maandag 15 juli 2019

Waarom is annuitair beter dan lineair? Nu interactief!

Vaak lees ik dat een lineaire hypotheek "beter" zou zijn dan een annuitaire hypotheek. Met veel bombarie wordt dan een rekenvoorbeeld gegeven waarbij wordt berekend wat een lineaire en annuitaire hypotheek over de hele looptijd kosten (zie bijvoorbeeld wegwijs, telegraaf, rente.nl, financieelonafhankelijkworden). Een paar jaar geleden heb ik hier al heel wat over verteld, maar ik ben nu op vakantie, dus leek het me een prima moment om dit verhaal nog een keer te herhalen. Bovendien heb ik ondertussen een hypotheektool voor linaire en annuitaire hypotheken, zodat je alle voorbeelden interactief kan naberekenen:


Maargoed, terug naar de regeltjes. Hoe zit het ook alweer?
Sinds 2013 is de eis om hypotheekrenteaftrek te krijgen drastisch versimpeld. Geen spaarhypotheekconstructies, bandbreedtes of andere ingewikkelde zaken meer. De enige regels die nog gelden zijn:
  • je moet je hypotheek minimaal in 30 tijd annuitair aflossen. Sneller mag dus ook. 
  • Alleen over de uitstaande lening krijg je hypotheekrenteaftrek, dus geen gekke spaarconstructies om de hypotheek maximaal te houden.
Dit is de hele wet. Niet meer, en niet minder. Aangezien de wet zegt dat het ook sneller dan annuitair mag, heb je veel opties: je kunt dus extra aflossen, looptijd inkorten, lineair aflossen (waarbij je dus op het begin extra hoge kosten hebt, maar aan het einde lagere kosten).
Al deze manieren kan je inzetten om je hypotheek sneller af te lossen. Als je extra aflost, wordt je hypotheekbedrag sneller kleiner. Je betaalt dus minder rente, dus de totale kosten zijn lager.
Bij een lineaire hypotheek los je sneller af dan wettelijk noodzakelijk, dus zijn de kosten lager dan bij een annuitaire hypotheek. Een open deur dus. En als we het toch open deuren aan het intrappen zijn: géén hypotheek is nog veel goedkoper!

Waarom vind ik een (puur) lineaire hypotheek dan een slecht idee?
Om de volgende 3 redenen:
(In het onderstaande voorbeeld neem ik een hypotheek voor 100.000, WOZ waarde van 100.000, 3% rente, 42% loonheffing.)

1. Onregelmatige kosten
Bij een annuitaire hypotheek zijn de bruto kosten over de hele looptijd gelijk. Maar omdat het openstaand hypotheekbedrag steeds kleiner wordt, krijg je steeds minder hypotheekrenteaftrek, dus je netto kosten stijgen licht.
Bij een lineaire hypotheek wordt er elke maand hetzelfde bedrag afgelost. Hierdoor daalt de hypotheekrente, dus daalt de maandelijkse premie. De verschillen bij een lineaire hypotheek zijn echter veel groter dan bij een annuitaire hypotheek. De maandlasten van de annuitaire hypotheek zijn slechts 79,- gestegen, maar de maandlasten van de lineaire hypotheek zijn 171,- gezakt. Ik hou niet van onregelmatige kosten.



2. Je betaalt het meest als je het minste hebt
Bij een annuitaire hypotheek lopen de kosten per maand heel langzaam op. De jaarlijkse stijging is in de orde van 1-2%, zie hier. Bij een lineaire hypotheek dalen de kosten elk jaar met 2-3%.
De meeste mensen die net een huis kopen zitten nog maar net op de arbeidsmarkt, dus hebben het niet zo breed. In de meeste gevallen neemt je koopkracht naar verloop van tijd toe. Waarom zou je de meeste premie willen betalen op het moment dat je het minste verdient? Ik zeg niet dat het verstandig is om te anticiperen op loonsverhoging en dus een extra hoge hypotheek te nemen, maar het tegenovergestelde lijkt me ook een beetje overdreven.

