Hypotheekverstrekkers, het kan nog veel creatiever!

Vorige week besprak ik dat het mogelijk is om een hypotheek te maken waarvan de maandelijkse kosten niet aflopen, zoals bij een lineaire hypotheek, en niet oplopen, zoals bij een annuitaire hypotheek. Maar zoals terecht werd aangegeven, biedt dit niet heel veel voordelen. Maar kan het nog creatiever? Ja! Door gewoon weer een spaarhypotheek te maken! Lekker je hypotheek aflossen, maar toch maximaal HRA blijven ontvangen!

Nu zal je meteen denken dat dit niet meer mag, omdat je minimaal annuitair moet aflossen enzo. Laten we dan eerst een kijken wat de regels van een spaarhypotheek waren:

• een oude spaarhypotheek is aflossingsvrij. Pas aan het einde van de looptijd wordt het bedrag ineens afgelost. Om in aanmerking te komen voor HRA is niet niet meer toegestaan: je moet minimaal annuitair aflossen.
• over de spaarpot van een oude spaarhypotheek hoef je geen vermogensrendementsheffing te betalen. Ook deze vrijstelling is vervallen.

Maar er was ook een dik nadeel:

• Om te voorkomen dat mensen op het begin de hele spaarpot volgooide en vervolgens 30 jaar lekker HRA gingen ontvangen, werden er ingewikkelde bandbreedteregels bedacht.

De nieuwe hypotheekwet zegt niet dat het verboden is om een spaarrekening te koppelen aan je hypotheek, met hetzelfde rentepercentage. Het zegt alleen dat je minimaal annuitair moet aflossen, en dat de over die spaarrekening gewoon vermogensrendementsheffing moet betalen. Maar als een hypotheekverstrekker zulke gekoppelde rekening zou maken, dan hoef je niet meer extra af te lossen op je hypotheek, maar kan je het extra geld in de gekoppelde spaarrekening stoppen. Je kunt dan dus extra aflossen zonder dat je minder HRA gaat ontvangen! 

Op deze manier kunnen we een spaarhypotheek 2.0 maken!

Laten we het voorbeeld nemen van 100.000,- tegen 3% rente, 0.7% eigenwoningforfait. Als je een annuitaire hypotheek neemt, dan ben je over de hele looptijd bruto 51777 en netto 38799 kwijt. Als je linair aflost, dan los je extra in de begintijd af, waardoor je over de gehele looptijd minder rente hoeft te betalen. De total kosten zijn dan bruto 45125 en netto 34507.

Let wel: het voordeel van de linaire hypotheek ligt in het feit dat je in de beginperiode juist veel aflost.

Maar nu komt het: stel dat je een linair betalingsschema hanteert, maar slechts annuitair aflost? Dan houd je de eerste maanden dus een hoop extra geld over, dat je op die gekoppelde rekening kunt zetten. En over dat geld krijg je de volle 3% rente. Dan blijkt dat je na 29 jaar al genoeg hebt gespaard om de resterende hypotheek af te lossen! De totale kosten zijn dan bruto 43693 en netto 30715. Netto bespaar je dus 3791,- over de hele looptijd! Dit verschil wordt dus niet veroorzaakt door eerder aflossen, want je volgt precies hetzelfde betaalschema als de lineaire hypotheek.

In grafiekvorm ziet het er als volgt uit:

Je ziet dat de aflossing en rente hetzelfde is als de annuitaire hypotheek, maar omdat je betaalt als een linaire hypotheek, hou je een stuk over, het gele stuk. Zodra de linaire hypotheek minder kost per maand dan een annuitaire hypotheek (ongeveer na 15 jaar), ga je dit tekort aanvullen met je spaarpot, het groene doorzichtige stuk. En aangezien de spaarpot 3% rente geeft, is het groene stuk groter dan het gele stuk.

Voor de vermogensrendementsheffing is natuurlijk wel belangrijk hoe groot deze spaarpot wordt. In het onderstaande plaatje zie je de (verplichte) annuitaire aflossing, de linaire aflossing, de aflossing volgens de spaarhypotheek 2.0, waarbij door de rente op rente iets harder afgelost wordt dan bij de normale lineaire hypotheek, en de grootte van de spaarpot:

Over de gehele looptijd komt de spaarpot niet boven pakweg 13% van de totale hypotheeksom. Met de nieuwe vermogensrendementsheffingsgrondslag van 50.000 zou je dus een hyptheek van 300.000 per persoon kunnen nemen zonder dat je extra VRH betaalt (uitgaande dat je geen ander vermogen hebt. Deze hypotheek heeft weinig zin voor mensen met een flink gespekte beleggingsportefeuille);

Maar nu komt pas het echte voordeel van deze spaarhypotheek: er zijn geen beperkingen zoals bandbreedte! Je kunt zoveel aflossen als je wilt, en als je even krap bij kas zit, dan kan je gewoon je hypotheeklasten tijdelijk stopzetten. Hieronder zie je een voorbeeld van iemands grillige hypotheekaflossing:

Zoals je ziet: een extra aflossing levert een leuke rente op, zonder dat je het risico hoeft te lopen dat het geld in de stenen zit: je houdt de optie open om even een "premiestop" in te voeren. Het bovenstaande schema heeft over de hele looptijd ongeveer 2500,- bespaard ten opzichte van een lineaire hypotheek.

Waarom zou een hypotheekverstrekker dit doen?
De spaarhypotheek is destijds bedacht door de hypotheekverstrekkers om optimaal gebruik te maken van de belasting, om zo nog meer geld te kunnen lenen. En dat is natuurlijk weer gunstig voor de hypotheekverstrekker.
Tegenwoordig zijn hypotheekverstrekkers gelukkig wat actiever in het laten aflossen van de hypotheken. Meer flexibiliteit kan daar bij helpen. Nog steeds vinden veel mensen aflossen zonde van de hypotheekrenteaftrek of zijn ze bang dat ze het geld in de toekomst nodig hebben. Met zulke constructie zijn beide zorgen gepareerd: je kunt aflossen met behoud van hypotheekrenteaftrek, en als het je even tegenzit, kan je de aflossing even stopzetten en je extra aflossing terug laten vloeien.

Een ander probleem van de oude spaarhypotheek heb je hier ook niet: het product is is veel inzichtelijker. Spaarhypotheken hadden destijds vage beleggingsconstructies, woekerpolissen en andere gedrochten. De spaarhypotheek 2.0 heeft alleen een extra spaarpot die je extra motiveert om af te lossen, of je juist de vrijheid geeft om even minder af te lossen. 

Is dit ethisch verantwoord? Belastinggeld is van ons allemaal
Deze vraag kan je bij alle belastingregels stellen. Onze overheid geeft een kader met regels, de burger heeft de vrijheid om de boel naar zijn of haar doel te optimaliseren. Aangezien het aflossen stimuleert denk ik dat de overheid er blij mee zou zijn.

Dus: welke hypotheekverstrekker durft?

Zie ook:
hypotheekverstrekkers, wees creatief!
lineaire hypotheek wordt zwaar overschat