woensdag 2 december 2015

Lineaire hypotheek wordt zwaar overschat

Vaak lees ik dat een lineaire hypotheek "beter" zou zijn dan een annuitaire hypotheek. Met veel bombarie wordt dan een rekenvoorbeeld gegeven waarbij wordt berekend wat een lineaire en annuitaire hypotheek over de hele looptijd kosten (zie bijvoorbeeld wegwijs, telegraaf, rente.nl, financieelonafhankelijkworden). In deze voorbeelden lijkt de lineaire hypotheek goedkoper, maar de waarheid is wat genuanceerder, en eigenlijk veel simpeler dan normaal wordt verteld. Tijd voor het volledige verhaal.


Sinds 2013 is de eis om hypotheekrenteaftrek te krijgen drastisch versimpeld. Geen spaarhypotheekconstructies, bandbreedtes of andere ingewikkelde zaken meer. De enige regels die nog gelden zijn:
  • je moet je hypotheek minimaal in 30 tijd annuitair aflossen. Sneller mag dus ook. 
  • Alleen over de uitstaande lening krijg je hypotheekrenteaftrek, dus geen gekke spaarconstructies om de hypotheek maximaal te houden.

Dit is de hele wet. Niet meer, en niet minder. Aangezien de wet zegt dat het ook sneller dan annuitair mag, heb je veel opties: je kunt dus extra aflossen, looptijd inkorten, lineair aflossen (waarbij je dus op het begin extra hoge kosten hebt, maar aan het einde lagere kosten).
Al deze manieren kan je inzetten om je hypotheek sneller af te lossen. Als je extra aflost, wordt je hypotheekbedrag sneller kleiner. Je betaalt dus minder rente, dus de totale kosten zijn lager.
Bij een lineaire hypotheek los je sneller af dan wettelijk noodzakelijk, dus zijn de kosten lager dan bij een annuitaire hypotheek. Een open deur dus. En als we het toch open deuren aan het intrappen zijn: géén hypotheek is nog veel goedkoper!

Waarom vind ik een (puur) lineaire hypotheek dan een slecht idee?
Om de volgende 3 redenen:
(In het onderstaande voorbeeld neem ik een hypotheek voor 100.000, WOZ waarde van 100.000, 3% rente, 42% loonheffing.)

1. Onregelmatige kosten
Bij een annuitaire hypotheek zijn de bruto kosten over de hele looptijd gelijk. Maar omdat het openstaand hypotheekbedrag steeds kleiner wordt, krijg je steeds minder hypotheekrenteaftrek, dus je netto kosten stijgen licht.
Bij een lineaire hypotheek wordt er elke maand hetzelfde bedrag afgelost. Hierdoor daalt de hypotheekrente, dus daalt de maandelijkse premie. De verschillen bij een lineaire hypotheek zijn echter veel groter dan bij een annuitaire hypotheek. De maandlasten van de annuitaire hypotheek zijn slechts 79,- gestegen, maar de maandlasten van de lineaire hypotheek zijn 171,- gezakt. Ik hou niet van onregelmatige kosten.



2. Je betaalt het meest als je het minste hebt
Bij een annuitaire hypotheek lopen de kosten per maand heel langzaam op. De jaarlijkse stijging is in de orde van 1-2%, zie hier. Bij een lineaire hypotheek dalen de kosten elk jaar met 2-3%.
De meeste mensen die net een huis kopen zitten nog maar net op de arbeidsmarkt, dus hebben het niet zo breed. In de meeste gevallen neemt je koopkracht naar verloop van tijd toe. Waarom zou je de meeste premie willen betalen op het moment dat je het minste verdient? Ik zeg niet dat het verstandig is om te anticiperen op loonsverhoging en dus een extra hoge hypotheek te nemen, maar het tegenovergestelde lijkt me ook een beetje overdreven.

3. Juist op het moment dat aflossen gunstig is, los je weinig af.
Dit argument vergt wat uitleg. Zoals je in bovenstaande grafieken ziet, zit er een knikje in de netto maandelijkse premie. De rede is de wet Hillen, die dicteert dat je nooit meer eigenwoningforfait(EWF) betaalt dan hypotheekrenteaftrek(HRA). Voor elke euro die je in het begin aflost, bespaar je netto slechts 1.74% aan rente (3%, waar 42% aan belasting is afgehaald). Zodra de HRA kleiner is dan de EWF, heb je geen belastingvoordeel meer. Dus elke euro die je dan aflost heeft de volle 3% voordeel.
Dus juist op het moment dat je (hopelijk) een hoog salaris hebt, is de premie nodeloos laag, en suddert de hypotheek nodeloos voort zonder enig belastingvoordeel.

