Het gedrocht dat eigenwoningforfait heet

Ik wil nog een keer in detail op de eigenwoningforfait terugkomen, om twee redenen:

• De meeste mensen denken dat ze door de gemeente bestraft worden met een hoge WOZ waarde. In werkelijkheid wordt je veel harder gepakt door de landelijke overheid op de WOZ waarde.
• De berekening van het eigenwoningforfait is zo ingewikkeld, dat het bijna lachwekkend is.

Over het eerste punt: veel mensen klagen over het feit dat hun WOZ waarde te hoog is, omdat ze dan teveel woningbelasting betalen. Wat ze niet beseffen is dat de OZB veel lager is dan de eigenwoningforfait. In 2013 was de OZB in Nederland tussen de 0,04% en 0,21%, met een gemiddelde van 0,1048%, zie deze link. 

De eigenwoningforfait is echter doorgaans 0,6%, dat bij je inkomen uit box 1 wordt opgeteld. Bij een modaal salaris betaal je dus 42% van 0,6% = 0,252% van de WOZ waarde. Dat is dus altijd meer dan OZB, in sommige gemeenten ruim 6 keer zoveel! Dit moet iedereen die een behoorlijke hypotheek heeft jaarlijks betalen. Dit bedrag wordt verrekend met de hypotheekrenteaftrek, zodat je het niet direct ziet, maar je betaalt het wel degelijk!

Het andere punt gaat over de bepaling van de eigenwoningforfait. De tarieven zijn namelijk afhankelijk van de WOZ waarde. Voor het gros van de huizen wordt in 2013 0,6% van de WOZ waarde tot eigenwoningforfait gerekend. Voor huizen van minder dan 75.000,- gelden er speciale tarieven: huizen tot 12.500,- betalen niets, tot 25.000,- betalen 0,2%, zie tabel(link). Je kunt je afvragen of er in Nederland nog huizen bestaan van minder dan 75.000,-, maar blijkbaar vond de overheid het nodig om speciale tarieven hiervoor te introduceren. Het gekke van deze tarieven is dat ze anders werken dan belastingschijven: als je huis 12.500 of minder waard is, dan betaal je niets, is je huis 12501 tot 25000 waard, dan betaal je ineens 0,2% over het gehele bedrag. Voor een huis van 12.500,- hoef je dus niets te betalen, voor een huis van 12.501,- is de eigenwoningforfait meteen 25,-. Het lijkt me onwaarschijnlijk dat je gemeente een huis taxeert op een euro nauwkeurig, maar het gaat even om het principe.

Laten we snel gaan kijken naar de bovenste regionen van het marktsegment. Tot een paar jaar geleden had de eigenwoningforfait een plafon; vanaf een huis van een miljoen ofzo hoefde je niet meer eigenwoningforfait te gaan betalen. Een paar jaar geleden is dit veranderd. Sterker nog, voor elke euro die een huis meer waard is dan een miljoen betaal je ineens veel meer, in 2013 is dit 1,55%, in 2018 zelfs 2,35%. Ik weet nog goed dat er onthutste miljonairs op het nieuws verschenen: "ze moeten altijd de rijke hebben, het is niet eerlijk, blablabla". De regel is  destijds vooral ingevoerd om wat geld bij de villabezitters te pakken, zonder aan de hypotheekrente te komen.
In de jaren erna is nog lang de discussie doorgegaan of die "villagrens" gecorrigeerd zou moeten worden voor inflatie of niet. Als je er niet voor corrigeert en de huizen worden wel steeds duurder, dan komen langzaam steeds meer huizen over de villagrens. Uiteindelijk is besloten om de villagrens voorlopig vast te leggen op 1.040.000,-. Bij deze villagrens zit trouwens ook een sprong: voor een huis van 1.040.000,- betaal je 6240,-, voor een huis van 1.040.001,- betaal je 6360,-, dus 120,- meer! Ik vraag me echt af of dit geen rekenfoutje van de belastingdienst is...

Dus wat is het resultaat van al deze regeltjes? Een constant tarief voor pakweg 95% van de huizen, maar een paar gekke sprongen voor extreem goedkope huizen, en een gekke sprong bij de villagrens.

De onderste grafiek laat op de horizontale as de WOZ waarde zien en op de verticale as het percentage dat wordt gehanteerd om de eigenwoningforfait te berekenen:

Zoals je ziet gaat het percentage tot E 75000,- getrapt omhoog. Pas boven de E 1.040.000,- loopt het percentage op. De rede dat het percentage niet direct 1,55% is, komt doordat dit tarief alleen voor het bedrag boven de E 1.040.000,- geldt. In de grafiek staat het gemiddelde tarief over het gehele bedrag.

De grafiek voor de absolute eigenwoningforfait ziet er in eerste instantie niet gek uit, totdat je op een paar plekken inzoomt:

Dan worden de rare sprongetjes ineens duidelijk. Weet iemand waarom ze de eigenwoningforfait ooit zo raar hebben opgezet?

Zie ook:

waarom hebben we eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek?