maandag 4 november 2019

Dit is waarom je nog steeds heel blij moet zijn met je spaarhypotheek

De spaarhypotheek is tegenwoordig geen populair onderwerp meer, want het produkt wordt al 5 jaar niet meer aan de man gebracht. Maar voor de mensen die een spaarhypotheek hebben, is het onderwerp hotter dan ooit. Ik krijg veel vragen van mensen waarvan de rentevaste periode van de spaarhypotheek afloopt, en dat de premie ineens flink omhoog gaat. Kan je dan maar beter de hele spaarhypotheek afkopen? Of is hij rendabeler dan je denkt?

Voor wie de spaarhypotheek niet kent: het idee is dat je de hypotheek de hele looptijd laat staan, maar dat je op een gesloten spaarrekening geld spaart, zodat je na 30 jaar de hele hypotheek ineens kan aflossen. De grap in deze constructie zat dat je 30 jaar lang maximaal hypotheekrente kreeg, maar de volle mep rente opbouwde op het gespaard bedrag. Ter vergelijking: bij een annuitaire of linaire hypotheek is het begin van de looptijd redelijk hetzelfde, maar na het einde ontvang je nauwelijks nog hypotheekrenteaftrek, omdat de hypotheek flink is afgenomen.

Bij de spaarhypotheek komt het zoet na het zuur: op het einde van de looptijd is er al veel geld opgebouwd, waar je het volle rendement op krijgt. Zo kan er zelfs een situatie ontstaan waarbij de spaarpot sneller stijgt dan je totale hypotheekkosten. Je bent dan aan het rentenieren op je hypotheek!

Om te kijken hoe rendabel je spaarhypotheek op dit moment is, heb ik het volgende voorbeeld van mijn eigen spaarhypotheek. Die is op dit moment 67.000,- groot, en staat nog 10 jaar en 10 maanden vast op 5.3%. Voor de huidige maatstaven is dat een enorm rentepercentage, maar schijn bedriegt. Ik betaal netto slechts 171,63 aan rente.
Aan de andere kant heb ik een spaarpot van rond de 32500,-. Deze pot levert elke maand 143,56 aan rente op! Dus eigenlijk betaal ik netto maar 28,07 per maand.
Als ik dit vertaal naar een "gewone" hypotheek, dan heb ik eigenlijk slechts 67000-32500=34500,- uitstaan, en dat kost me maandelijks 28,07. Dat is omgerekend 0,98%. Een lening van 0,98% is bijna gratis. Het is dus niet gunstig om deze spaarhypotheek af te kopen. Als ik geld over heb kan ik dit beter in andere hypotheken investeren.
En het wordt nog leuker: deze spaarpot groeit maar door, dus de netto kosten van m'n spaarhypotheek worden steeds kleiner. Over twee en een half jaar kost de spaarhypotheek helemaal niets meer. Gratis geld lenen! En daarna wordt het zelfs negatieve rente. Daar kan geen lening aan tippen!

Ja, maar wat als de rente veel lager wordt vastgezet?
Als de rente zakt, dan rendeert je spaarpot slechter, dus zal de maandelijkse inleg omhooggaan. Maar van de andere kant ga je minder hypotheekrente betalen. Als mijn rente nu zou wijzigen naar 2.5%, dan zou mijn netto rente zelfs zakken naar 0.46%

Ik heb nog een peperdure ORV, die gooit roet in het eten
Ja, ORV's hebben niet meer veel zin als je hard aan het aflossen bent. Vak ben je verplicht om een ORV te nemen, maar vaak kan je wel het verzekerd bedrag wijzigen. Ik heb het verzekerde bedrag zo laag gezet, dat de premie nihil is.


