maandag 9 maart 2020

Spaarhypotheek een tekenbeet? De mijne is een goudmijn!

Ik lees steeds meer mensen die hun spaarhypotheek laten omzetten naar annuitair, want dat geeft ze meer vrijheid. Toch is dit heel erg zonde, want hoe langer je die spaarhypotheek hebt, hoe rendabeler hij begint te worden. Na een tijdje begint hij zelfs geld te genereren! In november heb ik al eens uitgelegd dat als je een spaarhypotheek sec bekijkt, dan is de rente zeer laag.

Korte recap: neem een voorbeeld van 100.000 hypotheek, nog 7 jaar te gaan. Elke maand leg je 200,- in de spaarpot en betaal je 416.67,- bruto rente. Netto betaal je slechts 241.67 rente, en bovendien wordt je spaarpot elke maand 234.63 groter. Aangezien inleg gewoon een aflossing is, ben ik eignelijk alleen geinteresseerd in de rente die ik betaal, en die is 241.67-234.63=7.04. Ik betaal dus 7.04 rente over wat nog open staat op deze hypotheek, en kom ik uit op 0,19%. Daar kunnen de huidige marktrentes niet aan tippen!

Maargoed, in november heb ik alleen de huidige situatie bekeken. Wat als we kijken naar de resterende looptijd? Dan is het veel interessanter om te kijken hoeveel we in totaal nog gaan betalen en hoeveel hypotheek er nog afgelost moet worden. In dit geval is er 56310.74 opgebouwd in de spaarpot, dus moeten we nog 43689.26 aflossen. En hoeveel gaan we de resterende 7 jaar, dus 84 maanden betalen? Elke maand betalen we netto 241.67 rente en 200,- inleg. In totaal is dat 37100. Dat is dus veel minder dan de resterende hypotheek! Ik ga met 37100 een hypotheek van 43689.26 aflossen, dus ik bespaar 6589.26! De hypotheek kost helemal geen geld, maar genereert geld voor me!

Ten slotte zou je het nog kunnen vergelijken met een annuitaire hypotheek. Stel je zou een annuitaire hypotheek van 43689.24 kunnen afsluiten voor 7 jaar, en je zou elke maand 441.67 moetne inleggen, hoeveel zou de rente dan moeten zijn. Bij een annuitaire hypotheek met een positieve rente betaal je meer dan de totale hypotheekwaarde. Maar in dit voorbeeld wil ik minder betalen dan de totale hypotheekwaarde, dus wordt de rente ook negatief. Antwoord: -4.49%! Deze hypotheek is gelijk aan een (netto) annuitaire hypotheek van -4.49%. Niet een beetje negatief dus, maar heel negatief. Deze schuld levert je meer op dan menige investering! Negatieve rente die gunstig is, dat is een beetje verwarrend. Daarom heb ik kleuren toegevoegd: gunstige getallen zijn groen, ongunstige getallen rood.




Even wat voorbeelden: bij 100.000 tegen 5% voor 30 jaar zit je na 13 jaar en een maand al op het punt dat je nog net zoveel geld gaat betalen als dat er afgelost moet worden. De hypotheek is in feite gratis.

We kunnen natuurlijk niet in de toekomst kijken. De kans is groot dat de hypotheekrente wordt afgebouwd. Daarom heb ik ook een regel "belastingschaal" toegevoegd, zodat je kan kijken wat het effect is van minder hypotheekrenteaftrek.

Een spaarhypotheek is dus een goudmijn! Waarom blijven mensen dan goudmijnen dempen omdat ze denken dat ze met een tekenbeet te maken hebben? Waarschijnlijk hebben ze artikelen van Erica Verdegaal gelezen. Wel apart dat haar artikel over "spaarhypotheek is een tekenbeet" nergens meer terug te vinden is. Misschien is ze zelf ook van mening veranderd?

Maar de geest was al uit de fles. Gerhard Hormann heeft dit eindeloos overal herhaald, in zijn bestseller Hypotheekvrij, maar ook talloze malen op twitter. Later kreeg Gerhard toch spijt van zijn blinde focus op de aflossingsvrije hypotheek, waardoor hij uiteindelijk toch besloot om te investeren in de spaarhypotheek. Maar een jaar voor het einde probeert hij alsnog de boel af te kopen.

En dat brengt me op het volgende puntje: bijstorten of inkorten van de spaarhypotheek is op het einde van de looptijd helemaal niet meer gunstig. Als je spaarhypotheek eenmaal momentum heeft kan je 'm het beste laten doorsudderen. Met inkorten of bijstorten, of nog erger, omzetten naar annuitair slacht je de kip met de gouden eieren.

Zelf proberen? Klik op onderstaande tool:


zie ook:
Dit is waarom je nog steeds blij moet zijn met je spaarhypotheek

29 opmerkingen:

  1. Helemaal mee eens! Velen verklaarde me voor gek toen ik maximaal bankspaarhypotheek ging (97%) in plaats van de toen populaire 50/50 verdeling. Aan het begin van je hypotheek wil je trouwens een lage rente, maar na 2/3 wil je juist een hoge rente hebben. Daarom willen wij de ltv niet meer naar beneden tegen die tijd.
    Nog een opmerking: de belastingschaal is niet meer leidend, maar de schaal in combinatie met het maximale aflispercentage, in 2020 is dat 46%, in 2022 ligt het al onder de 42%, namelijk 40%.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Ik ben ook gek op mijn bankspaarhypotheek! Inmiddels is de spaarpot dmv maximale inleg 7 jaar lang al voor 68% gevuld. Met 46% hypotheekrenteaftrek wordt ik netto €120 per maand betaald door de staat! Dat staat gelijk aan -0,72% hypotheekrente!

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Nuttig tooltje weer, maar kan er ook een extra afkoopoptie worden ingebouwd?

    Als je alleen een spaarhypotheek hebt en je nog maar een paar jaar hoeft, maar je rentevaste periode loopt dan net af dan levert de spaarhypotheek met de huidige lage rente niets meer op die laatste jaren, sterker nog, je legt vaak extra geld bij om toch aan het eindbedrag te komen.

    Nu de "tijdklemmen" eraf zijn kan het voordeliger zijn om je spaarhypotheek af te kopen ipv opnieuw een rentevaste periode aan te gaan voor een paar jaar met lage rente. Je blijft nl. wel de rente betalen over je totale hoofdsom, waardoor de opgebouwde besparing aanzienlijk afneemt.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Je kunt de nieuwe rente invullen en kijken of de spaarhypotheek nog steeds rendabel is. Zoniet, dan kan je beter afkopen.

      Verwijderen
    2. Helder, maar bij welke renteverlaging wordt het interessant om over te stappen naar een annuiteiten hypotheek?
      Respect voor je noeste arbeid!!

      Verwijderen
    3. Het simpele antwoord is: Nooit!
      Neem een willekeurige situatie en ga van zeg 5% rente naar 1.5% rente. Als de gemiddelde netto rente al negatief (dus gunstig) is, dan zal hij dat blijven. Voorlopig is er geen enkele annuitaire lening opgewassen tegen een negatieve rente.
      Maar je zult ook zien dat de gemiddelde resterende netto rente altijd lager zal zijn dan bij een annuitaire hypotheek.
      Een spaarhypotheek heeft bij 1,5% een gemiddelde netto rente van 0,34%, een annuitaire hypotheek 0,87%.

      Verwijderen
    4. Ik heb een voorbeeld genomen waarbij de rentevaste periode 1 jaar voor afloop hypotheek wijzigt van 5 naar 1.5%, dan duik je wel in de rode cijfers, maar die cijfers zijn dan toch altijd beter dan een annuiteiten hypotheek van 1.5%?
      Ik heb dat voor een aantal jaren gedaan en dan zie je wel ergens een omslagpunt tussen rood en groen.
      Aflopen rentevaste periode bij lage rente op het eind van je spaarhypotheek is zeer ongunstig.

      Verwijderen
  4. Hartelijk dank voor dit interessante blog.

    Een vraagje over je opmerking: " Als je spaarhypotheek eenmaal momentum heeft kan je 'm het beste laten doorsudderen."

