Vorige week schreef ik over dat er vaak twee keuzes zijn als je extra stort op de spaarhypotheek: de maandelijkse premie gaat omlaag, of de looptijd wordt ingekort. Ik was even op vakantie, dus geen tijd om de rekenmachine erbij te nemen. Dus komt nu het antwoord op: wat levert het onder de streep op?
Laten we een spaarhypotheek nemen van E100.000, voor 30 jaar, tegen 5% rente.
De maandelijkse rente na aftrek van HRA bedraagt E242,-, de maandelijkse inleg is E120,-.
Stel dat je besluit om na een jaar (12 maanden) extra geld te storten, zodat de looptijd een maand wordt ingekort. Hiervoor is E126,- nodig. Hiervoor komt in de plaats dat je op het einde van de looptijd een maand minder rente en premie hoeft te betalen. Je bespaart dus aan het einde van de looptijd E242,-+ E120,- = E342,-.
Dit is vergelijkbaar met E126,- op een bankrekening zetten, en 28 jaar en 11 maanden later E342,- innen. Dit is vergelijkbaar met 3.6% rente.
Als je met hetzelfde geld de premie had verlaagd, dan was de premie ongeveer 70 cent per maand gezakt. Over de hele looptijd zou dit slechts E248,- opleveren. Het verschil is dat je niet bijna 29 jaar moet wachten op je geld, maar dat je 29 jaar lang elke maand al een stukje van dit bedrag krijgt. Als je al deze stukjes geld weer op de bank had gezet (of nog beter, gebruiken om af te lossen), dan kan je veel meer winst hebben.
Samengevat: premie verlagen levert hogere rente op, maar omdat je geld al sneller vrij komt, hebben je minder profijt van die rente, dus heb je aan het einde van de looptijd toch minder geld, tenzij je je vrijgekomen geld weer in iets lucratiefs investeert.
En dan zijn er natuurlijk nog andere zaken die van invloed zijn op het rendement. Als deze spaarhypotheek je enige hypotheek is (of je hebt in ieder geval alle andere hypotheken al eerder afgelost), dan heb je nog voordeel van de wet Hillen hoeft dan geen eigenwoningforfait meer te betalen. Stel dat de WOZ waarde van dit huis ook E 100.000,- is, dan betaal je per maand E58,- aan EWF. Dit zie je normaal niet, omdat dit met de hypotheekrenteaftrek is verrekend. Als je de looptijd inkort en dit is de enige hypotheek, dan scheelt dit dus nog eens E58,- per maand. In totaal bespaar je dan al E420,- per maand. Op deze manier heeft je investering al een rendement van 4.1%. Als je die maand ook geen overlijdensrisicoverzekering hoeft te betalen loopt de winst nog verder op, met ongeveer 0,01% per euro die je maandelijks aan verzekeringspremie betaalt. Dus met een verzekeringspremie van E 20,- kom je al uit op 4.3%.
conclusie:
Financieel gezien is voor beide wel iets te zeggen. Het is eigenlijk vooral van belang wanneer je je investering terug wil zien: wil je je minder afhankelijk zijn van je huidige inkomen, of wil je al eerder stoppen met werken.
wat ga ik doen:
Allebei! Eerst wil ik de maandlasten laten zakken, zodat ik minder afhankelijk ben van onze inkomens. Daarna wil ik de looptijd inkorten.
zie ook:
Laten we een spaarhypotheek nemen van E100.000, voor 30 jaar, tegen 5% rente.
De maandelijkse rente na aftrek van HRA bedraagt E242,-, de maandelijkse inleg is E120,-.
Stel dat je besluit om na een jaar (12 maanden) extra geld te storten, zodat de looptijd een maand wordt ingekort. Hiervoor is E126,- nodig. Hiervoor komt in de plaats dat je op het einde van de looptijd een maand minder rente en premie hoeft te betalen. Je bespaart dus aan het einde van de looptijd E242,-+ E120,- = E342,-.
Dit is vergelijkbaar met E126,- op een bankrekening zetten, en 28 jaar en 11 maanden later E342,- innen. Dit is vergelijkbaar met 3.6% rente.
Als je met hetzelfde geld de premie had verlaagd, dan was de premie ongeveer 70 cent per maand gezakt. Over de hele looptijd zou dit slechts E248,- opleveren. Het verschil is dat je niet bijna 29 jaar moet wachten op je geld, maar dat je 29 jaar lang elke maand al een stukje van dit bedrag krijgt. Als je al deze stukjes geld weer op de bank had gezet (of nog beter, gebruiken om af te lossen), dan kan je veel meer winst hebben.
Samengevat: premie verlagen levert hogere rente op, maar omdat je geld al sneller vrij komt, hebben je minder profijt van die rente, dus heb je aan het einde van de looptijd toch minder geld, tenzij je je vrijgekomen geld weer in iets lucratiefs investeert.
