vrijdag 21 oktober 2016

rentemiddelen: voors en tegens

Die rentemiddeling houdt me al de hele week bezig, maar mijn beeld begint wel steeds duidelijker te worden. Op het begin van de week had ik nog de volgende opties:
  1. gewoon langzaam aflossen
  2. enkele jaren sparen zodat ik de boete kan betalen om de rentevaste periode open te breken.
  3. hypotheek oversluiten
  4. rentemiddelen
Optie 2 lijkt me geen goed plan: de huidige boete staat op ongeveer E26.000. De boete zal dalen naarmate ik dichter bij de afloop van de rentevaste periode kom, maar ondertussen moet ik een hele berg geld op mijn bankrekening laten staan wegrotten. Dat gaat me denk ik niet lukken.
Optie 3 heb ik bekeken met behulp van ikbenfrits.nl. Op deze site kan je laten uitrekenen of het verstandig is om je hypotheek te laten oversluiten. Vaak is dit het goedkoopste, maar dan moet je huis niet onder water staan, dus dit feestje ging niet door.


Dan toch maar naar die rentemiddeling kijken?
Het fijne van Aegon is dat ze de vrijheid hoelang we de rente opnieuw vast willen zetten. Voor ons ziet dat er als volgt uit:
Hoe langer je de rente opnieuw vastzet, hoe meer de boete verspreid kan worden, dus hoe lager de nieuwe rente. Als we de rente 2 jaar willen vastzetten zijn we 789,- per maand extra kwijt, slik...
Van de andere kant geldt: hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de marktrente. Het gevolg is dat bij 21-30 jaar de rente weer ietsje hoger is.
Kortom: een hoop vrijheden, maar voor ons zijn er eigenlijk maar drie opties:
  1. we zetten de rente voor ons zo kort mogelijk vast. Dit betekent 5 jaar vast voor 154,- bruto per maand extra. Als we dit doen, dan gaan we er van uit dat de rente over 5 jaar nog steeds heel laag is.
  2. we zetten de rente gewoon weer 9 jaar vast. Op deze manier loopt de rentevaste periode precies op hetzelfde moment af ten opzichte van nu. Op deze manier speculeren we niet met de rente, en besparen we maandelijks 43,- bruto. Dit scenario is altijd beter dan gewoon aflossen!
  3. we zetten de rente voor de resterende 24 jaar vast. Op deze manier hebben we de garantie dat we de komende 9 jaar 101,- bruto per maand besparen, en weten we dat we de overige 15 jaar geen belachelijk hoge rentes hoeven te betalen. 4.03% procent is niet geweldig, maar bedenk dat dit historisch gezien een geweldig laag percentage is. Ook moeten we beseffen dat een groot deel van dit percentage uit boete bestaat. Als we de boel openbreken, dan moeten we die boete hoe dan ook betalen. Van de andere kant: toen we de hypotheek afsloten, was de rente ook historisch laag... 
Ik kan proberen om deze opties onderling te vergelijken. Als ik de kortste periode kies, dan kost het me elke maand 154+43 bruto per maand ten opzichte van de middelste optie. Als ik dit verlies in de overige 4 jaar wil inhalen, dan zou de rente daarna op minder dan 2.04% moeten staan wil ik na 9 jaar quitte spelen. Dit vind ik erg riskant. Uiteraard zou het kunnen dat ik over 5 jaar een goede deal kan sluiten voor de rest van de looptijd, en niet over 9 jaar, maar dat ik wel heel erg koffiedikkijken.

Daarnaast kan ik de middelste en de laatste opties met elkaar vergelijken. Ik kan dus kiezen uit 24 jaar lang 101,- bruto besparing, of 9 jaar lang 43,- besparing. Om de middelste optie te laten winnen, zou de rente na 9 jaar op minder dan 3.66% uitkomen. Ik acht het niet onwaarschijnlijk dat de rente na 9 jaar lager dan 3.66% staat, maar van de andere kant, waarom zou ik het risico nemen?