    Wanneer is dat moment aangebroken, als de betaalde rente gelijk is aan de ontvangen rente?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Als je je gegevens hebt ingevuld, dan kan je langzaam de resterende looptijd laten aflopen. Je gaat gewoon net zo lang door totdat de cijfers onderaan groen worden. Voor 5% rente en 30 jaar is dat na ongeveer 13 jaar.

      Verwijderen
    2. Als de cijfers onderaan groen worden betekent het nog niet dat op dat moment je betaalde rente gelijk is aan de ontvangen rente. Je zegt namelijk "gemiddelde rente over resterende looptijd". Het kantelpunt (dat hij groen wordt) moet je dan ongeveer de helft van de resterende looptijd bij optellen. Want je betaalt ongeveer de helft meer, en de helft minder, vandaar het kantelpunt naar groen. In dit geval (en in bijna alle gevallen) is dat dus niet na 13 jaar, maar na ongeveer 18 jaar (bij 30 jaar te gaan en 40% aftrek).
      De enige variabele tot het moment dat "betaalde rente gelijk is aan de ontvangen rente" is hier het aftrekpercentage and het eigenwoningforfait/afbouw wet hillen.
      Correct me if I'm wrong :)

      Verwijderen
    3. helemaal goed:-). Hoe langer je wacht, hoe rendabeler. Na 13 jaar levert de hypotheek nog niet zoveel op als hij kost, maar wel gemiddeld over de resterende looptijd. En ik kan inderdaad niet in de toekomst kijken wat betreft HRA, dat zullen we met een korrel zout moeten nemen.

      Verwijderen
  5. Inmiddels dankzij deze blog (bedankt) afgelopen paar jaar vol gestort op spaarhypotheek. Dank voor de tip! Ik heb 100% spaar met 5,5 procent rente. Brengt superveel meer op tov een spaarrekening nu. In het begin is het even flink investeren, maar inmiddels 6 jaar hypotheek ingekort. Doel is 10 jaar eraf, dat lijkt ongeveer het optimale te zijn qua kosten. En inderdaad, na de extra stortingen lekker laten doorsudderen op de rente. Nogmaals zeer bedankt voor deze nuttige blog, dankzij jou ben ik geld aan het (be)sparen op langere termijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. De inleg is geen aflossing omdat de hoofdschuld gelijk blijft. daarnaast is het alleen leuk indien de marktrente onder de hypotheekrente staat. Indien andersom dan leg je er zelfs geld op toe.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. dat de hoofdschuld gelijk blijft is het hele idee van de spaarhypotheek. En ondertussen maak je een goed rendement op het spaardeel. Kan je me een scenario laten zien dat het geld kost?

      Verwijderen
    2. Ja, ieder scenario waarbij de marktrente hoger wordt dan de hypotheekrente. Overigens is het wel een eerlijke vergelijking die je maakt? Het spaarsaldo is niet vrij opneembaar en aan het einde van de looptijd raak je het kwijt door de aflossing van de hoofdschuld. Verder neemt de HRA jaarlijks af en bij voortijdige verkoop van de woning moet het in het nieuwe huis gestort worden.

      Is het wel een eerlijke vergelijking die je maakt?

      Verwijderen
    3. *het opgebouwde saldo (in het nieuwe huis gestort worden).

      Ik heb overigens liever dat mijn geld in stenen zit dan mijn schuld.

      Verwijderen
    4. "Ja, ieder scenario waarbij de marktrente hoger wordt dan de hypotheekrente": als de marktrente hoger wordt ga je met een annuitaire hypotheek flink meer betalen. Bij een spaarhypotheek maar een beetje meer, en aan het einde van de looptijd kan het juist extra gunstig zijn.

      "Ik heb overigens liever dat mijn geld in stenen zit dan mijn schuld.": wat is het verschil? Je kunt de spaarpot op elk moment tegen de schuld wegstrepen.

      Verwijderen
    5. Hoezo ga ik bij een stijgende marktrente, en een dalende HRA, meer betalen aan een annuitaïre lening?

