Veranderen van financiele focus

Dit jaar heeft me financieel geen windeieren gelegd: dankzij financieel bewust leven en een vervroegde erfenis heb ik een hypotheekdeel volledig kunnen aflossen. Nu dit hypotheekdeel van 5.3% is afgelost, mijn spaarhypotheek van 5.3% lekker door renteniert, en de rentevaste periode van alle andere delen zijn afgekocht en weer vastgezet op 1.3%, is mijn hypotheek "klaar": nu aflossen zou geen rendabele investering zijn.
Hoewel dit natuurlijk fantastisch is, kleeft er ook een nadeel aan: ik heb nu minder investeringsopties. Voorheen verdeelde ik mijn investeringen tussen aandelen en aflossen: als de koers laag stond ging het geld naar aandelen, waren de aandelen te duur, dan kon ik nog altijd aflossen. Deze vlieger gaat dus niet meer op, en aangezien er nog steeds weinig interessants gebeurd met de aandelenmarkt (af en toe een leuk dipje om te investeren, maar niet groot genoeg om een klapper te maken), ben ik dus op zoek gegaan naar alternatieven.

Het belangrijkste alternatief waar ik onlangs mee ben begonnen is pensioensparen. Nu dit jaar mijn vermogen flink boven de belastingvrije voet komt, begint dit nu echt rendabel te worden. Bovendien is in 2023 de jaarruimte aanzienlijk verhoogd. En met wat hulp van Mr. FOB kwam ik al een heel eind. Mocht je nu een uitgebreide analyse verwachten van optimalisaties en afwegingen van verschillende bedrijven: helaas, dat ga ik niet doen, om duidelijke redenen:

• Mr. FOB kan het veel beter uitleggen dan ik
• Door er veel over te vertellen wek ik de suggestie dat ik er veel vanaf weet
• Ik wil geen bedrijven noemen, omdat ik geen reclame wil maken, en omdat, nouja, ik heb er gewoon eentje willekeurig gekozen.

Wellicht, als ik het volgend jaar de belastingformulieren allemaal heb overleefd en er ondertussen meer van weet, kan ik er meer over uitweiden.

Maar de andere investering is iets waar ik al vaker over heb verteld, en ook bijvoorbeeld MrMoneyMustache, maar wat je in weinig in Nederland hoort: goede doelen. Twee jaar gelden heb ik mezelf al een keer een norm opgelegd: minimaal 1% van mijn vermogen en/of 0.7% van mijn inkomen. Het afgelopen jaar heb ik weer een paar extra periodieke giften ondertektend. In de onderste grafiek zie je dat ik dit jaar aanzienlijk meer heb geinvesteerd:

Mocht je afvragen waarom de blauwe lijn nu boven de rode lijn ligt: ik heb veel meer gedoneerd, terwijl mijn inkomen slechts een paar procent omhoog is gegaan, dus de blauwe lijn steeg heel hard. Mijn vermogen is daarentegen bijna verdubbeld, dus de rode lijn stijgt minder hard. 

Dus, inderdaad, ik geef meer dan een procent van mijn vermogen jaarlijks weg. Is dat veel? Ik denk dat het meevalt. Als je het vertaalt naar saving rate: als je je saving rate 1% verlaagt, verleng je je rit naar financiele onafhankelijkheid met slechts grofweg 5%. Een acceptabel offer, voor een betere wereld.

 

En zo zorg ik dat ik met een warm gevoel door de kerstdagen kom.

 

Hoeveel procent van je inkomen geef jij uit aan goede doelen?

zie ook:

• Sprong in eigen vermogen..met rare bijsmaak
• Een hypotheekdeel helemaal afgelost
• Eindelijk kan ik rentenieren op mijn hypotheek
• Hoeveel aan goede doelen besteden 
  

Een hypotheek helemaal afgelost!

Afgelopen week was een bijzondere mijlpaal van mijn hypotheek: ik heb een hypootheek volledig afgelost! Nu heb ik dus slechts 4 hypotheken in plaats van 5...

In plaatjes: het lichtgroene deel is nu dus verleden tijd:

En daarmee duik ik dus officieel door de 50% barriere!

In 2010 zijn we begonnen met 2 hypotheken: grofweg de helft aflossingsvrij, de rest spaar. Met de scheiding in 2019 zijn beide hypotheekdelen gesplitst omdat het om oude hypotheekvormen gaat, en ik alleen maar recht heb op "mijn deel". De andere delen werden dus annuitair. Bovendien moest er nog een een klein hypotheekje afgesloten worden voor de restschuld. Ingewikkeld? Wellicht wel, maar het geeft ook mogelijkheden. Zo kon ik wat aan spreiding doen: van het ene hypotheekdeel kon ik de rente afkopen, en ondertussen kon ik van een ander hypotheekdeel de rente hoog houden zodat aflossen meer loont. Het deel dat ik heb afgelost is bewust gekozen: van dit deel stond de rente het langst vast, dus het afkopen van de rente zou het duurst zijn.

In het renteplaatje is ook te zien dat er een flinke hap uit het maandelijkse bedrag is:

Achteraf ben ik zeer tevreden hoe ik mijn hypotheek optimaal heb geminimaliseerd: eerst bijstorten in de spaarhypotheek, vervolgens van enkele delen de rente afkopen toen de rente laag stond, en ten slotte het deel met hoge rente tegen lange restevaste periode aflossen. En hoewel mijn hypotheek nog lang niet is afgelost, is de angel er al uit: als ik de hypotheekrenteaftrek en aflossingen niet meetel, betaal ik slechts 45,- per maand aan netto rente! Dus hoewel de totale maandelijkse kosten nog steeds meer dan 50% van het oorspronkelijke bedrag is, is het component rente slechts een fractie van wat het ooit geweest is:

Sterker nog: over 4 jaar zal de netto rente zelfs onder de 0,- zakken, waardoor mijn gehele hypotheek meer geld oplevert dan hij kost. Dat noem ik pas rentenieren op mijn hypotheek! Dit zal "helaas" afgelopen zijn zodra mijn spaarhypotheek in 2030 wordt afgelost.

Maar deze aflossing heeft ook een groot nadeel: minder flexibiliteit. Nu nog meer aflossen is gwoonweg niet rendabel meer. Mijn duurste hypotheek is 2.14%, veel lager dan de huidige marktrente. Wellicht wordt aflossen weer gunstig al een rentevaste periode eindigt, maar daar zijn we nog zeker 7 jaar vandaan.
Het alternatief is het geld naar de beurs brengen. Zoals bekend hou ik nog steeds koppig vol dat de markt een beetje te timen is, vooral op lange termijn schaal. Immers, om de zoveel jaar komt er wel weer een economisch dipje. Deze taktiek werkt een stuk beter als je alternatieven hebt om in te investeren: als je even niet in de beurs wil investeren, dan kan je gewoon je hypotheek aflossen. Nu mijn hypotheek niet meer rendabel is om af te lossen, vervalt mijn alternatief, en zal ik me meer gaan aansluiten bij de mensen met het adagio "time to market beats timing the market". Maar wellicht is dit een mooi moment om ander nuttige investeringen te overwegen, zoals pensioensparen.

