donderdag 23 juli 2015

Bandbreedte: wat is de beste taktiek?

Vorige week heb ik hier alle regels omtrent bandbreedte van een spaarhypotheek uitgestald, maar hoe maak je optimaal gebruik van deze regels? De kunst van extra sparen op de spaarhypotheek kan je samenvatten als:

Zo vroeg mogelijk zoveel mogelijk geld in de spaarhypotheek storten, 
zodat je zolang mogelijk rente kan opbouwen

Meer dan dit is het niet. Als we de looptijd niet aanpassen, dan wordt de spaarhypotheek altijd afgelost na 30 jaar, of we bijstorten of niet. Bijstorten doe je dus niet om je restschuld te verkleinen, maar puur om zoveel mogelijk rente te ontvangen. En dat geld kan je weer gebruiken goedkoop te leven, of om je aflossingsvrije hypotheek af te lossen.



Wat betekent dit in praktijk?
Laten we een paar extreme situaties nemen. Stel we hebben een hypotheek van een ton, tegen 5%, 30 jaar lang. Maandelijks betaal je dan bijna 120,- aan inleg voor de spaarhypotheek, oftewel 1436,- per jaar.

Eenmalige storting
Stel we besluiten op het einde van het tweede hypotheekjaar bij te storten, en onze hypotheekverstrekker laat een bandbreedte toe van 8 (dit doen ze uit veiligheidsoverwegingen, zie uitgelicht: bandbreedte).
Je kan dan maximaal ongeveer 6500,- bijstorten, zodat de jaarlasten dalen naar 993,-.
Dit klopt: in het tweede jaar is er 1436,- regulier en 6500,- extra in de spaarhypotheek geïnvesteerd. De bandbreedte is dus (1436+6500) : 993 = 7,99. Hierna is het niet meer mogelijk om bij te investeren, want dan zouden de maandlasten nog verder dalen (lager dan 993,-), en dan wordt de bandbreedte te groot, dus de fiscus boos.

Grafisch weergegeven:


We zijn er nu in geslaagd om heel veel geld vroeg in de spaarhypotheek te stoppen. De 6500,- levert uiteindelijk 12850,- aan besparing op, dus een winst van 6350,-! Maar helaas gaan we jaarlijks "slechts" 443,-, oftewel 37,- per maand minder betalen.

Meerdere stortingen
Dit kan beter: als we ons kruit niet in één jaar verschieten, maar onze stortingen verspreid doen over meerdere jaren, dan is de maximale jaarlijkse inleg minder hoog, dus mag de minimale jaarlijkse inleg ook lager zijn. In de onderstaande grafiek zie je wat er gebeurt als we de storting spreiden over 2, of zelfs 10 jaar:

Bij 2 stortingen halveert de jaarlijkse inleg ongeveer en gaat naar 768,- per jaar. De totale winst is 8950,-. In het geval van 10 stortingen hoef je de laatste jaren slechts 312,- aan jaarlijkse inleg betalen, oftewel een winst van 11300,-! Niet slecht op een hypotheek van 100.000,-.

Is dit het hele verhaal?
Nee, de laatste situatie is in praktijk meestal niet haalbaar. Veel hypotheekverstrekkers hebben geen zin in de administratieve rompslomp rond een storting, dus eisen ze een minimaal stortingsbedrag. Dit bedrag is typisch 1000,- of 2000,-. Het is dus vaak niet mogelijk om extreem lage stortingen te doen.

Optimaal gebruik maken van de bandbreedte betekent bovendien dat je eerst zoveel mogelijk jaren de maximale inleg hebt, en daarna zoveel mogelijk jaren de minimale inleg, dus zo min mogelijk jaren dat je er ergens tussenin zit.
De kunst is dus om in de "bijstort-jaren" elk jaar evenveel in te leggen. En dat is niet zo simpel als het lijkt. Na elke storting dalen de maandlasten een beetje. Als je elk jaar hetzelfde bedrag zou bijstorten, dan wordt je totale jaarlijkse inleg elk jaar een beetje lager. Zie de rode lijn in onderstaande grafiek:

Het gevolg is dat deze persoon niet het maximale bedrag in de hypotheek heeft gestort, dus minder profiteert aan het einde van de hypotheek. Om dit te compenseren, moet je dus steeds hetzelfde bedrag bijstorten, plus de besparing die je het afgelopen jaar hebt gemaakt.

Leuk die grafieken, maar hoe doe ik dit zelf?
Dat kan! Daarvoor heb ik een spaarhypotheektool gemaakt. Klik op het plaatje om naar de tool te gaan:


Succes!
zie ook:
uitgelicht: bandbreedte
tijd voor een nieuwe storting
bijstorten op spaarhypotheek nader uitgelegd
Misverstanden bij hypotheek aflossen

13 opmerkingen:

  1. Ik kan niet wachten op de tool ;-). We zijn namelijk onze eerste storting in onze spaarpolis van de spaarhypotheek aan het voorbereiden maar zijn nog niet uit het bedrag.

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Je houdt de spanning er wel in, ik zie een tooltje voor me met allemaal tandwielen waar je getallen in gooit.

    Vragen:
    sparen levert ook nog iets op, verzacht wat
    hypotheek inkorten kan ook nog
    overlijdensrisico wordt lager naarmate risico geldverstrekker afneemt
    wat als hypotheek maar 20 jr duurt

    Ik voel hem al aankomen, te laat begonnen met storten en de hypotheek voor 20 jaar moeten afsluiten ipv 30?
    Niemand heeft ons dit voorheen verteld, je zou toch denken dat dit een hot item zou moeten zijn met nog 1 miljoen
    spaarhypotheekbezitters, afgesloten voor 2013?

