Maak van een nieuwe hypotheek een spaarhypotheek

Sinds 2013 zijn spaarhypotheken niet meer aftrekbaar voor de belasting. Maar als hypotheekverstrekkers creatiever zouden zijn, zou iemand bij een hypotheek van E 200.000,- zo'n E 9400,- aan belasting kunnen besparen over de hele looptijd door een soort van spaarhypotheek te maken.

Wat is het idee? Volgens de wet moet er minimaal annuitair afgelost worden om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Daarom bieden hypotheekverstrekkers tegenwoordig alleen annuitaire en lineaire hypotheken aan. Maar zover ik kan lezen zijn deze twee opties hier geen beperking voor, zolang de afbouw van de schuld nooit achter komt te liggen op een annuitair schema. 

Maar als je meer dan annuitair aflost, dan krijg je geen optimale hypotheekrenteaftrek. Een hypotheekverstrekker zou het dus zo kunnen regelen, dat een woningbezitter lineair aflost, maar dat dit geld wordt gebruikt om annuitair af te lossen. De rest gaat naar een geblokkeerde spaarrekening, waar je net zo veel rente op ontvangt als op de hypotheek. Gevolg: over het bedrag dat je sneller aflost dan annuitair krijg je maximaal rente, terwijl je hypotheekrenteaftrek blijft ontvangen! Helaas is deze regel minder gunstig dan vroeger, want zo'n spaarrekening valt niet meer onder box 1 maar onder box 3. Er moet dus vermogensbelasting over worden betaald (1.2%). Dit is meestal minder dan verdiend wordt met hypotheekrenteaftrek (42% keer de rente), dus je houdt toch nog netto over.

Hoe werkt dit in praktijk? Stel je hebt een hypotheek van 200.000, 5% rente en een lineaire aflossing. De schuld loop dan zo af:

De kosten die je maakt bestaan uit aflossing en rente, waarvan de rente deels door de overheid wordt terugbetaald. De huisbezitter hoeft dus alleen het blauwe en het rode deel te betalen:

Maar eigenlijk hoeft de hypotheekverstrekker niet zo snel af te lossen. Men kan ook een deel op een spaarrekening zetten, zodat de aflossing annuitair is:

Kortom, men betaalt nog steeds net zoveel premie. Het enige verschil is dat het minimale bedrag voor aflossing wordt gebruikt, de rest gaat tijdelijk naar een spaarrekening (groen). De rente voor deze spaarrekening kan gewoon hetzelfde zijn als die van de hypotheek. Voor de hypotheekverstrekker maakt het feitelijk weinig uit, en bovendien is de hypotheekverstrekker zeker dat ze over dit bedrag kunnen beschikken. Voor het betalen van de aflossing en voor de rente is er niets veranderd. Alleen de hypotheekrenteaftrek is groter geworden: 

Kortom, de netto rente wordt lager. Na 18 jaar van de looptijd van de hypotheek betaal je E 63,- minder aan maandlasten! Afhankelijk van je eigen vermogen, zal je belasting over dit geld moeten betalen. De volgende grafiek geeft het netto belastingvoordeel per maand weer:

De maandelijkse besparing bedraagt dus maximaal tussen de 28 en 37 euro per maand, afhankelijk van je eigen vermogen. Over de hele looptijd opgeteld kan je tussen de E 6200,- en E 9400,- verdienen op je hypotheek! Je hoeft er zelf niets voor te doen, het enige wat er moet gebeuren is dat de hypotheekverstrekkers de regeltjes beter gaan lezen en gaan proberen hun klanten tegemoet te komen.