maandag 25 januari 2021

Bereken de boete bij annuitaire hypotheekrente afkopen

Vorige week vertelde ik dat ik de rente van een annuitaire hypotheek had afgekocht, en wat het effect op de maandelijkse kosten waren. Bij het afkopen gaat het natuurlijk niet alleen om het eindresultaat, maar ook om hoeveel boete je moet betalen. Laat ik er vandaag eens verder op in gaan.

Bij het vastzetten van de hypotheekrente ga je een lange termijn afspraak aan met een hypotheekverstrekker. Als je tussendoor besluit om het contract te wijzigen, dan is het logisch dat de hypotheekverstrekker een compensatie wil. Deze wordt als volgt berekend:

Allereest mag je bij veel hypotheken een vast percentage per jaar boetevrij aflossen. Dit percentage is typisch 10%. Aangezien je dit deel boetevrij mag aflossen, wordt hier ook gene boete over gerekend als je de rente gaat wijzigen. Dit percentage wordt genomen over de oorspronkelijke hypotheeksom, niet over de huidige hypotheeksom. Het is gunstig om van te voren al extra te hebben afgelost, want dan heb je relatief een groot boetevrij deel. Van een hypotheek van 100.000 mag je typisch 10.000 boetevrij aflossen. Als er al een groot stuk is afgelost, waardoor je bijvoorbeeld nog maar 50.000 over hebt, dan heb je dus eigenlijk 20% boetevrij. 
Aflossen loont hier dus, maar bij voorkeur niet in het jaar dat je de rente gaat afkopen, wnat dan gaat het van je boetevrij deel af. Voorbeeld: van die hypotheek van 100.000 is 10.000 boetevrij, maar als in dat jaar al 3.000 is afgelost, dan wordt voor de bereking van de rente afkopen slechts 7.000 boetevrij geteld. Een jaar later geldt "nieuwe ronde, nieuwe kansen", dus dan geldt wel weer gewoon de 10.000.

Hieronder zie je een ander voorbeeld in praktijk:

Vervolgens gaat de hypotheekverstrekker berekenen hoeveel rente ze zullen mislopen over dit bedrag. Hierbij kijken ze voor de resterende rentevaste periode hoeveel rente ze zouden ontvangen, en hoeveel rente ze gaan ontvangen als de huidige marktrente wordt gebruikt. Het verschil is het bedrag dat ze mislopen. Dit is geen eenvoudige berekening, want een annuitaire hypotheek wordt steeds kleiner, en wordt er dus steeds minder rente betaald. 

Maar het wordt nog een beetje ingewikkelder: je gaan dit bedrag indexeren naar nu. Wat bedoelen ze daarmee? Als je iets koopt op afbetaling, dan moet je vaak uiteindelijk meer betalen, omdat je later betaalt dan oorspronkelijk de bedoeling. Er wordt een rentepercentage meegenomen. In het geval van rente afkopen is het tegenovergestelde het geval: je betaalt de rente vooruit! En hoe eerder je betaalt, hoe goedkoper het is. Om het juiste bedrag te krijgen, wordt elke rentebedrag dat je zou moeten betalen gecorrigeerd met de huidige rente, dus de marktrente. 

Als je dit allemaal doet, dan krijg je dus het volgende:


Zelf proberen? Klik hier

Nu weten we dus hoeveel de nieuwe premie gaat worden en hoeveel boete we moeten betalen. De vraag is of het hele verhaal rendabel is. Hierover binnenkort meer.

Zie ook:

12 opmerkingen:

  1. Nice! paar kleine dingetjes die het nog beter zouden maken.
    1) eerste regel staat "waarde aflossingsvrije hypotheek"... misschien duidelijker als dit is "startwaarde annuitaire hypotheek"

    2) Nieuwe rentevast periode kan maximaal tot huidige looptijd (of minder). Misschien wil iemand het juist wel voor iets langer vastzetten.

    3) misschien ook leuk om dan aan te geven wat het nieuwe annuitaire maandbedrag zou kunnen gaan worden als iemand dit besluit om uit te voeren. Daar was het uiteindelijk toch om te doen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. bedankt voor je reactie!
      1) da's inderdaad een copy/paste fout, ik heb het geupdate
      2) nieuwe rentevaste periode kan je nog niet invullen hier, dat komt volgende week pas;-) De periode die je hier invult is hoelang de rente nu nog vaststaat. Dat is per definitie nooit langer dan de looptijd
      3) het nieuwe maandbedrag kan kon je vorige week al berekenen, maar wat het precies oplevert zal ik volgende week bespreken

      Verwijderen
  2. De slimste mens woont in Best of toch ergens anders?
    Top gedaan!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bedankt, maar een tooltje in elkaar flansen is kinderspel ten opzichte van het repertoir van Willeke Alberti kunnen opdreunen;-)

      Verwijderen
  3. Even zitten spelen met de tool icm de tools op berekenhet.nl, zoals in de vorige post aangegeven is het verschil in maandlasten beprekt, maar lijkt rente omzetten iets beter uit te pakken dan het scenario waarbij we de rente hetzelfde laten en de boeterente als extra aflosing inzetten. Alhoewel zaken als bruto/netto dan belangrijk worden (misschien in de toekomst minder als hypotheekrenteaftrek veel minder gaat worden).

    kortom best wel wat scenarios mogelijk...

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Mooie tool weer. Wel een toevoeging: hou er rekening mee, dat de hypotheekverstrekker niet je nieuwe marktrente neemt bij zijn berekening. Er geldt namelijk een voorgeschreven marktrente die hij van de AFM moet gebruiken (zie: https://groeigeld.blogspot.com/2020/08/zo-bereken-je-je-boeterente.html)


    Natuurlijk lastig in een tool te vangen, maar je moet eigenlijk ook je aflosplan meenemen in het geheel. Daarmee betaal je nl snel minder rente waardoor de boeterente vaak nog minder positief uitvalt.


    Ik ben benieuwd hoe het bij jullie uitpakt qua boete. In ons geval (het werd uiteindelijk een blog-drieluik), leverde het vrij weinig op.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bedankt voor je toevoeging! Gelukkig heb ik meerdere hypotheekdelen, zodat ik kan aflossen op delen die nog steeds een hoge rente hebben.

      Verwijderen
  5. Ga je nog iets aan je energielabel doen dit jaar?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. beetje off-topic, maar ik heb het vorig jaar een energielabel aangevraagd voor 6,-; dit jaar staat de kruipruimte op het programma

      Verwijderen
  6. Zelf heb ik mijn rentevast periode op twee jaar gezet en ben bijna aan de tweede verlenging toe. Rente is van 2,19% gezakt naar 1,47%. Straks na verlenging en waarde vermeerdering huis zal het waarschijnlijk 1,22% worden. Wat ik wil aanstippen is waarom renteperiode lang vastzetten en daarna spijt krijgen om een afkoop boete te betalen? (begrijp dat men een stuk zekerheid wil hebben maar de tendens is dat de rente blijft dalen, als je een rente stijging kan betalen waarom van de korte termijn geen gebruik van maken?).

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik zou er niet op vertrouwen dat de rente verder gaat dalen, trouwens ook niet dat de rente spoedig gaat stijgen. Ik probeer een middenweg te vinden:als ik 5 jaar extra zekerheid kan krijgen voor slechts 0,01% extra, dan vind ik het dat waard

      Verwijderen
  7. Hoelang denk je nog nodig te hebben om van alle hypotheken af te zijn?
    Las ook iets over een energielabel voor 6 euro?

    BeantwoordenVerwijderen