3. Juist op het moment dat aflossen gunstig is, los je weinig af.
Dit argument vergt wat uitleg. Zoals je in bovenstaande grafieken ziet, zit er een knikje in de netto maandelijkse premie. De rede is de wet Hillen, die dicteert dat je nooit meer eigenwoningforfait(EWF) betaalt dan hypotheekrenteaftrek(HRA). Voor elke euro die je in het begin aflost, bespaar je netto slechts 1.74% aan rente (3%, waar 42% aan belasting is afgehaald). Zodra de HRA kleiner is dan de EWF, heb je geen belastingvoordeel meer. Dus elke euro die je dan aflost heeft de volle 3% voordeel.
Dus juist op het moment dat je (hopelijk) een hoog salaris hebt, is de premie nodeloos laag, en suddert de hypotheek nodeloos voort zonder enig belastingvoordeel.

Maar zijn dit de enige opties? Ik voel een nieuwsflash aankomen...

Newsflash! Er is meer tussen lineair en annuitair!



Lagere totale kosten: verkort annuitair 
Kies je niet voor een tophypotheek, dus heb je budget om maandelijks meer af te lossen? In plaats van het kiezen voor een lineaire hypotheek, kan je ook een annuitaire hypotheek met kortere looptijd kiezen.
In dit geval zou je kunnen kiezen voor een looptijd van 22 jaar. Op deze manier zijn je initiele maandelijkse kosten ongeveer gelijk aan die van een lineaire hypotheek, maar ben je 8 jaar eerder van je hypotheek af. Bedenk wel dat de maandelijkse premie elk jaar een beetje stijgt, maar allas, wil je een goedkope hypotheek of niet? Op deze manier betaal je over de hele looptijd 6873,- minder dan voor een lineaire hypotheek!

Minimale effectieve rente: annuitair met eindsprint
Wil je optimaal gebruik maken van hypotheekrenteaftrek, en daardoor de hoogste effectieve rente halen? Lost dan op het begin zo langzaam mogelijk af. Hiervoor kies je dus een annuitaire hypotheek van 30 jaar. Maar nét op het moment dat de wet Hillen begint in te kicken, los je het hele restant af.
In dit geval betekent dat je na 25 jaar ineens 24906,- aflost. Dit is inderdaad een groot bedrag, maar het fijne is dat je precies weet wanneer deze aflossing eraan zit te komen, dus je kunt er voor sparen. Let wel op of het toegestaan is om zo'n groot bedrag ineens af te lossen. In dat geval moet je de eindsprint verspreiden over 2 of meerdere jaren.
Deze optie geeft de optimale gemiddelde effectieve rente, namelijk 2.210%. Vergelijk dat met de 2.277% van de lineaire hypotheek. Dit lijkt misschien weinig, maar 0.067% op 100.000,- is 67,- per jaar.

Constante maandlasten: combinatie lineair-annuitair
Wil je over de looptijd niet dat de maandlasten stijgen (zoals bij de annuitaire), maar ook niet dalen (zoals bij de lineaire)? Waarom zou je niet het beste van twee werelden nemen? Als je 40% van je hypotheek lineair doet en 60% annuitair, dan kan je de verschillen ongeveer tegen elkaar wegstrepen. De premiestijging van de annuitaire hypotheek is dan ongeveer gelijk aan de premiedaling van de lineaire hypotheek. Op deze manier komen de maandlasten nooit boven de 385,32. Een stuk lager dan voor een annuitaire (421,60) of lineaire (449,03).

Samenvatting
De onderstaande grafieken vatten de 5 opties samen.