Maar ondertussen ga ik even genieten dat mijn maandlasten van het huis lager zijn dan die van mijn internetkabel!

Zie ook:

eindelijk kan ik rentenieren op mijn spaarhypotheek!
verloop van mijn hypotheek

En? Lukt mijn timen van de markt een beetje?

Zoals wellicht bekend beleg ik al een tijdje periodiek via mijn werk, en bovendien koop ik af en toe wat ETF-jes bij DeGiro. En dat laatste kan je niet bepaald periodiek noemen. Hoewel ik weet dat talloze studies hebben aangetoond dat "time to market beats timing the market", blijf ik onregelmatig kopen, afhankelijk van de stand van de beurs. De beurs staat in mijn ogen al jarenlang veel te hoog, en is het de moeite waard om even te wachten, want "what comes up, must come down". In het verleden heb ik al eens geschreven over dat beleggen op de piek is als zomergoed zaaien in de herfst: over de lange termijn zal de beurs blijven stijgen, maar waarom niet profiteren van een grote kans dat de beurs binnenkort zal dalen? En een jaar voor de corona pandemie heb ik een keer alles verkocht. Ik geef toe, dat was een beetje een toevalstreffer. De beurs stond in mijn ogen behoorlijk hoog, maar niemand kon een pandemie verwachten. Dit geeft dus geen garanties voor de toekomst.

En wat ben ik nu aan het doen? Ik leg behoorlijk vaak in, maar alleen als de beurs relatief laag staat. De markt is erg volatiel en ik verwacht veel schommelingen, of zelfs een crisis, dus zijn er genoeg momentjes om een dipje te kopen. Hieronder zie je de koers van VWRL, en de momenten waarop ik heb ingelegd:

Je ziet dat ik vooral koop

De afgelopen twee jaar heeft deze taktiek redelijk goed gewerkt. Hoewel de gemiddelde koers ongeveer 99,74 was, heb ik voor gemiddeld 95,45 kunnen kopen. Dat klinkt mooi, maar er zijn natuurlijk wel wat kanttekeningen te maken:

• Ik heb in 2021nauwelijks iets in kunnen leggen. Dit wil ook zeggen dat ik een jaar aan dividend ben misgelopen
• Deze taktiek werkt alleen in momenten dat de beurs volatiel is. In een normale beurs stijgt hij jaarlijks, waardoor je met markttimen alleen maar achter de feiten aanloopt.
• DeGiro heeft een beleid waarbij je geen transactiekosten betaald voor de eerste aankoop in een maand, en voor de volgende aankopen als ze minimaal 1000,- zijn. Bij veel van bovenstaande rode stipjes heb ik dus voor minimaal 1000,- moeten kopen. Deze taktiek lukt dus niet bij een kleine portemonnee.
• Het blijft gokken wanneer je bescheiden porties koopt en wanneer je je hele spaarrekening leegtrekt. In mijn geval heb ik nog steeds te defensief gekocht. Ik had nog best wat willen bijkopen, maar de moment is nog niet gekomen. En dan kom ik meteen op het laatste punt:
• Het is handig om een alternatieve investeringsmogelijkheid te hebben voor als de beurs te hoog voor je smaak is. En daarom heb ik deze week nogmaals 5000,- afgelost van mijn annuitaire hypotheek van 5.3%: 

Dus: kan ik het aanraden om de markt te timen? Nee, ik kan niks aanraden. Maar zolang ik nog kan aflossen op de hypotheek en er is nog geen echte economische crisis, ga ik nog even op dezelfde voet door.

Eigenlijk had ik nu nog een analyse moeten maken over mijn inleggedrag versus regelmatig inleggen en het extra effect van dividend, maar gelukkig heeft Geldnerd dat voor mij gedaan. Een aanrader om te lezen!

Loan to value zakt flink

Bij bijna iedereen is hij ondertussen op de mat gevallen: de gemeentebelastingen. En terwijl de meeste mensen klagen over hoe hoog het te betalen bedrag is, zijn FIRE adepten eigenlijk vooral benieuwd naar hun WOZ waarde.

De score van dit jaar: volgens de gemeente is mijn toko 3.3% meer waard geworden. 

Of dat ergens op slaat? Geen idee. Ik kijk elk jaar via wozwaardeloket.nl naar de waarden van het rijtje van 8 huizen waarin ik het vierde huis heb, en dat zie ik het volgende patroon:

Hier kan je zien dat de waarde van mijn huis al 5 jaar lang precies de waarde van "huis8" volgt, en alle huizen op "huis1" en "huis5" na veranderen de laatste 3-4 jaar met dezelfde percentages. De gemeente gaat er dus van uit dat het hele dorp 3.3% meer waard is geworden. Ik ben trouwens heel benieuwd of "huis5" het volgend jaar nog een sprongetje gaat maken, want dat is onlangs voor een halve ton boven de WOZ waarde verkocht.

Dit heeft ook een effect op de loan-to-value (LTV) van het huis. Naast waardevermeerdering heb ik afgelopen maand 10% van mijn "annuitaire hypotheek (was spaar)" afgelost, want dat is het enige hypotheekdeel dat nog een hoge rente heeft. Het gevolg is dat de LTV van 77.7% naar 72% zakt:

Overigens heeft dit geen effect op risico opslag, want ik heb NHG.

Een heel verschil met de LTV van ruim 122% in 2015... 

Bereken het rendement van annuitaire hypotheekrente afkopen

Onlangs heb ik van een stukje annuitaire hypotheek de rente afgekocht, zodat ik geen 5.1%, maar slechts 1.35% rente betaal. Twee weken geleden heb ik gekeken naar het effect op de maandlasten, vorige week heb ik de boete berekend, maar nu komt het belangrijkste: wat levert het op?

Vorige week zagen we hoe de boete werd berekend (zie tool)

Ik heb nu toegevoegd hoeveel je ongeveer netto aan boete moet betalen, want het boetebedrag is vooruitbetaalde rente, dus gewoon aftrekaar. Het zou kunnen dat je hypotheekverstrekker een iets andere berekening hanteert. Om toch je rendement te kunnen bepalen is het kunst om gewoon een beetje met de marktrente te spelen totdat de boete ongeveer gelijk is aan die van je hypotheekverstrekker.