En de eigenwoningforfait dan?
De Eigenwoningforfait is een vast bedrag dat je betaalt op basis van de WOZ waarde. Dankzij wet Hillen hoe je die niet meer te betalen als je huis (bijna) afgelost is. Het ding is dat ik meer hypotheken heb dan alleen een spaarhypotheek. Als ik de spaarhypotheek nu zou aflossen, dan zou ik nog steeds eigenwoningforfait moeten betalen. Dus hoef ik die niet mee te nemen in deze berekening.
Wet Hillen gaat de komende tijd langzaam afgebouwd worden. Over 30 jaar ofzo zal iedereen EWF moeten betalen, of hij een hypotheek heeft of niet. Dan maakt het dus helemaal niet meer uit. 


Een hoop berekeningen, kan ik het ook zelf proberen?
Zelfs proberen met jouw spaarhypotheek? Probeer zelf hier:



De berekening die ik nu geef is een momentopname: hoe rendabel is de spaarhypotheek op dit moment. Eigenlijk is het beter om te kijken wat de spaarhypotheek gemiddeld in zijn resterende tijd kost of oplevert. Daar ga ik binnenkort eens naar kijken.

22 opmerkingen:

  1. Dank voor deze analyse. Goed voor mensen die nog zo'n spaarhypotheek hebben om te weten dat ze vaak toch wel goedkoop uit zijn.

    Eén taalkundige opmerking: Het venijn zit in de staart betekent dat het slechtste stukje aan het einde komt. Volgens mij gebruik je de uitdrukking hier dus verkeerd, want je hebt het juist over iets waar het leukste stukje op het einde komt. Ik weet niet of daar een specifieke uitdrukking voor bestaat, maar gebruik dus maar niet déze; omdat je dan denkt dat je iets negatiefs gaat vertellen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. haha, tja, ik en m'n verspreekwoordingen:-). Ik heb er een ander spreekwoord van gemaakt dat een premier van die tijd vaak gebruikte.

      Verwijderen
  2. De mensen zijn waarschijnlijk wel voordeliger uit vaak.
    Maar de maandlast moet natuurlijk nog wel op te hoesten blijven.
    Jij heb een vrij lage spaarhypotheek.
    Maar als je nog een spaarhypotheek heb op volle huiswaarde kan zo`n rentedaling natuurlijk wel heel vervelend uit pakken lijkt mij. \
    In dat geval is het wellicht wel beter/nodig om voor een andere hypotheekvorm te kiezen?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. dat zal per geval verschillen. Maar elke spaarhypotheek is al minimaal 5 jaar oud, en heeft dus al een spaarpot die aan het renderen is. Zonde om die nu weg te gooien

      Verwijderen
    2. Zonde, dat geef ik ook aan. Maar wellicht wel noodzakelijk als de maandlast te gortig wordt door de renteverlaging.

      Verwijderen
    3. klopt kan het alleen maar bevestigen.
      BS is het meest "rendabel" echter aflossingsvrij heeft de laagste maandlasten.
      Recentelijk overgegaan naar 100% aflossingsvrij (maar dat is dan slechts 40% van de waarde van het huis) maandlasten ca. 280 euries p/m en dat voor maar liefst 30 jaar. Meer specifiek ik ben dan 90, wie dan leeft wie dan zorgt.
      Mijn aanname 40% van de huidige woningwaarde nu is over 30 jaar ook nog "overwaarde".

      Maar is da rente 30 jaar te lang, en betaal je niet teveel?
      Tja dat is het kopen van "zekerheid", 30 jaar 280 euris (Br) moet zelfs van alleen AOW kunnen, maar de lasten zijn in ieder geval 30 jaar "laag" en gelijk (MUV de door de overheid vastgestelde nieuwe regels).

      Mocht ik eerder met gras op mijn buik liggen dan kunnen mijn erfgenamen altijd kiezen of ze de erfenis (minus de schulden) willen hebben.
      Nu hou ik een lekker centje over waarbij ik de kinderen nu kan helpen om een huis te kopen (betalen van KK en/of inrichting).

