maandag 3 mei 2021

Lezersvraag: wat te doen met aflossingsvrije hypotheek?

Onlangs kreeg ik de volgende vraag:

"Ik heb een behoorlijk bedrag dat ik kan gebuiken om mijn hypotheek af te lossen, maar mijn spaarhypotheek is dankzij jouw tooltjes al helemaal geoptimaliseerd (bijgestort/ingekort). Daarnaast heb ik een aflossingsvrije hypotheek van 70.000,- tegen 4.5% rente die nog 18 maanden vaststaat en waar dit jaar nog geen aflossingen op zijn gedaan. Wat kan ik hier het beste mee doen?"

Deze lezer heeft zich er goed aan gedaan om eerst de spaarhypotheek aan te pakken: investeringen in de spaarhypotheek doe je immers voor de winst op de lange termijn. Daarna kan je je op de aflossingsvrije hypotheek storten, die immers veel flexibeler is. 

In eerste opzicht zou je denken dat het gunstig is om op deze hypotheek af te lossen. De rente is relatief hoog, en zelfs na hypotheekrenteaftrek heb je zo'n 2.7% winst op je investering. Het probleem is dat je voordeel slechts van korte duur is: over 18 maanden wordt er en nieuwe rente vastgesteld, en met de huidige koersen is het waarschijnlijk dat de rente dan vastgezet kan worden voor 1-1.5%. Kortom, je hebt dan anderhalf jaar kunnen profiteren van een leuke besparing, maar daarna zakt de besparing naar netto minder dan een procent, en heb je wellicht spijt dat je het geld in stenen hebt gestopt. 

Wat is wel mogelijk? De meeste banken bieden aan om de rentevaste periode te laten afkopen. Met deze tool kan je berekenen hoeveel het in dit geval gaat kosten:
Het boetebedrag is niet mals: er moet 2801.61 op tafel worden gelegd om de boete af te betalen. Gelukkig is dit bedrag aftrekbaar (je moet het wel zelf vermelden op je belastingaangifte), dus is het netto ruim 1600,-. Maar in het overzicht zie je ook dat dit bedrag wordt terugverdiend: elke maand betaal je maandelijks 101.50 minder. Na 16 maanden heb je de boete dus terug, terwijl de rente 18 maanden vaststond. Onder de streep bespaar je dus ruim 200,-. 

Je kan je afvragen of het de moeite waard is om voor 200,- deze kunstjes uit te halen. Maar er is nog een ander aspect: we kunnen niet in de toekomst kijken. De huizenmarkt maakt gekke sprongen en misschien overspoelt India ons met een nieuwe Covidversie. Het gevolg voor de rente is moeilijk te overzien, maar veel langer kan hij niet worden. Hoger wel. Door nu al de rente opnieuw vast te zetten ben je verzekerd van een lage rente en voorkom je het risico dat de rente over anderhalf jaar is gestegen.