We hoeven nu nog slechts 1 getalletje in te vullen om de winst te bepalen: de nieuwe rente die je gaat betalen. Deze is meestal anders dan de marktrente, en is afhankelijk van hoelang je de hypotheek opnieuw vast gaat zetten: hoe langer vast, hoe hoger de rente. Vervolgens kunnen we zien wat de gevolgen zijn:

Zoal we twee weken geleden zag, zakt de rente weliswaar flink, maar wordt er meer automatisch afgelost, waardoor de totale annuiteit niet heel veel kleiner is geworden. Voor het bepalen van de winst zijn we alleen geinteresseerd in de rentelast: aflossen is een kostenneutrale activiteit, maar minder rente betalen, dat is wat we willen meten. In de volgende regel staat daarom de totale winst, dat is de besparing in rente minus de boeterente. Ik kijk naar de winst die gemaakt wordt in de resterende rentevaste periode, in dit geval 10 jaar. Het kan zijn dat je de rente langer vastzet, maar de oude rente zou hoe dan ook na 10 jaar aflopen, dus na 10 kan ik niet meer eerlijk vergelijken. Ook is het mogelijk dat je de rente korter dan 10 jaar vastzet. Ik weet natuurlijk niet wat de rente daarna gaat doen, maar vanuit nu gezien is de huidige rente de meest realistische. 

Hoewel de boete dus in dit geval rond de 25000,- is, levert het op het einde van de rentevaste periode ongeveer 4750,- op. Vervolgens bereken ik de "return on investment", oftewel de winst gedeeld door de investering. Persoonlijk vind ik dit niet een heel belangrijk getal, want het zegt niets over de looptijd van je investering. 19% winst na 100 jaar vind ik niet veel, 19% na 1 jaar wel. 

Om daar meer over te zeggen heb ik ook de terugverdientijd bepaald. Dit getal zegt vooral hoelang je "onder water staat" met je investering. In dit geval heb je de investering na 8 jaar terugverdiend. Dit is vooral handig om te weten als je plannen hebt om te verhuizen. Als je binnen 8 jaar zou willen verhuizen, dan is deze boete niet verstandig. 

Ten slotte heb ik de rente berekend. Hierbij doe ik net alsof ik de boete op een bankrekening heb gezet en elke maand het verschil aan rente opneem. de vraag is dan: hoeveel rente moet ik op deze rekening ontvangen om na 10 jaar precies op 0,- uit te komen? Deze rente, die ook wel interne-opbrengstvoet of internal rate of return wordt genoemd, is een mooi getal om eerlijk te kunnen vergelijken met spaarrekingen of beleggingen.

Een paar opmerkingen:

• Ik neem aan dat er geen aflossingen in de toekomst worden gedaan. Aflossingen doen het effect van het afkopen van rentevaste periode een beetje teniet: je gaat boete betalen over een stukje rente dat je eigenlijk in de toekomst niet meer hoeft te betalen. Ik heb het "geluk" dat ik meerdere hypotheekdelen heb, dus ik kan er voor kiezen om het ene deel af te kopen en het andere deel af te lossen.
• Hoe lager de marktrente, hoe lager de winst. Waarom is dat, zou je denken? Large marktrente betekent meer boete, maar ook meer maandelijkse besparing? De verklaring is te vinden in het indexeren van de boete, waarover ik het vorige week heb gehad. In het kort: om de boete te bepalen wordt de misgelopen rente voor de rentevasteperiode teruggerekend naar nu. En voor dat terugrekenen wordt de marktrente gebruikt. Hoe hoger de marktrente, hoe lager de boete wordt, dus uiteindelijk hoe hoger de winst. 
• Wil je je rendement verhogen, los dan eerst een jaar flink af, en koop de rente af in het jaar erna.  Het boetevrije blijft evenhoog, maar het restant van de hypotheek is een stuk kleiner. Het gevolg is dat je boete een stuk lager is, dus meer winst.
• Ik doe geen uitspraak over welke nieuwe rente je moet kiezen, dit is heel persoonlijk. Toen ik het vorig jaar een stuk rente afkocht, was het verschli in rente tussen 10 jaar vast en 15 jaar vast best groot. Toen heb ik voor 10 jaar vast gekozen. Mocht de rente over 10 jaar flink omhoog zijn gegaan, dan komt dit hypotheekdeel bovenaan het lijstje om afgelost te worden. Deze keer was het verschil tussen 10 en 15 jaar vast slechts 0.01%. Voor 0.01% koop ik graag 5 jaar extra zekerheid.

Wat het voor mij heeft opgeleverd? Ik mag niet klagen:

Een boete van ongeveer 4000,- netto levert me 654,- op. Deze investering heb ik in minder dan 4 jaar terugverdiend. Binnen die tijd ben ik niet van plan om te verhuizen. Een rendement van 6.87% is misschien niet zo spectaculair als op de beurs, maar dit rendement is gegarandeerd, en dat van de beurs niet...

Zie ook:

Annuitaire hypotheekrente afkopen

bereken de boete bij annuitaire hypotheekrente afkopen

rekentool annuitaire hypotheekrente afkopen 

Bereken de boete bij annuitaire hypotheekrente afkopen

Vorige week vertelde ik dat ik de rente van een annuitaire hypotheek had afgekocht, en wat het effect op de maandelijkse kosten waren. Bij het afkopen gaat het natuurlijk niet alleen om het eindresultaat, maar ook om hoeveel boete je moet betalen. Laat ik er vandaag eens verder op in gaan.

Bij het vastzetten van de hypotheekrente ga je een lange termijn afspraak aan met een hypotheekverstrekker. Als je tussendoor besluit om het contract te wijzigen, dan is het logisch dat de hypotheekverstrekker een compensatie wil. Deze wordt als volgt berekend:

Allereest mag je bij veel hypotheken een vast percentage per jaar boetevrij aflossen. Dit percentage is typisch 10%. Aangezien je dit deel boetevrij mag aflossen, wordt hier ook gene boete over gerekend als je de rente gaat wijzigen. Dit percentage wordt genomen over de oorspronkelijke hypotheeksom, niet over de huidige hypotheeksom. Het is gunstig om van te voren al extra te hebben afgelost, want dan heb je relatief een groot boetevrij deel. Van een hypotheek van 100.000 mag je typisch 10.000 boetevrij aflossen. Als er al een groot stuk is afgelost, waardoor je bijvoorbeeld nog maar 50.000 over hebt, dan heb je dus eigenlijk 20% boetevrij. 

