Bereken het rendement van annuitaire hypotheekrente afkopen

Onlangs heb ik van een stukje annuitaire hypotheek de rente afgekocht, zodat ik geen 5.1%, maar slechts 1.35% rente betaal. Twee weken geleden heb ik gekeken naar het effect op de maandlasten, vorige week heb ik de boete berekend, maar nu komt het belangrijkste: wat levert het op?

Vorige week zagen we hoe de boete werd berekend (zie tool)

Ik heb nu toegevoegd hoeveel je ongeveer netto aan boete moet betalen, want het boetebedrag is vooruitbetaalde rente, dus gewoon aftrekaar. Het zou kunnen dat je hypotheekverstrekker een iets andere berekening hanteert. Om toch je rendement te kunnen bepalen is het kunst om gewoon een beetje met de marktrente te spelen totdat de boete ongeveer gelijk is aan die van je hypotheekverstrekker.

We hoeven nu nog slechts 1 getalletje in te vullen om de winst te bepalen: de nieuwe rente die je gaat betalen. Deze is meestal anders dan de marktrente, en is afhankelijk van hoelang je de hypotheek opnieuw vast gaat zetten: hoe langer vast, hoe hoger de rente. Vervolgens kunnen we zien wat de gevolgen zijn:

Zoal we twee weken geleden zag, zakt de rente weliswaar flink, maar wordt er meer automatisch afgelost, waardoor de totale annuiteit niet heel veel kleiner is geworden. Voor het bepalen van de winst zijn we alleen geinteresseerd in de rentelast: aflossen is een kostenneutrale activiteit, maar minder rente betalen, dat is wat we willen meten. In de volgende regel staat daarom de totale winst, dat is de besparing in rente minus de boeterente. Ik kijk naar de winst die gemaakt wordt in de resterende rentevaste periode, in dit geval 10 jaar. Het kan zijn dat je de rente langer vastzet, maar de oude rente zou hoe dan ook na 10 jaar aflopen, dus na 10 kan ik niet meer eerlijk vergelijken. Ook is het mogelijk dat je de rente korter dan 10 jaar vastzet. Ik weet natuurlijk niet wat de rente daarna gaat doen, maar vanuit nu gezien is de huidige rente de meest realistische. 

Hoewel de boete dus in dit geval rond de 25000,- is, levert het op het einde van de rentevaste periode ongeveer 4750,- op. Vervolgens bereken ik de "return on investment", oftewel de winst gedeeld door de investering. Persoonlijk vind ik dit niet een heel belangrijk getal, want het zegt niets over de looptijd van je investering. 19% winst na 100 jaar vind ik niet veel, 19% na 1 jaar wel. 

Om daar meer over te zeggen heb ik ook de terugverdientijd bepaald. Dit getal zegt vooral hoelang je "onder water staat" met je investering. In dit geval heb je de investering na 8 jaar terugverdiend. Dit is vooral handig om te weten als je plannen hebt om te verhuizen. Als je binnen 8 jaar zou willen verhuizen, dan is deze boete niet verstandig. 

Ten slotte heb ik de rente berekend. Hierbij doe ik net alsof ik de boete op een bankrekening heb gezet en elke maand het verschil aan rente opneem. de vraag is dan: hoeveel rente moet ik op deze rekening ontvangen om na 10 jaar precies op 0,- uit te komen? Deze rente, die ook wel interne-opbrengstvoet of internal rate of return wordt genoemd, is een mooi getal om eerlijk te kunnen vergelijken met spaarrekingen of beleggingen.

Een paar opmerkingen:

• Ik neem aan dat er geen aflossingen in de toekomst worden gedaan. Aflossingen doen het effect van het afkopen van rentevaste periode een beetje teniet: je gaat boete betalen over een stukje rente dat je eigenlijk in de toekomst niet meer hoeft te betalen. Ik heb het "geluk" dat ik meerdere hypotheekdelen heb, dus ik kan er voor kiezen om het ene deel af te kopen en het andere deel af te lossen.
• Hoe lager de marktrente, hoe lager de winst. Waarom is dat, zou je denken? Large marktrente betekent meer boete, maar ook meer maandelijkse besparing? De verklaring is te vinden in het indexeren van de boete, waarover ik het vorige week heb gehad. In het kort: om de boete te bepalen wordt de misgelopen rente voor de rentevasteperiode teruggerekend naar nu. En voor dat terugrekenen wordt de marktrente gebruikt. Hoe hoger de marktrente, hoe lager de boete wordt, dus uiteindelijk hoe hoger de winst. 
• Wil je je rendement verhogen, los dan eerst een jaar flink af, en koop de rente af in het jaar erna.  Het boetevrije blijft evenhoog, maar het restant van de hypotheek is een stuk kleiner. Het gevolg is dat je boete een stuk lager is, dus meer winst.
• Ik doe geen uitspraak over welke nieuwe rente je moet kiezen, dit is heel persoonlijk. Toen ik het vorig jaar een stuk rente afkocht, was het verschli in rente tussen 10 jaar vast en 15 jaar vast best groot. Toen heb ik voor 10 jaar vast gekozen. Mocht de rente over 10 jaar flink omhoog zijn gegaan, dan komt dit hypotheekdeel bovenaan het lijstje om afgelost te worden. Deze keer was het verschil tussen 10 en 15 jaar vast slechts 0.01%. Voor 0.01% koop ik graag 5 jaar extra zekerheid.

Wat het voor mij heeft opgeleverd? Ik mag niet klagen:

Een boete van ongeveer 4000,- netto levert me 654,- op. Deze investering heb ik in minder dan 4 jaar terugverdiend. Binnen die tijd ben ik niet van plan om te verhuizen. Een rendement van 6.87% is misschien niet zo spectaculair als op de beurs, maar dit rendement is gegarandeerd, en dat van de beurs niet...

Zie ook:

Annuitaire hypotheekrente afkopen

bereken de boete bij annuitaire hypotheekrente afkopen

rekentool annuitaire hypotheekrente afkopen