Variabele spaarhypotheek: rente lang of kort vastzetten?

Op deze blog heb ik altijd aangenomen dat een hypotheek de volle 30 jaar dezelfde rente heeft. In mijn leven kies ik meestal liever voor langdurige zekerheid dan voor kort durig risico. Maar er valt natuurlijk veel te zeggen (en te berekenen) over een kortere rentevaste periode. Dus laat ik er nu eens aandacht aan besteden.

Het spelletje van de rentevaste periode kiezen, heeft erg veel weg van aandelen kopen: wil je veel winst met veel risico, of neem je weinig risico, maar betaal je veel. In praktijk betekent dit dat je bij een lange rentevaste periode iets meer rente betaalt, maar dat je over een lange periode zekerheid hebt dat de rente niet zal stijgen.

Wat is het meest verstandig?
Helaas, ik kan niet in de toekomst kijken, en ik ga niet vertellen hoeveel risico je moet gaan lopen. Ik kan het wel hebben over de financiële gevolgen. Bij een aflossingsvrije hypotheek is het allemaal niet zo ingewikkeld: de ene periode betaal je een procentje minder, de andere een procentje meer.

Bij een spaarhypotheek of een annuitaire hypotheek ligt dit verhaal iets ingewikkelder.
Het idee hierbij is namelijk dat je elke maand hetzelfde bedrag betaalt. Op het begin van de looptijd betaal je vooral rente, en is de aflossing heel klein, op het einde betaal je nog maar weinig rente, en gaat het aflossen veel harder. Zie bijvoorbeeld hier.

Maar wat betekent variabele rente voor de premie?
Volgens dit verhaal heeft lage rente dus twee voordelen: de maandelijkse premie is minder, en het aflossen gaat harder, zodat je in de resterende tijd minder hoeft af te lossen.

Laten we een voorbeeld bekijken. Wil je zelf meerekenen? Ga dan naar de rekenpagina. Neem eerst het geval dat de rente de hele looptijd vaststaat op 5% (zet de rente voor de eerste periode vast op 120 maanden, dan kan je zodadelijk beter het verschil zien:

Zoals verwacht zijn over de hele looptijd de netto maandlasten gelijk.
Maar stel dat je ook de keuze had gehad om de rente 10 jaar vast te zetten tegen 4,5%. Wat zou het effect zijn als na die 10 jaar de rente weer gewoon naar 5% zou gaan? Probeer het zelf:

Zoals je ziet dalen de maandelijkse lasten in de eerste periode van E423,83 naar E411,19.
Maar bovendien heb je na 10 jaar al meer gespaard: van E18657,94 naar E19910,57.
Het gevolg is dat de maandelijkse lasten in de resterende periode ook dalen, van E423,83 naar E415,59.
Over de hele looptijd zakken de lasten van E152578,80 naar E149084,40. Da's zo'n E3500,- verschil!

Helaas weten we niet zeker wat de rente in de tweede periode wordt. Misschien is hij lager dan 4,5%, maar misschien is de rente ineens enorm gestegen. De vraag is dus: hoeveel mag de rente na 10 jaar stijgen om in totaal geen verlies te lijden.

Wat denk je?

5,5%? Klinkt aannemelijk: 5% over de hele periode is gelijk aan eerst 4,5% en later 5,5%.

Of 5,25%? Immers, de rente staat maar 10 jaar op 4,5%, en daarna zou hij 20 jaar lang op 5,25% staan. Da's ook gemiddeld 5%.

Laten we het zelf gaan proberen. We laten de rente van de tweede periode in stapjes stijgen, net zolang tot de totale lasten ongeveer even hoog zijn als de situatie van 30 jaar lang 5%. Dus we laten de rente net zolang stijgen totdat de totale lasten ongeveer gelijk zijn aan E152578,80. Hieronder zie je het resultaat:

De rente mag naar 6,3% stijgen, en nog steeds ben je over de hele looptijd net iets minder geld kwijt!

Je kunt dit als volgt samenvatten:
"Heb je de keuze tussen 30 jaar lang 5% of 10 jaar 4,5%"
dan geldt:
"De rente mag na 10 jaar tot 6,3% stijgen om nog steeds geen verliezen te lijden.

Op deze manier kan je elk voorstel van de bank vergelijken met elkaar. Succes!

Als ik dit eerder had geweten, dan had ik waarschijnlijk de rente niet zolang vastgezet. Waarom vertelt geen enkele hypotheekadviseur dit? Begrijpen die mensen dit niet, of willen die mensen ons gewoon een hoge rente aansmeren?
Toch ga ik geen nieuw rentevoorstel doen: ik ben al 5 jaar onderweg met deze hypotheek, en aangezien ik veel bijstort, krijg ik dus extra veel rente op dat spaargeld.

Eén kanttekening:
Ik heb hier één variabele niet meegenomen: als je op het begin lagere rente kiest, dan bespaar je geld in de eerste periode. Over dit geld kan je rente ontvangen voordat je het geld moet gebruiken om de hogere rente later te compenseren. Als je het zo bekijkt, dan zou de rente zelfs nog een beetje meer mogen stijgen. Van de andere kant: je moet wel de discipline hebben om het geld in de tussentijd niet te verbrassen.

Zie ook:
Variabele spaarhypotheek: waarom stijgt de spaarpremie bij dalende rente?
variabele spaarhypotheektool
spaarhypotheektool voor meerdere rentevariaties, bijstortingen etc Spaarhypotheek: soms is hoge rente juist gunstig!