maandag 29 juli 2019

Rente op rente: produktie en produktiemiddel tegelijk

Nog steeds beschouwen mensen rente op rente als 8ste wereldwonder. Hoe kan het dat geld steeds harder groeit?

Rente op rente heeft voor mensen iets tegennatuurlijks. De meeste mensen krijgen elke maand hetzelfde salaris, de auto rijdt elke dag even hard en een fabriek produceert elke dag evenveel produkten. Onze auto gaat niet elke dag een paar procent sneller, totdat hij door de geluidsbarriere gaat. Wij zijn gewend aan dingen die constant produceren.


In de natuur gaat het anders. Ik heb een druivenstruik in de tuin. Die gaf in het eerste jaar een paar schamele trosjes druiven. Het jaar erna waren het al een stuk of 4 flinke trossen. Daarna werd het pak 'm beet 8 trossen. Zo ging het een paar jaar door, totdat ik meer ging snoeien om te voorkomen dat de hele tuin zou overwoekeren.
Mijn druivenstruik groeit niet alleen druiven, het groeit ook druivenstruik. Of om in economische termen uit te drukken: de druivenstruik produceert, maar investeert ook in het productiemiddel.

Zo is het ook met geld op een spaarrekening of belegging: het geld produceert geld, maar het geld wordt direct ingezet als productiemiddel: de rente gaat het jaar erna zelf ook rente produceren.

En net als bij planten, zit het geduld in de lange termijn. Op het begin is een plantje kwetsbaar en lijkt het nauwelijks te groeien, maar na een paar jaar is het snoeien nauwelijks bij te houden.
Een voorbeeld dat mooi illustreert dat bij rente op rente het venijn in de staart zit is Om een gevoel te krijgen dat bij groeien het venijn in de staart zit is de schaakbordlegende. De legende gaat over de uitvinder van het schaakbord, en een koning die zo blij was met dit spel dat hij de uitvinder alles wilde geven wat hij mar wilde. De uitvinder antwoordde dat hij op het eerste vakje 1 graankorrelte wilde, op het tweede 2, op het derde 4, en op de volgende steeds 2 keer zoveel graagkorrels.
bron: wikipedia


De koning was aanvankelijk beledigd omdat de beloning heel klein leek. Maar toen de assistenten van de koning gingen rekenen, kwamen ze uit op... 18 446 744 073 709 551 615 graankorrels! Dit is ongeveer 1500 keer de jaarlijkse wereldproductie van tarwe! Hoe de legende afloopt verschilt van boek tot boek, in sommige verhalen wordt de uitvinder een belangrijke adviseur, in andere verhalen belandt hij op de brandstapel...

De volgende vraag is dan: hoe is het graan verdeeld over de vakjes? Hoeveel procent van het graan ligt er op het laatste vakje? Om dat te zien kunnen we beter eerst naar het eerste deel kijken. Op vakje 1 en 2 liggen samen 3 korrels. Op vakje 3 liggen er 4, dus eentje meer. Op vakje 4 liggen er 8, dus precies 1 meer als alle vorige vakjes. Zo kan je door beredeneren dat op het laatste vakje 1 korrel meer ligt dan op alle voorgaande vakjes bij elkaar! Op de eerste 63 vakjes ligt dus net iets minder dan 50%. Het lijkt alsof de eerste vakjes er niet toe doen, maar als de eerste vakjes er niet waren, was de berg graankorrels nooit zovaak verdubbeld.

Dit lijkt heel veel op een ander gedachte experiment. Wat heb je het liefste: een miljoen euro, of 1 eurocent op 1 januari, 2 op 2 januari, 4 op 3 januari, 8 op 4 januari enzovoorts?
Laat ik je de berekening besparen: al die centen samen leveren ruim 20 miljoen op!

Wat is hier de les? Iets dat geld produceert is leuk, maar het wordt een stuk leuker als je het geld in kan zetten op nog meer geld te produceren. En als je een hele lange adem hebt...

Maarja, helaas zijn er weinig investeringen die in korte tijd het geld laten verdubbelen. Laten we volgende week kijken naar gewone dagelijkse rentes.


Zie ook:
rente op rente het 8ste wereldwonder?

maandag 22 juli 2019

Is rente op rente het 8ste wereldwonder?