Hieronder is een overzicht van enkele "kengetallen". Het "beste" getal is aangegeven in groen.



lineair
annuitair
verkort
eindsprint
combinatie
hoogste premie
449.03
421.60
517.90
421.33
385.32
verschil hoogste - laagste premie
170.56
78.75
78.75
78.47
20.97
eenmalige aflossing
0
0
0
24906
0
looptijd (jaren)
30.00
30.00
22.00
24.75
30.00
totale kosten
134454
138673
127582
136659
137011
effectieve rente
2.277%
2.232%
2.251%
2.210%
2.250%
  
Zijn dit alle opties? Natuurlijk niet! de opties zijn oneindig! Je mag (meestal) zoveel en zo vaak aflossen als je wilt. Dus voegen we nog een laatste mogelijkheid toe:

Vrijheid blijheid: Annuitair
Geef jezelf 30 jaar lang de vrijheid om te aflossen wanneer je wilt. Neem een annuitaire hypotheek, zodat je de laagste verplichte maandlasten hebt. Elk jaar dat je geld over hebt kan je dit geld in de hypotheek stoppen. 
-Dus erfenis ontvangen? Hoppa, gooi maar in de hypotheek! 
-Auto kapot? Even geen extra aflossingen, dus lekker minimale lasten!

Ook heb je zo de vrijheid om te kijken of er investeringen zijn die beter renderen. Jeweetwel: aandelen, zonnepanelen, spouwmuurisolatie, crowdfunding. Dit is afhankelijk van de vermogensrendementsheffing, de hypotheekrente en het rendement dat je ergens anders kunt halen.
Deze mogelijkheid biedt de meeste vrijheid, maar pas op! Deze optie vereist de grootste spaar-discipline!

Conclusie
Er valt nog genoeg te kiezen in hypotheekland:
-Wil je optimaal rendement? Neem dan de Geld-is-Tijd Eindsprint Hypotheek©
-Wil je minimale totale kosten? Neem dan de Geld-is-Tijd Verkorte Hypotheek©
-Wil je nooit te hoge maandlasten? Neem dan de Geld-is-Tijd Combinatie Hypotheek©
-Ben je zuinig aangelegd en wil je veel vrijheid? Neem dan de Geld-is-Tijd Vrijheid-Blijheid Hypotheek©

zie ook:

link naar de annuitair/linaire hypotheektool

8 opmerkingen:

  1. Ik vind het bij lineair vooral wijs dat je in het begin extra betaalt, en dat je dan weet dat je later lagere maandlasten zult hebben. Want nú kun je het misschien prima betalen, die hypotheek, maar wie weet hoe je leven eruit ziet als je bijvoorbeeld 50 bent of 55.

    Dat gezegd hebbende, heb ik zelf toch gekozen voor een annuïtaire hypotheek, maar dan wel met een looptijd van twintig jaar in plaats van dertig.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Verbluffend gewoon, eigenlijk jammer dat we geen hypotheek meer hebben om ons hierin te hoeven verdiepen. Puik stukje werk! (©y©)

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Ja geniaal geschreven post. Ik heb em meerdere keren met plezier herlezen. Eén kritische noot: bestaat de wet Hillen over 25 nog?
    Hanna

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Wat me opvalt is, dat hoe korter de hypotheek duurt des te goedkoper je uit bent. Dat zag ik ook al bij de spaarhypotheek, backflash?
    Sparen om te kiezen blijft een optie, maar wie spaart er heutzutage nog of is daar door omstandigheden niet meer toe in staat?
    Wat een keus, wordt nog een klus om te kiezen, topblog!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Hoe korter hoe beter inderdaad, en om een open deur in te trappen: een hypotheek van 0 dagen is het goedkoopst

      Verwijderen
  5. Mooie post hoor, met erg veel onderbouwing!
    Wij hebben gekozen voor een soort combi: een anuitaire hypotheek, waarbij we iedere maand extra aflossen. Hierdoor krijg je een soort linaire hypotheek qua maandlasten en is onze hypotheek in 18 jaar ipv 30 jaar afgelost.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Ik heb een vraag. Ik heb een annuitaire hypotheek 29 jaar vast, 4,40%- 16000 restschuld kan in januari weer 6000 aflossen. Maar ik wil verhuizen en een ander huis kopen. Heb ws een hypotheek van 95000 nodig, overwaarde is ong 222000 dit hangt af van verkoop prijs. Ik kan niet beslissen of ik nu wel of niet door moet gaan met extra aflossen.... tips?

    BeantwoordenVerwijderen