Spaarhypotheek: soms is hoge rente juist gunstig!

Een tijdje geleden vertelde ik al over het feit dat de spaarpremie stijgt bij dalende rente, en dat het daardoor extra voordelig is om in het begin van de looptijd een kortere rentevaste periode te kiezen (met doorgaans lagere rente).
Aan het einde van de looptijd werkt dit effect anders. Het kan zelfs zover komen, dat het gunstig is om juist zo hoog mogelijke rente te kiezen!

Hoe zit dat?
Over het geleende bedrag betaal je typisch 5% rente, maar omdat de belastingdienst je hypotheekrenteaftrek geeft hou je zo'n 3% over. Maar over het in de spaarhypotheek gespaarde geld krijg je de volle mep rente, typisch 5%. Tegen het einde van de looptijd van de hypotheek zit er zoveel geld in de spaarhypotheek, dat de opbrengst van de spaarhypotheek groter is dan de rentekosten van de hypotheekschuld zelf. En hoe hoger de rente, hoe meer geld het oplevert.

Vanaf wanneer is een hogere rente gunstig?

Laten we daarvoor weer een rekentool nemen. Zet de eerste rente op 5%, en de tweede rente een tikkeltje hoger, op 5.1%. Zoals je ziet zijn de totale nettokosten in de tweede periode hoger dan ervoor.

Maar als we gaan schuiven met een punt wanneer de tweede periode begint, dan zien we ineens een kantelpunt:

Vanaf dit punt daalt de maandelijkse premie, terwijl de rente juist een tikkeltje gestegen is!
Als op dit moment de rentevaste periode zou afloopt, dan maakt het nauwelijks uit wat de nieuwe rente wordt, de premie blijft altijd gelijk! Overigens blijft hij niet perfect gelijk, maar scheelt het weinig. Ik heb even de premie berekend voor een hoop rentes tussen de 3% en 7%:

Dus zelfs als de rente 2 procentpunt meer of minder wordt, veranderen de maandelijkse lasten nooit meer dan E5,-. Als de rente 5% is en je hebt de rente 184 maanden vastzet, dan heb je dus de ultieme zekerheid!

Afhankelijk van de rente ligt het op een ander punt. Je zou dit zelf met de rekentool kunnen opzoeken, maar ik heb het zelf gedaan voor een reeks van rentes:

Zoals je ziet verschuift het punt wel. Maar de meeste spaarhypotheken hebben een rente van tussen de 4% en 6%, dus ligt het break-even-point tussen de 14 en 17 jaar. Overigens, het effect als je rentevaste periode een paar maanden eerder of later is dan dit punt, is niet geweldig groot.

Wat betekent dit in praktijk voor je spaarhypotheek?
Dit break-even-point is best interessant. Als je de rente dus ongeveer 15 jaar vastzet, dan maakt het niet uit wat de rente in de tweede periode is. Als je dus keuze hebt tussen 5% 30 jaar vast, of 4.8%, 15 jaar vast, wat zou je doen?
Ik zou kiezen voor de tweede optie. Op deze manier heb je namelijk 15 jaar lagere maandlasten, en de rente van de laatste 15 jaar maakt niet uit, dus dat is geen risicofactor.
Nog zoiets: stel je hebt de eerste 15 jaar een vaste rente gehad, en nu loopt de rentevaste periode af. Je moet nu iets kiezen voor de resterende 15 jaar. Stel je hebt keuze uit 4% voor de resterende 15 jaar, of 3.9% voor de alleen komende 5 jaar, wat zou je doen?
Ik zou ik de eerste optie kiezen. Voor de eerste 5 jaar maakt het immers niets uit, maar als je de rente slechts 5 jaar hebt vastgezet, dan heb je het risico dat de rente ineens gezakt is. Gevolg: hoge maandlasten in de laatste maanden.

Onze rente staat de eerste 20 jaar vast (onze hypotheek is nu 5 jaar oud) . Achteraf gezien heb ik spijt dat we de rente niet korter hebben vastgezet. Maar van de andere kant: over 15jaar wacht ons weinig verrassingen. Van de andere kant: wij storten nu behoorlijk veel geld bij de spaarhypotheek, dus wij vervroegen ons break-even-point. Als onze rentevaste periode is afgelopen en de hypotheekrente is nog steeds extreem laag, dan is dat niet gunstig voor ons.

Ik vroeg me af, heeft iemand ooit geprobeerd om een hogere rente af te dwingen bij de hypotheekverstrekker? Van zakelijk bezuiniger begrijp ik dat dit wel mogelijk is bij een familiebank, maar dan mag je niet meer dan 25% hoger of lager dan de marktconforme rente vragen.

zie ook:
variabele rente op spaarhypotheek
waarom stijgt de spaarpremie bij lagere rente?
spaarhypotheektool voor meerdere rentevariaties, bijstortingen etc