Aflossen of bijstorten in spaarhypotheek?

In veel blogs zie ik dat mensen zowel een spaarhypotheek als een aflossingsvrije hypotheek hebben. De spaarhypotheek wordt meestal niet aangeraakt omdat het ingewikkeld is en omdat hij immers toch na de looptijd van 30 jaar is afgelost. Daarom keert men zich toch de aflossingsvrij hypotheek, waar elke keer een mooi stukje afgeschaafd kan worden.
in http://www.watkosteengezin.nl/2013/02/aflossen-van-de-hypotheek-of-bijstorten.html wordt een vergelijking gemaakt van beide hypotheekvormen, waarbij de aflossingsvrij hypotheek als beste investering uit de bus komt.
Ik heb een paar kanttekeningen bij de berekening die hier gevolgd is:

• de rente op de spaarhypotheek(SH) is lager dan die van de aflossingsvrije hypotheek(AVH). Dit is natuurlijk oneerlijke vergelijking. In de meeste gevallen zullen mensen een hoger rente op hun SH hebben dan op hun AVH, omdat bij de SH een zogenaamd dempend effect is op de rente. Immers, hogere rente op de SH geeft meestal ook een hogere rente op de eraan gekoppelde spaarrekening.
• er wordt van uit gegaan dat er vermogensbelasting moet worden betaald over het extra opgebouwde spaarkapitaal. Spaarhypotheken werken echter anders.
• Men gaat er vanuit dat elke uitgespaarde cent direct in de hypotheek gestopt kan worden. In werkelijkheid hebben hypotheekverstrekkers een minimum bedrag, meestal 1000-2000,-.

Hoe kunnen we dan wel eerlijk vergelijken? Om een eerlijke vergelijking te maken nemen we een hypotheek dat voor 140.000 uit een aflossingsvrij deel bestaat en voor een even groot deel uit een spaarhypotheek. Beide hebben 5% rente, en na 10 jaar wordt er 5000,- ingestopt. Wat gebeurt er?

De aflossingsvrije hypotheek hoeft elk jaar 250,- minder te betalen. Na 20 heeft dit dus 5000 opgelevert, plus de 5000 die afgelost is, dus 10.000. Helaas komt de belastingdienst nog om de hoek kijken, die doorgaans 42% van je zuurgespaarde centen meeneemt. Uiteindelijk komt je dus op een besparing van 7900,-.

Voor de spaarhypotheek is het een stuk ingewikkelder. De hypotheekverstrekker zal bij een extra storting het maandbedrag gaan aanpassen, zodat de spaarpot toch precies na 30 vol zal zijn. Hoe dit werkt is te berekenen op www.hypohype.nl. Vul je de waarde van hierboven in, dan zakken de maandlasten met 34,-, dus 408 per jaar. Na 20 jaar heeft dit dus 8160,- opgeleverd, dus 260,- meer dan de investering in de aflossingsvrije hypotheek.

Ik ga er nu van uit dat de uitgespaarde bedragen niet opnieuw worden geinvesteerd. Zou dit gedaan worden, dan zou de spaarhypotheek nog veel meer opleveren, omdat de spaarhypotheek 408,- per jaar opnieuw kan investeren, terwijl de aflossingsvrije hypotheek maar 250,- per jaar opnieuw kan investeren.

Slechts een argument in het voordeel van de aflossingsvrije hypotheek blijft bestaan: alleen echt aflossen helpt om van een tophypotheek af te komen. 

Kortom: investeer in je spaarhypotheek! Dit levert het snelste geld op, wat je daarna kunt gebruiken om de aflossingsvrije hypotheek nog sneller af te lossen.

zie ook:

• Extra storten op spaarhypotheek: nader uitgelegd
• Eerst sparen, dan aflossen: een voorbeeld
• In welk geval bijstorten, in welk geval aflossen op hypotheek?