Maar zijn dit de enige opties? Ik voel een nieuwsflash aankomen...

Newsflash! Er is meer tussen lineair en annuitair!



Lagere totale kosten: verkort annuitair 
Kies je niet voor een tophypotheek, dus heb je budget om maandelijks meer af te lossen? In plaats van het kiezen voor een lineaire hypotheek, kan je ook een annuitaire hypotheek met kortere looptijd kiezen.
In dit geval zou je kunnen kiezen voor een looptijd van 22 jaar. Op deze manier zijn je initiele maandelijkse kosten ongeveer gelijk aan die van een lineaire hypotheek, maar ben je 8 jaar eerder van je hypotheek af. Bedenk wel dat de maandelijkse premie elk jaar een beetje stijgt, maar allas, wil je een goedkope hypotheek of niet? Op deze manier betaal je over de hele looptijd 6873,- minder dan voor een lineaire hypotheek!

Minimale effectieve rente: annuitair met eindsprint
Wil je optimaal gebruik maken van hypotheekrenteaftrek, en daardoor de hoogste effectieve rente halen? Lost dan op het begin zo langzaam mogelijk af. Hiervoor kies je dus een annuitaire hypotheek van 30 jaar. Maar nét op het moment dat de wet Hillen begint in te kicken, los je het hele restant af.
In dit geval betekent dat je na 25 jaar ineens 24906,- aflost. Dit is inderdaad een groot bedrag, maar het fijne is dat je precies weet wanneer deze aflossing eraan zit te komen, dus je kunt er voor sparen. Let wel op of het toegestaan is om zo'n groot bedrag ineens af te lossen. In dat geval moet je de eindsprint verspreiden over 2 of meerdere jaren.
Deze optie geeft de optimale gemiddelde effectieve rente, namelijk 2.210%. Vergelijk dat met de 2.277% van de lineaire hypotheek. Dit lijkt misschien weinig, maar 0.067% op 100.000,- is 67,- per jaar.

Constante maandlasten: combinatie lineair-annuitair
Wil je over de looptijd niet dat de maandlasten stijgen (zoals bij de annuitaire), maar ook niet dalen (zoals bij de lineaire)? Waarom zou je niet het beste van twee werelden nemen? Als je 40% van je hypotheek lineair doet en 60% annuitair, dan kan je de verschillen ongeveer tegen elkaar wegstrepen. De premiestijging van de annuitaire hypotheek is dan ongeveer gelijk aan de premiedaling van de lineaire hypotheek. Op deze manier komen de maandlasten nooit boven de 385,32. Een stuk lager dan voor een annuitaire (421,60) of lineaire (449,03).

Samenvatting
De onderstaande grafieken vatten de 5 opties samen.


Hieronder is een overzicht van enkele "kengetallen". Het "beste" getal is aangegeven in groen.



lineair
annuitair
verkort
eindsprint
combinatie
hoogste premie
449.03
421.60
517.90
421.33
385.32
verschil hoogste - laagste premie
170.56
78.75
78.75
78.47
20.97
eenmalige aflossing
0
0
0
24906
0
looptijd (jaren)
30.00
30.00
22.00
24.75
30.00
totale kosten
134454
138673
127582
136659
137011
effectieve rente
2.277%
2.232%
2.251%
2.210%
2.250%
  
Zijn dit alle opties? Natuurlijk niet! de opties zijn oneindig! Je mag (meestal) zoveel en zo vaak aflossen als je wilt. Dus voegen we nog een laatste mogelijkheid toe:

Vrijheid blijheid: Annuitair
Geef jezelf 30 jaar lang de vrijheid om te aflossen wanneer je wilt. Neem een annuitaire hypotheek, zodat je de laagste verplichte maandlasten hebt. Elk jaar dat je geld over hebt kan je dit geld in de hypotheek stoppen. 
-Dus erfenis ontvangen? Hoppa, gooi maar in de hypotheek! 
-Auto kapot? Even geen extra aflossingen, dus lekker minimale lasten!

Ook heb je zo de vrijheid om te kijken of er investeringen zijn die beter renderen. Jeweetwel: aandelen, zonnepanelen, spouwmuurisolatie, crowdfunding. Dit is afhankelijk van de vermogensrendementsheffing, de hypotheekrente en het rendement dat je ergens anders kunt halen.
Deze mogelijkheid biedt de meeste vrijheid, maar pas op! Deze optie vereist de grootste spaar-discipline!

