Eerst sparen, dan aflossen: een voorbeeld.

Zoals ik als eerder vermeld heb, zal mijn tactiek zijn om eerst sparen op mijn spaarhypotheek, en dan pas aflossen op de aflossingsvrije hypotheek. Ik heb op dit moment nog geen enkele extra cent naar mijn hypotheekvertrekker overgemaakt, dus ik kan nog steeds van tactiek wijzigen. Tijd genoeg om er goed over na te denken.

De grote vraag is natuurlijk, hoeveel voordeel biedt de spaarhypotheek over de aflossingsvrije hypotheek?

Laten we wederom het hypothetisch geval nemen van een aflossingsvrije hypotheek van een ton en een spaarhypotheek van een ton, beide tegen 5% rente. Bovendien denk ik 2000,- per jaar over te hebben om in mijn hypotheek te stoppen. Wat gebeurt er als ik dit in de aflossingsvrije hypotheek stop? Naarmate ik meer heb afgelost, hoef ik minder hypotheekrente te betalen, en kan ik dus nog meer aflossen. Helaas komt de belasting om de hoek kijken, dus ik hou slechts 2.9% rente van mijn aflossing over. Je krijgt dan de volgende tabel: elk jaar wordt er 1433 gespaard op de spaarhypotheek, en op de aflossingsvrije hypotheek wordt op het begin 2000,- gespaard, en daarna steeds meer, omdat de lagere maandlasten ook worden gebruikt voor aflossing:

jaar	inleg	op spaarhypo	aflossing	totaal afgelost
1	1433	1504,65	2000,00	2000,00
2	1433	3084,53	2058,00	4058,00
3	1433	4743,41	2117,68	6175,68
4	1433	6485,23	2179,09	8354,78
5	1433	8314,14	2242,29	10597,07
6	1433	10234,50	2307,31	12904,38
7	1433	12250,87	2374,23	15278,61
8	1433	14368,07	2443,08	17721,69
9	1433	16591,12	2513,93	20235,62
10	1433	18925,33	2586,83	22822,45
11	1433	21376,24	2661,85	25484,30
12	1433	23949,70	2739,04	28223,34
13	1433	26651,84	2818,48	31041,82
14	1433	29489,08	2900,21	33942,03
15	1433	32468,19	2984,32	36926,35
16	1433	35596,24	3070,86	39997,22
17	1433	38880,71	3159,92	43157,14
18	1433	42329,39	3251,56	46408,69
19	1433	45950,51	3345,85	49754,55
20	1433	49752,69	3442,88	53197,43
21	1433	53744,97	3542,73	56740,15
22	1433	57936,87	3645,46	60385,62
23	1433	62338,36	3751,18	64136,80
24	1433	66959,93	3859,97	67996,77
25	1433	71812,58	3971,91	71968,67
26	1433	76907,86	4087,09	76055,77
27	1433	82257,90	4205,62	80261,38
28	1433	87875,45	4327,58	84588,96
29	1433	93773,87	4453,08	89042,04
30	1433	99967,21	4582,22	93624,26

Na 30 jaar hebben de aflossingsvrije hypotheek bijna afgelost. Overigens heb ik geen manier gevonden om in excel automatisch de inleg voor de paarhypotheek te berekenen, dus dit doe ik met "trial and error", totdat ik op een te sparen bedrag uitkom dat in de buurt komt van 100.000,-. 

Maar wat gebeurt er nu als we het eerste jaar niet aflossen, maar op onze spaarhypotheek storten? Dan nemen de jaarlijkse lasten voor de spaarhypotheek af met 132,-, waardoor we elk jaar erna meer kunnen aflossen.