Samengestelde rente oftewel rente op rente blijft nog steeds veel mensen verbazen. De wereldberoemde wetenschapper Albert Einstein zou ooit gezegd hebben "rente op rente is het 8ste wereldwonder". Reden genoeg voor mij om eens wat dieper in te gaan op dit fenomeen.

Het citaat van Einstein wordt door heel veel blogs en artikelen over investeren aangehaald. Maar wat ik me afvraag: heeft hij het daadwerkelijk gezegd?

Quotes van Einstein schijnen iets magisch te hebben. Einstein is waarschijnlijk de meeste beroemde wetenschapper: een naam die gemakkelijk te onthouden is, stereotype wetenschapper uiterlijk en bovendien duitser, wat wil je nog meer? Bovendien heeft Einstein mooie quotes in de wereld gebracht. Hij was veel bezig met politiek en ook gebrukte hij scherpe uitspraken om met mijn collega's te discussieren. Het is dus best logisch dat er wellicht wel eens ooit een quote in de schoenen van Einstein wordt geschoven die helemaal niet van Einstein is.

Hoe zit het met de quote over samengestelde rente? De kans is klein dat hij het gezegd heeft, om de volgende redenen:
  • De eerste verschijning van de quote die terug te vinden is, dateert uit 1983. Helaas was onze geleerde al in 1955 van ons heengegaan. Het is best vreemd dat een quote 28 jaar wordt doorverteld voordat hij in geschreven vorm wordt vastgelegd.
  • De quote varieert van bron tot bron. Soms hebben ze het over dat rente op rente het achtste wereldwonder is, soms de grootste uitvinding aller tijden, de ingewikkelste theorie van het heelal, of ingewikkelder dan de relativiteitstheorie.
 Dus is stel voor dat we Einstein in het vervolg hier buiten laten en gewoon te kijken wat samengestelde rente is. Volgende week zal ik laten zien hoe eenvoudig, maar elegant rente op rente is.

Of om Albert Einstein te citeren: "Als je het niet simpel kan uitleggen, begrijp je het zelf niet goed genoeg."

Maar dat zal vast ook niet echt van Einstein zijn geweest

maandag 15 juli 2019

Waarom is annuitair beter dan lineair? Nu interactief!

Vaak lees ik dat een lineaire hypotheek "beter" zou zijn dan een annuitaire hypotheek. Met veel bombarie wordt dan een rekenvoorbeeld gegeven waarbij wordt berekend wat een lineaire en annuitaire hypotheek over de hele looptijd kosten (zie bijvoorbeeld wegwijs, telegraaf, rente.nl, financieelonafhankelijkworden). Een paar jaar geleden heb ik hier al heel wat over verteld, maar ik ben nu op vakantie, dus leek het me een prima moment om dit verhaal nog een keer te herhalen. Bovendien heb ik ondertussen een hypotheektool voor linaire en annuitaire hypotheken, zodat je alle voorbeelden interactief kan naberekenen:


Maargoed, terug naar de regeltjes. Hoe zit het ook alweer?
Sinds 2013 is de eis om hypotheekrenteaftrek te krijgen drastisch versimpeld. Geen spaarhypotheekconstructies, bandbreedtes of andere ingewikkelde zaken meer. De enige regels die nog gelden zijn:
  • je moet je hypotheek minimaal in 30 tijd annuitair aflossen. Sneller mag dus ook. 
  • Alleen over de uitstaande lening krijg je hypotheekrenteaftrek, dus geen gekke spaarconstructies om de hypotheek maximaal te houden.
Dit is de hele wet. Niet meer, en niet minder. Aangezien de wet zegt dat het ook sneller dan annuitair mag, heb je veel opties: je kunt dus extra aflossen, looptijd inkorten, lineair aflossen (waarbij je dus op het begin extra hoge kosten hebt, maar aan het einde lagere kosten).
Al deze manieren kan je inzetten om je hypotheek sneller af te lossen. Als je extra aflost, wordt je hypotheekbedrag sneller kleiner. Je betaalt dus minder rente, dus de totale kosten zijn lager.
Bij een lineaire hypotheek los je sneller af dan wettelijk noodzakelijk, dus zijn de kosten lager dan bij een annuitaire hypotheek. Een open deur dus. En als we het toch open deuren aan het intrappen zijn: géén hypotheek is nog veel goedkoper!

Waarom vind ik een (puur) lineaire hypotheek dan een slecht idee?
Om de volgende 3 redenen:
(In het onderstaande voorbeeld neem ik een hypotheek voor 100.000, WOZ waarde van 100.000, 3% rente, 42% loonheffing.)