Conclusie
Er valt nog genoeg te kiezen in hypotheekland:
-Wil je optimaal rendement? Neem dan de Geld-is-Tijd Eindsprint Hypotheek©
-Wil je minimale totale kosten? Neem dan de Geld-is-Tijd Verkorte Hypotheek©
-Wil je nooit te hoge maandlasten? Neem dan de Geld-is-Tijd Combinatie Hypotheek©
-Ben je zuinig aangelegd en wil je veel vrijheid? Neem dan de Geld-is-Tijd Vrijheid-Blijheid Hypotheek©

zie ook:
Hypotheek voor dummies
Hoe hard stijgt de rente per jaar bij de nieuwe annuitaire hypotheek?
Het verschil tussen lineaire en annuitaire hypotheek
Kan je de lineaire en annuitaire hypotheek combineren?

39 opmerkingen:

  1. Dit had ik 3 jaar geleden moeten lezen ;) Wij vonden de keuze toen best lastig. Achteraf gezien hadden we de hypotheek graag op willen delen in 2 of meer stukken. Maargoed, dat is nu iets voor over 10... of nee, inmiddels 7! jaar :)

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Maar als je de lineaire hypotheek kunt veroorloven op het begin, hou je op het einde (of eigenlijk al direct) iedere maand steeds iets meer over. Dit kun je, precies zoals je aangeeft voor annuïtair, ook inzetten voor het versneld aflossen van je lineaire hypotheek.

    Zo creëer je al direct een sneeuwbal en hou je ieder jaar steeds meer over om af te lossen

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Als je een lineaire hypotheek kunt veroorloven, dan kan je (in meeste gevallen) ook een verkorte annuitaire hypotheek veroorloven. Zo ben je 8 jaar eerder van de hypotheek af!

      Verwijderen
    2. En je kunt bij een lineaire hypotheek ook al direct aflossen omdat je maandelijkse telkens dalen. Op het begin is het niet veel, maar zoals je zelf ook al opmerkt wordt dat verschil groter en groter. En met tussentijds aflossen alleen nog maar meer.

      Dat scenario heb je niet meegenomen in je berekeningen

      Verwijderen
    3. Door extra af te lossen kan je altijd van een annuitaire hypotheek een lineaire hypotheek maken. Het tegenovergestelde is niet waar.
      Wat met een lineaire hypotheek kan, kan dus ook met een annuitaire hypotheek. En dus niet het tegenovergestelde.

      Verwijderen
    4. Dat klopt.

      Maar je vergelijkt nu een appel met een peer. Je vergelijkt een lineaire hypotheek vs een annuitaire hypotheek met extra aflossen.

      Waarom kies je er niet voor om hetzelfde vergelijk te maken voor de lineaire hypotheek? Waarom los je ook niet sneller af bij de lineaire hypotheek? Want die mogelijkheid is er wel vanwege de steeds lagere maandlasten

      Verwijderen
    5. Ik vergelijk een appel die wel een peer kan worden met een peer die geen appel kan worden.
      Welke taktiek heb jij dan nog in gedachte dat op een bepaald vlak beter is dan één van bovenstaande taktieken?

      Verwijderen
    6. Ik zeg alleen dat je vergelijk oneerlijk is. Reken dan ook de lineaire variant met extra aflossen uit. Bij de lineaire hypotheek hou je namelijk vanaf maand 1 budget over om af te lossen, maar die optie gebruik je niet. Waar gaat dat geld naartoe?

      Heeft verder niks met tactiek te maken, want het is allemaal puur fictief. Ook zeg ik niet dat dat de beste optie is. Het is gewoon een optie die ik mis in je vergelijk. Nu lijkt dit een verkapt marketing-praatje voor de annuitaire hypotheek met vergelijkingen die niet helemaal compleet zijn, en dat is volgens niet perse je bedoeling

      Verwijderen
    7. Eensch met Zakelijk bezuiniger. Stel dat je bij een lineaire hypotheek in het begin 1000 euro betaald (rente en aflossing), dan zou dit vanaf dat moment steeds minder worden. Als je dat verschil tussen de 1000 euro en het lagere bedrag en rente gebruikt voor je aflossing, zoals in je voorbeeld van annuïteit met extra aflossen, zou je een betere vergelijking maken.

      Verwijderen
    8. Ik sluit me bij de laatste 2 reageerders aan. Ik heb zelf een volledig lineaire hypotheek en verhoog regelmatig het maandelijkse bedrag aan extra aflossing om het totaalbedrag gelijk te houden = sneeuwbaleffect.

