Mijn hypotheek... wat had beter gekund?

Vorige keer besprak ik hoeveel winst ik uiteindelijk heb gemaakt door het bijstorten in de spaarhypotheek. Ik ben heel tevreden met het resultaat, maar het is wellicht wel eerlijk om te vermelden wat ik nog beter had kunnen doen aan mijn hypotheek, zodat het wellicht nog lucratiever was geweest:

• Spaarhypotheek op voorhand volstorten
  Als je later gaat bijstorten heb je een hoop rekenwerk te doen om binnen de bandbreedte te blijven. Bij sommige hypotheekverstrekkers is het echter mogelijk om op voorhand een bijstortschema te bepalen. Zo kan je bijvoorbeeld instellen dat je de eerste 5 jaar 10 keer zoveel premie betaalt als de 15 jaar erna. En de laatste 10 jaar? Daar mag je zelfs voor instellen dat je helemaal geen premie betaalt, zie hier. Ik heb nooit een tooltje gemaakt voor deze optie, omdat deze optie niet meer mogelijk was tegen de tijd dat ik iets van javascript begon te begrijpen, maar om je en idee te geven: een hypotheek van een ton tegen 5% kost over 30 jaar 43078,- aan inleg. De rest wordt door de spaarrente gegenereerd. Maar als je het hieromschreven traject aanhoudt, dan kost het je slechts 27665,- aan inleg.
  Waarom hebben we dit niet gedaan? Simpel: we hadden geen idee dat dit mocht, en bovendien hadden we geen ruimte over om extra te storten.
  
  
• Aflossingsvrije hypotheek omzetten naar spaarhypotheek
  Vanaf 1 januari 2013 is een hypotheek alleen aftrekbaar als hij minimaal annuitair afgelost wordt. Hiermee kwam defacto een einde aan de spaarhypotheek (en ook aan de aflossingsvrije hypotheek, al is deze vorm nog een tijdje populair geweest toen de rente extreem laag stond). Naar aanloop van deze transitie was het mogelijk om je aflossingsvrije hypotheek nog snel te laten omzetten naar spaar. In het najaar van 2012 was er zelfs een wachtrij bij hypotheekverstrekkers omdat veel mensen dit wilde doen. 
  Dit was een goede optie voor mij geweest. De hypotheek liep ondertussen al twee jaar, en na twee loonsverhogingen was het wellicht mogelijk om de hogere last van een extra spaarhypotheek te kunnen dragen. Helaas was is ik er te laat bij om dit te regelen. 
• Rente aflossingsvrije hypotheek afkopen
  Dat mijn spaarhypotheek een rente van 5.3% heeft is niet zo erg. Na een tijdje ging dit percentage in mijn voordeel werken. Maar mijn aflossingsvrije hypotheek van 5.1% was achteraf gezien minder gunstig. Eind 2015 heb ik een keer bekeken of het afkopen van de rente gunstig was. Destijds zou het een slordige E20.000 kosten, maar wel grofweg 7% rente op mijn investering krijgen. Hoewel ik dit geld op dat moment niet had, was dit een achteraf gezien een hele goede investering geweest in verband met mijn scheiding in 2019: ik zou dan een hele gunstige rente kunnen overnemen, terwijl het geld niet in overwaarde zou gaan zitten die ik met mijn ex zou moeten delen. Maarja, als ik zulke goede vooruitziende blik had, dan had ik net zo goed niet kunnen trouwen...
  

Zijn er hypotheekzaken waar jij achteraf spijt van hebt?

zie ook:

rentevaste periode openbreken: wat is de winstverwachting?

Hoe is het ondertussen met mijn spaarhypotheek?

spaarhypotheektools

spaarhypotheek: laatste jaren premievrij?

Hoe is het ondertussen met.... mijn spaarhypotheek?

Laatst kwam ik er achter dat ik sinds 2013 aan het bloggen ben, dus is dit mijn 10de jaar! Daarom leek het me leuk om dit jaar een paar onderwerpen aan te snijden waar ik de afgelopen jaar meermaals over heb geschreven, om te kijken hoe het er nu mee staat. Vandaag: mijn spaarhypotheek.

Om te begrijpen waarom ik dit blog begon moeten we terug naar drie jaar voor de start van dit blog, namelijk toen ik en mijn destijds vrouw in 2010 dit huis kochtten. In die tijd was een aflossingsvrije hypotheek heel normaal. Pas in augustus 2011 kwam er een "gedragscode" die bepaalde dat men maximaal de helft van de WOZ waarde aflossingsvrij mocht doen, de rest zou dan spaarhypotheek moeten zijn. Onze hypotheekverstrekker liep blijkbaar op de troepen vooruit, en gebruikte deze gedragscode al in 2010. Voor een uitgebreide geschiedenis van de Nederlandse hypotheek, zie hier. Ook de rentes waren anders: met ruim 5% was hij "historisch laag", dus hadden we de rente zo lang mogelijk vastgezet. 