Aflossen loont hier dus, maar bij voorkeur niet in het jaar dat je de rente gaat afkopen, wnat dan gaat het van je boetevrij deel af. Voorbeeld: van die hypotheek van 100.000 is 10.000 boetevrij, maar als in dat jaar al 3.000 is afgelost, dan wordt voor de bereking van de rente afkopen slechts 7.000 boetevrij geteld. Een jaar later geldt "nieuwe ronde, nieuwe kansen", dus dan geldt wel weer gewoon de 10.000.

Hieronder zie je een ander voorbeeld in praktijk:

Vervolgens gaat de hypotheekverstrekker berekenen hoeveel rente ze zullen mislopen over dit bedrag. Hierbij kijken ze voor de resterende rentevaste periode hoeveel rente ze zouden ontvangen, en hoeveel rente ze gaan ontvangen als de huidige marktrente wordt gebruikt. Het verschil is het bedrag dat ze mislopen. Dit is geen eenvoudige berekening, want een annuitaire hypotheek wordt steeds kleiner, en wordt er dus steeds minder rente betaald. 

Maar het wordt nog een beetje ingewikkelder: je gaan dit bedrag indexeren naar nu. Wat bedoelen ze daarmee? Als je iets koopt op afbetaling, dan moet je vaak uiteindelijk meer betalen, omdat je later betaalt dan oorspronkelijk de bedoeling. Er wordt een rentepercentage meegenomen. In het geval van rente afkopen is het tegenovergestelde het geval: je betaalt de rente vooruit! En hoe eerder je betaalt, hoe goedkoper het is. Om het juiste bedrag te krijgen, wordt elke rentebedrag dat je zou moeten betalen gecorrigeerd met de huidige rente, dus de marktrente. 

Als je dit allemaal doet, dan krijg je dus het volgende:

Zelf proberen? Klik hier

Nu weten we dus hoeveel de nieuwe premie gaat worden en hoeveel boete we moeten betalen. De vraag is of het hele verhaal rendabel is. Hierover binnenkort meer.

Zie ook:

Annuitaire hypotheekrente afkopen

link naar de tool

Annuitaire hypotheekrente afkopen

In 2019 heb ik al een keer van een stuk hypotheek de rente afgekocht, een investering die bijna 7% rente opleverde. In dat geval ging het om een stuk aflossingsvrije hypotheek dat van 5.1% naar 1.39% ging. Dat smaakte naar meer, dus heb ik vorige maand dit nogmaals gedaan, maar dan voor een annuitair deel. Nu merk ik het voordeel van meerdere kleinere hypotheken: ik kan de investeringen spreiden. 

Destijds heb ik een rekentool gemaakt voor het afkopen van aflossingsvrije hypotheken. Annuitaire hypotheken zijn een heel stuk ingewikkelder, dus dit vraagt om iets meer inspanning voor een tooltje en ook om een serie van blogartikelen. Hopelijk lukt het me om over een paar weken een tooltje af te hebben waarin alles berekend kan worden. Deze week beginnen we met het effect van het afkopen. Hieronder zie je mijn maandlasten: 

Halverwege 2019 is vanwege de scheiding de aflossingsvrije hypotheek gesplitst in een deel aflossingsvrij en een deel annuitair, beide 5.1%. Eind 2019 heb ik de rente van het rode aflossingsvrije deel afgekocht, en je ziet het rode deel meteen ongeveer 3 keer zo klein worden. Dit jaar heb ik het oranje annuitaire deel afgekocht, maar de grafiek zakt maar een beetje, terwijl de nieuwe rente zelfs lager is. Hoe zit dat?

Het principe van een annuitaire hypotheek is dat de (bruto) kosten elke maand constant zijn, en dat op het einde van de periode de hele hypotheek is afgelost. Op het begin is de hypotheek nog hoog, dus betaal je veel rente, en op het einde van de hypotheek is het de bedoeling dat hij bijna is afgelost, dus dat je minder rente betaalt. Als je elke maand evenveel wilt betalen, dan zal je dus op het begin veel rente betalen en weinig af kunnen lossen, en op het einde is het andersom. 

Na een hoop rekenwerk komt er dit uit voor het verloop van de hypotheek en de maandlasten:

Deze grafiek kan je interactief zelf maken met deze tool. In de onderste grafiek zie je dat de maandelijkse aflossing (zwart) elke steeds groter wordt. Dit is mogelijk omdat er elke maand steeds minder bruto hypotheekrente betaald hoeft te worden (rood). En samen is het precies constant. In Nederland hebben we natuurlijk het fenomeen hypotheekrenteaftrek (HRA), waarbij het rentedeel aftrekbaar is van de belasting. Deze aftrek is afhankelijk van je inkomen en WOZ waarde (EWF), en daarom zeer onderheving aan politiek gekrakeel, vandaar dat de grafiek wat gekke sprongetjes heeft.

Van gebeurt er nu als de rente ineens veranderd naar 1.35%. Bij het verloop van de hypotheek zie je dat de grafiek minder bol wordt, maar meer linear. Het gevolg is dus dat er meer wordt afgelost:

Bij de maandelijkse lasten zie je dat het aflossingsdeel dus flink omhoog gaat. de rente gaat omlaag, maar, in totaal dempen deze effecten elkaar dus uit. Om het effect te zien van meerdere rentes, heb ik de initiele maandlasten uitgezet in een grafiek:

Als de rente 0% is, dan is de berekening gemakkelijk: je betaalt geen rente, en elke maand los je 1/360 deel van de hypotheek af. Naarmate de rente stijgt, wordt het totale bedrag groter, maar niet zo snel als bij een aflossingsvrije hypotheek, want in de eerste mand los je minder af als de rente meer is. De rode lijn is wat je netto totaal betaalt, en zoals je kan zien verandert dit bedrag nauwelijks als de rente toeneemt.

Conclusie: het veranderen van de rente van een annuitaire hypotheek heeft heel weinig effect op je maandlasten. Het voordeel zit dus nauwelijks in het verlagen van maandlasten, maar vooral dat de aflossing sneller gaat. Eens kijken of ik de komende weken kan berekenen of deze investering de moeite waard is.

Zie ook:

Mijn plan dat 6.79% rente oplevert 

Lineaire /annuitaire hypotheektool

Dit jaar 16.000,- afgelost

Ik ben geen militante hypotheekaflosser die vindt dat hypotheek aflossen prioriteit heeft over andere investeringen. Ik probeer pragmatisch na te denken over wat de beste mix is van investeringen, op het gebied van rendement, risico, en ethiek.

Toch heeft het zover kunnen komen dat ik dit jaar een record hoeveelheid heb afgelost, namelijk ongeveer 16000! Hoe is dit zover kunnen komen?