      Kortom wil je "sparen" hou vast die BS hypotheek.
      Maar is het nodig dat je alles aflost, dat is een andere vraag.

      Gr John

      Verwijderen
    4. Zo heeft iedereen zijn situatie inderdaad. Ik heb nog een aflossingsvrije hypotheek, die heeft voor mij geen prioriteit om af te lossen. Dus vind ik het niet erg dat mijn spaarhypotheek zichzelf aflost.

      Verwijderen
  3. Lijkt mij fijn om in die situatie te zitten. Alleen met de versnelde afbouw HRA en de lage rente wordt de regeling bij het verlengen van de rentevaste periode opeens een stuk minder leuk. Daarnaast was de regeling alleen aantrekkelijk omdat van de drie partijen (bank, huiseigenaar en belastingdienst) er één was die het meest eraan bijdroeg. Dat was tot voor kort de belastingdienst, maar dat wordt de huiseigenaar.

    Ga er maar vanuit dat de HRA over een jaar of 5 gaat verdwijnen. Wat zijn je gedachten daarover en wat zou een goede strategie zijn?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Op dit moment is het plan dat hij gaat zakken tot 37% ofzo (ik ga in de bereking nog uit van 42%). Maar het hele voordeel is inderdaad op HRA gebaseerd, als die gaat verdwijnen dat vervalt al het voordeel. Persoonlijk verwacht ik niet dat dit zo snel gaat gebeuren. Wellicht eerst voor hele grote hypotheken ofzo.

      Verwijderen
    2. Hoe keken we, pak m beet, vijf jaar geleden tegen een afbouw HRA en wet Hillen aan? Het was d'66 die bij het regeerakkoord eiste dat de HRA versneld zou worden afgebouwd.

      Verwijderen
    3. Bij ons is idd die versnelde verlaging van de HRA in 2023 naar 37% icm met de nieuwe lage rentetarieven een reden om onze spaarhypotheek aan de wilgen te hangen. Ik denk dat dit iets is waar mensen goed over na moeten denken bij oversluiten oid. Hoe kijk jij daar tegenaan?
      We hebben 'm dan bijna 12 jaar gehad, en bij aanvang meteen maximaal ingelegd om lekker te renderen. Dus op zich een mooie spaarpot geworden, maar niet meer handig om aan te houden voor ons nieuwe huis.

      Verwijderen
    4. Als je verhuist kan je inderdaad alles opnieuw bekijken. Het is dan de overweging of de spaarhypotheek opweegt tegen de huidige lage rente. Bij zou het nog steeds verstandiger zijn om de spaarhypotheek aan te houden

      Verwijderen
    5. Als je de spaarhypotheek aanhoudt kun je misschien minder lenen bij de aankoop van een duurder huis. Roots roept, het blijft een gevoel.

      Verwijderen
  4. Ik ben nu 9 jaar onderweg en eens uitgerekend of het interessant is om af te kopen en lineair te gaan. Dat was niet interessant, op dit moment.
    Voornamelijk omdat de aflossingen flink doorwegen in de maandlasten bij een annuïteiten hypotheek.
    De rente is maar een schijntje. De aflossingen in een spaarhypotheek (lees sparen in de polis) blijven dan toch harder gaan.

    Bij mij komen jou tooltjes nooit precies uit. Ik heb namelijk een stukje kosten component in de spaarpolis (heb helaas geen bankspaarrekening). maar een goede richting geeft het zeker!

