dinsdag 26 mei 2015

Variabele spaarhypotheek: rente lang of kort vastzetten?

Op deze blog heb ik altijd aangenomen dat een hypotheek de volle 30 jaar dezelfde rente heeft. In mijn leven kies ik meestal liever voor langdurige zekerheid dan voor kort durig risico. Maar er valt natuurlijk veel te zeggen (en te berekenen) over een kortere rentevaste periode. Dus laat ik er nu eens aandacht aan besteden.

Het spelletje van de rentevaste periode kiezen, heeft erg veel weg van aandelen kopen: wil je veel winst met veel risico, of neem je weinig risico, maar betaal je veel. In praktijk betekent dit dat je bij een lange rentevaste periode iets meer rente betaalt, maar dat je over een lange periode zekerheid hebt dat de rente niet zal stijgen.

Wat is het meest verstandig?
Helaas, ik kan niet in de toekomst kijken, en ik ga niet vertellen hoeveel risico je moet gaan lopen. Ik kan het wel hebben over de financiële gevolgen. Bij een aflossingsvrije hypotheek is het allemaal niet zo ingewikkeld: de ene periode betaal je een procentje minder, de andere een procentje meer.

Bij een spaarhypotheek of een annuitaire hypotheek ligt dit verhaal iets ingewikkelder.
Het idee hierbij is namelijk dat je elke maand hetzelfde bedrag betaalt. Op het begin van de looptijd betaal je vooral rente, en is de aflossing heel klein, op het einde betaal je nog maar weinig rente, en gaat het aflossen veel harder. Zie bijvoorbeeld hier.

Maar wat betekent variabele rente voor de premie?
Volgens dit verhaal heeft lage rente dus twee voordelen: de maandelijkse premie is minder, en het aflossen gaat harder, zodat je in de resterende tijd minder hoeft af te lossen.

Laten we een voorbeeld bekijken. Wil je zelf meerekenen? Ga dan naar de rekenpagina. Neem eerst het geval dat de rente de hele looptijd vaststaat op 5% (zet de rente voor de eerste periode vast op 120 maanden, dan kan je zodadelijk beter het verschil zien:
Zoals verwacht zijn over de hele looptijd de netto maandlasten gelijk.
Maar stel dat je ook de keuze had gehad om de rente 10 jaar vast te zetten tegen 4,5%. Wat zou het effect zijn als na die 10 jaar de rente weer gewoon naar 5% zou gaan? Probeer het zelf:
Zoals je ziet dalen de maandelijkse lasten in de eerste periode van E423,83 naar E411,19.
Maar bovendien heb je na 10 jaar al meer gespaard: van E18657,94 naar E19910,57.
Het gevolg is dat de maandelijkse lasten in de resterende periode ook dalen, van E423,83 naar E415,59.
Over de hele looptijd zakken de lasten van E152578,80 naar E149084,40. Da's zo'n E3500,- verschil!

Helaas weten we niet zeker wat de rente in de tweede periode wordt. Misschien is hij lager dan 4,5%, maar misschien is de rente ineens enorm gestegen. De vraag is dus: hoeveel mag de rente na 10 jaar stijgen om in totaal geen verlies te lijden.

Wat denk je?

5,5%? Klinkt aannemelijk: 5% over de hele periode is gelijk aan eerst 4,5% en later 5,5%.

Of 5,25%? Immers, de rente staat maar 10 jaar op 4,5%, en daarna zou hij 20 jaar lang op 5,25% staan. Da's ook gemiddeld 5%.

Laten we het zelf gaan proberen. We laten de rente van de tweede periode in stapjes stijgen, net zolang tot de totale lasten ongeveer even hoog zijn als de situatie van 30 jaar lang 5%. Dus we laten de rente net zolang stijgen totdat de totale lasten ongeveer gelijk zijn aan E152578,80. Hieronder zie je het resultaat:
De rente mag naar 6,3% stijgen, en nog steeds ben je over de hele looptijd net iets minder geld kwijt!

Je kunt dit als volgt samenvatten:
"Heb je de keuze tussen 30 jaar lang 5% of 10 jaar 4,5%"
dan geldt:
"De rente mag na 10 jaar tot 6,3% stijgen om nog steeds geen verliezen te lijden.

Op deze manier kan je elk voorstel van de bank vergelijken met elkaar. Succes!

Als ik dit eerder had geweten, dan had ik waarschijnlijk de rente niet zolang vastgezet. Waarom vertelt geen enkele hypotheekadviseur dit? Begrijpen die mensen dit niet, of willen die mensen ons gewoon een hoge rente aansmeren?
Toch ga ik geen nieuw rentevoorstel doen: ik ben al 5 jaar onderweg met deze hypotheek, en aangezien ik veel bijstort, krijg ik dus extra veel rente op dat spaargeld.

Eén kanttekening:
Ik heb hier één variabele niet meegenomen: als je op het begin lagere rente kiest, dan bespaar je geld in de eerste periode. Over dit geld kan je rente ontvangen voordat je het geld moet gebruiken om de hogere rente later te compenseren. Als je het zo bekijkt, dan zou de rente zelfs nog een beetje meer mogen stijgen. Van de andere kant: je moet wel de discipline hebben om het geld in de tussentijd niet te verbrassen.