Drie jaar later kwam langzaam het besef dat ik niet tot mijn 73ste loonslaaf en consumeerslaaf wilde blijven en stuitte ik op blogs over hypotheek versneld aflossen. Veel van deze blogs waren duidelijk geinspireerd door het boek "hypotheekvrij" van Gerhard Hormann, waarbij wordt gepredikt om zo snel mogelijk je aflossingsvrije hypotheek af te lossen voor lagere maandlasten. Dat je hiervoor ook hypotheekrenteaftrek misliep was niet erg, want als je de HRA pas op het einde van het jaar liet uitkeren dat merkte je het verschil niet....of zoiets. De spaarhypotheek durfde niemand aan, want dat had iets met bandbreedtes en dat was eng. 

Anyway, dit mantra schreeuwde om een tegengeluid dat een spaarhypotheek veel rendabeler was om af te lossen, en dus begon ik met een blog genaamd "rentenieren op je hypotheek". Later ging ik over meer dingen schrijven en vond ik de naam te lang, dus veranderde ik het in Geld is Tijd.

En zo begon ik dus met een reis van bijstorten van de spaarhypotheek. In september 2013 deed ik mijn eerste storting. In de jaren erna stortte ik in totaal 13350 euro bij en kortte ik de hypotheek in tot 20 jaar. Hiermee is de spaarhypotheek volledig "vol", en is het dus een mooi moment om de balans op te maken. Het vorig jaar liet ik al zien dat mijn spaarhypotheek op dit moment meer oplevert dan hij kost. Maar de belangrijkere vraag is: wat heeft al dat bijstorten en inkorten opgeleverd?

Dat is helaas niet zo eenvoudig om te zeggen, omdat in 2019 wegens mijn scheiding mijn spaarhypotheek is gehalveerd. Hoewel de spaarhypotheek halveerde, mocht ik wel de volledige spaarpot meenemen. Om te voorkomen dat er teveel gespaard zou worden, had ik de maandelijkse bijstorting in elk geval moeten aanpassen. Daarom heb ik zitten rekenen met 2 scenarios: dat de premie minimaal zou worden en de hypotheek dus zo lang mogelijk zou blijven bestaan, of dat ik net zoveel zou inkorten als dat ik daadwerkelijk heb gedaan. dan krijg je het volgende plaatje:

De groene lijn is dus opbouw in de spaarhypotheek zoals hij daadwerklijk loopt/is gelopen. Let maar niet op het rare knikje van 2017, toen is er het een en ander aan versleuteld aan de spaarhypotheek, zie hier. De rode en blauwe lijn geven twee scenarios weer hoe het had kunnen lopen als ik niet had bijgestort.

De vergelijking tussen maandelijkse (netto) kosten is als volgt:

De piekjes in de groene lijn zijn de bijstortingen. Je ziet dat de groene lijn na 2019 ongeveer dezelfde premie heeft als de blauwe lijn. Dit is namelijk de minimale maandelijkse kosten die toegestaan zijn wegens de bandbreedte. het verschil is dat er in het blauwe scenario ongeveer 5 jaar langer betaald moet worden. 

Maar de grote vraag is natuurlijk: wat heeft het echt opgeleverd? De frappante is dat het blauwe en het rode scenario ongeveer evenveel zouden kosten. In het rode scenario bouw je sneller geld op, maar de hypotheek is ook kosrter, dus je profiteert minder lang van het spaaarhypotheekvoordeel. Het scenario dat ik heb gevolgd heeft over de hele looptijd ongeveer 9000,- opgeleverd. Het is hierbij niet eerlijk om dit te rekenen als 9000/13350 = 67% winst. De bijstortingen zijn immers in de jaren '10 gedaan, terwijl de winst pas rond de jaren '30 wordt gemaakt. Als je ook de duur meetelt, dan kom je op een rendement van grofweg 5% per jaar. Achteraf gezien is het bijstorten dus een lucratieve en veilige manier geweest om rendement te maken. 

Zelf Gerhard Hormann heeft in 2016 toegegeven dat aflossen op een aflossingsvrije hypotheek niet echt gunstig is, en dat bijstorten op een spaarhypotheek veel rendabeler is. Maarja, achteraf is gemakkelijk praten. Er zijn genoeg dingen die ik beter had kunnen doen bij het afbreken van mijn hypotheek, dus het is ook eerlijk om dat te vermelden. Ik zal daar binnenkort eens over uitwijden.

zie ook:

de geschiedenis van de spaarhypotheek
recensie "hypotheekvrij"
eindelijk kan ik rentenieren op mijn spaarhypotheek
is Gerhard Hormann van zijn geloof gevallen?
een overzicht van mijn hypotheekaflossingen

Eindelijk kan ik rentenieren op mijn spaarhypotheek!