      Het verschil zit 'm - onder meer - daarin dat bij aflossing je maandlasten eerder dalen dan bij een spaarhypotheek. Een spaarhypotheek is en blijft leuk als de belasting meebetaalt en dat ook blijft doen. Wat als je HRA bij een volgend kabinet nog sneller dan nu (volledig) wordt afgeschaft?

      De kredietcrisis heeft pijnlijk duidelijk gemaakt wat je eraan hebt als je schuld in stenen zit. Overigens mocht doen een opbouwhypotheek niet worden gecompenseerd met het spaarsaldo. Dat is pas onder Wiebes toegestaan. Ter illustratie; pas toen ging de Rabobank bij herfinanciering andere overzichten hanteren waaruit dat bleek.

      Verwijderen
    6. Ik vergelijk nu alleen spaarhypotheek met annuitair. Of het verstandig is om je hypotheek af te lossen is een andere discussie.
      Zonder belastingvoordeel is een spaarhypotheek defacto een annuitaire hypotheek. Maar met het belastingvoordeel wordt het een goudmijn. Kan je een concreet voorbeeld geven waarin dat niet is?

      Verwijderen
    7. Nou in principe zijn het geen twee verschillende discussies. Immers bij Annuitair los je af en aan het einde van de spaarhypotheek (verplicht) ook. Wat wel verschilt is dat de opbouwhypotheek geen spaarrekening is waar je onbeperkt en vrij over kunt beschikken. Ik ben het niet eens, nogmaals, dat het een goudmijn is en blijft bij een belastingvoordeel. Er zijn situaties dat het wel zo is, zoals nu kennelijk, maar ook situaties waar dat niet zo is. En dat laatste heeft bijvoorbeeld te maken als je rentevaste periode gedurende de looptijd afloopt.

      Kun jij daar voorbeelden bij bedenken?

      Verwijderen
    8. Ik denk dat ik anoniem boven een beetje snap. Je hebt natuurlijk ook andere hypotheekdelen...wat is het effect daarop...word je winst dan niet kleiner?

      Verwijderen
  7. Dank! Weer een leuke tool. Heerlijk om dit soort zaken te kunnen uitrekenen. Mogelijk nog leuk om toe te voegen aan de hypotheek tool de belasting heffing over de rente in het bedrag boven de vrijstelling. Dit is een extra factor die het zinvol kan maken om ook na het punt van netto rente winst door te gaan met extra in te leggen om de totale kosten van hypotheek en belasting boete zo laag mogelijk te maken.

    https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/uw_hypotheek_of_lening/sparen_voor_de_aflossing_van_uw_hypotheek/kapitaalverzekering_eigen_woning/vrijstelling-bij-uitkering-kapitaalverzekering-eigen-woning-en-banksparen-vanaf-1-april-2017

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Corona luit crisis in, ik drink er een op. Het verdampt waar je bij staat.
    Ga je instappen na de crisis, zal wel wennen zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Zoals meerdere anoniemen reeds aangaven is een lage rente na een rentevaste periode niet best als je nog maar een paar jaar te gaan hebt met je spaarhypotheek. Of dit op dat momentum tegen een annuïteitenhypotheek opweegt weet ik niet. Je ziet wel veel oversluitingen naar een annuïteitenhypotheek bij overlijden, echtscheidingen e.d., omdat er dan meer geld verkregen kan worden voor een nieuwe hypotheek, aangezien je anders je hypotheek niet rond krijgt. De echte golddiggers zijn werkzaam in de Ykon. Laat je schuld niet als eigendom aanvoelen!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Als ik in het bovenstaande voorbeeld de rente wijzig van 5 naar 1,5%, dan stijgt mijn inleg inderdaad van 200 naar 423,-. Maar nog steeds is het goedkoper dan annuitair: de netto rente ligt bij de spaarhypotheek op -1.37%, bij een annuitaire hypotheek bij pak m beet +0.8%. Een annuitaire hypotheek wint het nooit van negatieve rente.

      Verwijderen
  10. https://web.archive.org/web/20160805111115/https://ericaverdegaal.nl/publications/index/775

    BeantwoordenVerwijderen