jaar	inleg	op spaarhypo	aflossing	totaal afgelost
1	3433	3604,65	0,00	0,00
2	1301	5150,93	2132,00	2132,00
3	1301	6774,53	2193,83	4325,83
4	1301	8479,31	2257,45	6583,28
5	1301	10269,32	2322,92	8906,19
6	1301	12148,84	2390,28	11296,47
7	1301	14122,33	2459,60	13756,07
8	1301	16194,50	2530,93	16287,00
9	1301	18370,27	2604,32	18891,32
10	1301	20654,83	2679,85	21571,17
11	1301	23053,63	2757,56	24328,73
12	1301	25572,36	2837,53	27166,26
13	1301	28217,02	2919,82	30086,09
14	1301	30993,93	3004,50	33090,58
15	1301	33909,67	3091,63	36182,21
16	1301	36971,21	3181,28	39363,49
17	1301	40185,82	3273,54	42637,03
18	1301	43561,16	3368,47	46005,51
19	1301	47105,26	3466,16	49471,67
20	1301	50826,58	3566,68	53038,35
21	1301	54733,96	3670,11	56708,46
22	1301	58836,70	3776,55	60485,00
23	1301	63144,59	3886,07	64371,07
24	1301	67667,87	3998,76	68369,83
25	1301	72417,31	4114,73	72484,55
26	1301	77404,23	4234,05	76718,61
27	1301	82640,49	4356,84	81075,45
28	1301	88138,56	4483,19	85558,63
29	1301	93911,54	4613,20	90171,83
30	1301	99973,17	4746,98	94918,82

Op het einde van het verhaal hebben we maar liefst 1300,- meer afgelost! Maar je ziet wel, het duurt 22 jaar voordat deze tactiek meer heeft afgelost dan de eerste tactiek. We kunnen deze tactiek nog verder doorvoeren, namelijk eerst zoveel mogelijk sparen. We gaan net zolang door totdat de bandbreedte van 7 is bereikt. Voor meer uitleg over bandbreedte, zie dit artikel. Daardoor kunnen we de eerste 5 stortingen op de spaarhypotheek doen ipv de aflossingsvrije hypotheek. Daarna zijn de lasten voor de spaarhypotheek erg laag, zodat we veel geld overhebben om af te lossen. Wat is dan het resultaat?

jaar	inleg	op spaarhypo	aflossing	totaal afgelost
1	3433	3604,65	0,00	0,00
2	3433	7389,53	0,00	0,00
3	3433	11363,66	0,00	0,00
4	3433	15536,49	0,00	0,00
5	3433	19917,97	0,00	0,00
6	649	21595,32	2784,00	2784,00
7	649	23356,53	2864,74	5648,74
8	649	25205,81	2947,81	8596,55
9	649	27147,55	3033,30	11629,85
10	649	29186,38	3121,27	14751,11
11	649	31327,14	3211,78	17962,90
12	649	33574,95	3304,92	21267,82
13	649	35935,15	3400,77	24668,59
14	649	38413,36	3499,39	28167,98
15	649	41015,47	3600,87	31768,85
16	649	43747,70	3705,30	35474,15
17	649	46616,53	3812,75	39286,90
18	649	49628,81	3923,32	43210,22
19	649	52791,70	4037,10	47247,31
20	649	56112,73	4154,17	51401,48
21	649	59599,82	4274,64	55676,13
22	649	63261,26	4398,61	60074,73
23	649	67105,78	4526,17	64600,90
24	649	71142,51	4657,43	69258,33
25	649	75381,09	4792,49	74050,82
26	649	79831,59	4931,47	78982,29
27	649	84504,62	5074,49	84056,78
28	649	89411,31	5221,65	89278,43
29	649	94563,32	5373,07	94651,50
30	649	99972,94	5528,89	100180,39

We hebben nu zelfs meer afgelost dan nodig! We hebben nu 6500,- meer afgelost dan met de eerste tactiek. Bovendien hoeven we het laatste jaar slechts 649,- in de spaarhypotheek te pompen, terwijl dat bij de eerste tactiek nog 1433,- was. Het verschillende verloop van aflossingstactieken is het beste te zien in de volgende grafiek:

Daarnaast heb ik ook nog de kosten van de jaarlijkse premie vergeleken voor de bovenstaande tactieken (deze getallen staan niet in de tabellen):

Zoals je ziet dalen de jaarlijkse hypotheeklasten het snelste met tactiek 3. Dit is vooral gunstig als je een keer in financieel zwaar weer terecht zou komen en geen geld hebt om extra af te lossen.