Na 9 jaar is eindelijk een mega mijlpaal bereikt: vanaf nu levert mijn spaarhypotheek me meer op dan hij kost! De netto rente is kleiner dan de bruto rente waarmee de spaarpot maandelijks groter wordt.

Zo bereken je zelf je actuele rente van je spaarhypotheek. Bij mij geeft hij nu dus aan dat mijn actuele rente -0.08% is, en dat ik in de resterende 8 jaar van de looptijd ongeveer 5700,- winst ga maken!

Hieronder zie je het verloop van mijn spaarhypotheek. De bruto rente is 5.3%, maar dankzij hypotheekrente aftrek is de netto rente dus een stuk lager:

In de grafiek kan je goed zien dat ik in 2014 tot 2017 enkele keren heb bijgestort, want het groen vlak wordt in sprongetjes groter. In 2018 is de ORV die hieraan gekoppeld zit flink omlaag gegaan. Maar eerlijkheidshalve dient gezegd te worden dat de grootste verandering mijn scheiding was: hierdoor had ik nog maar recht op de helft van de spaarhypotheek, maar ik mocht wel de hele spaarpot laten staan. Hierdoor had ik ineens relatief veel afgelost. Bovendien heb ik destijds de ORV helemaal opgezegd en de hypotheek ingekort tot 20 jaar. 
En daarna was het "achteroverleunen en de boel door laten pruttelen". Tot het moment dat de spaarhypotheek voor mij ging werken. De maandelijkse winst wordt steeds groter, en die wordt gedeeld door de restwaarde (het rode gebied) dat langzaam naar nul gaat. De actuele rente gaat dus asymptotisch naar min oneindig!

Ik ben dit blog oorspronkelijk begonnen met als titel "Rentenieren op je Hypotheek", omdat ik wilde aantonen dat bijstorten op je spaarhypotheek veel rendabeler is; aflossen op de aflossingsvrije hypotheek kan later wel. 9 Jaar geleden was blogland nog heel anders dan nu. Het bestond vooral uit veel mensen die "Hypotheekvrij" van Gerhard Hormann hadden gelezen, en dus allemaal overtuigd waren dat je je aflossingsvrije hypotheek moest aflossen, want dat zou je "aflossingsblij" maken. Je moest vooral niet in de buurt komen van je spaarhypotheek, want die was ingewikkeld, en een "tekenbeet": je kwam er niet zomaar van af. Achteraf is Gerhard zelf ook teruggekomen van zijn statement en heeft toegegeven dat hij beter had kunnen bijstorten op zijn spaarhypotheek. 

Bijstorten vereist wel wat rekenwerk: met behulp van wat tooltjes kan je het effect van bijstorten berekenen, en ook kijken of je de bandbreedte niet overtreedt. Maar als je het goed doet, gaat je aflossing een stuk sneller!

Zijn er al meer mensen die dit punt hebben bereikt? Mocht je het niet weten: check het zelf op actuele rente van je spaarhypotheek

Lezersvraag over spaarhypotheek

Regelmatig krijg ik emails om hypotheekadvies. Hoewel ik natuurlijk geen adviseur ben vind ik het wel vaak interessant om mee te denken. Op deze manier kan ik goed kijken of mijn tooltjes ook kloppen voor hypotheken anders dan die van mij. En sommige vragen lenen zich best goed voor een blog! (namen en getallen heb ik aangepast zodat het verhaal niet naar de persoon te herleiden is).

Dus vandaag de vraag van Andre:

"We hebben in 1997 een aflossingsvrije hypotheek en een spaarhypotheek genomen, maar de aflossingsvrije hypotheek is ondertussen al afgelost. De spaarhypotheek van €42.000,- heeft een vaste rente van 5.1% tot 1-6-2021, daarna loopt hij nog door tot 1-6-2027. De WOZ waarde is € 230.000,-.

Een jaar geleden hebben we € 4000,- afgelost op deze spaarhypotheek (niet zo slim begrijp ik uit je blog?). Op dit moment zijn we maandelijks €18,95  aan inleg kwijt en €10,32 aan overlijdensrisicoverzekering(ORV). In de spaarpot zit €26036,-

De vraag is nu: wat is wijsheid? In principe hebben we genoeg geld om de hele spaarhypotheek af te kopen, maar is aflossen of inkorten niet slimmer? "

Veel mensen die tussen 1990 en 2013 een hypotheek hebben afgesloten zullen in deze situatie zitten: de aflossingsvrije hypotheek is wellicht al een stuk afgelost, en de spaarhypotheek begint al aardig te renderen. Wat is nu wijsheid, zeker als de overheid misschien in de toekomst de HRA verder gaat afbouwen? En was het inderdaad onderstandig geweest om een stuk spaarhypotheek af te lossen?