1. Onregelmatige kosten
Bij een annuitaire hypotheek zijn de bruto kosten over de hele looptijd gelijk. Maar omdat het openstaand hypotheekbedrag steeds kleiner wordt, krijg je steeds minder hypotheekrenteaftrek, dus je netto kosten stijgen licht.
Bij een lineaire hypotheek wordt er elke maand hetzelfde bedrag afgelost. Hierdoor daalt de hypotheekrente, dus daalt de maandelijkse premie. De verschillen bij een lineaire hypotheek zijn echter veel groter dan bij een annuitaire hypotheek. De maandlasten van de annuitaire hypotheek zijn slechts 79,- gestegen, maar de maandlasten van de lineaire hypotheek zijn 171,- gezakt. Ik hou niet van onregelmatige kosten.



2. Je betaalt het meest als je het minste hebt
Bij een annuitaire hypotheek lopen de kosten per maand heel langzaam op. De jaarlijkse stijging is in de orde van 1-2%, zie hier. Bij een lineaire hypotheek dalen de kosten elk jaar met 2-3%.
De meeste mensen die net een huis kopen zitten nog maar net op de arbeidsmarkt, dus hebben het niet zo breed. In de meeste gevallen neemt je koopkracht naar verloop van tijd toe. Waarom zou je de meeste premie willen betalen op het moment dat je het minste verdient? Ik zeg niet dat het verstandig is om te anticiperen op loonsverhoging en dus een extra hoge hypotheek te nemen, maar het tegenovergestelde lijkt me ook een beetje overdreven.

3. Juist op het moment dat aflossen gunstig is, los je weinig af.
Dit argument vergt wat uitleg. Zoals je in bovenstaande grafieken ziet, zit er een knikje in de netto maandelijkse premie. De rede is de wet Hillen, die dicteert dat je nooit meer eigenwoningforfait(EWF) betaalt dan hypotheekrenteaftrek(HRA). Voor elke euro die je in het begin aflost, bespaar je netto slechts 1.74% aan rente (3%, waar 42% aan belasting is afgehaald). Zodra de HRA kleiner is dan de EWF, heb je geen belastingvoordeel meer. Dus elke euro die je dan aflost heeft de volle 3% voordeel.
Dus juist op het moment dat je (hopelijk) een hoog salaris hebt, is de premie nodeloos laag, en suddert de hypotheek nodeloos voort zonder enig belastingvoordeel.

Maar zijn dit de enige opties? Ik voel een nieuwsflash aankomen...

Newsflash! Er is meer tussen lineair en annuitair!



Lagere totale kosten: verkort annuitair 
Kies je niet voor een tophypotheek, dus heb je budget om maandelijks meer af te lossen? In plaats van het kiezen voor een lineaire hypotheek, kan je ook een annuitaire hypotheek met kortere looptijd kiezen.
In dit geval zou je kunnen kiezen voor een looptijd van 22 jaar. Op deze manier zijn je initiele maandelijkse kosten ongeveer gelijk aan die van een lineaire hypotheek, maar ben je 8 jaar eerder van je hypotheek af. Bedenk wel dat de maandelijkse premie elk jaar een beetje stijgt, maar allas, wil je een goedkope hypotheek of niet? Op deze manier betaal je over de hele looptijd 6873,- minder dan voor een lineaire hypotheek!

Minimale effectieve rente: annuitair met eindsprint
Wil je optimaal gebruik maken van hypotheekrenteaftrek, en daardoor de hoogste effectieve rente halen? Lost dan op het begin zo langzaam mogelijk af. Hiervoor kies je dus een annuitaire hypotheek van 30 jaar. Maar nét op het moment dat de wet Hillen begint in te kicken, los je het hele restant af.
In dit geval betekent dat je na 25 jaar ineens 24906,- aflost. Dit is inderdaad een groot bedrag, maar het fijne is dat je precies weet wanneer deze aflossing eraan zit te komen, dus je kunt er voor sparen. Let wel op of het toegestaan is om zo'n groot bedrag ineens af te lossen. In dat geval moet je de eindsprint verspreiden over 2 of meerdere jaren.
Deze optie geeft de optimale gemiddelde effectieve rente, namelijk 2.210%. Vergelijk dat met de 2.277% van de lineaire hypotheek. Dit lijkt misschien weinig, maar 0.067% op 100.000,- is 67,- per jaar.