Tot aan maart stond de beurs nog onrealistisch hoog. Er moest een keer een crisis komen, zeker met het oog op een naderende coronacrisis. Dus ben ik maar full trottle gaan aflossen. Daarna begon de beurs heel interessant te worden, en is het aflossen stil komen te liggen.

Helemaal stilliggen? Niet helemaal. Mijn moeder heeft af en toe wat geld over, en aangezien mijn hypotheek een hogere rente heeft dan de hare, krijg ik alvast een voorschot op mijn erfenis.

En voor de rest zijn er nog aflossingen die ik niet zelf stuur. De annuitaire hypotheken lossen automatisch ongeveer 2000,- per jaar af, en ik leg elk jaar ongeveer 600,- in mijn spaarhypotheek. Maar de mooiste categorie is natuurlijk het rendement van de spaarhypotheek: mijn spaarhypotheek wordt jaarlijks 1600,- lichter puur door het renderen van de spaarpot. Hieronder zie je een overzicht. Voor de komende twee jaren heb ik de verplichte aflossingen alvast ingetekend:

In 2019 was er een "negatieve aflossinge", want toen heb ik een stukje moeten bijlenen om m'n ex uit te kopen. Dat heb ik dit jaar ruimschoots gecompenseerd. 

Door deze aflossingen is er de hypotheek onder de 75% van de oorspronkelijke waarde gedoken:

En ik betaal ongeveer 77% van de oorspronkelijke hypotheeklasten:

Hoe was jullie aflosjaar?

Hypotheekverstrekkers, het kan nog veel creatiever!

Vorige week besprak ik dat het mogelijk is om een hypotheek te maken waarvan de maandelijkse kosten niet aflopen, zoals bij een lineaire hypotheek, en niet oplopen, zoals bij een annuitaire hypotheek. Maar zoals terecht werd aangegeven, biedt dit niet heel veel voordelen. Maar kan het nog creatiever? Ja! Door gewoon weer een spaarhypotheek te maken! Lekker je hypotheek aflossen, maar toch maximaal HRA blijven ontvangen!

Nu zal je meteen denken dat dit niet meer mag, omdat je minimaal annuitair moet aflossen enzo. Laten we dan eerst een kijken wat de regels van een spaarhypotheek waren:

• een oude spaarhypotheek is aflossingsvrij. Pas aan het einde van de looptijd wordt het bedrag ineens afgelost. Om in aanmerking te komen voor HRA is niet niet meer toegestaan: je moet minimaal annuitair aflossen.
• over de spaarpot van een oude spaarhypotheek hoef je geen vermogensrendementsheffing te betalen. Ook deze vrijstelling is vervallen.

Maar er was ook een dik nadeel:

• Om te voorkomen dat mensen op het begin de hele spaarpot volgooide en vervolgens 30 jaar lekker HRA gingen ontvangen, werden er ingewikkelde bandbreedteregels bedacht.

De nieuwe hypotheekwet zegt niet dat het verboden is om een spaarrekening te koppelen aan je hypotheek, met hetzelfde rentepercentage. Het zegt alleen dat je minimaal annuitair moet aflossen, en dat de over die spaarrekening gewoon vermogensrendementsheffing moet betalen. Maar als een hypotheekverstrekker zulke gekoppelde rekening zou maken, dan hoef je niet meer extra af te lossen op je hypotheek, maar kan je het extra geld in de gekoppelde spaarrekening stoppen. Je kunt dan dus extra aflossen zonder dat je minder HRA gaat ontvangen! 

Op deze manier kunnen we een spaarhypotheek 2.0 maken!

Laten we het voorbeeld nemen van 100.000,- tegen 3% rente, 0.7% eigenwoningforfait. Als je een annuitaire hypotheek neemt, dan ben je over de hele looptijd bruto 51777 en netto 38799 kwijt. Als je linair aflost, dan los je extra in de begintijd af, waardoor je over de gehele looptijd minder rente hoeft te betalen. De total kosten zijn dan bruto 45125 en netto 34507.

Let wel: het voordeel van de linaire hypotheek ligt in het feit dat je in de beginperiode juist veel aflost.

Maar nu komt het: stel dat je een linair betalingsschema hanteert, maar slechts annuitair aflost? Dan houd je de eerste maanden dus een hoop extra geld over, dat je op die gekoppelde rekening kunt zetten. En over dat geld krijg je de volle 3% rente. Dan blijkt dat je na 29 jaar al genoeg hebt gespaard om de resterende hypotheek af te lossen! De totale kosten zijn dan bruto 43693 en netto 30715. Netto bespaar je dus 3791,- over de hele looptijd! Dit verschil wordt dus niet veroorzaakt door eerder aflossen, want je volgt precies hetzelfde betaalschema als de lineaire hypotheek.

In grafiekvorm ziet het er als volgt uit:

Je ziet dat de aflossing en rente hetzelfde is als de annuitaire hypotheek, maar omdat je betaalt als een linaire hypotheek, hou je een stuk over, het gele stuk. Zodra de linaire hypotheek minder kost per maand dan een annuitaire hypotheek (ongeveer na 15 jaar), ga je dit tekort aanvullen met je spaarpot, het groene doorzichtige stuk. En aangezien de spaarpot 3% rente geeft, is het groene stuk groter dan het gele stuk.

Voor de vermogensrendementsheffing is natuurlijk wel belangrijk hoe groot deze spaarpot wordt. In het onderstaande plaatje zie je de (verplichte) annuitaire aflossing, de linaire aflossing, de aflossing volgens de spaarhypotheek 2.0, waarbij door de rente op rente iets harder afgelost wordt dan bij de normale lineaire hypotheek, en de grootte van de spaarpot:

Over de gehele looptijd komt de spaarpot niet boven pakweg 13% van de totale hypotheeksom. Met de nieuwe vermogensrendementsheffingsgrondslag van 50.000 zou je dus een hyptheek van 300.000 per persoon kunnen nemen zonder dat je extra VRH betaalt (uitgaande dat je geen ander vermogen hebt. Deze hypotheek heeft weinig zin voor mensen met een flink gespekte beleggingsportefeuille);

Maar nu komt pas het echte voordeel van deze spaarhypotheek: er zijn geen beperkingen zoals bandbreedte! Je kunt zoveel aflossen als je wilt, en als je even krap bij kas zit, dan kan je gewoon je hypotheeklasten tijdelijk stopzetten. Hieronder zie je een voorbeeld van iemands grillige hypotheekaflossing:

Zoals je ziet: een extra aflossing levert een leuke rente op, zonder dat je het risico hoeft te lopen dat het geld in de stenen zit: je houdt de optie open om even een "premiestop" in te voeren. Het bovenstaande schema heeft over de hele looptijd ongeveer 2500,- bespaard ten opzichte van een lineaire hypotheek.

Waarom zou een hypotheekverstrekker dit doen?
De spaarhypotheek is destijds bedacht door de hypotheekverstrekkers om optimaal gebruik te maken van de belasting, om zo nog meer geld te kunnen lenen. En dat is natuurlijk weer gunstig voor de hypotheekverstrekker.
Tegenwoordig zijn hypotheekverstrekkers gelukkig wat actiever in het laten aflossen van de hypotheken. Meer flexibiliteit kan daar bij helpen. Nog steeds vinden veel mensen aflossen zonde van de hypotheekrenteaftrek of zijn ze bang dat ze het geld in de toekomst nodig hebben. Met zulke constructie zijn beide zorgen gepareerd: je kunt aflossen met behoud van hypotheekrenteaftrek, en als het je even tegenzit, kan je de aflossing even stopzetten en je extra aflossing terug laten vloeien.

Een ander probleem van de oude spaarhypotheek heb je hier ook niet: het product is is veel inzichtelijker. Spaarhypotheken hadden destijds vage beleggingsconstructies, woekerpolissen en andere gedrochten. De spaarhypotheek 2.0 heeft alleen een extra spaarpot die je extra motiveert om af te lossen, of je juist de vrijheid geeft om even minder af te lossen. 

Is dit ethisch verantwoord? Belastinggeld is van ons allemaal
Deze vraag kan je bij alle belastingregels stellen. Onze overheid geeft een kader met regels, de burger heeft de vrijheid om de boel naar zijn of haar doel te optimaliseren. Aangezien het aflossen stimuleert denk ik dat de overheid er blij mee zou zijn.

Dus: welke hypotheekverstrekker durft?

Zie ook:
hypotheekverstrekkers, wees creatief!
lineaire hypotheek wordt zwaar overschat

Hypotheekverstrekkers, wees creatief!

Banken en andere hypotheekverstrekkers zijn sinds jaar en dag uitvinders van briljante financiele constructies. Zo hebben ze hefboomproducten voor beleggingen, de meest bizarre levensverzekeringen, en natuurlijk de spaarhypotheek bedacht. Bij al deze produkten staat de winstgevendheid voor de bank en/of de klant centraal.

Maar de laatste tijd zijn de banken ingeslapen. Sinds 2013 moet men minimaal annuitair aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Hierdoor zijn creatieve produkten als spaarhypotheek en beleggingshypotheek niet meer lucratief. En het enige dat de banken in 7 jaar hebben kunnen bedenken is "annuitaire hypotheek" en "lineaire hypotheek".

Bij een annuitaire hypotheek blijven de brutokosten (dus rente+aflossing) gelijk. Doordat de hypotheek steeds kleiner wordt, hoeft er steeds minder geld aan de rente besteed te worden, dus kan er meer geld naar de aflossing gaan. Een soort sneeuwbal dus. Maar er is ook een ander effect: doordat je steeds minder rente betaalt, ontvang je steeds minder hypotheekrenteaftrek (HRA). Netto ga je dus steeds meer betalen (onderstaande plaatje geldt voor een hypotheek van 100.000, 3% rente):

kosten van een annuitaire hypotheek
Bedenk dat je netto alleen het blauwe en oranje deel betaalt:
het grijze deel krijg je terug via de belasting.

Bij de lineair hypotheek gebeurt iets anders: hier wordt de aflossing constant gehouden. En omdat de hypotheek lineair daalt, daalt de rente. Het totaal bedrag dat je maandelijks betaalt is dus steeds lager:

Een paar jaar geleden gaf ik al aan dat je deze twee kunt combineren waardoor je een min of meer constante netto kosten hebt. Als je 30% lineair en 70% annuitair neemt (deze verhouding is afhankelijk van de rente) dan krijg je het volgende:

Ik weet niet of iemand in Nederland zulke hypotheek heeft. Waarschijnlijk weinig mensen, omdat je dan 2 hypotheken moet nemen. Maar waarom bieden banken deze "combinatiehypotheek" niet aan?

Maar hypotheekverstrekkers zouden nog veel creatiever kunnen zijn. In bovenstaandegrafiek zie je dat de oranje lijn niet helemaal vlak is, maar langzaam stijgt van een totale netto kosten van 376 per maand naar 392,- per maand nar ongeveer 24 jaar, om daarna de eindigen op 378 per maand. Deze onregelmatigheid is helemaal niet nodig: ene hypotheekverstrekker zou een hypotheek kunnen aanbieden die over de hele looptijd exact gelijke nettokosten heeft van 382 per maand:

Dit is dus geen annuitaire hypotheek, gene lineaire hypotheek, en zelfs geen combinatie ervan. Maar volgens de wet is het wel toegestaan, want het is "meer dan annuitair".

Er kleeft wel een nadeel aan deze hypotheekvorm: we weten natuurlijk niet wat de overheid in petto heeft voor de toekomst op het ebied van eigenwoningorfait en hypotheekrenteaftrek. Als deze gaan wijzigen, dan kan het zijn dat de maandlasten een beetje aangepast moeten worden.

Kent iemand hypotheekverstrekkers die zo out of the box denken?

zie ook:

lineaire hypotheek wordt zwaar overschat

Lineaire hypotheek wordt zwaar overschat

Ik ben een paar weekjes met vakantie, dus publiceer ik wekelijks een oude klassieker. Veel leesplezier!

========================================================================

Vaak lees ik dat een lineaire hypotheek "beter" zou zijn dan een annuitaire hypotheek. Met veel bombarie wordt dan een rekenvoorbeeld gegeven waarbij wordt berekend wat een lineaire en annuitaire hypotheek over de hele looptijd kosten (zie bijvoorbeeld wegwijs, telegraaf, rente.nl, financieelonafhankelijkworden). In deze voorbeelden lijkt de lineaire hypotheek goedkoper, maar de waarheid is wat genuanceerder, en eigenlijk veel simpeler dan normaal wordt verteld. Tijd voor het volledige verhaal.

The hypotheek-aflos-machine goes on!