      (http://linhypnaar0.blogspot.com/)

      Verwijderen
  3. Leuk stuk. Hou je ook rekening met dalende hypotheekrenteaftrek? Zeker als er een deel van je inkomen met 52% wordt belast gaat dit nu al meetellen.

    Mijn persoonlijke voorkeur zou uitgaan naar een vrijheid blijheid constructie in combinatie met een hypotheekgever die ten minste 20% aflossing per jaar toestaat.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Nee, dit effect heb ik nu niet meegenomen. In het voorbeeld ga ik uit van 42%. Pas in 2034 wordt er aan die 42% HRA geknabbeld, tegen die zou deze hypotheek al grotendeels afgelost zijn, dus het effect is marginaal.

      Verwijderen
  4. Overschat of niet, wij zijn blij met onze lineaire hypotheek. Vraag, hoe heb je je header zo gekregen met de linkjes naast de tekeningen? Erg gaaf vind ik.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Oh en op de iPad lopen de tabellen rechts door je foto's heen. Het is een mini iPad, wellicht is dat ook direct de oorzaak :)

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bedankt voor de tip, de plaatjes zijn nu kleiner gemaakt.

      Wat betreft de header: je kunt in blogger een eigen widgets maken in html. Kwestie van veel klooien, uitproberen, en af en toe slim dingen kopieren van andere websites;-)
      De meeste browsers geven je de mogelijkheid om de "broncode" te tonen. Daar kan je dus geschikte stukjes uit gebruiken.

      Verwijderen
  6. Interessant stuk. Als je echter uitgaat van een bepaalde maandlast (zeg bijv. €900,- bruto) die je kunt/wilt opbrengen en je kijkt vervolgens welke hypotheeksom daarbij hoort dan kun je met een lineaire hypotheek een iets minder grote hypotheeksom aan. Als je dit ook daadwerkelijk doet heb je een kleinere hypotheekschuld en heb je volkomen gelijk: de beste hypotheek is geen hypotheek.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Handig stuk, neem ik mee voor als wij voor een woning gaan rondkijken. De vrijheid-blijheid versie lijkt me wel wat, ik ben best spaarzaam en hou graag mijn opties open namelijk.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. voor slechts een kleine provisie kan je die hypotheek bij mij afsluiten :-P

      Verwijderen
  8. http://www.nu.nl/economie/4209677/honderd-meldingen-bij-hypotheekclaim.html

    En dan nog al die mensen met een spaarhypotheek die zijn overgestapt, daar hoor je weer niemand over

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Als ik elk jaar in totaal (vaste en extra aflossing) 10000,- af wil lossen op een hypotheek (Start 100000,-) kan ik dan beter een lineaire of annuïteiten hypotheek afsluiten? Of maakt dat niks meer uit omdat ik in totaal toch 10000,- per jaar wil aflossen?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Mijn bedoeling is dus om mijn hypotheek in 10 jaar volledig af te lossen!

      Verwijderen
    2. Als je dat al precies weet, dan kan je net zo goed een hypotheek afsluiten van 10 jaar. Als je de lasten langzaam wilt laen dalen, kies je voor lineair, wil je ze langzaam laten stijgen, dan kies je voor annuitair.

      Verwijderen
  10. Deze reactie is verwijderd door de auteur.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Goed stuk.

    Wij hebben een spaarhypotheek die wordt afgelost in 20 jaar. Bijgestort om de premie te drukken. Nu doet het rente-op-rente effect zijn werk. Prima sparen zo :)

    Ik vind de combinatie tussen de annuïteiten en lineaire hypotheek mooi. Stabiele lasten en als je extra wilt aflossen kan je zelf beslissen welk gedeelte je aanspreekt.

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Een helder geschreven en goed stuk!

    Nu heb ik een vraag aangaande het extra aflossen van mijn Hypotheek, waarbij ik in de mogelijkheid ben om extra af te lossen.

    Stel:
    Geleend bedrag: 200.000 euro

    140.000 euro Annuiteiten
    70.000 euro Linear

    extra aflosmogelijkheid: 20.000 euro

    Is het in bovenstaand situatie beter om mijn lineaire- of annuiteiten hypotheek extra af te lossen en zo mijn maandlasten te verlagen? Of moet ik ervoor kiezen om de looptijd van bijvoorbeeld mijn annuiteiten-hypotheek te verlagen van 30 naar 23 jaar?