In het algemeen is aflossen op de spaarhypotheek geen goed idee: de spaarhypotheek is vooral gunstig als de zowel de hypotheek als gekoppelde spaarpot hoog zijn. Want over de hypotheek krijg je Hypotheekrenteaftrek (HRA), maar over de spaarpot krijg je de volle mep rente.

In eerste instantie wilde ik meteen gaan kijken of het nog mogelijk is om wat bij te storten, zodat de spaarhypotheek extra rendeert. Maar al snel kwam ik er achter dat dit niet meer lukt bij deze spaarhypotheek. Deze spaarhypotheek heeft zijn renderende kracht verloren, en kan het beste direct worden afgelost.

Hoe zit dat dan?

Dit heeft te maken met de Eigenwoningforfait en de Wet Hillen. Hieronder zie je de bruto en netto rente van een hypotheek van 5.1%. Links zie je de totale rente: hoe groter je hypotheek, hoe meer rente je betaalt. Rechts zie je hoeveel rente je voor een stukje van 1000,- betaalt.

Het brutoverhaal (blauwe lijn) is niet zo ingewikkeld: voor elke 1000,- euro die je extra leent, betaal je 51,- per jaar aan rente. De netto rente is anders (rode lijn). De rente mag je van je inkomen aftrekken, zodat je netto minder hoeft te betalen, grofweg 40% minder. De rente per 1000,- zakt dus naar pakweg 30,-. Echter moet je ook nog een eigenwoningforfait betalen. Dit is een vaste bijtelling gebaseerd op de WOZ waarde. Daarom zie je dat je netto netto niet bij 0 begint. Zelfs als je geen hypotheek hebt, moest je de eigenwoningforfait betalen. Dat vond Hillen nier eerlijk, en hij heeft er voor gezorgd dat de netto rente nooit hoger is dan de bruto rente (zwart gestreepte lijn me de rare knik/sprong). Gevolg: over het eerste stukje hypotheek betaal je 51,- per 1000,- hypotheek, en over de rest "slechts" 30,- per 1000,-.

Voor een uitgebreider verhaal hierover, zie hier.

Wat betekent dat voor deze spaarhypotheek? De spaarhypotheek doet zijn werk doordat je HRA ontvangt: de hypotheeklasten zijn netto, en de winst op de spaarpot zijn bruto. Toen Andre zijn hypotheek afsloot (ik weet niet precies hoe groot die was, de grootte van het blok is gewoon ter illustratie), had hij nog een aflossingsvrije hypotheek, waardoor de spaarhypotheek mooi in de "HRA zone" lag.

 

Maar in de afgelopen jaren heeft Andre de aflossingsvrije hypotheek afgelost. Hierdoor ontvangt hij nog nauwelijks hypotheekrenteaftrek.

Gevolg: de spaarhypotheek werkt niet meer...

Het een en ander zie je ook terug als je deze gegevens in mijn tool invult. Als je het vinkje "ik heb nog een hypotheek" aanzet, dan ziet het er best rooskleurig uit:

Zoals je ziet zou deze spaarhypotheek de resterende tijd nog 3179.45 winst gaan maken. Maar als je het vinkje "ik heb nog een hypotheek" uitzet, slaat het helemaal om:

Je zult je wellicht afvragen dat het veel uitmaakt of je hiernaast nog een piepkleine hypotheek of nog een megahypotheek hebt. Eigenlijk maakt het niet heel veel uit: zodra die andere hypotheek groter is dan het knikpunt in de grafiek (in dit geval 35000,-, typisch pakweg 15% van de WOZ waarde), dan is het al genoeg om de spaarhypotheek vol te laten werken.

Maar het wordt nog erger:

Aan de spaarhypotheek van Andre zit ook nog een overlijdensrisicoverzekering van 10.32 per maand. Als ik die toevoeg, dan wordt het plaatje nog erger:

Er moet nog 6 en een half jaar worden betaald aan het ORV, terwijl de hypotheek nagenoeg is afgelost. Zonde van het geld dus. De spaarhypotheek mist nog 42000-4000-26036= 11964,-. Andre gaf aan dat hij genoeg spaargeld heeft, dus het lijkt mij verstandig om deze hypotheek zo snel mogelijk af te lossen en te genieten van een hypotheekvrije huis.

Zo zie je maar: spaarhypotheken zijn niet altijd gunstig om aan te blijven houden. En het is belangrijk om eerst te investeren in de spaarhypotheek en een plan te maken hoe dat ding het beste gaat renderen. Zodra die helemaal vol zit ga je pas aan de aflossingsvrije hypotheek werken.

Zie ook:

hypotheekaftrek en Hillen, hoe zat het ook al weer?