Ik neig naar de laatste optie, die biedt de meeste zekerheid.


zie ook:
Rentemiddeling bij Aegon

13 opmerkingen:

  1. Waarom niet inderdaad één van de twee rechtse opties. Ik weet niet wat jullie plannen verder zijn met dit deel van de hypotheek, maar wat als je dit bedrag iedere maand zou gebruiken om op dit deel af te lossen (of in de spaarhypotheek te stoppen als dat nog kan). Zou je dan niet voor het einde van de hypotheekdatum helemaal klaar zijn?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. we gaan geen rudimentair aflosschema hanteren, dus ik verwacht dat we hooguit een paar jaar voor de einddatum klaarzijn

      Verwijderen
  2. als ik voor de laatste optie kiez, dan kan ik met het bespaarde bedrag ongeveer een kwart aflossen. Waarschijnlijk gaan we sneller aflossen, zodat we voor het einde van de looptijd klaar zijn, maar het verschil tussen 16-20 jaar en 21-30 jaar is zo klein dat we net zo goed 21-30 jaar kunnen vastzetten.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Mis ik nu iets? De huidige boete staat op EUR 26.000, als je middelt en je zet voor 2 jaar vast dan betaal je extra 24 * 789 = EUR 18.936. Lijkt op een 'korting'van ca. 8K, en na de 2 jaar ben je vrij om te kiezen wat je wil..
    Bas

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. heel scherp:-)
      Dit kan zeker kloppen: de boete wordt berekend aan de hand van de netto constante waarde, oftewel: wat is de huidige waarde van die misgelopen rente. De misgelopen rente van over 9 jaar is nu maar 1/1.05^9=0.644 keer zoveel waard.
      Zie ook hier

      Verwijderen
    2. Snap ik, als je de 26.000 nu echter afzet tegen 18.936 verdeeld over de komende 2 jaar dan klopt dat niet helemaal. Als ik vanuit economisch oogpunt moet kiezen tussen 26.000 nu en 18.936 over 2 jaar verdeeld dan is de keuze snel gemaakt. Als de 26.000 namelijk de netto contacte waarde is van een betaling verdeeld over 24 maanden in de toekomst, dan zouden die toekomstige betalingen juist meer moeten zijn dan de 26.000, immers de verdiscontering van de 5% rente!

      Verwijderen
    3. Je hebt helemaal gelijk, stom van me;-)
      Het verschil zit 'm in de marktconforme rente. De rente voor 2 jaar vastzetten (1.5%) is veel lager dan voor 20 jaar vastzetten (2.3%).

      Verwijderen
  4. Ik heb je vorige post en deze over rentemiddeling gelezen. en heb een kleine opmerking:
    Je hebt het over € 20.000 boete.......weet je dat je deze op kunt voeren bij de belasting en daar gewoon (net als je normaal betaalde hypotheekrente) geld over terugkrijgt.
    Afhangende van het belastingtarief waar jij in valt kan dit dus oplopen tot zo'n 50%. Dan betaal je netto dus "slechts" zo'n € 10.000 boete.
    Wellicht iets om over na te denken?

    Ann@

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. klopt inderdaad, in dit artikel heb ik er wel rekening mee gehouden. Maar 10.000 is ook nog steeds een flink bedrag. Bovendien krijg je de HRA pas na een jaar ofzo terug

      Verwijderen
    2. HRA kun je al eerder terugkrijgen, gewoon even je voorlopige teruggaaf aanpassen. Wij zijn vorig jaar verhuisd in december en de kosten die ik daarvoor kon aftrekken had ik vóór december al terug, gewoon de voorlopige terugaaf opgehoogd :-)
      Bas

      Verwijderen
  5. Gebaseerd om je gepresenteerde opties, zou ik gaan voor vastzetten voor 16-20 jaar, ben je de komende jaren het goedkoopst uit voor de komende tijd (en een rente onder de 4% is idd niet heel erg slecht). Alles dat je bespaard, plus je huidige cash, dan in allerlei investeringen steken en je komt aan het einde van de rit hoogst waarschijnlijk positief uit. Of mis ik nog wat?

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Ik heb me nog nooit verdiept in rentemiddelen omdat wij hier niet voor in aanmerking komen. Uit jouw verhaal begrijp ik dat je de boete over de resterende jaren uitsmeert, waardoor je relatief hoog uit komt.
    In dat geval zou ik dus ook kiezen voor zo kort mogelijk vast zetten. Dat lijkt op papier minder voordelig, maar de kans dat de rente over 2 jaar net zo laag is, is best groot. En dan ben je dus vrij om te kiezen waar je naar toe gaat.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Ik zou kiezen voor de grootste korting, en mezelf beloven dat ik het verschil aflos. Dus die 100 Euro extra per maand de komende jaren is een lekker sommetje.
    Bij ons gaf rentemiddeling op twee delen samen ook 100 Euro korting, de komende 10 jaar (was voor ons het voordeligst) Dus ik kan die (100x12) x 10 jaar = 12.000 Euro extra aflossen. (allemaal bruto uiteraard) Wij zijn er zo blij mee!
    Succes met kiezen.

    BeantwoordenVerwijderen