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Dit tooltje is een momentopname en geeft daardoor een vertekend beeld. Je wilt natuurlijk weten wat de spaarhypotheek je gaat opleveren over 30 jaar tov andere vormen of wat je nog kunt doen om de besparing te verhogen door extra bij te storten af te lossen of door de spaarhypotheek in zijn geheel af te lossen nu de tijdklemmen er af zijn.
    Ik heb voor de fun een aantal spaarhypotheken van anderen doorgelicht en kom tot diverse mogelijkheden.
    Kort de looptijd van je spaarhypotheek in tot einde rentevaste periode als je al over de helft van je looptijd bent. Zo voorkom je dat je de laatste jaren met een lage rente geconfronteerd wordt, die je spaarpot slecht spekt waardoor je dus duurder uit bent.
    Zit je nog binnen de 10 jaar van de looptijd dan is een lage rente zelfs nog goedkoper en kun je speculeren op een hogere rente over 5 of 10 jaar bij het afsluiten van een nieuwe rentevaste periode.
    Hoef je nog maar een paar jaar en heb je alleen een spaarhypotheek dan is het aflossen van je spaarhypotheek vaak wel gunstig, omdat de rente die je betaalt hoger is, omdat die genomen wordt van de hoofdsom.
    Heb je nog meerdere hypotheken dan is het vaak niet gunstig om je spaarhypotheek af te lossen, omdat je hypotheekrente aftrek misloopt. Zelfs als de rente daalt de laatste jaren van je looptijd. Extra bijstorten is een optie of aflossen op andere hypotheken.

    De meeste mensen die nu geconfronteerd worden met een nieuwe rentevaste periode en een lage rente zijn blij, maar zien hun premie wel omhoog schieten. Welke keus moeten ze maken voor de toekomst, want gedane zaken nemen geen keer. En daar doelde je al op in je laatste alinea. Ik heb al een aantal varianten voorbij zien komen en denk dat het per geval telkens anders is als er een spaarhypotheek in het geding is. Je spaarhypotheektool blijft een handig hulpmiddel.
    Wat ik nog wil meegeven is dat een extra storting/ aflossing of verkorting looptijd de ORV doet verlagen en voor een extra besparing zorgt. Maak werk van je spaarhypotheek want stilstand is achteruitgang.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik bedoel hier wel als je de laatste jaren een lage rente krijgt.
      Hoef je nog maar een paar jaar en heb je alleen een spaarhypotheek dan is het aflossen van je spaarhypotheek vaak wel gunstig, omdat de rente die je betaalt hoger is, omdat die genomen wordt van de hoofdsom.

      Verwijderen
    2. Bedankt voor je toelichting, ik ben er helemaal mee eens. Bijstorten en inkorten zijn inderdaad erg rendabel, ik heb al maximaal bijgestort en naar 20 jaar ingekort.

      Verwijderen
  6. Toen mijn spaarhypotheek niet interessant meer was vanwege de gedaalde rente heb ik em omgezet in een aflossingsvrije hypotheek. Recht op HRA verviel. Ik voer em nu op in box 3. Van de 2% wordt grofweg 1,2% door de belastingdienst betaald. Prima oplossing vind ik

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Eigenlijk klopt de titel niet!

    Dit is waarom je nog steeds heel blij moet zijn met je spaarhypotheek,
    moet zijn,
    Dit is waarom je nog steeds heel blij kunt zijn met je spaarhypotheek

    Met wat aanpassingen krijg je weer een totaal ander beeld, het momentum...

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Ik heb juist bij een recente verhuizing de bankspaarhypotheek stop gezet en ben overgestapt naar een annuiteitenhypotheek. Ik vond de afhankelijkheid van de hypotheekrenteaftrek namelijk te groot. Als deze wordt afgebouwd worden de kosten erg hoog maar ook denk ik erover om een paar jaar met oefenpensioen te gaan en dan heb ik geen inkomsten meer uit box 1 en dan kan ik geen gebruik maken van de HRA.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Leuke tool weer! Wat ik alleen niet snap is waarom de totale netto inleg en vervolgens de "vergelijkingsrente" wordt berekend zonder de maandelijkse inleg. Dat maakt bij lage rente nu juist het grootste deel van de kosten! Dus wat zegt die mooie lage rente dan? Voelt een beetje als appels en peren vergelijken. Of mis ik iets?

    BeantwoordenVerwijderen