Hypotheekverstrekkers, wees creatief!

Banken en andere hypotheekverstrekkers zijn sinds jaar en dag uitvinders van briljante financiele constructies. Zo hebben ze hefboomproducten voor beleggingen, de meest bizarre levensverzekeringen, en natuurlijk de spaarhypotheek bedacht. Bij al deze produkten staat de winstgevendheid voor de bank en/of de klant centraal.

Maar de laatste tijd zijn de banken ingeslapen. Sinds 2013 moet men minimaal annuitair aflossen om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Hierdoor zijn creatieve produkten als spaarhypotheek en beleggingshypotheek niet meer lucratief. En het enige dat de banken in 7 jaar hebben kunnen bedenken is "annuitaire hypotheek" en "lineaire hypotheek".

Bij een annuitaire hypotheek blijven de brutokosten (dus rente+aflossing) gelijk. Doordat de hypotheek steeds kleiner wordt, hoeft er steeds minder geld aan de rente besteed te worden, dus kan er meer geld naar de aflossing gaan. Een soort sneeuwbal dus. Maar er is ook een ander effect: doordat je steeds minder rente betaalt, ontvang je steeds minder hypotheekrenteaftrek (HRA). Netto ga je dus steeds meer betalen (onderstaande plaatje geldt voor een hypotheek van 100.000, 3% rente):

kosten van een annuitaire hypotheek
Bedenk dat je netto alleen het blauwe en oranje deel betaalt:
het grijze deel krijg je terug via de belasting.

Bij de lineair hypotheek gebeurt iets anders: hier wordt de aflossing constant gehouden. En omdat de hypotheek lineair daalt, daalt de rente. Het totaal bedrag dat je maandelijks betaalt is dus steeds lager:

Een paar jaar geleden gaf ik al aan dat je deze twee kunt combineren waardoor je een min of meer constante netto kosten hebt. Als je 30% lineair en 70% annuitair neemt (deze verhouding is afhankelijk van de rente) dan krijg je het volgende:

Ik weet niet of iemand in Nederland zulke hypotheek heeft. Waarschijnlijk weinig mensen, omdat je dan 2 hypotheken moet nemen. Maar waarom bieden banken deze "combinatiehypotheek" niet aan?

Maar hypotheekverstrekkers zouden nog veel creatiever kunnen zijn. In bovenstaandegrafiek zie je dat de oranje lijn niet helemaal vlak is, maar langzaam stijgt van een totale netto kosten van 376 per maand naar 392,- per maand nar ongeveer 24 jaar, om daarna de eindigen op 378 per maand. Deze onregelmatigheid is helemaal niet nodig: ene hypotheekverstrekker zou een hypotheek kunnen aanbieden die over de hele looptijd exact gelijke nettokosten heeft van 382 per maand:

Dit is dus geen annuitaire hypotheek, gene lineaire hypotheek, en zelfs geen combinatie ervan. Maar volgens de wet is het wel toegestaan, want het is "meer dan annuitair".

Er kleeft wel een nadeel aan deze hypotheekvorm: we weten natuurlijk niet wat de overheid in petto heeft voor de toekomst op het ebied van eigenwoningorfait en hypotheekrenteaftrek. Als deze gaan wijzigen, dan kan het zijn dat de maandlasten een beetje aangepast moeten worden.

Kent iemand hypotheekverstrekkers die zo out of the box denken?

zie ook:

lineaire hypotheek wordt zwaar overschat