Rentevaste periode opbreken: wat is de winstverwachting?

Door de lage hypotheekrente-standen heb ik het aangedurfd om een offerte te laten maken voor een nieuwe rentetarief. Het aflossingsvrije deel van onze hypotheek staat 15 jaar vast op 5.1%. Daarvan is nu ongeveer 5 jaar verstreken.

Onze hypotheekboer kwam met de volgende voorstellen:
variabel: 2,25%
2 jaar vast: 2,30%
5 jaar vast: 2,40%
10 jaar vast: 2,60%
15 jaar vast: 2,80%
20 jaar vast: 2,90%
30 jaar vast: 3,30%



Oftewel grafisch gezien:

Wat een verschil!

Uiteraard zat hier ook een kostenplaatje aan, namelijk (slik) E20.448,10! De vraag is nu: wat is wijsheid.

Hoe lang vastzetten?
Deze eerste vraag is zeer speculatief. Op dit moment is er totaal niets te zeggen over de rentestand over pak 'em beet 5 jaar, laat staan over 20 jaar. Bij het afsluiten van deze hypotheek hebben we voor zekerheid gekozen door de rente lang vast te zetten. Achteraf is dit dus een foute keuze gebleken.
Als ik deze keer kies voor een rentevaste periode van 10 jaar (de paarse lijn in de grafiek), dan loopt de rentevaste periode af in 2025, precies in het jaar dat de rentevaste periode hoe dan ook zou zijn afgelopen. Zo kan ik de meest eerlijke vergelijking maken.

Wat is de winstverwachting?
Als ik akkoord ga met 10 jaar vastzetten, dan zal ik eenmalig E 20.488,10 moeten ophoesten, waarna ik de komende 10 jaar maandelijks 235,42 bespaar. Met behulp van de rentevoet calculator kan ik zien dat dit een effectieve rente van bijna 7% oplevert:

Dit is een stuk meer dan storten op de spaarhypotheek. Het verschil is wel dat de investering van kortere duur is, namelijk 10 jaar in plaats van 25 jaar.

Ik ben nu alleen nog een ding vergeten, namelijk de hypotheekrenteaftrek. Van die maandelijkse besparing van E235,42 blijft slechts E136,54 netto over. Maar het schijnt dat je die eenmalige boete ook van de belasting mag aftrekken, dus onder de streep maakt het niets uit. Helemaal niets? In mijn geval wel. Mijn inkomen zit maar een klein stuk in de 42% schaal. Als ik in een jaar E20488,10 van mijn inkomen mag aftrekken, dan zit ik niet meer in de 42% schaal, maar in de 37% schaal. Dus van de renteboete krijg heb ik slechts 37% korting, en van mijn besparing wordt 42% ingehouden. Het resultaat is dus:

Conclusie: 
Onder de streep levert deze nieuwe rente minder op dan bijstorten op de spaarhypotheek. Bovendien profiteer ik bij bijstorten 25 jaar lang van een lage maandlasten. Uiteraard heb ik hier alleen naar "10 jaar rente vast" gekeken, omdat het anders appels met peren vergelijken wordt.
Als ik veel meer geld had gehad, dan was dit wel een goede optie geweest. Ik kan slechts en beperkte hoeveelheid geld in de spaarhypotheek bijstorten, dus dit zou dan een mooi alternatief zijn geweest.
Ik moet toegeven dat ik op dit moment die boete niet zou kunnen betalen, dus eigenlijk ben ik stiekem blij met dit resultaat.

zie ook:
mijn hypotheekverloop
rentevoet calculator