Zie ook:
Variabele spaarhypotheek: waarom stijgt de spaarpremie bij dalende rente?
variabele spaarhypotheektool
spaarhypotheektool voor meerdere rentevariaties, bijstortingen etc Spaarhypotheek: soms is hoge rente juist gunstig!

11 opmerkingen:

  1. Wederom een zeer goede uitleg van wat een klein verschil in percentage voor financieel effect kan hebben op langere termijn. Toch vraag ik me nu af wat het verstandigste is om te doen met je spaarhypotheek?

    – korte looptijd(en) met lage rente,
    – weten waar je aan toe bent met het vastzetten voor langere termijn,
    – een mix van bijstorten in combinatie met een (hoog) rentepercentage wat meer oplevert dan andere opties?

    Op de een of andere manier moet er toch inzichtelijk te maken zijn welke vorm het beste past bij ieders persoonlijke situatie? Dus wat is uw salaris etc. en welke hypotheek past daar het beste bij, dan laat je de keus ten minste bij de hypotheeknemer. Ik spreek de laatste regelmatig mensen die ook een spaarhypotheek hebben en de meesten weten vaak niet meer over een spaarhypotheek te vertellen dan dat ze over 30 jaar de hypotheek afgelost hebben. Tot voor kort hoorde ik daar ook bij, maar weet ondertussen door al je info wel beter. Optie 3 zou een optie kunnen zijn?

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Als ik dit eerder had geweten, dan had ik voor optie 1 gekozen. Nu heb ik al 5 jaar ruim 5% rente betaald, en de rente staat tot 2030 vast, dus ik ga de winst halen uit het bijstorten. De rentevasteperiode openbreken lijkt me niet verstandig met een spaarhypotheek.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Is het met een rente van 5% tot 2030 en de nodige bijstortingen mogelijk om aan het eind van de rit goedkoper uit te zien dan iemand die gekozen heeft voor een gemiddelde variabele rente van 3,5% gedurende diezelfde looptijd? Jouw stortingen leveren 1,5% meer op in de pot, of is het onmogelijk dit met met bijstortingen te compenseren i.v.m. de bandbreedte? Valt mijn stelling in een tooltje (waar ligt dan het break-even) te gieten of is mijn stelling niet doordacht genoeg?

      Verwijderen
    2. pfff..dit zijn wel heel veel vrijheidsgraden: hoeveel ga je bijstorten, hoeveel is d erente na die korte rentevaste periode, enz... Ik ga binnenkort wel een tooltje maken over bandbreedte.

      Verwijderen
    3. Tja, misschien wat te veel radertjes gevraagd, maar top dat je een tooltje over bandbreedte gaat maken. Ik kijk er weer reikhalzend naar uit!

      Verwijderen
    4. Hallo Rentenier,
      Je gaf laatst aan dat je binnenkort een tooltje wilde maken over bandbreedte, wanneer kunnen we dit verwachten? De stelling van die anonymous van de 27 mei is misschien de moeite waard om eens te onderzoeken. Zelf ben ik trouwens een enorme Sudoku fan en heb ik onlangs in Duitsland een 13 sterren boekje gekocht waar ik dan niet altijd meer uit kom, zelfs niet met backtracking. Er zijn Sudoku oplossers te vinden op het net, maar die vertellen niet stap voor stap hoe het opgelost moet worden. Ook leuk!

      Verwijderen
  3. "Als ik dit eerder had geweten, dan had ik waarschijnlijk de rente niet zolang vastgezet. Waarom vertelt geen enkele hypotheekadviseur dit? Begrijpen die mensen dit niet, of WILLEN die mensen ons gewoon een hoge rente aansmeren"

    Ik denk zelf dat men hieruit kan concluderen dat 9 van de 10 hypotheekverstrekkers verre van onafhankelijk is. Banken hebben baat bij zoveel mogelijk rente en daar zullen die tussenpersonen(of bank zelf), rijkelijk van profiteren. Ook niet slim, is dat men niet tussentijds, zonder boete, de hypotheek zou kunnen aflossen, stel men zou geld erven of winnen. Zelf heb ik er ook spijt van dat ik mijn rentevastperiode te lang heb vastgezet, met mijn huidige(bescheiden) kennis.

    Goed artikel, bedankt hiervoor !

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ben het helemaal met je eens, alleen heb ik geen ouders meer om iets te erven en speel ik niet mee met spelletjes en loterijen om iets te kunnen winnen (-50 tot -40% kans las ik). Toch valt die hoofdprijs elke maand weer, wel verleidelijk.

      Verwijderen
  4. De risicos zijn ongekend als de rente snel stijgt zoals NU...
    Wat als de rente binnen 3 jaar 10% bereikt? Dit is zeker niet ondenkbaar met een dalende Euro. Rentes nog steeds absoluut extreem laag tov laatste 500 jaar.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dit is zeker waar. Helaas kan ik niet voorspellen wat de rente gaat doen, alleen wat het effect van een bepaalde rente is.

      Verwijderen
  5. Zeer interresant artikel! om terug te komen op de 10% ik denk niet snel gebeurd, maar zekerheid hebben wij 20 jaar alles vastgelegd.

    BeantwoordenVerwijderen