Fiscale strop voor aflosser?

Afgelopen donderdag stond het met grote letters in de Telegraaf: "fiscale strop voor aflossers". Door de afbouw van de hypotheekrenteaftrek kan er een situatie ontstaan waarbij een huizenbezitter netto belasting moet betalen aan zijn huis. Fiscalist Cor Overduin spreekt van "onrecht", en er werden kamervragen gesteld, zoals Carola Schouten van de ChristenUnie "de Kamer heeft dit niet zo gewild, dus los het op!". Zijn aflossers de pineut, of is dit een storm in een glas water?


Om met de deur in huis te vallen: de hele discussie gaat over het feit dat het paarse lijntje in het cirkeltje ietsboven het blauwe lijntje loopt.

Hoho, even iets langzamer graag!
Ok,1 stap tegelijk. Laten we een persoon nemen die in de hoogste belastingschaal zit (52%), een woz-waarde van een ton heeft (een tinyhouse voor zulk salaris) tegen 5% rente. Ik reken met een ton omdat het gemakkelijk is. Voor duurdere huizen zijn alle onderstaande grafieken schaalbaar (dus voor een huis van 2 ton is alles 2 keer zoveel, dit geldt tot de villagrens van ruim een miljoen). Zijn bruto rente ziet er als volgt uit:

Links zie je de hypotheekrente. Hoe meer hypotheek, hoe meer rente er betaald moet worden. Voor een hypotheek van E100000,- zou de rente per jaar exact gelijk zijn aan E5000,-, en geen hypotheek betekent uiteraard geen rente. Rechts zie je hoeveel aflossen oplevert: elke E1000 die je aflost levert een besparing van E50 per jaar op.


In Nederland betaal je in praktijk een ander bedrag. Je kunt de hypotheekrente namelijk aftrekken van de belasting, maar je moet ook een eigenwoningforfait(EWF) betalen. Om de netto rente voor wet Hillen te berekenen tel je eerst de eigenwoningforfait erbij op, die is 52% van 0.75% van E100000, en je haalt er de HRA af, die is 52% van 5% van E100.000. Dan krijg je de rode lijn:

Na belastingaftrek betaal je dus aanzienlijk minder, vooral voor grote hypotheken. Elke E1000 die je aflost levert een besparing op van 24,- per jaar, veel minder dan de E50,- per jaar bruto dus. Als de hypotheek onder de E15000 is, moest je geld bijbetalen. Om die reden hielden heel veel mensen krampachtig deze hypotheek aan, want stel je eens voor dat je geld aan de overheid zou moeten betalen. In werkelijkheid leverde zowel de eerste als de laatste aflossing van E1000,- evenveel op.


Toen kwam de wet Hillen. Die zei dat de bijtelling van EWF nooit hoger mocht zijn dan de HRA. Gevolg: de groene lijn, die een knik vertoont rond de E15000,-:

In de afloslijn zie je nu een gekke sprong: boven de E15000,- levert aflossen slechts E24,- per jaar op, daaronder maarliefst E50,-! Het werd nu dus extra voordelig om het laatste stukje hypotheek af te lossen (en nog steeds bestaan er mensen die bang zijn om dit te doen).

Ten slotte kwam de regel die de HRA ging beperken. Het percentage waartegen mag worden afgetrokken daalt met een half procent per jaar, tot 38% in 2041. Hierdoor stijgt de netto rente aanzienlijk. Bovendien is er iets raars als de HRA gelijk is aan de EWF: de EWF wordt tegen 52% bijgeteld, maar de HRA wordt tegen 38% afgetrokken. Het resultaat: de netto hypotheekkosten liggen een beetje boven de bruto hypotheekkosten:

Hoeveel is dit nadeel waar de Telegraaf het over heeft? Voor deze hypotheek is het hoogstens 105,- per jaar, en het geldt alleen als de hypotheek tussen de E12000,- en E20000,- is. Dus terwijl deze persoon bij afsluiten van zijn hypotheek maarliefst E1500,- per jaar terugkreeg van de belasting, moet hij nu een schamele E105,- per jaar betalen. Is dit nu alle commotie waard?

Maar het allerbelangrijkste: over de hele linie is aflossen nog steeds gunstig. Het jaarlijkse voordeel van 1000,- aflossen is voor een grote hypotheek gestegen van 24,- naar 31,-, en voor kleine hypotheken van E50 naar E57. Elke euro die je aflost levert je een besparing op. Sterker nog: aflossen is over de hele linie gunstiger geworden. (Er zijn rare situaties waar aflossen niet gunstig is, maar dat is een ander evrhaal, zie hier).

De bovenstaande grafieken gelden voor de situatie in 2041, en de hoogste belastingschaal. Op dit moment is het effect nog veel minder. Hieronder zie je het "maximale belastingnadeel" over de tijd, voor twee belastingschalen:

Op dit moment heeft iemand in de hoogste belastingschaal maximaal een nadeel van E20,- per jaar per ton, iemand in de 42% schaal heeft er nog helemaal geen last van. Daar begint het effect pas in 2034 in te kicken. Er worden nu dus kamervragen gesteld over een miniem probleem dat zich pas over 10-20 jaar gaat voordoen.

Samengevat: elke euro aflossen bespaart geld, het belastingnadeel geldt voor een zeer kleine groep, en is zeer klein. Hiermee wil ik niet zeggen dat ik het met de wet eens ben: persoonlijk vind ik dit een schitterende usecase van hoe een opeenstappeling van ogenschijnlijk goede ideeen ontaarden in een krankzinnige wet. De wet is onnodig ingewikkeld, en stimuleert de verkeerde mensen. Nu stimuleert de wet vooral om je laatste restje hypotheek af te lossen, terwijl men juist mensen met een grote hypotheek moet stimuleren om af te lossen.
Ik had er liever voor gekozen om de hypotheekrenteaftrek te maximaliseren, beginnend bij een miljoen, en elk jaar 50.000 eraf, tot je na een stuk of 14 jaar bent uitgekomen op 3 ton. Het stuk hypotheek dat je boven dit bedrag hebt is dan niet meer aftrekbaar. Op deze manier pak je vooral de grote hypotheken aan, en stimuleer je vooral om risicovolle hypotheken af te lossen. Vergeet niet dat het gros van de hypotheekrentaaftrek naar de 10% duurste huizen gaat. De overheid kan dit geld veel nuttiger besteden.

zie ook:
wet Hillen: nu extra ingewikkeld!