Constante maandlasten: combinatie lineair-annuitair
Wil je over de looptijd niet dat de maandlasten stijgen (zoals bij de annuitaire), maar ook niet dalen (zoals bij de lineaire)? Waarom zou je niet het beste van twee werelden nemen? Als je 40% van je hypotheek lineair doet en 60% annuitair, dan kan je de verschillen ongeveer tegen elkaar wegstrepen. De premiestijging van de annuitaire hypotheek is dan ongeveer gelijk aan de premiedaling van de lineaire hypotheek. Op deze manier komen de maandlasten nooit boven de 385,32. Een stuk lager dan voor een annuitaire (421,60) of lineaire (449,03).

Samenvatting
De onderstaande grafieken vatten de 5 opties samen.


Hieronder is een overzicht van enkele "kengetallen". Het "beste" getal is aangegeven in groen.



lineair
annuitair
verkort
eindsprint
combinatie
hoogste premie
449.03
421.60
517.90
421.33
385.32
verschil hoogste - laagste premie
170.56
78.75
78.75
78.47
20.97
eenmalige aflossing
0
0
0
24906
0
looptijd (jaren)
30.00
30.00
22.00
24.75
30.00
totale kosten
134454
138673
127582
136659
137011
effectieve rente
2.277%
2.232%
2.251%
2.210%
2.250%
  
Zijn dit alle opties? Natuurlijk niet! de opties zijn oneindig! Je mag (meestal) zoveel en zo vaak aflossen als je wilt. Dus voegen we nog een laatste mogelijkheid toe:

Vrijheid blijheid: Annuitair
Geef jezelf 30 jaar lang de vrijheid om te aflossen wanneer je wilt. Neem een annuitaire hypotheek, zodat je de laagste verplichte maandlasten hebt. Elk jaar dat je geld over hebt kan je dit geld in de hypotheek stoppen. 
-Dus erfenis ontvangen? Hoppa, gooi maar in de hypotheek! 
-Auto kapot? Even geen extra aflossingen, dus lekker minimale lasten!

Ook heb je zo de vrijheid om te kijken of er investeringen zijn die beter renderen. Jeweetwel: aandelen, zonnepanelen, spouwmuurisolatie, crowdfunding. Dit is afhankelijk van de vermogensrendementsheffing, de hypotheekrente en het rendement dat je ergens anders kunt halen.
Deze mogelijkheid biedt de meeste vrijheid, maar pas op! Deze optie vereist de grootste spaar-discipline!

Conclusie
Er valt nog genoeg te kiezen in hypotheekland:
-Wil je optimaal rendement? Neem dan de Geld-is-Tijd Eindsprint Hypotheek©
-Wil je minimale totale kosten? Neem dan de Geld-is-Tijd Verkorte Hypotheek©
-Wil je nooit te hoge maandlasten? Neem dan de Geld-is-Tijd Combinatie Hypotheek©
-Ben je zuinig aangelegd en wil je veel vrijheid? Neem dan de Geld-is-Tijd Vrijheid-Blijheid Hypotheek©

zie ook:

link naar de annuitair/linaire hypotheektool

maandag 8 juli 2019

Verlost van jeukende haren

Hoewel ik dagelijks langs de Zuid-Nederlandse eikenlanen fiets, heb ik het geluk dat ik weinig klachten ervaar van de eikenprocessierups. Maar ik had nog wel last van andere jeukende haren: 2 katten. Dit weekend zijn ze eindelijk naar mijn ex gegaan, dus nu is het huis echt van mij!

Ik weet dat er hier veel kattenliefhebbers zijn. Ik vind katten ook best leuk...maar niet in mijn huis. Ze slopen het bankstel:
..de lak van de radiator (dit is echt hele harde lak, ik snap niet hoe die slopers het voor elkaar krijgen)...

---en ze willen overal heen waar ik niet wil dat ze heen gaan. Daarom hadden wij heel veel deurklinken rechtop gezet:

Maar waarom mogen ze niet buiten dan?
Ik heb kippen en meestal veel andere vogels in de tuin. Ik wil niet dat die vogels van de leg raken, of nog erger, in een kattenmaag terecht komen. Daarnaast hebben katten niet genoeg aan een tuin, en zijn de buren dus ook de sjaak. En dat is iets wat ik de buren niet wil aandoen: de katten waren mijn probleem, niet die van de buren.

