Ik betaal 80% minder rente aan hypotheek!

Als ik naar de plaatjes kijk van een tijdje terug, dan word ik uiteraard blij van de zakkende hypotheek een maandlasten, maar van de andere kant lijkt het nog steeds niet hard op te schieten. Na 8 jaar actief extra aflossen is nogsteeds slechts eenderde afgelost, en de maandelijkse lasten zijn met nauwelijks 30% gezakt. 

Hoog tijd om de boel van een optimistischere kant te bekijken!

Want deze getallen zeggen niet alles. Ik heb mijn spaarhypotheek ingekort van 30 naar 20 jaar, waardoor ik sneller van deze hypotheek afben, maar waardoor ik ook hogere maandlasten heb. Ook heb ik van twee hypotheekdelen de rente opengebroken. Hierdoor gaat de rente uiteraard omlaag, maar omdat eentje een annuitaire hypotheek is wordt het aflossingscomponent juist hoger, wat dus tot een hogere premie leidt.

Dus leek het me interessant om te kijken hoeveel ik maandelijks kwijt ben aan premie, en hoeveel aan aflossing. En dan zie je een wereld van verschil ten opzichte dan 8 jaar terug:

De totale premie (het blauwe en rode stuk) is weliswaar hooguit met 30% gezakt, de verhouding tussen aflossing (blauw) en rente en ORV (rood) is volledig omgedraaid. In het begin ging slechts 17% van de premie naar aflossen, nu 45%, en waar eerst 83% werdt verspild aan rente en ORV, is dat nu slechts 17%. Dat is dus 5 keer zo weinig! Uiteraard heb ik liever nog lagere maandlasten, maar maandlasten die direct worden gebruikt als aflossing kan ik mee leven.

De andere frustratie zit uiteraard in de huidige lage rentestanden. In 2010 dachten we slim te zijn door de hypotheekrente lang vast te zetten (5.1% aflosvrij en 5.3% voor spaar), want de rente stond historisch laag. De rest is geschiedenis. Maar hoeveel rente betaalden we dan effectief? Als ik het de rente en ORV door de actuele hypotheekstand deel, dan kan ik berekenen hoeveel rente is eigenlijk gemiddeld aan het betalen was. En dat ziet er als volgt uit:

De kleine piekjes op de lijn komen doordat er aflossingen waren die pas later zijn verwerkt. Je kunt het dus als ruis beschouwen. Door de ORV kwamen we niet tussen de 5.1% en 5.3% uit, maar zelfs op 5.5%! Gelukkig werd er al snel een daling ingezet. De echte dalingen kwamen pas toen in in 2020 en 2021 de rente heb afgekocht voor twee hypotheekdelen. Op dit moment betaal ik gemiddeld slechts 1,1% netto! Hoewel ik nog steeds een stuk hypotheek heb van 5.3%, is levert de spaarhypotheek al bijna net zo veel rente op als hij kost, dus dat component is bijna gelijk aan 0%. Daarom die je dus een enorm verschil tussen bruto en netto: de spaarhypotheek zorgt voor een extra groot stuk hypotheekrenteaftrek.

Om het eerlijk te kunnen vergelijken met een hedendaagse hypotheek heb ik geprobeerd om om te rekenen met hoeveel bruto rente deze 1.1% overeen komt. Je krijgt dan de volgende grafiek:

Mijn huidige rentelast is dus ongeveer gelijkwaardig aan een annuitaire of lineaire hypotheek van 1.53%. Dit is ongeveer de huidige marktrente!

Dus al met al ben ik blij met mijn hypotheeksituatie: de rentelasten zijn net zo laag als een hedendaagse hypotheek, maar ik heb wel een hypotheekcomponent van 5.3% dat de moeite waard is om af te lossen (en zo de gemiddelde rente verder te laten zakken)