En dan zijn er natuurlijk nog andere zaken die van invloed zijn op het rendement. Als deze spaarhypotheek je enige hypotheek is (of je hebt in ieder geval alle andere hypotheken al eerder afgelost), dan heb je nog voordeel van de wet Hillen hoeft dan geen eigenwoningforfait meer te betalen. Stel dat de WOZ waarde van dit huis ook E 100.000,- is, dan betaal je per maand E58,- aan EWF. Dit zie je normaal niet, omdat dit met de hypotheekrenteaftrek is verrekend. Als je de looptijd inkort en dit is de enige hypotheek, dan scheelt dit dus nog eens E58,- per maand. In totaal bespaar je dan al E420,- per maand. Op deze manier heeft je investering al een rendement van 4.1%. Als je die maand ook geen overlijdensrisicoverzekering hoeft te betalen loopt de winst nog verder op, met ongeveer 0,01% per euro die je maandelijks aan verzekeringspremie betaalt. Dus met een verzekeringspremie van E 20,- kom je al uit op 4.3%.
conclusie:
Financieel gezien is voor beide wel iets te zeggen. Het is eigenlijk vooral van belang wanneer je je investering terug wil zien: wil je je minder afhankelijk zijn van je huidige inkomen, of wil je al eerder stoppen met werken.
wat ga ik doen:
Allebei! Eerst wil ik de maandlasten laten zakken, zodat ik minder afhankelijk ben van onze inkomens. Daarna wil ik de looptijd inkorten.
zie ook:
Volgens mij klopt je berekening niet helemaal. Over het geld wat je terugkrijgt kun je tenslotte ook rente krijgen als je het op een spaarrekening zet.
BeantwoordenVerwijderenDat vermeld ik toch ook: "Als je al deze stukjes geld weer op de bank had gezet (of nog beter, gebruiken om af te lossen), dan kan je veel meer winst hebben".
VerwijderenMaar je hebt gelijk, ik zal eens bereken hoeveel rente je moet ontvangen op die spaarrekening om op hetzelfde bedrag uit te komen.
had ik in de gauwigheid overheen gelezen. Maar het niet meenemen heeft nogal een grote impact op de uiteindelijke uitkomst, ik heb het al even voor je berekend met 2%, 3% en 4% spaarrente:
Verwijderen2%: 314 euro
3%: 350 euro
4%: 385 euro
Bij een spaarrente hoger dan 3% gemiddeld over 30 jaar is het dus in principe beter om de premie te verlagen. Het is echter wel tientjeswerk in een tijdspanne over 30 jaar. Dus het heeft pas echt impact als je met grotere bedragen gaat werken
Bedankt! Ik had een kleine storting gekozen zodat de looptijdverkorting precies een maand was. Voor grotere storting is het effect redelijk schaalbaar.
VerwijderenMaar is het voor het totaalplaatje dan ook niet verstandig om bijvoorbeeld te berekenen wat het aflossen (verlagen) van de hoofdsom van de spaarhypotheek voor resultaat heeft?
BeantwoordenVerwijderenHierdoor moet in het vervolg minder rente en minder inleggen betaald te worden.
Daarnaast is het bandbreedte aspect minder snel een probleem met aflossen (op de hoofdsom).
Waarom zou je dat willen doen? Het rendement is nooit meer dan de netto rente, in dit geval zo'n 3%. De twee alternatieven die ik aandraag leveren veel meer rente op.
VerwijderenNaar mijn idee is het niet alleen de netto rente. Je inleg wordt toch ook verlaagd aangezien je doel lager word?. Daarnaast heb je geen last van het bandbreedte verhaal. Zodoende kan je wellicht makkelijker lagere maandlasten krijgen vergeleken met extra inleg. Je rente en inleg kunnen namelijk dalen.
VerwijderenTen opzichte van een aantal andere berekingen op deze site gaat het nu wel een beetje kort door de bocht. Bijvoorbeeld over de premieverlaging: "Als je al deze stukjes geld weer op de bank had gezet (of nog beter, gebruiken om af te lossen), dan kan je veel meer winst hebben."
BeantwoordenVerwijderenHoeveel levert het dan op als je alle 'opbrengst' ook weer gebruikt om af te lossen en de premie verder te verlagen? Is dat uiteindelijk meer dan de opbrengst bij looptijdverkorting?
Ook vraag ik me af of het moment waarop je extra spaart iets uitmaakt. Is het verstandig om eerst de premie te verlagen en vervolgens als de bandbreedte bereikt is de looptijd te gaan verkorten? Of andersom, of blijft één van de twee altijd gunstiger?
Brengen banken kosten/boete in rekening bij verkorting van de looptijd? Mag het altijd of doen ze er moeilijk over?
Eens... Rentenieren, je kan zo mooi rekenen, dit kan beter!
BeantwoordenVerwijderenBedankt voor het compliment, een goede motivatie. Binnenkort komt er een utigebreidere vergelijking.
VerwijderenZeer goed item, alleen wat als de spaarrente zoals nu slechts 1,5% is?
BeantwoordenVerwijderener zijn genoeg plekken waar je geld 10 jaar vast kunt zetten voor ruim 3%
Verwijderen