Medio 2018 is de laatste keer geweest dat ik een hypotheekaflossing heb gedaan. Daarna ontplofte ons huwelijk en moest dus eerst de boel verdeeld worden, papierwerk ingevuld worden, en een nieuwe hypotheek geregeld te worden. En dat duurde langer dan me lief was.
Ik zat dus een vol jaar met aflos-afkickverschijnselen. Toen een paar weken geleden dus eindelijk het nieuwe hypotheekoverzicht op de website van de hypotheekboer stond, was er vooral één knop die me met puppy-ogen aankeek: de knop om een aflossing aan te vragen.
Het duurde niet lang voordat ik de verleiding niet meer kon weerstaan en een aflossing aanvroeg van 2000,-. En dat ik me weer kon verheugen op een nieuwe grafiek:

Waar je naar moet kijken? Naar het piepkleine dipje in de lichtgroene lijn, ook wel de annuitaire-hypotheek-voormalig-bekend-als-spaarhypotheek genoemd. Deze hypotheek was slachtoffer van mijn afloswoede, omdat die nog steeds een rente heeft van maarliefst 5.3%. Hierdoor hoef ik maandelijks netto 9.16 minder naar de hypotheekboer over te maken:

Het ironische van dit verhaal is dat de resterende hypotheek nu precies net zo hoog is als een jaar geleden, toen ik de laatste aflossing deed. Je zou dus ook kunnen zeggen dat de scheiding me financieel een jaar terug in de tijd heeft gegooid. Gelukkig wordt de schade nu met rasse schreden rechtgezet. Qua maandelijkse lasten ben ik maarliefst 4 jaar terug in de tijd gegaan, maar dat is helemaal een eerlijke vergelijking, omdat ik in het verleden alleen aflossingsvrij en spaarhypotheek had. Nu heb ik veel meer annuitaire delen, waardoor ik verplicht aflos.

Mijn saving rate is nu dermate hoog dat ik best nog wel een aflossing zou kunnen permitteren, maar ik hou me even in. De kans dat Boris Johnson en Donald Trump de wereld in een crisis laten storten is groot, en dan moet ik wel een voorraadje geld klaar hebben staan.

En mocht het optimisme van de beurs zegevieren? Dan heb ik nog een ander plannetje, maar dat moet ik nog even uitwerken. Hierover later meer...

zie ook:
mijn hypotheek

Waarom is annuitair beter dan lineair? Nu interactief!

Vaak lees ik dat een lineaire hypotheek "beter" zou zijn dan een annuitaire hypotheek. Met veel bombarie wordt dan een rekenvoorbeeld gegeven waarbij wordt berekend wat een lineaire en annuitaire hypotheek over de hele looptijd kosten (zie bijvoorbeeld wegwijs, telegraaf, rente.nl, financieelonafhankelijkworden). Een paar jaar geleden heb ik hier al heel wat over verteld, maar ik ben nu op vakantie, dus leek het me een prima moment om dit verhaal nog een keer te herhalen. Bovendien heb ik ondertussen een hypotheektool voor linaire en annuitaire hypotheken, zodat je alle voorbeelden interactief kan naberekenen:

klik op het plaatje of op deze link om naar de tool te gaan

Maargoed, terug naar de regeltjes. Hoe zit het ook alweer?
Sinds 2013 is de eis om hypotheekrenteaftrek te krijgen drastisch versimpeld. Geen spaarhypotheekconstructies, bandbreedtes of andere ingewikkelde zaken meer. De enige regels die nog gelden zijn:

• je moet je hypotheek minimaal in 30 tijd annuitair aflossen. Sneller mag dus ook. 
• Alleen over de uitstaande lening krijg je hypotheekrenteaftrek, dus geen gekke spaarconstructies om de hypotheek maximaal te houden.

Dit is de hele wet. Niet meer, en niet minder. Aangezien de wet zegt dat het ook sneller dan annuitair mag, heb je veel opties: je kunt dus extra aflossen, looptijd inkorten, lineair aflossen (waarbij je dus op het begin extra hoge kosten hebt, maar aan het einde lagere kosten).
Al deze manieren kan je inzetten om je hypotheek sneller af te lossen. Als je extra aflost, wordt je hypotheekbedrag sneller kleiner. Je betaalt dus minder rente, dus de totale kosten zijn lager.
Bij een lineaire hypotheek los je sneller af dan wettelijk noodzakelijk, dus zijn de kosten lager dan bij een annuitaire hypotheek. Een open deur dus. En als we het toch open deuren aan het intrappen zijn: géén hypotheek is nog veel goedkoper!

Waarom vind ik een (puur) lineaire hypotheek dan een slecht idee?
Om de volgende 3 redenen:
(In het onderstaande voorbeeld neem ik een hypotheek voor 100.000, WOZ waarde van 100.000, 3% rente, 42% loonheffing.)

1. Onregelmatige kosten
Bij een annuitaire hypotheek zijn de bruto kosten over de hele looptijd gelijk. Maar omdat het openstaand hypotheekbedrag steeds kleiner wordt, krijg je steeds minder hypotheekrenteaftrek, dus je netto kosten stijgen licht.
Bij een lineaire hypotheek wordt er elke maand hetzelfde bedrag afgelost. Hierdoor daalt de hypotheekrente, dus daalt de maandelijkse premie. De verschillen bij een lineaire hypotheek zijn echter veel groter dan bij een annuitaire hypotheek. De maandlasten van de annuitaire hypotheek zijn slechts 79,- gestegen, maar de maandlasten van de lineaire hypotheek zijn 171,- gezakt. Ik hou niet van onregelmatige kosten.

2. Je betaalt het meest als je het minste hebt
Bij een annuitaire hypotheek lopen de kosten per maand heel langzaam op. De jaarlijkse stijging is in de orde van 1-2%, zie hier. Bij een lineaire hypotheek dalen de kosten elk jaar met 2-3%.
De meeste mensen die net een huis kopen zitten nog maar net op de arbeidsmarkt, dus hebben het niet zo breed. In de meeste gevallen neemt je koopkracht naar verloop van tijd toe. Waarom zou je de meeste premie willen betalen op het moment dat je het minste verdient? Ik zeg niet dat het verstandig is om te anticiperen op loonsverhoging en dus een extra hoge hypotheek te nemen, maar het tegenovergestelde lijkt me ook een beetje overdreven.

3. Juist op het moment dat aflossen gunstig is, los je weinig af.
Dit argument vergt wat uitleg. Zoals je in bovenstaande grafieken ziet, zit er een knikje in de netto maandelijkse premie. De rede is de wet Hillen, die dicteert dat je nooit meer eigenwoningforfait(EWF) betaalt dan hypotheekrenteaftrek(HRA). Voor elke euro die je in het begin aflost, bespaar je netto slechts 1.74% aan rente (3%, waar 42% aan belasting is afgehaald). Zodra de HRA kleiner is dan de EWF, heb je geen belastingvoordeel meer. Dus elke euro die je dan aflost heeft de volle 3% voordeel.
Dus juist op het moment dat je (hopelijk) een hoog salaris hebt, is de premie nodeloos laag, en suddert de hypotheek nodeloos voort zonder enig belastingvoordeel.