Maar katten zijn toch heel lief/schattig/snoezig etc?
Ik mag een kat best graag aanhalen. Maar de katten hebben heel weinig aan mij. De katten zouden liever hebben gezien dat ik continue op de bank zou hangen, zodat ze op mijn schoot kunnen springen. Maar in de zomer kom ik nauwelijks in huis, en in de winter zit ik meestal aan een hoge tafel.

Dus nu ga ik genieten van een kattenvrij huis. Na een grondige reinigingssessie heb ik al een groot deel van de haren verwijderd, al zal ik de komende maanden nog genoeg haarballen vinden. Eindelijk kunnen alle deuren open, zodat het wat frisser gaat ruiken.
Ik merk nu pas hoeveel stress die katten me veroorzaakten: elke keer als ik door een deur ga voelt het vreemd dat ik de deur gewoon open kan laten staan, en als ik aan het koken ben en even iets ga weggooien hoef ik niet bang te zijn dat mijn bereidsel al vroegtijdig opgegeten wordt.

Of ik ze ga missen? Ik heb meelwormen en kippen, wat wil je nog meer? En morgen is m'n ex een dagje weg, dus heeft ze gevraagd of ik even de katten kan verzorgen. Prima, zolang het maar niet in mijn huis is.

zie ook:
bankreparatie
kattenkrabpaal

maandag 1 juli 2019

Een half huis gekocht!

Na weken van gedoe rond taxaties en werkgeversverklaringen is het eindelijk gelukt: afgelopen vrijdag heb ik de andere helft van mijn huis van m'n ex overgekocht. de hele toko is nu van mij! Wel is het weer gebleken dat je tot het laatste ogenblik scherp moet blijven. De notaris had me een (zoals gebruikelijk gepeperde) rekening gestuurd. Daarna deelde hij mee dat de afrekening van taxatie en financieel adviseur ook via hem zouden gaan. Maar wat schept mijn verbazing? Meneer rekent hiervoor 22,- aan administratiekosten! Ik heb hem vriendelijk medegedeeld dat ik hier niet voor ga opdraaien en dat ik de kosten gewoon direct aan de rechtmatige schuldeiser overmaak. Hiermee ging hij akkoord. Pfff...ik hoop dat het lang duurt voordat ik weer met overprijste wetsfiguren te maken heb...

Heel toevallig heeft mijn ex een paar weken geleden de sleutel van haar huurhuis gekregen, en afgelopen zaterdag is ze haar meubels komen ophalen. Eindelijk begint er weer een beetje ruimte te komen. De garage is de afgelopen 9 jaar nog nooit zo leeg geweest. Dit gaat binnenkort een hele mooie mancave worden:-)
Er staan nog wel heel veel spullen van haar op zolder. de afgelopen weken heb ik al veel dozen gebracht als ik mijn zoontje breng of haal, en daar ga ik voorlopig nog mee door. Volgens mij begint ze langzaam te beseffen dat ze toch echt heel veel spullen heeft.

Ik zeg nu wel dat het huis van mij is, maar eigenlijk is het volgende week pas van mij, want dan verhuizen de katten. Dan kan ik eindelijk mijn muziekinstrumenten in de kamer zetten zonder dat ze gesloopt worden, kan ik met warm weer deuren opzetten, en gaat het huis minder stinken.

Maar grofweg kan ik nu wel zeggen dat de scheiding afgerond is. En het mooie is dat we nog steeds prima door een deur kunnen. Ik vind dat we daar ons best een schouderklopje voor mogen geven. Meestal als ik mijn zoontje breng of haal blijf ik nog wel even een praatje maken. En ook met haar familie kan ik nog steeds genoeg lol maken.

Het begint nu ook heel wat rustiger in mijn hoofd te worden. Vooral die stress rond de hypotheek en het zorgen voor katten heeft me veel stress opgeleverd. Dit was ook een van de redenen waarom ik mijn tweede baan te druk vond. Dit jaar was gewoon teveel van alles. Volgend jaar hebben we besloten dat we de lessen van te voren goed gaan plannen, zodat ik beter op tijd weet wat het onderwerp is, en we gaan meer interactieve lessen doen. Hiermee denk ik dat het een stuk beter wordt.


Zo, kan ik me weer gewoon gaan bezighouden met hypotheek aflossen en het huis verbeteren!