    Ben benieuwd waar en wanneer de optimalisatiestortingen liggen in je tooltje?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Tijdens bijstorten kun je ook kiezen voor looptijdverkorting, zo hebben wij onze spaarhypotheek van30 naar 20 jaar gekregen.
      En nu sparen voor de rest van het pensioen!

      Verwijderen
    2. hypotheek inkorten kan inderdaad ook, zie bijvoorbeeld hier en hier

      In veel gevallen gaat inderdaad de overlijdensrisicopremie ook omlaag, maar ik weet niet hoe de hypotheekverstrekker dit bepaald, dus ik kan er niets aan rekenen.

      Verwijderen
  3. Wat jammer dat ik dit stukkie nu pas lees (en me meer bewust ben van hypotheekzaken). In 2013 heb ik hals over kop de aflossingsvrije hypotheek gedeeltelijk omgezet in een spaarhypotheek (in mijn eentje, € 37.500,-- 15 jaar vast). Daar heb ik nu spijt van. Meteen in het eerste jaar zoveel mogelijk ingelegd op de spaarhypotheek. 5,15% zodat ik bij deze rentestand maandelijks 91,07 spaar, was oorspronkelijk 131, 00 of zo. 2018 eindigt de vaste rente periode. Ik heb een overlijdensrisico niet verpand aan de hypotheek. Doordat ik nu (sinds 2008) ruim de helft heb afgelost is de OVR aan de hoge kant maar die kan dan ook ingezet worden voor de opleiding van de kids, want nogmaals, niet verpand. Vraag met af wat er gebeurt als ik nu, na een paar jaar en 9.00 euro gespaard te hebben, de hypotheek openbreek....

    BeantwoordenVerwijderen
  4. 5,15% rente en gespaard bedrag is € 9.000,-- euro. Slordig van mij

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Banken reken ook soms met minimale inleg. Rabo bijv, 50e per maand. Bij bandbreedte 1:10 kan ik dus jaarlijks tot 10x(12x50)=6000 bijstorten om niet in de problemen te komen met bandbreedte. Ik moet dus net zolang elke jaar 6000 inleggen tot ik op minimale inleg kom. Daarna is mijn voordeel uitgenut. Rente wijzigingen niet meegenomen uiteraard, maar ik heb geen glazen bol....


    Leuke site trouwens!

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Ik mis het stukje over de minimale loop/duur van de hypotheek voor een belastingvrije uitkering. 15 jaar of minimaal 20 jaar. Bij de hogere hypotheken is 20 jaar het minimum? om geen belasting over de uitkering te hoeven betalen. Betreft Spaarhypotheek

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik heb het hier niet genoemd omdat ik het niet over inkorten heb. Zie andere artikelen hierover.

      Verwijderen
  7. Hoi allemaal,

    wij zijn ook bezig met het uitzoeken van een extra storting in onze bankspaarhypotheek. Nu hebben we vorig jaar een storting van 9500 euro gedaan, dat was destijds volgens de bank de maximaal haalbare storting ivm bandbreedte. Wij dachten dus dat komend jaar een iets lager bedrag de maximale storting zou zijn, maar uit het aanbod wat we nu van de bank hebben gekregen is een maximale storting van 10.000 euro mogelijk. Klopt dit dan wel? Hypotheek is 249.000 en rente 5.1, inleg nu maandelijks 311 euro

    Denk je ook dat de bank hier een fout maakt?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Als je "maximaal bijstort", dan kan je het jaar helemaal niet meer bijstorten, omdat je de maximale bandbreedte al hebt bereikt. Ik ken niet precies je situatie, dus ik weet niet hoever je in de bandbreedte zit. Ik heb onder aan het artikel een link naar de spaarhypotheektool gemaakt, dan kan je het zelf narekenen.

      Verwijderen
  8. Het storten van een lager identiek bedrag over meerdere jaren is slechts alleen van toepassing wanneer je niet beschikt over het maximale bedrag dat mogelijk is bij een 1e storing, is dat de redenatie?

    Want waarom zou je niet bij de 1e storting direct het maximale bedrag bijstorten? Bij 1:10 schaal wordt altijd gekeken naar de laagste jaarlijkse storing in een hypotheekjaar over de gehele looptijd. Dan is er geen effect bij het splitsen van datzelfde bedrag over meerdere jaren. Uiteindelijk bereik je wel dezelfde minimale jaarinleg, maar kost dat meer tijd. Kun je dit toelichten?

    Fictief voorbeeld:
    200.000 euro, 5% 30 jaar lang
    Wanneer je eenmalig 10.000 euro in het 1e jaar stort, groeit dat vermogen sneller dan 1/10 deel van 10.000 euro de eerste 10 jaar. is het niet? Zo ook bij de stortingen in de spaarhypotheek.



    BeantwoordenVerwijderen
  9. Allen,

    Wat is nu de meest optimale modus om maximaal gebruik te maken van dit bijstort principe?

    Met welk (hoog) bedrag kan je starten en waarmee kan je met je herhaalbedragen dit voortzetten? En hoeveel jaar kan je dit doen?

    Welke wiskundige formule zit daar achter?

    BeantwoordenVerwijderen