Maar zijn dit de enige opties? Ik voel een nieuwsflash aankomen...

Newsflash! Er is meer tussen lineair en annuitair!



Lagere totale kosten: verkort annuitair 
Kies je niet voor een tophypotheek, dus heb je budget om maandelijks meer af te lossen? In plaats van het kiezen voor een lineaire hypotheek, kan je ook een annuitaire hypotheek met kortere looptijd kiezen.
In dit geval zou je kunnen kiezen voor een looptijd van 22 jaar. Op deze manier zijn je initiele maandelijkse kosten ongeveer gelijk aan die van een lineaire hypotheek, maar ben je 8 jaar eerder van je hypotheek af. Bedenk wel dat de maandelijkse premie elk jaar een beetje stijgt, maar allas, wil je een goedkope hypotheek of niet? Op deze manier betaal je over de hele looptijd 6873,- minder dan voor een lineaire hypotheek!

Minimale effectieve rente: annuitair met eindsprint
Wil je optimaal gebruik maken van hypotheekrenteaftrek, en daardoor de hoogste effectieve rente halen? Lost dan op het begin zo langzaam mogelijk af. Hiervoor kies je dus een annuitaire hypotheek van 30 jaar. Maar nét op het moment dat de wet Hillen begint in te kicken, los je het hele restant af.
In dit geval betekent dat je na 25 jaar ineens 24906,- aflost. Dit is inderdaad een groot bedrag, maar het fijne is dat je precies weet wanneer deze aflossing eraan zit te komen, dus je kunt er voor sparen. Let wel op of het toegestaan is om zo'n groot bedrag ineens af te lossen. In dat geval moet je de eindsprint verspreiden over 2 of meerdere jaren.
Deze optie geeft de optimale gemiddelde effectieve rente, namelijk 2.210%. Vergelijk dat met de 2.277% van de lineaire hypotheek. Dit lijkt misschien weinig, maar 0.067% op 100.000,- is 67,- per jaar.

Constante maandlasten: combinatie lineair-annuitair
Wil je over de looptijd niet dat de maandlasten stijgen (zoals bij de annuitaire), maar ook niet dalen (zoals bij de lineaire)? Waarom zou je niet het beste van twee werelden nemen? Als je 40% van je hypotheek lineair doet en 60% annuitair, dan kan je de verschillen ongeveer tegen elkaar wegstrepen. De premiestijging van de annuitaire hypotheek is dan ongeveer gelijk aan de premiedaling van de lineaire hypotheek. Op deze manier komen de maandlasten nooit boven de 385,32. Een stuk lager dan voor een annuitaire (421,60) of lineaire (449,03).

Samenvatting
De onderstaande grafieken vatten de 5 opties samen.

Hieronder is een overzicht van enkele "kengetallen". Het "beste" getal is aangegeven in groen.

	lineair	annuitair	verkort	eindsprint	combinatie
hoogste premie	449.03	421.60	517.90	421.33	385.32
verschil hoogste - laagste premie	170.56	78.75	78.75	78.47	20.97
eenmalige aflossing	0	0	0	24906	0
looptijd (jaren)	30.00	30.00	22.00	24.75	30.00
totale kosten	134454	138673	127582	136659	137011
effectieve rente	2.277%	2.232%	2.251%	2.210%	2.250%

  
Zijn dit alle opties? Natuurlijk niet! de opties zijn oneindig! Je mag (meestal) zoveel en zo vaak aflossen als je wilt. Dus voegen we nog een laatste mogelijkheid toe:

Vrijheid blijheid: Annuitair

Geef jezelf 30 jaar lang de vrijheid om te aflossen wanneer je wilt. Neem een annuitaire hypotheek, zodat je de laagste verplichte maandlasten hebt. Elk jaar dat je geld over hebt kan je dit geld in de hypotheek stoppen. 

-Dus erfenis ontvangen? Hoppa, gooi maar in de hypotheek! 

-Auto kapot? Even geen extra aflossingen, dus lekker minimale lasten!

Ook heb je zo de vrijheid om te kijken of er investeringen zijn die beter renderen. Jeweetwel: aandelen, zonnepanelen, spouwmuurisolatie, crowdfunding. Dit is afhankelijk van de vermogensrendementsheffing, de hypotheekrente en het rendement dat je ergens anders kunt halen.

Deze mogelijkheid biedt de meeste vrijheid, maar pas op! Deze optie vereist de grootste spaar-discipline!

Conclusie
Er valt nog genoeg te kiezen in hypotheekland:
-Wil je optimaal rendement? Neem dan de Geld-is-Tijd Eindsprint Hypotheek©

-Wil je minimale totale kosten? Neem dan de Geld-is-Tijd Verkorte Hypotheek©

-Wil je nooit te hoge maandlasten? Neem dan de Geld-is-Tijd Combinatie Hypotheek©
-Ben je zuinig aangelegd en wil je veel vrijheid? Neem dan de Geld-is-Tijd Vrijheid-Blijheid Hypotheek©

zie ook:

link naar de annuitair/linaire hypotheektool

Nieuwe hypotheektool voor annuitaire en lineaire hypotheken

Het is me eindelijk gelukt om m'n spaarhypotheektool om te zetten in een annuitaire/lineaire hypotheektool.

Wat werkt er:

• Je kunt aflossen, rente wijzigen, woz waarde aanpassen en inkorten
• De tool toont ook een grafiek met het hypotheekverloop (met en zonder wijzigingen) en een grafiek van de maandelijkse kosten. Let op: de tool wordt best traag omdat de grafieken steeds ververst moeten worden. Bij veel wijzigingen kan je beter de grafieken verbergen.

Wat kan nog niet (er moet altijd nog iets te wensen over blijven):

• de afbouw van wet Hillen is nog niet meegenomen
• je kunt niet periodiek aflossen.

In het bovenste plaatje zie je mooi de wijziging als er wordt afgelost. De rentewijziging is nauwelijks zichtbaar in de grafiek, maar zodra de hypotheek wordt ingekort gaat de lijn extra hard omlaag.

Dezelfde dingen zie je terug in de maandelijkse kosten. De grijze lijnen zijn de aflossingen. Na 7 jaar wordt er ineens een heel bedrag afgelost. Na 15 jaar daalt de rente, dus wordt de aflossing iets hoger. Bij 19 jaar wordt de hypotheek ingekort, dus wordt de aflossing veel hoger.
De groene lijn zijn de netto kosten (aflossing+rente). Je ziet daar vergelijkbare dingen, alleen zie je rond 17 jaar dat de netto kosten iets omhoog gaan door het stijgen van de WOZ waarde.

hier is de link naar de tool

Doe er je voordeel mee, suggesties zijn welkom!