimaal 3 maanden reserve te hebben. Enfin, dat lukte aardig, tot deze maand:

Ik wilde deze boeterente dit jaar nog betalen, want in 2019 is de inkomstenbelasting wat hoger dan in 2020. Op deze manier ontvang ik meer hypotheekrente over deze boete. Het gevolg is dus dat ik nu een beetje op zwart zaad zit. Ik moet het met een paar honderd euro uit zien te zingen tot aan 15 december, als de hypotheekrente op mijn rekening wordt gezet. Ik heb het aan mijn ouders uitgelegd, en zij zouden het geen probleem vinden om even te moeten bijspringen. Over 2 weken ontvang ik mijn twaafde en dertiende maand, dus kan code rood weer ingetrokken worden. Het is een situatie waar ik geen gewoonte van wil maken.



zie ook:
Mijn plan dat 6,79% rente oplevert
Boeterente betaald: nu flink lagere lasten

Boeterente betaald: nu flink lagere lasten

Een paar weken geleden heb ik besloten om de rentevaste periode van de aflossingvrije hypotheek af te kopen. Het kost me bijna 9000,-, maar nu ga ik van 5.1% naar 1.39% rente. Bovendien is deze boete aftrekbaar, dus krijg ik het volgend jaar bijna de helft van dit bedrag terug.

Voor de hypotheekrente heeft het dus een flink gevolg. Er beginnen zoveel sprongen in de grafiek te komen dat hij nauwelijks leesbaar was, dus heb ik de boel omgezet naar een stacked barchart:

De verandering is omcirkeld: de rente van de aflossingsvrije hypotheek (in rood) is ongeveer driekwart kleiner geworden. Pakweg 40% van deze besparing gaat naar de belasting omdat ik nu minder hypotheekrenteaftrek krijg. De rest is voor mijn portemonnee. Door deze actie zijn de stijgende hypotheekkosten van na de scheiding ruimschoots teniet gedaan.

De nieuwe rente staat nu voor 10 jaar vast. De aflossingsvrije hypotheek is voor mij een vast gegeven voor de komende jaren. Voor de rest zal ik me vooral op de annuitaire hypotheken richten. Daar is nog genoeg werk aan de winkel.


Zie ook:
mijn plan dat 6.79% rente oplevert
mijn hypotheekverloop