    Wat zou in dit voorbeeld de meest voordelige optie zijn?

    Mvg,

    Bob

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Hoi Bob, dat ligt aan heel veel dingen, maar in het algemeen kan je het beste beginnen met de hypotheek met de hoogste rente. Daarna is het afhankelijk van wat je wilt bereiken. Wil je snel van alle hypotheken af, of wil je optimaal rendement? Zie voorbeelden hierboven.

      Verwijderen
    2. Beste Rentenier,

      vergeten te vermelden! beide hypotheken in dit voorbeeld hebben een rente van 4.1% voor 20 jaar vast.

      Mijn doel is optimaal rendement te behalen, als ik het dan goed begrijp dan is de optie voor een verkorte hypotheek de beste keuze?

      Mvg,

      Bob

      Verwijderen
  13. Ik vond dit artikel: http://adviesnederland.nl/lineaire-hypotheek/. Daar staan toch wat mooie voordelen over deze hypotheekvorm. Trouwens een mooi artikel dit.

    BeantwoordenVerwijderen
  14. Ik vond dit artikel: http://adviesnederland.nl/lineaire-hypotheek/. Daar staan toch wat mooie voordelen over deze hypotheekvorm. Trouwens een mooi artikel dit.

    BeantwoordenVerwijderen
  15. Hallo,

    er is één aspect wat me ook relevant lijkt, en dat is hoe het plaatje eruit ziet als je je huis na bijv. 10 jaar al wilt verkopen. Dat heb je bij een annuïteitshypotheek nl. volgens mij relatief teveel rente betaald, en dat geld krijg je niet terug van de bank (in het begin betaal je relatief meer rente en aan het einde los je relatief meer af)

    Zou dit nadeel niet nog steeds blijven gelden voor de annuïteitshypotheek , ook al los je extra af (de optie "verkort")?
    Dus de vraag is: is het in dit geval niet gunstiger om een lineaire hypotheek te hebben, waarbij je niet meer rente hebt betaald dan nodig?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Of je nu een annuitaire of een lineaire hypotheek hebt: je betaalt absoluut exact evenveel rente. Het klopt dat je bij een annuitaire hypotheek op het begin meer rente betaalt, om de simpele reden dat je meer geld hebt uitstaan.

      Verwijderen
    2. Bedoel je het enige verschil tussen annuïteit en lineair het aflossingsritme van het kapitaal is? Dus als ik bij een annuïteitshypotheek besluit om extra af te lossen zoals bij een lineaire hypotheek, ik in feite op precies hetzelfde uitkom als die lineaire hypotheek?

      Verwijderen
    3. inderdaad, het enige verschil is het aflosschema, de renteberekening is hetzelfde.

      Verwijderen
    4. de renteberekening is hetzelfde, maar omdat je bij een lineaire hypotheek eerder aflost, betaal je minder rente in totaal. Zoals blijkt uit jouw berekeningen uit het artikel, zijn de totale kosten minder voor een lineaire hypotheek ten opzichte van annuitair.

      Natuurlijk ben je bij de 'eindsprint' vergelijking die je maakt nog minder geld kwijt, omdat je in een kortere tijd aflost. Echter is de vergelijking gedaan voor een annuitaire eindsprint. Wanneer je gaat voor een lineaire eindsprint zijn de kosten nog lager, maar deze heb je niet erbij gezet.

      Vaak willen banken dat je voor annuitair gaat, omdat je dan het meeste rente betaald.

      Verwijderen
  16. Ik heb twee jaar geleden gekozen voor een annuïteiten hypotheek van 30 jaar met 10 jaar vast. Hierbij los ik 10% per jaar extra af, waardoor ik mijn annuïteiten hypotheek een soort van linear heb gemaakt.

    De reden hiervoor het is creëren van een vangnet voor als ik geen inkomsten heb, dan heb ik lage bruto hypotheeklasten die ik makkelijk kan betalen.

    De filosofie die ik heb: Hypotheken kun je maar beter zo snel mogelijk van af zijn, dan betaal je uiteindelijk het minste.

    Is het verstandig om hier mee door te gaan of zie ik iets over het hoofd?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. lijkt me een goede taktiek: je lost zo snel mogelijk af, maar mocht je het financieel moeilijk krijgen, dan zijn je maandlasten minimaal

      Verwijderen
  17. Deze reactie is verwijderd door een blogbeheerder.

    BeantwoordenVerwijderen
  18. Deze reactie is verwijderd door een blogbeheerder.

    BeantwoordenVerwijderen